御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

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【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[66: 入居済み住民さん]

ここも線路側だしね。
大使館側ならいいけど。

[67: 匿名さん]

御殿山ハウスは場所も微妙だし、この辺ならミュゼダールの近辺が一番いい。
設備も10年越えてるからねー
私は御殿山ハウス借りててグレイスコート御殿山を買いましたけど、全然設備なども御殿山ハウスよりいいです！
御殿山ハウスは色々と不具合がありましたし、今はグレイスコートに引っ越して快適です。
築10年以上たっているし、坪300越えたら厳しいのでは。

[68: 匿名さん]

>>67
あら？私と同じパターンですね。ミュゼは抽選外れました。

[69: 周辺住民さん]

私は以前に御殿山ハウスに住んでいて、今はリジェの中古を買って住んでいますが、グレイスコートも両方見ましたが、環境も良ければ内装設備も御殿山ハウスよりモダンで素敵だった気がします。
御殿山ハウスはほかの方が言うとおり、駐車場は待つし、上や隣の部屋の生活音やペット音はするし、ゴミ捨て場も汚く（粗大ごみが数か月放置されていることも・・・）
マンションのエントランス前には違法駐車がいつも止めてあり警備やコンシェルジュの方も見て見ぬふり・・・
共用廊下の汚れも放置してあったり、とても管理体制は高級賃貸とは言えないものでした。
2年間住みましたが、また住みたいとは思いません。
６７さん、私もミュゼとその前のフォレセーヌも外れました。（御殿山はあの原美術館のあたりが良いですね）
ミュゼの中古を狙っていましたが、ここ10年くらい売りに出ていない気がします。
以前御殿山ハウスに住んでいたので懐かしくて覗きましたが、分譲になるのですね。
近隣に住んでいる為、価格はいくらになるのか気になります。

[71: 匿名さん]

私も2年弱住んだことがあります。
設備等不備や不満は特にありませんでしたが、
管理会社がよく変わるなーとは思っていました。

今思えば管理会社のオバちゃんがエントランスのロビーで休んでいたり、清掃が適当だったりと、
他の方がおっしゃるように管理体制に問題があったと思います。

確か元々の分譲会社から、リート(？)のような投資会社がマンションをいっぺんに購入して賃貸運用していると思います。
投資家に運用成績をよく見せるために、費用を削って管理会社を安いところに委託したせいかもしれませんね。
今回購入する方は管理組合で話し合って、自分の資産価値を保つためにもどこか良い管理会社に変えちゃえばいいと思います。ずいぶんと良くなるのではないでしょうか。


いずれにせよ、近隣住民としては周辺の相場を上げる牽引役となってくれればなーと思います笑

[72: 匿名さん]

城南五山って今の人あんまり知らないもんだから
「品川区」っていうだけで損してる感あるよね。

山手線最寄りの高級住宅街なんてあんまりないし、
もっと評価されても良いと思う。

[73: 匿名さん]

>>72
損してるって誰が？実力より安くプライシングされてるなら買った人は得してるよ。

[74: 匿名さん]

ただ最近はプライシングも正常化というか本来価値に近づいてきましたね。花房山とか港区でもないのになんでこんな高い？という間抜けな感想言う人もいますが買うなら今のうちですよね。

[75: 匿名さん]

御殿山は品川にリニアが来るし、ソニー本社跡地の住友不動産の開発もありますから、これからも良くなるでしょうね。
花房山も目黒駅前の再開発で価値が再認識されるんじゃないでしょうか。

これまでは池田山が城南五山の中では最も成熟した高級住宅街というイメージがありましたが、
今後の環境変化を考えると花房山か御殿山が良いかもしれませんね。

[76: 匿名さん]

詳しくないからわからないけど75さんの言うような材料がエリアが良くなる材料であるのなら期待していんだと思います。どこかのサイトで空き室状況っていうのがあったんですけど、結局、空いている部屋は無い模様。それだけ人気ってことですかね。

ロビーが広いです。寝てしまいそうなぐらい。しっかりと用意されているからいいと思います。

[77: 匿名さん]

