御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[66: 入居済み住民さん]

ここも線路側だしね。
大使館側ならいいけど。

[67: 匿名さん]

御殿山ハウスは場所も微妙だし、この辺ならミュゼダールの近辺が一番いい。
設備も10年越えてるからねー
私は御殿山ハウス借りててグレイスコート御殿山を買いましたけど、全然設備なども御殿山ハウスよりいいです！
御殿山ハウスは色々と不具合がありましたし、今はグレイスコートに引っ越して快適です。
築10年以上たっているし、坪300越えたら厳しいのでは。

[68: 匿名さん]

>>67
あら？私と同じパターンですね。ミュゼは抽選外れました。

[69: 周辺住民さん]

私は以前に御殿山ハウスに住んでいて、今はリジェの中古を買って住んでいますが、グレイスコートも両方見ましたが、環境も良ければ内装設備も御殿山ハウスよりモダンで素敵だった気がします。
御殿山ハウスはほかの方が言うとおり、駐車場は待つし、上や隣の部屋の生活音やペット音はするし、ゴミ捨て場も汚く（粗大ごみが数か月放置されていることも・・・）
マンションのエントランス前には違法駐車がいつも止めてあり警備やコンシェルジュの方も見て見ぬふり・・・
共用廊下の汚れも放置してあったり、とても管理体制は高級賃貸とは言えないものでした。
2年間住みましたが、また住みたいとは思いません。
６７さん、私もミュゼとその前のフォレセーヌも外れました。（御殿山はあの原美術館のあたりが良いですね）
ミュゼの中古を狙っていましたが、ここ10年くらい売りに出ていない気がします。
以前御殿山ハウスに住んでいたので懐かしくて覗きましたが、分譲になるのですね。
近隣に住んでいる為、価格はいくらになるのか気になります。

[71: 匿名さん]

私も2年弱住んだことがあります。
設備等不備や不満は特にありませんでしたが、
管理会社がよく変わるなーとは思っていました。

今思えば管理会社のオバちゃんがエントランスのロビーで休んでいたり、清掃が適当だったりと、
他の方がおっしゃるように管理体制に問題があったと思います。

確か元々の分譲会社から、リート(？)のような投資会社がマンションをいっぺんに購入して賃貸運用していると思います。
投資家に運用成績をよく見せるために、費用を削って管理会社を安いところに委託したせいかもしれませんね。
今回購入する方は管理組合で話し合って、自分の資産価値を保つためにもどこか良い管理会社に変えちゃえばいいと思います。ずいぶんと良くなるのではないでしょうか。


いずれにせよ、近隣住民としては周辺の相場を上げる牽引役となってくれればなーと思います笑

[72: 匿名さん]

城南五山って今の人あんまり知らないもんだから
「品川区」っていうだけで損してる感あるよね。

山手線最寄りの高級住宅街なんてあんまりないし、
もっと評価されても良いと思う。

[73: 匿名さん]

>>72
損してるって誰が？実力より安くプライシングされてるなら買った人は得してるよ。

[74: 匿名さん]

ただ最近はプライシングも正常化というか本来価値に近づいてきましたね。花房山とか港区でもないのになんでこんな高い？という間抜けな感想言う人もいますが買うなら今のうちですよね。

[75: 匿名さん]

御殿山は品川にリニアが来るし、ソニー本社跡地の住友不動産の開発もありますから、これからも良くなるでしょうね。
花房山も目黒駅前の再開発で価値が再認識されるんじゃないでしょうか。

これまでは池田山が城南五山の中では最も成熟した高級住宅街というイメージがありましたが、
今後の環境変化を考えると花房山か御殿山が良いかもしれませんね。

[76: 匿名さん]

詳しくないからわからないけど75さんの言うような材料がエリアが良くなる材料であるのなら期待していんだと思います。どこかのサイトで空き室状況っていうのがあったんですけど、結局、空いている部屋は無い模様。それだけ人気ってことですかね。

ロビーが広いです。寝てしまいそうなぐらい。しっかりと用意されているからいいと思います。

[77: 匿名さん]

なんかポジが目立つな。
普通に募集出てないのは分譲になるからだろ。
今住んでるけどかなりの部屋が空いてる。
建物も色々と修繕してるみたいだな。
ここは周りに何もなくて不便だし、御殿山って言うほど高級な場所じゃなく、花房山みたいに利便性も良くない。
まぁ、微妙って事だね。
人気もあんまり無いみたいで、入居の際かなり家賃下げてもらったよ。
一時期かなり空いてたしな。

[78: 匿名さん]

一ついい所を言えば入居者の質だな。
KENコーポレーションの審査が厳しいのか、ちゃんと挨拶する人しかいない、変な子供もいない。
立派な方もいる。

[79: 購入検討中さん [男性 40代]]

