御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

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【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[276: 購入検討中さん]

新たな部屋の案内が来た。線路側の6階の部屋が多いけど坪360万ぐらいになっている。これまでが坪350万だったから微妙に値上げしたのか？それともここでは高層階の6階の部屋ということだからなのか？いいマンションだとは思うけどこの地域の築10年にしては割高に感じるんだよな。

[277: 匿名]

ここのところ毎週、御殿山ハウス販売の折り込みチラシが入ってきます。　売れていないのかな？　このご時世でも、リフォームに対するコスパが中途半端な中古物件は厳しいのかな？

[278: 匿名さん]

御殿山ハウス、「民泊」になるといいなー。トラストタワーも近いし便利。

[279: 匿名さん]

普通にマリオットに泊まればいい。
トラストタワーが便利って、なにするのかね。。。

[280: 匿名さん]

活発だった情報交換も途絶えましたね。　それと比例し御殿山ハウスの販売状況も頭打ち状態／伸び悩んでいるのかな。

[281: 匿名さん]

高齢者の夫婦二人暮らしにはどうかしら。環境がいいので終の住処とするつもり。品川駅までのバスはあるけど、近所のスーパーに行くには、大崎方面への坂が足に負担になるかと、少し心配。車にも、年をとれば運転が危なくなるので乗れなくなってくるだろうし。

[282: 匿名さん]

普通はウィング高輪の京急ストアだろうけど、まあそういう面では便利なところではない。
宅配してもらうのがいいかも。

[283: 匿名さん]

北品川商店街はどうでしょうか　まとめ買いはシーサイドのイオン

[284: 匿名さん]

イオンはネットスーパーという名の宅配サービスが便利ですよ。
重いペットボトルやお米、かさ張るものも部屋まで持ってきてくれますから重宝してます。
東品川のイオンが配送エリアかと。

[285: 匿名さん]

イオンの宅配は良いと思うが、シーサイドまで行くのが面倒で大変なのでは？

[286: 匿名さん]

最近は内覧訪問をしていませんが、中庭の紅葉の具合はどんなですか？

[287: 匿名さん]

>>286
紅葉って言うほどではないけど色付いてた気がする。
中庭を見るくらいならトラストの綺麗な庭を見た方が良いよ。

[288: 匿名さん]

このマンションは新築当時はそれなりにﾌﾟﾚﾐｱﾑ的で良かったんでしょうが、
その後、10年近来のマンションレベルに比較すると随所に見劣りがする。

その上、中古のイメージが付きまとうし、現物も外壁や共用部の壁や網戸や床など
これらの箇所も随所に経年の劣化や汚れが見て取れる。
環境は良いんだが品川駅から少し遠すぎる。　将来性を買っても先買いする程の
犠牲は払いたくない。


という事で販売は劣勢を挽回できず苦戦を強いられているのではと思う。
かく言う私は、一時期検討はしたが、やはり港区内の新築億ションを購入する
方針に変更しました。

[289: 購入検討中さん]

新たに売り出す部屋の案内が来たが坪単価400万かそれ以上の部屋が多いな。
条件の良い広めの部屋だからだろうが、割高に感じる。
売り出すにつれて坪単価が上がっているようだけど、これが作戦なのだろうか？
以前の部屋が売れ残って、在庫が増えているようだ。

[290: 匿名さん]

先日内覧行って来ました。
ここで書かれてる内容そのままって感じだった。
やっぱり築10年くらいの物を売るってのは難しいのかね。

内覧の時に
お若いご夫婦とすれ違った際に男性の方から笑顔で挨拶された。
余裕が醸し出す雰囲気か知らないけど良かった。
マンション内で挨拶があるって私的には好印象。
不動産屋が準備したイメージ戦略だったら面白い
って思いながら後にしたわｗ
ま、違うと思うけど。

すぐ埋まらなそうだからもう少し様子見かな。

[291: 購入検討者]

分譲で何戸くらい既に売れているのでしょうか？
今後賃貸契約終了して、どれくらい分譲で売出しがあるのか気になります。
賃貸からそのまま購入される方もいらっしゃるとは思いますが・・。

[292: 匿名さん]

＞No.291
現地モデルルームに行って営業マンに聞いたらここで
曖昧な話を聞くより正確な数字を提供してくれますよ。

実は私も半年ほど前に同じ質問をし数字を得ましたが
検討を中止したので記憶が曖昧となりメモもどこかに
行った為に協力できません。

[293: 著名]

HP更新されましたね。
先着順が20戸→15戸になってたので、5戸は売れたんですね。
いつの間に。

[294: 著名さん]

ここって結構長いこと売ってますよね、値下げとかしないですかね。

[295: 匿名さん]

賃借人が出たら随時リフォーム→販売って形をとっているから、同じ部屋がずっと売れていないっていうよりかは、
いろんな部屋を今後も長期で売っていくんだろうね。

[296: 著名さん]

>>295
なるほど。もう少し安ければ検討したいなーと思ってるんですがね。
今後も賃貸終わった部屋が売りに出るなら、随時チェックしていれば、条件に合う部屋が出るかもしれないですね。

あとどれくらい賃貸で残ってるのか分かりませんが、今年中くらいは続くのでしょうか？

[297: 匿名さん]

