御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[253: 検討中]

先ずは早急に理事会（当初は毎月開催）、管理組合を組織化、機能させて規約遵守を徹底させて行かないと大変劣悪なマンションになる恐れがありますよ。

上の欄でNo.236さんが、マーフィーの法則に「一度認めた例外は次からは権利となる」とレスがありましたが、悪貨は良貨を駆逐するとの格言もあるので急務だと思われます。

[254: 入居済み住民さん]

252様・253様
よろしく議題に乗るよう提案願います。
気が弱く、大勢の前で話すのが苦手なものですから。
よろしくお願いします。
249番より

[255: 検討中]

249番／No.254　様

私はNo.253ですが、未だ購入を検討中ですので、残念ですが 入居済み住民さん達の対話と連携と団結とで解決していくしかないと思います。
マンション生活は自分自身の資産維持にも関わりますので、個人主義や他人任せではなく利他主義、泥をかぶる精神、奉仕精神で活動していかないと良質なマンションにはならないと体験上、思います。

[256: 匿名さん]

外国人の入居（所有）を規約で制限するとか無理でしょ、、、

[257: 匿名]

外国人の入居（所有）を規約で制限するとか無理でしょ、、、⇒　短絡的に結論や諦めをするのではなく、有識者や弁護士さんらの意見を交えつつ、管理会社と理事会⇒管理組合でその是非（妥当か否か）を議論し規約化できるものか否か、できなくば何らかの歯止め策はないか等をつめていけば何等かの解決策／着地点が見出せると思います。

現に私が所有する港区内賃貸マンションで、（居住していないので理事会議事録を詳細には見ていなく記憶が曖昧だが）ｵﾘﾝﾋﾟｯｸを機に増加する外人の入居（所有や賃借）で想定されるｼｴｱｰや又貸しや届出家族以外者の長期居住や騒擾やﾏﾅｰ違反や規約違反等々を排除する規約を臨時総会で成立させるべく管理会社と共同作業に着手した旨の案内が来ていました。

[258: 匿名さん]

ここまで空室が目立つ分譲なら外国人でも
買ってくれれば誰でも良いと思ってると思うよ。

257さんは何にも分かってないと思う。
Airbnbに対する対策なら私が持ってるマンションでも動きはあるけど
売買に関して住んでる人が口出しできるの？
それって売り側に損失を与える可能性がある事だから
口出せたら凄い事だと思うけど。
"日本人専用"的な制限がマンション販売規約に書かれて
私みたいに投資目的で買った人もそれに従わないとダメなわけよね。
だったら買う前に言ってくれって販売側に言うわ。

販売途中で国籍に対して制限を付けた例があるなら
マンション名を知りたい。
今回のような話になった時に話のネタになるくらい興味深い。

[259: 匿名さん]

>>257
居住してないから理事会議事録見てないって意味不明ですね。理事会議事録は普通、居住者ではなく区分所有者に配布されるはずです。

[260: 匿名]

＞＞No.259

＊確かに理事会議事録は普通、区分所有者に配布されます。

＊No.257（）内の部分は詳述すると以下⇒の様になる訳だが、（）内部分は大勢に影響がないので端折った迄です。
⇒自らが直接居住していない賃貸マンションなので、どうしても関心が薄くなってしまい、理事会議事録を詳細には見ていなく記憶が曖昧だが。

＞＞No.258
＊私が具体例を引合いに出したﾏﾝｼｮﾝの状況は、文章内容（私が所有する、臨時総会、管理会社と共同作業に着手した）を読んでわかると思うが、一般的な全戸数分譲済みで数年間居住中のﾏﾝｼｮﾝです。　が、御殿山Ｈの場合はｲﾚｷﾞｭﾗｰな状況であるが故に、No.257で述べたが『有識者や弁護士さんらの意見を交えつつ、管理会社と理事会⇒管理組合でその是非（妥当か否か）を議論し規約化できるものか否か、できなくば何らかの歯止め策はないか等をつめていけば何等かの解決策／着地点が見出せると思います。』というのが私の提案です。 ｲﾚｷﾞｭﾗｰな状況であるが故に、先ずはやってみないと（動いてみないと）何も解決策はでてきません。対策は不可能ですと結果が出たら、その時にはそれはそれで納得が行く筈です。

