御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

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【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[276: 購入検討中さん]

新たな部屋の案内が来た。線路側の6階の部屋が多いけど坪360万ぐらいになっている。これまでが坪350万だったから微妙に値上げしたのか？それともここでは高層階の6階の部屋ということだからなのか？いいマンションだとは思うけどこの地域の築10年にしては割高に感じるんだよな。

[277: 匿名]

ここのところ毎週、御殿山ハウス販売の折り込みチラシが入ってきます。　売れていないのかな？　このご時世でも、リフォームに対するコスパが中途半端な中古物件は厳しいのかな？

[278: 匿名さん]

御殿山ハウス、「民泊」になるといいなー。トラストタワーも近いし便利。

[279: 匿名さん]

普通にマリオットに泊まればいい。
トラストタワーが便利って、なにするのかね。。。

[280: 匿名さん]

活発だった情報交換も途絶えましたね。　それと比例し御殿山ハウスの販売状況も頭打ち状態／伸び悩んでいるのかな。

[281: 匿名さん]

高齢者の夫婦二人暮らしにはどうかしら。環境がいいので終の住処とするつもり。品川駅までのバスはあるけど、近所のスーパーに行くには、大崎方面への坂が足に負担になるかと、少し心配。車にも、年をとれば運転が危なくなるので乗れなくなってくるだろうし。

[282: 匿名さん]

普通はウィング高輪の京急ストアだろうけど、まあそういう面では便利なところではない。
宅配してもらうのがいいかも。

[283: 匿名さん]

北品川商店街はどうでしょうか　まとめ買いはシーサイドのイオン

[284: 匿名さん]

イオンはネットスーパーという名の宅配サービスが便利ですよ。
重いペットボトルやお米、かさ張るものも部屋まで持ってきてくれますから重宝してます。
東品川のイオンが配送エリアかと。

[285: 匿名さん]

イオンの宅配は良いと思うが、シーサイドまで行くのが面倒で大変なのでは？

[286: 匿名さん]

最近は内覧訪問をしていませんが、中庭の紅葉の具合はどんなですか？

[287: 匿名さん]

>>286
紅葉って言うほどではないけど色付いてた気がする。
中庭を見るくらいならトラストの綺麗な庭を見た方が良いよ。

[288: 匿名さん]

このマンションは新築当時はそれなりにﾌﾟﾚﾐｱﾑ的で良かったんでしょうが、
その後、10年近来のマンションレベルに比較すると随所に見劣りがする。

その上、中古のイメージが付きまとうし、現物も外壁や共用部の壁や網戸や床など
これらの箇所も随所に経年の劣化や汚れが見て取れる。
環境は良いんだが品川駅から少し遠すぎる。　将来性を買っても先買いする程の
犠牲は払いたくない。


という事で販売は劣勢を挽回できず苦戦を強いられているのではと思う。
かく言う私は、一時期検討はしたが、やはり港区内の新築億ションを購入する
方針に変更しました。

[289: 購入検討中さん]

新たに売り出す部屋の案内が来たが坪単価400万かそれ以上の部屋が多いな。
条件の良い広めの部屋だからだろうが、割高に感じる。
売り出すにつれて坪単価が上がっているようだけど、これが作戦なのだろうか？
以前の部屋が売れ残って、在庫が増えているようだ。

[290: 匿名さん]

先日内覧行って来ました。
ここで書かれてる内容そのままって感じだった。
やっぱり築10年くらいの物を売るってのは難しいのかね。

内覧の時に
お若いご夫婦とすれ違った際に男性の方から笑顔で挨拶された。
余裕が醸し出す雰囲気か知らないけど良かった。
マンション内で挨拶があるって私的には好印象。
不動産屋が準備したイメージ戦略だったら面白い
って思いながら後にしたわｗ
ま、違うと思うけど。

すぐ埋まらなそうだからもう少し様子見かな。

[291: 購入検討者]

分譲で何戸くらい既に売れているのでしょうか？
今後賃貸契約終了して、どれくらい分譲で売出しがあるのか気になります。
賃貸からそのまま購入される方もいらっしゃるとは思いますが・・。

[292: 匿名さん]

＞No.291
現地モデルルームに行って営業マンに聞いたらここで
曖昧な話を聞くより正確な数字を提供してくれますよ。

実は私も半年ほど前に同じ質問をし数字を得ましたが
検討を中止したので記憶が曖昧となりメモもどこかに
行った為に協力できません。

[293: 著名]