なんかポジが目立つな。
普通に募集出てないのは分譲になるからだろ。
今住んでるけどかなりの部屋が空いてる。
建物も色々と修繕してるみたいだな。
ここは周りに何もなくて不便だし、御殿山って言うほど高級な場所じゃなく、花房山みたいに利便性も良くない。
まぁ、微妙って事だね。
人気もあんまり無いみたいで、入居の際かなり家賃下げてもらったよ。
一時期かなり空いてたしな。

[78: 匿名さん]

一ついい所を言えば入居者の質だな。
KENコーポレーションの審査が厳しいのか、ちゃんと挨拶する人しかいない、変な子供もいない。
立派な方もいる。

[79: 購入検討中さん [男性 40代]]

今週から発売開始か

[80: 匿名さん]

分乗されるの？

[81: 匿名さん]

先週チラシが入っていました。
ほぼ１億越えって感じでした。
ただ、130平米15000万円くらいなので、そこまで高くは感じませんでした。

[82: 匿名さん]

HPみたけど、仕様がよくわからないね。リノベはしてあるようだけど。
築10年としてはちょっと高いかな。
販売が５戸ということは他は賃貸のままか。そのへんがどうなんだろうね。

[83: 匿名さん]

>>82
空き部屋になった時点でリノベして売るみたいですよ。
五丁目のソニー中央労働組合がなくなるらしくてそっちに御殿山としては久々に新築できるかもしれません。

[84: 匿名さん]

>>83
情報ありがとう。
5丁目もいいけど、やっぱりこのあたり(御殿山ガーデン、原美術館周辺）が好きなんだよね。
以前近くに住んでたんで。

[85: 匿名さん]

>>83
住友のですか？
あそこは御殿山では無いですよ。
この辺りは本当の御殿山。
ただ、線路の目の前っていうのがねー

[86: 匿名さん]

>>85
違います。ソニー労組の建物です。
番地でいうと5-11あたり。本物の御殿山です。

[87: 匿名さん]

>>86
失礼しました。良さそうですね。
そっちを待っても良さそうです。
本当はﾐｭｾﾞﾀﾞｰﾙの場所が一番良いんですがね。

[88: 匿名さん]

>>87
リジェの北側の群馬銀行の社宅がそのうちマンションになるかもね。

[89: 購入検討中さん]

リノベしてない、賃貸のちょっとしたクリーニングした感じ、、

[90: 匿名さん]

>89さん
公式サイトには本物件は、一棟賃貸マンションとして使用されていた住戸を、リノベーション工事を行い再販する中古物件ですと書かれていますし、きちんと手直ししているのではありませんか？
共用部分の改修は3月に終わっているようですね。

[91: 購入検討中さん]

>>90
実際に見てきた感想。
説明員の人も言ってた

[92: 匿名さん]

ホームページが日本語だけじゃなく英語表記もあることに驚きました。
外国人の居住者も多いですか？

100㎡超えの部屋もあり、広くて素敵ですね。

バルコニーが南にないものが多いですが、洗濯は乾燥機か浴室に干す人が多いのでしょうか。

[93: 匿名さん]

いい物件だけど、築の割に高過ぎ。
もう、10年経ってるから。

[94: 匿名さん]

>>93
御殿山は新築なかなかでないですからね。このような規模の大きな物件は今後も出ないでしょうから強気なのでしょう。賃貸ですが六丁目の積水は素晴らしかったです。

[95: 購入検討中さん]

ソニーの跡地に住友が解体工事してるけど
分譲出すのかな？？

[96: 匿名さん]

>>95
オフィスかマンションかもはっきりしないね。それにあそこは低地で御殿山とは言い難いね。

[97: 匿名さん]

積水のプライムメゾンがこの値段ならぜひ買いたいけど。
ここ見たけど、リノベーションって言ってもなんか変にケチってるのが分かる程度。
築１０年超えている古さが分かる上、賃貸の居住者で買う方はほぼいないそうです・・・
ここより新しくて仕様の良いグレイスコート御殿山が坪２８０万程度だったことを考えるとここは高いなーって思います。

[98: 匿名さん]

目黒駅前のバブリアタワーズ目黒が坪650近いから、それからしたら大分安いと思うよ。

[99: 匿名さん]

緑の多い環境は好印象。最寄駅にやや遠いのが難点かな。

[100: 匿名さん]