現時点で管理組合がもし存在するならば、販売会社（デベ）も区分所有者なのでダメ元でツツイテみるのも面白いかもしれません。

[261: 匿名さん]

あまり言いたくはないが
貴方の書き込み内容は現実的ではないし、
結局何が言いたいのか。

自分で行動を起こす事もなく自分で言ってる通り提案だけ。
しかも、書かれてる内容は何を指して有識者なのか分からない。
弁護士なら貴方にいるならお友達の弁護士でもいいし、
無料相談でも良いから聞いてみなって。
貴方が言う
「対策は不可能ですと結果が出たら、その時にはそれはそれで納得が行く筈です。 」
の回答がすぐ得られるはずよ。
自分が理事会に参加する権利もないのに
提案するならもう少しそれっぽい事を書いた方が良い。
居ないとは思うが、
貴方が書いてる通りに発言しちゃった人が居たら、本当に可愛そうだと思う。

258が聞いてる内容についての回答はどちらなの？
貴方が所持しているマンションが臨時総会、管理会社と共同作業に着手した内容は
①Airbnb等に関する事について
②日本国籍を有する者にしか売らない。
理事会記録を読み返して教えて欲しい。
②だったら、マンション名を教えて欲しい。
　事例があれば現在住んでいる人の強い味方になる。
①だったら、貴方の言ってる事は本当にお話にならないくらい幼稚だし、
　なんで①なのにそこまで書けるのか本当に不思議。

土地売買に関する知識があれば貴方の書き込みは笑ってしまう。
港区のマンションは所持しているようだし
少しは土地を含めた不動産の売買について勉強した方が良い。
それこそ面白い発見があって面白いかもしれません。

[262: 入居済み住民さん]

金閣さん
大京から連絡きましたか？
私も欠席したので資料みてません。

[263: 購入検討中]

大雨時の中庭のオーバーフロー問題について：
１．その後、オーバーフローした床面の汚れ/シミ処置はどの様な手段がとられましたか
２．オーバーフロー部分の清掃費／原状回復費はどこの費用負担になりましたか
３．再発防止対策の詳細は明確になり、区分所有者への情報開示ないしは説明はありましたか
４．再発防止対策の費用負担は売主の負担となりましたか

購入を検討中なので心配です。情報のご提供を頂ければ有難いです。

[264: 金閣]

>>262
わざわざ訪ねて行くのもどうかなと思ったので、知り合いの誰かとすれ違ったら総会の様子を聞こうと思ってました。
多分議事録が届くのは１ヶ月くらい先なんじゃないかなと思っています。
ただ気のせいかも知れませんが、私が要望していた引っ越しの際のドアの開けっ放しは、無くなってました。これから先はまだわかりませんけど。
それと、身障者用の駐車場に販売会社関係の車がよく停まるようになりました。物を積み下ろしする程度の一時駐車ならいいと思うのですが、外来者には駐車料払って一時駐車しなさいと言う割に、自分たちは停め放題は酷いなと思ってます。

[265: 金閣]

>>263
費用は誰の負担になるか分からないのですが、まずは謝罪のお知らせが届き、その後しばらくしてから、原因と対策のお知らせは届きました。
絨毯もクリーニングするみたいです。
なんでも中庭の排水口にゴミが溜まって排水出来なくなって溢れてきたみたいです。
中庭は元々悪くは無かったのですが、ウッドデッキで遊べるようになっていて、子供達が遊んでいると、キャーキャー声がかなり反響していましたが、リフォームで、中庭は見て楽しむだけになり、がらりとさらに素敵に変わりましたが、その際に土や樹木をたくさん入れたことと、あのときはとんでもない大雨だったということと、排水口のこまめな定期点検が決まってなかったようで、それらが重なってあのようになってしまったみたいです。
少しもたつき感はありますが、ちゃんと対応していると僕は思います。

[266: 検討中]

>>265
ご丁寧に有難うございます。原因等は理解できました。費用負担については施工側や管理会社側の過失が明らかだし販売の初期段階でもあるので多分、区分所有者への転嫁はないと思われますね。