HP更新されましたね。
先着順が20戸→15戸になってたので、5戸は売れたんですね。
いつの間に。

[294: 著名さん]

ここって結構長いこと売ってますよね、値下げとかしないですかね。

[295: 匿名さん]

賃借人が出たら随時リフォーム→販売って形をとっているから、同じ部屋がずっと売れていないっていうよりかは、
いろんな部屋を今後も長期で売っていくんだろうね。

[296: 著名さん]

>>295
なるほど。もう少し安ければ検討したいなーと思ってるんですがね。
今後も賃貸終わった部屋が売りに出るなら、随時チェックしていれば、条件に合う部屋が出るかもしれないですね。

あとどれくらい賃貸で残ってるのか分かりませんが、今年中くらいは続くのでしょうか？

[297: 匿名さん]

ここのマンションは時代遅れというか、残念ながら、最近のハイクオリティのマンションからは
置いてけぼりにされた終わっているマンションと言わざるを得ないです。

[298: 購入検討中さん]

今日、新たに販売になる部屋の案内が送られてきた。
以前より在庫が増えているようだ。
安い部屋だと坪350万ぐらいだった。
でも、なかなか希望する部屋の販売が始まらない。

[299: 匿名さん]

１３０平米台の部屋、住んでみたいな。欲を言えばもっと広い部屋住みたいが、現実的に買える価格だと、自分はこれくらい…。

お金があればな〜。

[300: 匿名さん]

リジェ御殿山が132平米12800万で出てるな。
価格交渉もできるし、こっちのほうがいいかも。。。

[301: 匿名さん]

132㎡とはいえ1億超えの億ションですか。高級ですね。

これって英語表記があるってことは、外国人が住む場合も多いということですか？
お金を持ってる外国人が購入するマンションでもありそうです。

18戸販売。
個人的に高級だと思ったのは1LDK＋Sのプラン。1LDKで85.43㎡なので、LDKで20帖取れているし、マスターベッドルームも8帖。子ども部屋にも使えそうなサービスルームが6帖あって、ストレージルームもあるのがいいです。

1LDKはまだ販売していますか？値段も100㎡超えより安いだろうし……。

[302: 検討中]

>>301
業者臭さがすごいですね。
そのコメント書いてる時間に営業に電話すればすぐまだ販売してるかどうかなんてわかると思います。
そもそも、本当に欲しければ、自分が欲しい部屋の特徴をわざわざ掲示板に書き込まず申し込みしてるのではないでしょうか。

[303: 匿名さん]

>>301
文章内容が大変不自然。

ここの東側物件は鉄道騒音で住めたもんじゃない。
悪口言うつもりではないが、現場に行って確認すると
わかるよ。　
会話なんてできないんだから。

[304: 著名さん]

>>303
そのわりに西と東の価格差があまりないですね。

[305: 金閣]

>>303
東側に住んでる者ですが、鉄道の騒音は二重窓でほぼ完璧に遮音してくれます。
また鉄道があるため、将来目の前にマンションが建つ可能性は低く、鉄道を挟んだ向かい側のマンションまでかなりの距離があるため、開放感があります。
しかしご指摘の通り窓を開けると騒音がかなりなので、良い季節に窓を開けて生活を楽しむことは出来ませんね。

[306: 匿名さん]

西側はミャンマー大使館だよね。どうなんだろう。

[307: 匿名さん]

>>306
西側は当然ながら　ミャンマー大使館を抜けないとダメ。
抜けなかったら価値半減だね。

[308: 匿名さん]

南側も鳩の糞害でベランダは汚れるし、目の前は
ミャンマーのプレハブ倉庫が立ちはだかって景観は
期待できずで、いいとこなしの厳しい状況ですね。

[309: 匿名さん [男性 30代]]

管理会社の管理が良くない。不平等すぎるので、守るべきものは守らせる必要がありますね。

[310: 著名さん]

>>308
鳩は南側だけですか？？

[311: 匿名さん]

スーモで、江東区、２０階以上の建物、で検索かけると、５１３件もヒット。重複排除しても、凄い量の中古の売り出しです。

湾岸が暴落したら、内陸も無傷で入られますか？

https://smp.suumo.jp/chukomansion/...