プライムメゾンはいいよね。
ベリスタ御殿山も分譲に戻る可能性はないのだろうか。。。あそこも相当良かったような。

[101: 契約済みさん]

>>100
ペリスタは当初分譲で計画されていてモデルルームまで作りましたよね。日本たばこ社宅跡地のグレースコートも分譲に戻りましたので可能性はありそうです。

[102: 匿名さん]

ここは高すぎ
現に一軒も売れてない

[103: 物件比較中さん [男性]]

売れてないんだね、、

[104: 匿名 [男性 50代]]

見てきました。とても高級感があり雰囲気等もいいのですが、部屋のリノベーションにもっと力を入れてくれればという気がします。特に水回りですが、シンクやバスタブがクリーニングしただけでした。高級物件なのですからせめて交換してくれないと気持ち悪くて使えません。また、線路側の部屋は電車の騒音で窓を開けることができないリスクから購入対象としては考えられません。こうした状況の中で10年落ちのフルリノベーションでない中古マンションが品川アドレスで坪単３８０万以上ではみなさんの言う通り高すぎだと思われます。せめて300万以下ならという感じです。マーケットアウトしないことを祈ります。

[105: 匿名さん]

ここの間取りよくて注目してたんだけど、リフォームちゃんとしてないのかー
築１０年で一斉に売り出すなら水回りはマストだよね。結構使用感あると思う。
もう少し安ければ自分の好きなものにリフォームできるかな。

[106: 匿名さん]

それでも目黒のバブルの塔より安いよ。

[107: 匿名さん]

バブルの塔は駅から近いからね。
ここは遠いし、近くに何も無い。
築10年越えて400万円近くはやり過ぎ。
共用部分のリノベージョンも中途半端で古さを感じる。

[108: 匿名さん]

>>107
駅までマイクロバス送迎があります。
芸能人も住んでますね。貞子とか、、。

[109: 匿名さん]

＞駅までマイクロバス送迎があります。

この規模のマンションですごいね。1時間に何本？
このあたりの人はトラストシティのシャトルバス使ってるけど。

[110: 匿名 [女性]]

みてきました、第一印象は落ち着いた重厚感と高級感がありました。ただ子供がいる家族で住むには全体的に暗い気がしました。ご年配の方々には静かで合うような気がいたします。
それからお隣にトラストシティがありますが、ブームが去った後のような感じであまり活気がありません。お買い物は近くに無いので品川駅前のＷＩＮＧになると思いますが、ちょっと不便です。それから購入してすぐに大規模修繕というのも気がかりです、１０年後のリセール等を考えますと・・・？

[111: 匿名さん]

まあ、普通に中古にしちゃ高過ぎでしょ。
リノベーションじゃなくて、クリーニングだし。ｗ

[112: 匿名さん]

トラストシティが活気がない。。。
トラストシティって、基本ホテル（今マリオット、以前はラフォーレ）＋オフィス＋賃貸レジデンス　なんだけど。
静かで落ち着いた雰囲気がいいところなんだよね。
マリオットはラフォーレ時代よりは華やかになった。北京がなくなったのは残念だけど。

[113: 匿名さん]

>>110
>お買い物は近くに無いので品川駅前のＷＩＮＧになると思いますが、ちょっと不便です。

このあたりの人は（109で書いたけど）無料シャトルバスを使ってるよ（マイクロバスじゃなくて普通のバス）。
帰りはウイングの前から出るからけっこう便利。日中は１時間３本だけど時間がわかってればけっこう使えるよ。

最近までこのあたりに住んでたけど、、、

休日はマリオットホテルで朝食やランチ、カフェ。庭園で散策。
原美術館でランチ＋現代アート観賞。

こんなライフスタイルに興味がないのなら御殿山には向いてないと思う。

ここは築10年にしては割高ではあるので、自分も買わないけど。

[114: 物件比較中さん [男性]]

以前すんでたけど大崎からは暗いし、品川からは
マリオットまでシャトルつかっても
公園通るのは女性では怖いかもね。

[115: 匿名さん]

緑が多くてよさそうな雰囲気ですが、夜はとても暗そうですよね。

マリオットまでのシャトルバス、一般利用もできるんですか？
宿泊者だけの限定かと思っていました。

1LDKからあるので、1人暮らしもできるのかとも思っていますが、女性だと怖いかな。