今週から発売開始か

[80: 匿名さん]

分乗されるの？

[81: 匿名さん]

先週チラシが入っていました。
ほぼ１億越えって感じでした。
ただ、130平米15000万円くらいなので、そこまで高くは感じませんでした。

[82: 匿名さん]

HPみたけど、仕様がよくわからないね。リノベはしてあるようだけど。
築10年としてはちょっと高いかな。
販売が５戸ということは他は賃貸のままか。そのへんがどうなんだろうね。

[83: 匿名さん]

>>82
空き部屋になった時点でリノベして売るみたいですよ。
五丁目のソニー中央労働組合がなくなるらしくてそっちに御殿山としては久々に新築できるかもしれません。

[84: 匿名さん]

>>83
情報ありがとう。
5丁目もいいけど、やっぱりこのあたり(御殿山ガーデン、原美術館周辺）が好きなんだよね。
以前近くに住んでたんで。

[85: 匿名さん]

>>83
住友のですか？
あそこは御殿山では無いですよ。
この辺りは本当の御殿山。
ただ、線路の目の前っていうのがねー

[86: 匿名さん]

>>85
違います。ソニー労組の建物です。
番地でいうと5-11あたり。本物の御殿山です。

[87: 匿名さん]

>>86
失礼しました。良さそうですね。
そっちを待っても良さそうです。
本当はﾐｭｾﾞﾀﾞｰﾙの場所が一番良いんですがね。

[88: 匿名さん]

>>87
リジェの北側の群馬銀行の社宅がそのうちマンションになるかもね。

[89: 購入検討中さん]

リノベしてない、賃貸のちょっとしたクリーニングした感じ、、

[90: 匿名さん]

>89さん
公式サイトには本物件は、一棟賃貸マンションとして使用されていた住戸を、リノベーション工事を行い再販する中古物件ですと書かれていますし、きちんと手直ししているのではありませんか？
共用部分の改修は3月に終わっているようですね。

[91: 購入検討中さん]

>>90
実際に見てきた感想。
説明員の人も言ってた

[92: 匿名さん]

ホームページが日本語だけじゃなく英語表記もあることに驚きました。
外国人の居住者も多いですか？

100㎡超えの部屋もあり、広くて素敵ですね。

バルコニーが南にないものが多いですが、洗濯は乾燥機か浴室に干す人が多いのでしょうか。

[93: 匿名さん]

いい物件だけど、築の割に高過ぎ。
もう、10年経ってるから。

[94: 匿名さん]

>>93
御殿山は新築なかなかでないですからね。このような規模の大きな物件は今後も出ないでしょうから強気なのでしょう。賃貸ですが六丁目の積水は素晴らしかったです。

[95: 購入検討中さん]

ソニーの跡地に住友が解体工事してるけど
分譲出すのかな？？

[96: 匿名さん]

>>95
オフィスかマンションかもはっきりしないね。それにあそこは低地で御殿山とは言い難いね。

[97: 匿名さん]

積水のプライムメゾンがこの値段ならぜひ買いたいけど。
ここ見たけど、リノベーションって言ってもなんか変にケチってるのが分かる程度。
築１０年超えている古さが分かる上、賃貸の居住者で買う方はほぼいないそうです・・・
ここより新しくて仕様の良いグレイスコート御殿山が坪２８０万程度だったことを考えるとここは高いなーって思います。

[98: 匿名さん]

目黒駅前のバブリアタワーズ目黒が坪650近いから、それからしたら大分安いと思うよ。

[99: 匿名さん]

緑の多い環境は好印象。最寄駅にやや遠いのが難点かな。

[100: 匿名さん]

プライムメゾンはいいよね。
ベリスタ御殿山も分譲に戻る可能性はないのだろうか。。。あそこも相当良かったような。

[101: 契約済みさん]

>>100
ペリスタは当初分譲で計画されていてモデルルームまで作りましたよね。日本たばこ社宅跡地のグレースコートも分譲に戻りましたので可能性はありそうです。

[102: 匿名さん]

ここは高すぎ
現に一軒も売れてない

[103: 物件比較中さん [男性]]

売れてないんだね、、

[104: 匿名 [男性 50代]]

見てきました。とても高級感があり雰囲気等もいいのですが、部屋のリノベーションにもっと力を入れてくれればという気がします。特に水回りですが、シンクやバスタブがクリーニングしただけでした。高級物件なのですからせめて交換してくれないと気持ち悪くて使えません。また、線路側の部屋は電車の騒音で窓を開けることができないリスクから購入対象としては考えられません。こうした状況の中で10年落ちのフルリノベーションでない中古マンションが品川アドレスで坪単３８０万以上ではみなさんの言う通り高すぎだと思われます。せめて300万以下ならという感じです。マーケットアウトしないことを祈ります。