[312: 匿名さん]

内陸と極めて抽象的なエリアながら広いエリアで捉えると相対的には影響が出るでしょうが、
下落率としては当然少額でしょう。

且つピンポイントエリア（いわゆるセレブエリアで六本木一丁目界隈、白金４丁目界隈、
広尾ガーデン界隈 等々）的には、全く下落しなくて寧ろ上げ続けるか、高値維持を
し続けると思われるスポットもあります。

立地は重要ですよ。

[313: 匿名さん]

御殿山ってなに？
由緒ある場所？

この不便さでは買わんでしょう。

[314: 匿名さん]

城南五山知らない人、わざわざ書き込みに来なくてもいいと思うが・・・・・・

リジェの100平米超の部屋はどっちも売れちゃったんですね。
ここと比較検討してたのでちょっと残念。

みんな考える事は同じなのかなあ。

[315: 匿名さん]

仰る通り。
こういうのは相手にするのはやめましょう。
売主か担当者に恨みでもあるんでしょうかね。

[316: 購入検討中さん [女性 40代]]

西側に賃貸でも購入でも、お住いの方に質問です。
西側は夏に向けての西陽で、暑いでしょうか。

[322: 検討中]

一検討者ですが、マンションの対応の悪さや内部の問題についての書き込みがことごとく削除されていることに不信感を覚えます。
検討者にとってポジティブな面もネガティヴな面もあって有用な掲示板なのではないでしょうか。

[324: 居住者]

>>316
ガラス張りの高層マンションのような温室感はないですよ。
とはいえ、夏場はエアコンが必須にはなるかと思います。
電車の音も大きく、窓を閉めた状態になるからです。
それよりも、水周りの対策も考えた方がいいですね。
販売中なので対応スピードは的確だったとは思いますが、今後はどうなるんですかね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[325: 居住者]

ネガティブな内容が削除されるってことでしょうか？

[327: 入居済み住民さん [女性 60代]]

表の私道には車が止め放題。にもかかわらず、真面目な住人から高い駐車場代を徴収。
それを指摘した人と車の持ち主が揉め事になっていて、ビラが配布されています。
一階の天井からシミが出ていたことの説明もなしです。とても高級マンションとは思えないです。

[328: 金閣]

>>312
少し前まで海だった場所に高層マンションを建てて、それが高く売れるのは何故なのか自分にはよくわかりません。
一部屋当たりの土地の区分所有がとても少なくなるので、タワマン節税が流行っていましたが、それも規制がかかるようですし、そもそもそれだけの価値しか無いということ。なるべく低層で、昔からある高台の安定した地盤に建つこのマンションの価値は湾岸高層マンションとは比較にならないと思っています。
ところでマンション周りの桜が綺麗です。
今日は、花がひらひら舞い落ちてました。
明日は雨のようなので、今日で桜も終わりかもしれません。

[329: 匿名さん]

地盤（地耐力ともいう）は確かに悪くないでしょうね。
が、このマンションの評価については、湾岸との比較はさておき、今後、品川駅周辺の大再開発に伴い
近代的で利便性の良いマンションンが続々と供給（建替えを含む）されていくと言われていますが、
このマンションは築年数も古いし、駅からも遠く、結果的に利便性も劣るし、環境の良さを売りに
するが環境、利便性がもっと良くオシャレでハイソな所は港区内（品川区ではないですよ）には
沢山存在しているしで、旬が過ぎ、コンペに脱落した終わったマンションになる事、必至でしょうね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[330: 匿名さん]

>>329
品川駅周辺にマンションが続々と供給される余地はないと思いますけど。
本当に精通してるんですか？

[332: 匿名さん]

たぶん、御殿山ハウスに恨みでもある人なんじゃない？
内容見て精通してる人には全然思えない。

どんな感じか掲示板で情報をって思ったけど
管理者に消されたりする内容が増えちゃったのか…
>>327も書いてるけど、
販売決まってからなんか雰囲気が変わった気がするんだよね。
このマンション好きなんだけどな。

[333: 入居済み住民さん]

去年の秋から居住してる者です。西側を購入しましたが、やはり春先などに窓を開けて過ごしたいのであれば西側をオススメします(中庭、外側を開けて風を通すととても気持ちいいですよ)。
西側では窓を開けていてもほぼ電車の音は気にならないです。
トラストの散歩も気持ちいいし、購入してとても満足しています。