私は内覧に伺った時に中庭は、樹木が見ごたえあり緑一杯の感じがいいなと先ず気に入りました。中庭への日照がどの程度か見れないので想像しがたいですが、紅葉時にどのように色づくのか興味があります。真っ赤に色づくと素敵でしょうね。
≪以下２件の質問がございます。ｱﾄﾞﾊﾞｲｽ頂ければ有難いです≫
１．私は御殿山Ｈ．を平均点でそこそこ気に入り、将来性にも掛けていますが、家内が浴槽とキッチンシンクを古いまま販売する手法が嫌だ、一方私はﾘﾌｫｰﾑすればと言うが費用が不明だ、ｱﾝﾊﾞﾗﾝｽになるのでは、面倒くさそうと反論、しかも駅から遠く借金して迄（ましてや買い替えして迄）頑張る気にならないと近視眼的で説得もままならず平行線です。購入済の方達はその点はどの様に折合い（妥協、割り切り、納得）をつけられましたか。
２．駅までの距離はどの様に感じていらっしゃいますか？

[267: 検討中]

>>264
議事録という事は、個人の区分所有者は未だかなり少数だと思われますが、管理組合の総会、もしくは理事会が開催されたって事ですか？　それとも何か別の説明会だったのでしょうか？
総会は通常は年一回開催ですが、理事会はどういう頻度で開催されるんですか？

[268: 金閣]

>>266
前にも書き込みしたかも知れませんが、私の場合は昔からの安定した高台の土地が安全面で気に入ったのと（ハザードマップを参照して下さい）、そもそも高層マンションが好きでないことと、設計士にも見てもらって、スラブが厚く、コンクリートをたくさん使っていると言われました。このマンションの施工会社は、しっかりしたマンションを造るとのことでした。もっと良いマンションもあるでしょうが、私はいままで幾つか住み替えして一番造りが気に入ったマンションです。
環境と利便性は相反することが多いので、品川駅まではハウスからのベンツのバスか、その他のバスを利用するか、健康のために歩くとか、割り切るしかないと思います。北品川駅はそんなに遠くありませんし、大崎でしたら、15分位掛かりますが行程の半分位はビルの中や木立の下を歩いて行くルートがあるので、夏なども比較的楽です。
絨毯の貼り替えや磨き直しての販売は私もどうかなと思いましたが、新品もどうせ一度使えば中古ですし、私は賃貸からの購入で現状引き渡しなので、リフォームもしてませんが、何も気になりません。絨毯とドアはチャチです。
将来気力が湧いたらリフォームする積もりです。
参考になったでしょうか？

[269: 金閣]

>>267
組合の総会だったと思います。
ただ、通知から総会までの期間が二週間程度と短かったことと、まだ区分所有者が少ないことからあまり人は集まらなかったのではないかなと想像していますが、そのうち関係者に聞いておきます。
理事会は多分持ち回りでやることになりそうです。

因みに、マンションの共有部リフォームの説明会のときの出席者は10名以下でした。私は何でリフォームして、これからどうするのか聞きたかったので参加しましたが、分譲するので…と回答を得られて初めて分譲することを知った次第でした。

[270: 検討中]

>>268
>>269
深夜にも拘わらず、コメントを頂きまして大変有難うございました。
御殿山Ｈ．のクオリティ、住み方、管理組合状況もそれなりに理解できました。
大変参考になりましたので重ねてお礼を申し上げます。

[271: 匿名さん]

ここは、以前東急が販売しようとして問題になったマンションですか？
http://blogs.yahoo.co.jp/shouhishahogo/8204292.html

第一種低層住居専用地域なのに６階建てで近隣住民に反対されているという問題は解決したのですか？
何十年後かの立て替えの際、１０mまでしか高さが認められなかったら（というより、１０mが周りに合わせれば本来の高さですよね）、戸数が減って、今住んでいる住人の中で、住めない人が出てきませんか？
その辺りはいかがでしょうか？

[272: 匿名]

私はここの物件を検討中であり、正確で客観的な情報を熱望している者です。

>>271
そんな一昔前の化石レスを、そぐいもしない近時代に持ち出されても、悪意に満ち満ちで何が言いたいのって 感じです。
その当時、建築確認申請も合格し申請図面に従い建築された後に、既に何年が経過していると思われますか？
近隣住民の反対なんてどうせ、ﾏﾝｼｮﾝ周辺住民によくありがちな情緒的判断しかできず、基準法の内容理解もできない住民エゴ丸出しの身勝手な反対/要求だったのでしょう。　極めつきは、ここの建物が総合設計制度に基づき、２０M迄は許可され建築されたって事も>>271は知らないで幼稚な「荒しレス」を展開している。
細かいことながら>>271の「１０mが周りに合わせれば本来の高さですよね」って何が主語で、正しい助詞の使い方もできず日本語になっていなくて非常に稚拙です。もっと分かり易い文章になる様に推敲されたし。
≪念の為に≫私はここの関係者ではありません。冒頭に記しましたが是々非々で情報や状況を判断したいと思っている者です。
　　　　　　生産的且つ建設的で、正確且つ是々非々な情報を希望します。