[105: 匿名さん]

ここの間取りよくて注目してたんだけど、リフォームちゃんとしてないのかー
築１０年で一斉に売り出すなら水回りはマストだよね。結構使用感あると思う。
もう少し安ければ自分の好きなものにリフォームできるかな。

[106: 匿名さん]

それでも目黒のバブルの塔より安いよ。

[107: 匿名さん]

バブルの塔は駅から近いからね。
ここは遠いし、近くに何も無い。
築10年越えて400万円近くはやり過ぎ。
共用部分のリノベージョンも中途半端で古さを感じる。

[108: 匿名さん]

>>107
駅までマイクロバス送迎があります。
芸能人も住んでますね。貞子とか、、。

[109: 匿名さん]

＞駅までマイクロバス送迎があります。

この規模のマンションですごいね。1時間に何本？
このあたりの人はトラストシティのシャトルバス使ってるけど。

[110: 匿名 [女性]]

みてきました、第一印象は落ち着いた重厚感と高級感がありました。ただ子供がいる家族で住むには全体的に暗い気がしました。ご年配の方々には静かで合うような気がいたします。
それからお隣にトラストシティがありますが、ブームが去った後のような感じであまり活気がありません。お買い物は近くに無いので品川駅前のＷＩＮＧになると思いますが、ちょっと不便です。それから購入してすぐに大規模修繕というのも気がかりです、１０年後のリセール等を考えますと・・・？

[111: 匿名さん]

まあ、普通に中古にしちゃ高過ぎでしょ。
リノベーションじゃなくて、クリーニングだし。ｗ

[112: 匿名さん]

トラストシティが活気がない。。。
トラストシティって、基本ホテル（今マリオット、以前はラフォーレ）＋オフィス＋賃貸レジデンス　なんだけど。
静かで落ち着いた雰囲気がいいところなんだよね。
マリオットはラフォーレ時代よりは華やかになった。北京がなくなったのは残念だけど。

[113: 匿名さん]

>>110
>お買い物は近くに無いので品川駅前のＷＩＮＧになると思いますが、ちょっと不便です。

このあたりの人は（109で書いたけど）無料シャトルバスを使ってるよ（マイクロバスじゃなくて普通のバス）。
帰りはウイングの前から出るからけっこう便利。日中は１時間３本だけど時間がわかってればけっこう使えるよ。

最近までこのあたりに住んでたけど、、、

休日はマリオットホテルで朝食やランチ、カフェ。庭園で散策。
原美術館でランチ＋現代アート観賞。

こんなライフスタイルに興味がないのなら御殿山には向いてないと思う。

ここは築10年にしては割高ではあるので、自分も買わないけど。

[114: 物件比較中さん [男性]]

以前すんでたけど大崎からは暗いし、品川からは
マリオットまでシャトルつかっても
公園通るのは女性では怖いかもね。

[115: 匿名さん]

緑が多くてよさそうな雰囲気ですが、夜はとても暗そうですよね。

マリオットまでのシャトルバス、一般利用もできるんですか？
宿泊者だけの限定かと思っていました。

1LDKからあるので、1人暮らしもできるのかとも思っていますが、女性だと怖いかな。

[116: 匿名さん [男性]]

全然書き込み増えないですね。
建物は魅力的ですが、駅からの距離、築年数の割に高いと感じます。

[117: 匿名さん]

日中なら素敵な場所かなと思うのですが、やはり夜の一人歩きは少し心配でもあります。
6,900万円が1LDKの価格なのでしょうか、高いなと思いますが、広さは普通のマンションの2LDK～3LDKくらいの広さがあるようですから、当然なのかもしれません。
1LDKの間取りはすっきりしていて、とても贅沢な空間だと思います。

[119: 匿名]

御殿山ハウスは以前住んでいました。

このマンションは住まないと良さが分からないと思います。普通に考えると、品川駅から少し遠い（品川駅徒歩13分、大崎駅9分、北品川駅5分）、新幹線などで少しやかましい、という感じでしょうか。

しかし、区内南部地域で一種住専地域であるにもかかわらず、140戸余りの規模のマンションはこのマンションしかありません。一種住専で、共用部分がこれほどゆったりと確保されているマンションはないと思います。

それに、騒音皆無の西北側の環境（御殿山通りのミャンマー大使館側）は素晴らしい。御殿山の森にすっぽり包み込まれる感じです。さらにはその森が大きなホテルと大使館に囲まれて利便性と安心感を形成しています。

このマンションは長く住んでも住環境が変わらない悠久の土地柄なのだと思います。周りに何もないのではなくて、御殿山の森とホテルと大使館があるのです。

人工的なマンション開発による人工的な植栽を超えた歴史と都市との出会いが、わざわざ箱根や軽井沢や蓼科へいくまでもなく味わえる。一年で風景が変わる開発マンションではない、それが御殿山ハウスではないでしょうか。