[334: マンション検討中さん]

敷地に余裕があって、いいマンションだと思います。
夫婦２人なので広い家は必要ないのですが、狭い間取りは、線路側にしかないのでしょうか。
おすすめの西側に、コンパクトな間取りがあればいいのに・・・

[335: 匿名さん]

管理会社がダメですね。

[336: マンション検討中さん]

価格更新で４９８０万円というものが出ているようですが・・・（スーモ）
やはり、電車の音がすごい場所なのでしょうか？

[337: 匿名さん]

>>336 マンション検討中さん
25平米ですよ

[338: マンション検討中さん]

＞＞337さま
336です。ありがとうございます。安いはずですね。

[339: 匿名さん]

めちゃくちゃ高いな。

[340: マンション検討中さん]

まさか、このマンションに２５㎡の間取りがあるとは思いませんでした。

[341: 匿名さん]

>>336 マンション検討中さん
43平米の間違いでは？

[342: 匿名さん]

ほんとだ。
さすがに25平米で5000万はありえないよね(笑)

[343: 匿名さん]

>>342 匿名さん

43平米の部屋は西側の一階
建築申請としては地下住戸です

[344: マンション検討中さん]

＞＞332さん、もしくは他の居住者の方でクルマをお使いの方に感想をお聞きしたいのですが、東側の私道は行き止まりと言う点、従って帰宅するには線路越しのあの崩壊しそうな狭い橋を渡ってくるルートしかないと言う点がどうも引っ掛かっているので、実際住んでみて不便さや地震の時に橋が倒壊するのではと言う怖さみたいなものは感じていらっしゃいますか？

[345: 匿名さん]

マリオカートが気になる

[346: 匿名さん]

御殿山ハウス購入しました。
室内も中古マンションと思えないぐらいの、高級感があり、御殿山ということで、将来性もあり、購入を決めました。日中内見した時、電車の音は二重窓でほぼ遮断(少し聞こえました)されていると感じましたが、夜中はどうなんでしょう？

[347: 匿名さん]

最近の新築マンションは狭くて高いけど、御殿山ハウスは広くてお買い得(それなりに高いけど)だと思います。

[348: 匿名さん]

＞＞346匿名さん　自家用車はお持ちですか？お持ちなら物件までのルートで不便さはありませんか？

[349: 匿名さん]

>>348 匿名さん
持ってますよ。特に不便さは感じないですね。性格かもしれませんが。
住宅街ってこんなものかなとも思います。

[350: マンション検討中さん]

このマンション買いたいけど、自分には買えないかなー。買った人が羨ましいです。

[351: 匿名さん]

御殿山は新築マンションがなかなか出ないから、築10年とはいえ希少だね。

[352: マンション検討中さん]

モノもロケーションの良いんだけど、やっぱりクルマをよく使う身には帰宅のルートがあれだけだと二の足を踏んでしまう。

[353: 匿名さん]

近くに住んでたけど、車もさほど苦労してるようにはみえなかったけどね。
橋を歩いて渡るときは一応車には気をつけてたけど。
御殿山だとあんなもんでしょ。

[354: 匿名さん]

車の不便さってなんのこと？
よほど運転ヘボなのか？

[355: 匿名さん]

実質的に中古マンション、水回りが気になります・・・

[356: マンション掲示板さん]

水回りはリフォームされてるから、全く問題なかった。というより、新築マンションとかわらないかな。

[357: 匿名さん]

臭いません？

排水とか大丈夫かなぁ…

[358: マンション掲示板さん]

水回りが気になるなら、買わない、気にならない人は買う。
それだけ。担当の方と良く相談してみて。

[359: マンション検討中さん]

この前内見に行ったけど、いいマンションでしたよ。最近の新築マンション狭いし、迷うな。

[360: マンション比較中さん]

＞＞354　車の不便さっていうのは一方通行のせいで帰宅ルートが線路越しの一つしかないから、必ずそっちへ迂回しないといけないってことでしょ？　運転ヘボって意味が分からん。

[361: 口コミ知りたいさん]

火災報知器なりっぱなしで、消防車来てます。
室内にも消火用ホースまでひかれてます。
対応が悪くて何も進みません。
こりゃいつか死人でるな。

[362: 匿名さん]