[273: 匿名さん]

>>272
まあ今となってみれば御殿山ハウスは環境の向上に貢献してると思いますよ。
低層戸建も結構ですが御殿山の住宅の多くが土地の高さから分筆されてしまい、結果土地建物込みで一億弱、高さ10メートルの3階だて斜め屋根の戸建が増えてきている現状を見ると御殿山エリアにおいては、現状公開空地を設け、植栽なども植えているハイグレードマンションのほうがはるかに街並みの維持に貢献してると思います。

[274: 匿名さん]

>>272
そんなに言わなくてもいいんじゃ無いですか。
既存不適格になるかどうかは検討する際大事なようそでは。

[275: 匿名]

>>273
仰る通りです。私は以前のレスで森ビルの＊＊ﾋﾙｽﾞに住んでいるといいましたが、私が森ビルﾏﾝｼｮﾝを高く評価する大きな要因は公開空地の広さです。つまり敷地内に豊富な緑と自然を抱え小公園みたいな佇まいですが、この御殿山Ｈ．も同じ理由で追加購入の検討対象にしています。　しかしそれ以外の要素では今一つの面もあるので、ここを追加購入するか否か悩みつつ総合的に検討中です。

[276: 購入検討中さん]

新たな部屋の案内が来た。線路側の6階の部屋が多いけど坪360万ぐらいになっている。これまでが坪350万だったから微妙に値上げしたのか？それともここでは高層階の6階の部屋ということだからなのか？いいマンションだとは思うけどこの地域の築10年にしては割高に感じるんだよな。

[277: 匿名]

ここのところ毎週、御殿山ハウス販売の折り込みチラシが入ってきます。　売れていないのかな？　このご時世でも、リフォームに対するコスパが中途半端な中古物件は厳しいのかな？

[278: 匿名さん]

御殿山ハウス、「民泊」になるといいなー。トラストタワーも近いし便利。

[279: 匿名さん]

普通にマリオットに泊まればいい。
トラストタワーが便利って、なにするのかね。。。

[280: 匿名さん]

活発だった情報交換も途絶えましたね。　それと比例し御殿山ハウスの販売状況も頭打ち状態／伸び悩んでいるのかな。

[281: 匿名さん]

高齢者の夫婦二人暮らしにはどうかしら。環境がいいので終の住処とするつもり。品川駅までのバスはあるけど、近所のスーパーに行くには、大崎方面への坂が足に負担になるかと、少し心配。車にも、年をとれば運転が危なくなるので乗れなくなってくるだろうし。

[282: 匿名さん]

普通はウィング高輪の京急ストアだろうけど、まあそういう面では便利なところではない。
宅配してもらうのがいいかも。

[283: 匿名さん]

北品川商店街はどうでしょうか　まとめ買いはシーサイドのイオン

[284: 匿名さん]

イオンはネットスーパーという名の宅配サービスが便利ですよ。
重いペットボトルやお米、かさ張るものも部屋まで持ってきてくれますから重宝してます。
東品川のイオンが配送エリアかと。

[285: 匿名さん]

イオンの宅配は良いと思うが、シーサイドまで行くのが面倒で大変なのでは？

[286: 匿名さん]

最近は内覧訪問をしていませんが、中庭の紅葉の具合はどんなですか？

[287: 匿名さん]

>>286
紅葉って言うほどではないけど色付いてた気がする。
中庭を見るくらいならトラストの綺麗な庭を見た方が良いよ。

[288: 匿名さん]

このマンションは新築当時はそれなりにﾌﾟﾚﾐｱﾑ的で良かったんでしょうが、
その後、10年近来のマンションレベルに比較すると随所に見劣りがする。

その上、中古のイメージが付きまとうし、現物も外壁や共用部の壁や網戸や床など
これらの箇所も随所に経年の劣化や汚れが見て取れる。
環境は良いんだが品川駅から少し遠すぎる。　将来性を買っても先買いする程の
犠牲は払いたくない。