高輪四丁目からソニー通りを挟んで北品川四丁目に連なる、三菱開東閣の岩崎家、原美術館の原六郎邸（御殿山庭園は原六郎の私邸庭園）、そして三井財閥を支えた益田孝の私邸跡地に立つ御殿山ハウスと、明治の近代化を担った錚々たる面々の薫陶を受けるまたとない土地柄だと思います。

超高層マンションの豪華なエントランスや豪華仕様も素敵かもしれませんが、この地域のこのマンションは、歴史の土地柄と人工植栽では得られない御殿山の森が唯一無二の価値だと思います。

[120: 物件比較中さん [男性]]

ここ完売してるのかな？？

[121: 周辺住民さん]

あんま売れてないのでは？

[122: 入居済みさん]

>>114
大崎駅からの導線は
今週街頭が新設され
パークシティ大崎の再開発も進み
とても明るくなってますよ。

[123: 匿名さん]

>>119
読ませていただきながら、どれほど素敵な場所なのか思いを巡らせました。
女性の方の書き込みでは夜は怖いかも？という意見もありましたが、
やはり住んでみないとわからない面が多いかと思われます。
70平米を超える1LDKなんて、素敵ですね。
価格も贅沢です。

[124: 匿名]

見てきました。桜の時期は素晴らしいでしょうね。各部屋はゆったりとして一般のマンションではまねできないゆとりがありました。キッチンのシンクだけはクリーニングなのでステン表面の経年が感じられますが他設備は全取替えなので新築そのものです（浴槽はｸﾘｰﾆﾝｸﾞですがホーロー仕上げなので表面の使用感なし）。ジムやｴﾚﾍﾞｰﾀｰ８基や中庭の存在も一般のマンションにはない贅沢です。そのうえに中庭の広さも半端ではなく室内から中庭の大きな樹木を眺められるのは素晴らしい。　とにかく随所に御殿山を代表するマンションと言われ高級賃貸マンションとして鳴らした品格と贅沢がただよっていました。

[126: デール]

おほめに預かり住民として有難いです。
管理会社の対応も素晴らしく？1週間前に大雨で中庭の排水がうまく作動せず見事に周り廊下（一部じゃなく全周り）が水浸しになってしまいました。
大げさに言うつもりはないのですが絨毯カーペットがびしょびしょで長靴がないと歩けませんでした。
対応が良いと言うのは、その夜から廊下に大きな扇風機が何代も廊下の絨毯めがけて回っていました。
住民は3日間びしょびしょの廊下を歩行していました。
高級マンションにしてはお粗末でした。　　
その後がいけません。
このことについてお詫びや説明が全くされませんでした。
それまで「留守の時ドア前に宅急便の荷物は置くな」、「マンション前に駐車するな」、「宅急便の応対はコンシェルジュは対応しない」など
何枚も印刷物で掲示していたのに自分たちの都合が悪い時は住居人にまったく知らせない対応です。
現在マンション販売の内装工事の作業の方からお聞きしたところ昨年末中庭を改装した時に見栄えを良くするために排水管を埋めてしまったのが原因ではないかと言われています。
あくまでも憶測です。
早く正直に原因を説明したらよいと思いますのに残念です。

[127: 匿名さん]

新築後に改装や手を加えるとオリジナルを把握できずに想定外の反対事象を引き起す事は時々ある様です。その事は手抜きでも本質的欠陥でもないので、要はいかに問題を修復し改善するかです。　これまで以上のレベルに修復、改善される事を願っています。それと原因のディスクローズも皆に安心と信頼を与える事に繋がりますので関係者の努力を期待しています。

[128: 購入検討中]

このマンションの人達は、食材の購入は品川以外ではどこの何というお店を利用されるんでしょうか？複数教えて下さい。又、そのお店までの所要時間はどのくらいかかりますか？

[129: デール [男性]]

買い物はバスに乗る前に京急か時間あれば港南口の伊勢丹ストアー。
品川以外だと大崎かな？何しろ最近ライフが3店舗になったから驚き。
ゲートシテーの地下にもあった。
京急の北品川商店街も買い物できる。
手打ちそば、和菓子屋はおいしい。御殿山交番前の蕎麦屋もおいしいよ。
先日この欄に書き込みした後工事のお知らせがエレベーターに貼られていた。
中庭の排水工事のお知らせだった。
でも不満なのは周り廊下が水浸しでゴメンと言うお詫びはない。
当時マンションに帰宅したらビショビショで靴に水がしみた。
謝れよ管理会社。

[130: 金閣]