確かに夜中にうるさかったですが、放送が鳴からなかったからまた誤報だと思って、あまり気にしませんでした。
管理も作りもしっかりしているマンションです。個人的な見解ですが、死人出ないと思いますよ。
御殿山には新築より中古でしっかりしたマンションが似合うと思います。これだけの広さは新築ではないんじゃないかなぁ。
建具もしかっりしていて、水回りも問題なく、我が家は快適ですよ。

[363: 匿名さん]

うちもとても快適です。購入して本当に良かったと思いますよ。

[364: 購入経験者さん]

管理の行き届いたいいマンションです。購入してよかったです。かなり満足しています。
他の住民の方も気軽に挨拶し合う習慣があるのか、気持ちが良いですね。

部屋も比較検討した新築マンションと比べて、値段に対してかなり広めで、収納も多いです。
各部屋に地下トランクルームがついており、うちはバルコニーにもトランクルームがあり、こちらが意外と広くてかなり便利です。

買い物は大崎駅にLIFE（当日宅配サービス）、ダイソー、マツキヨ、品川駅は高輪側に京急ストア（当日宅配サービス）、港南口にクイーンズ伊勢丹があります。

難点を言うなれば、マンションに車で帰る際には、第一京浜から入ってくる道が一本しかないため、特に大崎方面から帰ってくる場合に結構ぐるっと回らなくてはならないため、特にタクシーだと料金を損した気になることくらいかな。

その他では、近くに小児科が新しく出来て、もうすぐ開業するようですよ（今週末内覧会だそうで）

[365: マンション検討中さん]

購入検討しているのですが、内見に行く時間がなかなか取れないです。
コスパがいい手ごろな部屋はすぐなくなっちゃいますね。

[366: マンション検討中さん]

suumoに久しぶりに物件が出てますね。
1階の1LDK,電車の音は大丈夫でしょうか？

[367: 匿名さん]

築10年か、、、。

ないな。

[368: 匿名さん]

やはり皆さん、窓締め切り生活？

[369: マンション検討中さん]

販売中の101は地下ですか？
電車の音はうるさいですか？

[370: 匿名]

2年程度住んでいます。前は、五反田のタワマンに住んでいました。
引っ越して大正解でした。良い点は
・御殿山庭園など緑が多く、涼しい、落ち着きゆったりとした雰囲気、毎日癒されます。春は桜が綺麗。
・大崎、品川に近く、都内移動、国内外の出張・旅行が便利
・地盤がしっかりしている
・騒音は二重サッシで問題なし
・築10年を感じさせないきれいさ
・清掃のみなさんが毎日丁寧に仕事をされています。
・パークシティ、シンクパークなどの新しいエリアと北品川商店街の古いエリアの良さを両方楽しめる。
・マリオットホテルのバーを気軽に楽しめる
・自転車に乗れば、天王洲アイル、品川シーズンテラス、五反田エリアも楽しめる。
・電車に乗れば、目黒、恵比寿、お台場あたりに乗り換えなしですぐ遊びに行ける
・歩いて行ける品川プリンスの水族館、映画館を手軽に楽しめる
・コンシェルジェのサービス、人がらが良い
・坂道を上り下りするので、健康に良い
・治安が良い、民度が高い
・エレベーター数が多く、プライバシー性が高い。全然すれ違わないです。低層なのでタワマンに比べて待ち時間が圧倒的に無い。
・前の通りが一通。（車が来ているかの確認はしやすく安全）

やや不便な点
・スーパーがやや遠い。（慣れれば問題はないです）
・巨大な公園が近くにない

品川はリニア駅もできる予定ですし、緑がこれだけあるというのは、他のマンションに比べての希少性、差別性があり、実際住みやすいので、これから価値が上がるのではと期待しています。

[371: 不動産業者さん]

>>46 匿名さん
多分いないだろ

[372: 販売関係者さん]

場所も含めてこういった物件を選ぶ人と、最近のタワマンを選ぶ人は被らないんだろうね。

[373: 匿名さん]

リニア、延期になっちゃったねｗ
駅遠は値下がりするよ（ファクト

[374: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[375: 吉田隆史]

このスレ、最初からコメントが旧ソニー本社跡物件とミャンマー大使館横の物件とが混在してるようですが、誰も触れないまま適当に投稿されてますね。
ほとんどは信憑性のないものだと思います。