ここのマンションは時代遅れというか、残念ながら、最近のハイクオリティのマンションからは
置いてけぼりにされた終わっているマンションと言わざるを得ないです。

[298: 購入検討中さん]

今日、新たに販売になる部屋の案内が送られてきた。
以前より在庫が増えているようだ。
安い部屋だと坪350万ぐらいだった。
でも、なかなか希望する部屋の販売が始まらない。

[299: 匿名さん]

１３０平米台の部屋、住んでみたいな。欲を言えばもっと広い部屋住みたいが、現実的に買える価格だと、自分はこれくらい…。

お金があればな〜。

[300: 匿名さん]

リジェ御殿山が132平米12800万で出てるな。
価格交渉もできるし、こっちのほうがいいかも。。。

[301: 匿名さん]

132㎡とはいえ1億超えの億ションですか。高級ですね。

これって英語表記があるってことは、外国人が住む場合も多いということですか？
お金を持ってる外国人が購入するマンションでもありそうです。

18戸販売。
個人的に高級だと思ったのは1LDK＋Sのプラン。1LDKで85.43㎡なので、LDKで20帖取れているし、マスターベッドルームも8帖。子ども部屋にも使えそうなサービスルームが6帖あって、ストレージルームもあるのがいいです。

1LDKはまだ販売していますか？値段も100㎡超えより安いだろうし……。

[302: 検討中]

>>301
業者臭さがすごいですね。
そのコメント書いてる時間に営業に電話すればすぐまだ販売してるかどうかなんてわかると思います。
そもそも、本当に欲しければ、自分が欲しい部屋の特徴をわざわざ掲示板に書き込まず申し込みしてるのではないでしょうか。

[303: 匿名さん]

>>301
文章内容が大変不自然。

ここの東側物件は鉄道騒音で住めたもんじゃない。
悪口言うつもりではないが、現場に行って確認すると
わかるよ。　
会話なんてできないんだから。

[304: 著名さん]

>>303
そのわりに西と東の価格差があまりないですね。

[305: 金閣]

>>303
東側に住んでる者ですが、鉄道の騒音は二重窓でほぼ完璧に遮音してくれます。
また鉄道があるため、将来目の前にマンションが建つ可能性は低く、鉄道を挟んだ向かい側のマンションまでかなりの距離があるため、開放感があります。
しかしご指摘の通り窓を開けると騒音がかなりなので、良い季節に窓を開けて生活を楽しむことは出来ませんね。

[306: 匿名さん]

西側はミャンマー大使館だよね。どうなんだろう。

[307: 匿名さん]

>>306
西側は当然ながら　ミャンマー大使館を抜けないとダメ。
抜けなかったら価値半減だね。

[308: 匿名さん]

南側も鳩の糞害でベランダは汚れるし、目の前は
ミャンマーのプレハブ倉庫が立ちはだかって景観は
期待できずで、いいとこなしの厳しい状況ですね。

[309: 匿名さん [男性 30代]]

管理会社の管理が良くない。不平等すぎるので、守るべきものは守らせる必要がありますね。

[310: 著名さん]

>>308
鳩は南側だけですか？？

[311: 匿名さん]

スーモで、江東区、２０階以上の建物、で検索かけると、５１３件もヒット。重複排除しても、凄い量の中古の売り出しです。

湾岸が暴落したら、内陸も無傷で入られますか？

https://smp.suumo.jp/chukomansion/...

[312: 匿名さん]

内陸と極めて抽象的なエリアながら広いエリアで捉えると相対的には影響が出るでしょうが、
下落率としては当然少額でしょう。

且つピンポイントエリア（いわゆるセレブエリアで六本木一丁目界隈、白金４丁目界隈、
広尾ガーデン界隈 等々）的には、全く下落しなくて寧ろ上げ続けるか、高値維持を
し続けると思われるスポットもあります。

立地は重要ですよ。

[313: 匿名さん]

御殿山ってなに？
由緒ある場所？

この不便さでは買わんでしょう。

[314: 匿名さん]

城南五山知らない人、わざわざ書き込みに来なくてもいいと思うが・・・・・・

リジェの100平米超の部屋はどっちも売れちゃったんですね。
ここと比較検討してたのでちょっと残念。

みんな考える事は同じなのかなあ。

[315: 匿名さん]

仰る通り。
こういうのは相手にするのはやめましょう。
売主か担当者に恨みでもあるんでしょうかね。

[316: 購入検討中さん [女性 40代]]

西側に賃貸でも購入でも、お住いの方に質問です。
西側は夏に向けての西陽で、暑いでしょうか。

[322: 検討中]

一検討者ですが、マンションの対応の悪さや内部の問題についての書き込みがことごとく削除されていることに不信感を覚えます。
検討者にとってポジティブな面もネガティヴな面もあって有用な掲示板なのではないでしょうか。

[324: 居住者]

>>316
ガラス張りの高層マンションのような温室感はないですよ。
とはいえ、夏場はエアコンが必須にはなるかと思います。
電車の音も大きく、窓を閉めた状態になるからです。
それよりも、水周りの対策も考えた方がいいですね。
販売中なので対応スピードは的確だったとは思いますが、今後はどうなるんですかね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[325: 居住者]

ネガティブな内容が削除されるってことでしょうか？