>>128
私は大抵車で買い物に行きます。
大井町阪急と、大崎のライフなら、駐車場がありますし、買い物すれば駐車代は無料となります。
コンビニなら、御殿山郵便局隣か、品川女子の隣のファミマです。
以前は大井町に住んでいたので、しばらく不便を感じましたが、慣れます。
それよりも住環境が素晴らしいです。
特に災害に強い場所と、しっかりした造りのマンションですから、安心感がありますよ。

[131: 金閣]

>>126
そうですね。
分譲になって管理体制が変わってから、フロントの対応が悪くなりました。今まではマンション前面の私道は許可を貰えば駐車出来たのに、出来なくなりましたし、クリーニング屋さんやその他の業者さんも今まではフロントが玄関を開けてくれたのに、それも出来なくなりました。今まで通り顔見知りの業者さんなら入れてもいいのでは？と思いますが、管理会社のリスクヘッジでそうしているとしか思えません。
反対に引っ越し業者が入るときは警備員もいない状態で誰でもマンション内に入れるようになっているので、やっていることがチグハグです。いずれにしても、そのうちに自治会が出来ると思いますので、その際にもっと融通の利く体制にしていけばいいと思ってます。

[132: デール [男性]]

そうですね。
金閣さんのアドバイスを見ましたらストレスが解消しました。
自治会ができれば住居者で新たな管理会社を選べるんですね。
その通りです。
有難うございます。
マンションに勤務している方たちはいい人ばかりです。
コンシェルジュも会社の言うことには逆らえないので、クリーニング屋さんの洗濯物の取り次ぎに関与できないし宅配便の取り次ぎにも協力してくれない。
ガードマンや清掃の方々も親切です。
早く自治会ができないかな！

[133: 購入検討中さん [男性]]

>>132
留守宅のための宅配ボックスはないのですか？

先日、モデルルームを見学させていただき大変気に入りました。
ただ、共用部分の贅沢な造りは今はいいのですが、将来の維持費の上昇が気になりました。
特に8基あるエレベーターの修繕費用は問題になると思います。

それでもここの立地は大変魅力的ですね。

[134: デール [男性]]

自分のところの問題は水です。ウォーターサーバー です。
宅配ボックスはありますよ。
今まで業者がコンシェルジェにマンション玄関を開けてもらい部屋のドア前に置いてもらっていたのが急に管理会社が変わった途端、部屋で待機しなくてはいけなくなりました。
宅配ボックスに入れてもらうと老夫婦がどうやって部屋まで運ぶかが問題です。

[135: 購入検討中さん]

金閣さんやデールさんは区分所有者の方ですか？それとも賃貸の方ですか？

マンションには区分所有者で構成される「管理組合」は存在しますが、「自治会」というものは基本的にはありません。
管理組合には賃貸の居住者は参加できないので意見はなかなか反映されません。
まだ区分所有者が少なく、管理組合が機能していないようなので管理会社の変更は当分難しいと思います。
決められたルールをしっかり守る管理会社がいいのか、ある程度融通をきかせる管理会社がいいのかは難しい問題です。
駐車の問題や業者を中に入れるかは居住者の間でも意見が分かれると思います。

[136: デール [男性]]

19日付けでやっとお詫びのお知らせが入ってきました。もっと早くにこのように住居者に知らせておけば
良かったのに残念です。でも一歩前進しました。

「中国・天津市で起きた爆発事故の発生から、１か月余りがたちました。街は復旧に向けて動き出していますが、いまだ爆発の原因すら明らかにされないなど、住民の間では依然、政府の対応への不満がくすぶったままです。」
…というコメントがネットに載っていました。

管理会社　大京アステージも2週間経過してからようやく動きましたね。
と言うことはこのスレッド見ているね！
もう少し考えれば御殿山ハウス販売会社の社員がこのスレッドに参加している可能性もありますわ。
特に○○番さんのスレッドは、怪しいぞ。
他のマンションのコンシェルジェンスの役割を参考にして臨機応変な対応を望みます。

[137: 購入検討中 [男性]]

１３５さんの「駐車の問題や業者を中に入れるか」に特化して私のマンションの現況情報を提供します。

１．駐車問題：マンション新築直後、前面道路に訪問者や居住者及び近隣の居住者関係の車が一時駐車をし、雑多な環境を呈していましたので管理組合方針で・居住者及び親族の路駐は厳禁・居住者訪問の業者の路駐も禁止で例外数分のみ・違反路駐者に対しては警告文書を添付する・マンション内の駐車場を割安料金で提供しそれ以外は周辺駐車場を利用するを徹底しました。その後、完璧に趣旨励行されています。
２．業者を中に入れるか問題：訪問者が居住者とモニターで直接交信し居住者が解錠した時のみ入れる仕組みで整然と流れています。ドア前に（宅急便等の）私物を置く等は論外です。

[138: 購入検討中さん]