という事で販売は劣勢を挽回できず苦戦を強いられているのではと思う。
かく言う私は、一時期検討はしたが、やはり港区内の新築億ションを購入する
方針に変更しました。

[289: 購入検討中さん]

新たに売り出す部屋の案内が来たが坪単価400万かそれ以上の部屋が多いな。
条件の良い広めの部屋だからだろうが、割高に感じる。
売り出すにつれて坪単価が上がっているようだけど、これが作戦なのだろうか？
以前の部屋が売れ残って、在庫が増えているようだ。

[290: 匿名さん]

先日内覧行って来ました。
ここで書かれてる内容そのままって感じだった。
やっぱり築10年くらいの物を売るってのは難しいのかね。

内覧の時に
お若いご夫婦とすれ違った際に男性の方から笑顔で挨拶された。
余裕が醸し出す雰囲気か知らないけど良かった。
マンション内で挨拶があるって私的には好印象。
不動産屋が準備したイメージ戦略だったら面白い
って思いながら後にしたわｗ
ま、違うと思うけど。

すぐ埋まらなそうだからもう少し様子見かな。

[291: 購入検討者]

分譲で何戸くらい既に売れているのでしょうか？
今後賃貸契約終了して、どれくらい分譲で売出しがあるのか気になります。
賃貸からそのまま購入される方もいらっしゃるとは思いますが・・。

[292: 匿名さん]

＞No.291
現地モデルルームに行って営業マンに聞いたらここで
曖昧な話を聞くより正確な数字を提供してくれますよ。

実は私も半年ほど前に同じ質問をし数字を得ましたが
検討を中止したので記憶が曖昧となりメモもどこかに
行った為に協力できません。

[293: 著名]

HP更新されましたね。
先着順が20戸→15戸になってたので、5戸は売れたんですね。
いつの間に。

[294: 著名さん]

ここって結構長いこと売ってますよね、値下げとかしないですかね。

[295: 匿名さん]

賃借人が出たら随時リフォーム→販売って形をとっているから、同じ部屋がずっと売れていないっていうよりかは、
いろんな部屋を今後も長期で売っていくんだろうね。

[296: 著名さん]

>>295
なるほど。もう少し安ければ検討したいなーと思ってるんですがね。
今後も賃貸終わった部屋が売りに出るなら、随時チェックしていれば、条件に合う部屋が出るかもしれないですね。

あとどれくらい賃貸で残ってるのか分かりませんが、今年中くらいは続くのでしょうか？

[297: 匿名さん]

ここのマンションは時代遅れというか、残念ながら、最近のハイクオリティのマンションからは
置いてけぼりにされた終わっているマンションと言わざるを得ないです。

[298: 購入検討中さん]

今日、新たに販売になる部屋の案内が送られてきた。
以前より在庫が増えているようだ。
安い部屋だと坪350万ぐらいだった。
でも、なかなか希望する部屋の販売が始まらない。

[299: 匿名さん]

１３０平米台の部屋、住んでみたいな。欲を言えばもっと広い部屋住みたいが、現実的に買える価格だと、自分はこれくらい…。

お金があればな〜。

[300: 匿名さん]

リジェ御殿山が132平米12800万で出てるな。
価格交渉もできるし、こっちのほうがいいかも。。。

[301: 匿名さん]

132㎡とはいえ1億超えの億ションですか。高級ですね。

これって英語表記があるってことは、外国人が住む場合も多いということですか？
お金を持ってる外国人が購入するマンションでもありそうです。

18戸販売。
個人的に高級だと思ったのは1LDK＋Sのプラン。1LDKで85.43㎡なので、LDKで20帖取れているし、マスターベッドルームも8帖。子ども部屋にも使えそうなサービスルームが6帖あって、ストレージルームもあるのがいいです。

1LDKはまだ販売していますか？値段も100㎡超えより安いだろうし……。

[302: 検討中]

>>301
業者臭さがすごいですね。
そのコメント書いてる時間に営業に電話すればすぐまだ販売してるかどうかなんてわかると思います。
そもそも、本当に欲しければ、自分が欲しい部屋の特徴をわざわざ掲示板に書き込まず申し込みしてるのではないでしょうか。