>>137
うちのマンションでも同じような問題がありましたが、結論は同じです。

どのマンションでも区分所有者は決められたルールをよく守るのに対し、賃貸の居住者はトラブルを起こしがちだと思います。
御殿山ハウスではしばらくは賃貸の居住が多く、区分所有者との間で意見の対立が起きそうですね。
速やかに全ての部屋が分譲されればいいのですが。

[139: プーチンちゃん [女性]]

購入検討中 [男性]さんと購入検討中さん　お二人とも何をためらっているのですか？
早く購入してください。
まだここに住んで間もないですが、賃貸の方たちと購入者との間でトラブルは全くありません。
と言うか、誰が賃貸か所有者かがわかりません。

Ｎｏ138番の方の見方ですが、この文章は賃貸の方たちに対する差別になりますので、取り消してください。
あなたは検討中であり、まだ住民でもない方に、我々住民たち同士でいかにも争いごとを炊きたてています。
私は余裕資金で購入したわけではありません。
他者にあれこれ言われ購入した住居が早くも住民同士が争っているかのようなレスが原因で値下がりでもしたらどう責任を取るのですか？
今まで数人の書き込みでこの御殿山ハウスの悪口を書き込んだ方はいません。
もっとよくしてほしいと思う心からの願いだと思います。
嫌な人でしたらレスに書き込まないで出て行けばよいことです。
Ｎｏ１３７番と１３８番の方どこのマンションにお住まいですか？

[140: 匿名さん]

こんな掲示板で何をそんなむきになってるんですか？

[141: 購入検討中]

＞＞No.139さんへ

Ｎｏ138番さんの文章をよく読解して貰いたいです。Ｎｏ138番さんの論評は少なくとも貴女が仰る「住民たち同士でいかにも争いごとを炊きたてています」との様には感じられず、むしろこれから購入するかもしれない御殿山ハウスの一部居住者の管理規約に対する誤認識や違反を修正し、マナー向上や規約遵守を訴えていらっしゃると私には解釈できました。 だから貴女が仰っている「もっとよくしてほしいと思う心からの願い」だと思われますが。 私も当然ながら御殿山ハウスを「もっとよくしてほしいと思う心からの願い」で書き込みをしました。　少なくとも、ドア前＝共用部に宅急便や傘等の私物を置く等は管理規約違反ですし雑然としみっともない。路駐も交通法に触れる恐れもあり表玄関に列をなすなんて見た目も悪くマナーを問われます。私のマンションは貴女が強要されるのでそこ迄とは思いますが敢えて回答致しますが、港区内中心部の都内でも知名度、環境等特筆（御殿山と同等かそれ以上）と言われている高台の低層マンションで規約遵守は常識以前で徹底しています。マンション名はお許し下さい。

[142: 匿名さん]

↑
そんな港区の高台の高級住宅街の低層高級マンションにお住まいの方がここを検討するのですか？
ここは1億前後がメインだと思いますが、港区のそんなマンションであれば、ここと同じ前後の築なら少なくとも2億以上すると思うので、価格的にここを検討するのも？な気がします。
ここは御殿山のはずれで線路沿いなので立地もそんな閑静な高級住宅街とは言えません。
そもそも、5山の中でも御殿山は格下の方だと思います。
それに御殿山でよい所はこの辺りでは無く、原美術館の辺りの一部と、高輪三菱の裏の一体の様な気がします。
私なら、麻布や白金とかそういった所の低層マンションに住めるならそっちに行きますし、ここに移ろうと思わないので。
なぜ、ここを検討されているのでしょうか？

[143: 購入検討中]

＞＞No.142さん　私にとっても興味あるご質問です。麻布や白金は現況は魅力特段ですが品川周辺の最大の選択理由は今後の利便性と発展性です。私は是にかけました。私は出張、旅行等で飛行機、新幹線（将来はリニア）利用が大変多く品川ベースは必需です。でも海側は駅近でも緑がなく嫌いでタワーも嫌です。急坂は帰りがしんどく細い道も嫌い。ほぼﾌﾗｯﾄなあの距離なら許せるかな？送迎バス/ﾀｸｼｰは評価大です。大規模再開発で駅周辺がオシャレで便利で都市化への大変貌を期待しています。リニア後迄住んで期待外れに終われば元のﾏﾝｼｮﾝに戻ります。追記：白金高輪～品川の地下鉄開通も早期に実現して欲しい。

[144: 匿名]

港区内中心部の都内でも知名度、環境等特筆（御殿山と同等かそれ以上）と言われている高台の低層マンションで規約遵守は常識以前で徹底しています。
これって君のところで管理しているコンシェルジェがいないところじゃないの？
コンシェルジェのいる意味を問いたいね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[145: 購入検討中]

＞＞No.144さんへ

私は業者ではなく、あくまでも購入に際し諸ﾌｧｸﾀｰを比較検討している購入予定者ですよ。現場には当然見に行っているので玄関前の傘の縦置きは直ぐ気づき、案内係さんに「これは良くないですね。こんな事認めさせているんですか？」と質問をした程です。共用部へ私物を置く管理規約違反の実例としてついでに列挙した迄です。疑いは晴れましたか？
マンションは戸建てと異なり一つ屋根の下で多くの人が共に生活する共同住宅なので細事や大事の差はあっても規約遵守は常識以前の問題であり、相互に襟を正し整然と粛々と生活できるマンションである事を願って計画を検討中です。

[146: 購入検討中さん]

一般的に区分所有者と賃借人では賃借人の方が規約やマナーに対する意識が低いと思います。
そもそも賃借人は管理組合や管理規約の存在すら知らない人がいるのではないでしょうか。
自分のマンションか、所詮は他人のマンションかでそこらへんの意識は違ってくるのでしょう。

御殿山ハウスは大変魅力的なのですが、当面は賃借人の方が多く、管理組合も機能しづらいというところが気になっています。
現状では多くの部屋のオーナーであるSPCの意向が強くなり過ぎるのではないでしょうか？

[147: 匿名]

区分所有者（オーナー）と賃借人との関係については一般論と各論＝御殿山論とに分けて論じた方が混乱せずに済むと思いますが
私は是までに複数のマンションに住み、現在も複数個所を所有しているのでその結果から言うと一般論的には賃借人の居住マナーや意識はオーナーに比べ劣っていると断言できます。理由はいろいろあるが論点からそれるのでここでは省きます。ひるがえって御殿山ではどうでしょうか？是までのレスの内容や現実の実態からすると御殿山の賃借人さんも残念ながら同レベルだと言わざるを得ない様です。現に線路側の右から２戸目で３ｏｒ４階のバルコニーに白い箱テントの設置のケースはどんな安マンションでもなかなか見出せない程の異様さであり如実に物語っています。御殿山ﾊｳｽの美観と資産価値ダウンに直結し撤去される事をｱﾄﾞﾊﾞｲｽします。１３７，１３８，１４５，１４６さんの論点は的を得ていると思います。

[148: 購入検討中さん]

先日の大雨で1階の周り廊下が浸水したのは中庭の改修工事が原因で排水工事をし直すという書き込みがありましたが、その工事の費用はどこが負担するのでしょうか？
中庭の工事業者が工事の瑕疵を認めて、費用を負担するのでしょうか？
それともマンションの修繕積立金から費用を出すのでしょうか？
元のオーナーであるファンドがいくらか(額は忘れました)修繕積立金に供出したそうですが、そこから出していたのでは近いうちに行われる大規模修繕工事の費用にしわ寄せがきてしまいます。
また、1階の廊下の絨毯(？)の交換が必要になったらさらに費用がかかりますね。
管理組合が機能していればこのような折衝もするのに現状はどうなっているのでしょうか？

購入を考えてはいますが、元はファンド所有のバラ売り物件ということで迷う点が多いです。

[149: 買い換え検討中]

126番から147番のレスをみてびっくりしました。購入希望者の方たちと現賃貸者の方たちが将来ぶつかりあうようです。
このようなことに巻き込まれたくありませんので覚めてしまいました。
大崎から品川から五反田から北品川からすべて坂で年を重ねるときついと思います。
品川が将来再開発でよくなるようですが休める住処がこのような状態ですとくつろげません。

[150: 購入検討中さん [女性 30代]]

１４８番さんがおっしゃられた、近いうちに行われる大規模修繕工事は必ずするのでしょうか？
おわかりの方教えてください。

[151: 購入検討中さん]

>>150
御殿山ハウスの具体的計画は知りませんが、一般的にマンションは築12年を過ぎたあたりで1回目の大規模修繕工事を行います。ここも築10年を過ぎているので、大規模修繕工事は近いと思います。元のオーナーの不動産ファンドがいくらか修繕積立金に拠出したそうですが、たぶん1回の大規模修繕工事でなくなってしまうのではないでしょうか？区分所有者が負担する毎月の修繕積立金の値上げは必至だと思います。

[152: 購入検討中 [男性]]

No.149さん

所有者と賃借者との意識や権利の差や対立は私のマンションを含めてどのマンションでも大なり小なりあります。
高級マンションになればなるほど投資した金額が多額なわけですから所有者は資産価値の維持や向上を図ろうとするので主張するのは当然だと思います。　もし何の対立もないマンションの場合は、年数を経たような、どうせどうでもいい、譲渡価格も安い低級マンションだから今更文句を言っても始まらないと所有者が諦めの境地になっていると思います。

ここのマンションの場合は品川直通のシャトルとハイヤーがあるので私はそれを評価しています。
城南地区の高級住宅地はどこも坂の上で、坂の上という事はその分、環境の良さに通じるので逆に利点でもあると思いますが、
どの要素を重要視するかで評価が別れるんでしょうね。

[153: 賃貸中で購入検討中だった [女性 30代]]

149番さんと同じで購入を断念しました。
今までは購入の為ローン金利で一番有利な銀行を探して面談までして給与所得やら書類をそろえておりましたが、購入やめました。
賃貸者と所有者のいざこざが噴出したら御殿山から逃げようと思います。

ところで昨年マンション入り口で起きました女性が痴漢に襲われた事件その後の進展はあったのでしょうか？
襲われた女性は聞くところ御殿山ハウスを出て行かれたようですが？

[154: 物件比較中さん [男性]]

結局何室売れたのでしょうか？

[155: 匿名]

No.149さんの《購入希望者の方たちと現賃貸者の方たちが将来ぶつかりあうようです》について⇔

この問題は このマンションに限らず今後必ず発生すると私は推測しております。現賃貸者の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょうから（所有者と賃貸者が混在しているマンションではどこでも常にそういう状況です）残念ながら早めの転出を検討された方が良いと思います。

[157: 匿名]

所有者と賃借人との対立ということですが

所有者→資産性を保ちつつ快適な生活をしたい
賃借人→快適な生活をしたい

はずなので、そこまで大きな対立にはならないんじゃないでしょうか。

[158: 匿名]

《賃借人→快適な生活をしたい》 について

それが理想ですが、前提として賃借人が管理組合規約を細部に守り、オーナー並みのマナーを保てばの話です。
両者には意識と権利の差があるので一般的マンションでは賃借人はお荷物になっています。御殿山の賃借人さんも残念ながら現状を見る限りでは同レベルの様です。高級マンションになれば成る程オーナーのプライドは高く良質な住まい方をし反面、賃借人を異邦人視します。高級マンション（御殿山も辛うじてそのランクと見なされる）では賃借人の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょう。

[159: 匿名さん]

うがった見方をすれば、賃借人の方の一部には、むしろ少し管理が乱れた方が賃料値下げの口実になると考える方もいるそうです。　　それにしても、御殿山の環境は素晴らしいですね。　　　大崎といえば最近完成した三井のタワーをはじめ、大規模タワーマンションのイメージがありました。　　坂を上ると、別世界のように静かですよね。

[160: 大統領夫人]

No
159さん
本当ですか？
もめると家賃下がるのですか？

[161: 匿名さん]

大統領夫人さんへ

「もめると」ではなく、「管理が乱れた方が」でしょう？

とにかく管理を乱している賃借人の方は早々に退去して欲しいものです。←（一般論）

[162: 大統領夫人]

うがった見方でしなかったので、「管理が乱れた方が」ではなく「もめると」となってしまい申し訳ありませんでした。
そう言えば1週間前確か午後11時ごろマンション入り口正面のソファーに腰かけてスマホかけていた若い住民（リラックスした服装から判断しました。）の方の足首にタトゥーが入っていたのを見ました。
流行りかもしれませんが良い印象ではありませんでした。

[163: 匿名]

賃貸専用マンション（是までは御殿山がそうだった）はそういう反社会的人物等が居住するリスクを多いに孕んでいます。
白金の高級マンションにも六本木で集団暴行殺人事件を起こした半グレリーダーが賃貸していたとの噂が流れた事がありますが、
1億円前後の住宅ローンを組み購入となると条件が厳しくなるが、賃貸なら半グレでも風俗や水商売でまとまった日銭を稼いでいたら入居可能になります。御殿山もバラバラと販売するのではなく本来ならば賃借契約を一掃した上で一気にリノベーションを済ませ販売をするべきだったんでしょうがそこ迄、資金的に待てなかったんでしょうね。

[164: 匿名]

>>163
パークマンション白金台の方ですか？
半ぐれのリーダーは実際に住んでいましたし、購入したようですよ。
他にも反社会的な風貌の方はいましたし。
都心の高級マンションなんてそんなものですよ。
私はパークマンションを売却してプラウド白金台に申し込んで外れたので、ここを見にきましたが、余りにグレードが下がるので、ここの購入は無く検討もしていません。

[165: 不動産業者さん]

結構もめてる物件ですね。
うちが委任されているわけでもないけれどおかしいことがありますので賃貸×　所有者○
が崩れる図式をお知らせします。
前に他の物件をご案内しましたお客様が今回この御殿山ハウスを購入しました。
しかしこちらのオーナー様はご自分ではお住まいにならず賃貸に出しました。
現に御殿山ハウスの賃貸物件が再び現れました。
そうするとどうでしょうか？
このオーナー様を賃貸に出したことで批判されますか？