御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

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【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[22: 付近住民]

付近の住民です。
マルエツできるってほんとですか？ほんとならうれしい。
広い店ができるとはおもえないから、マルエツミニですかね？
同系列のポロロッカはちょっと五反田方面にいくとあるし。
品川駅にウイング、成城石井、クイーンズ伊勢丹、D&Dはあるけど、ちょっと遠いからね。
買い忘れた物があるとき面倒だった。

この付近は高台、閑静なわりに、（ちょっと歩くけど）品川、五反田、大崎すべて使えて便利、
車も第一京浜、第二京浜もあって便利だし、中央環状品川線ができたらますますいい。
緑もカイトウ閣（入れないけど）、御殿山ガーデンが至近。
小学校も御殿山小学校がすぐ近く。おまけにすぐ近くにスーパーができれば鬼に金棒。
白金、広尾、元麻布（いずれも高台）のマンションに住んできましたが、ここが一番きにいっています。

が、もうちょっと景気よくならないと
賃料そこまで高く設定できないでしょうね。
近くのベリスタ御殿山（分譲予定が全賃貸に）もかなり苦戦中だし。
まあ月の賃料が最低でも４０万ちょいだし、高い部屋は１００万近いから、
このご時世になかなか借り手みつかんないよね。

[23: 匿名さん]

この辺確かにいいとおもうけど、元麻布にはまけると思うよ。
広尾や白金あたりの低地には勝つとおもうけど、高台だったら同程度かな。
山手線や新幹線、羽田空港を使いたいかどうかでかわってきそうですね。

[24: 匿名さん]

アメリカンクラブ移転後なにになるの？

[25: 匿名さん]

アメリカンクラブ跡地はまだ未定ではないでしょうか。
予想ですけどマンションは無いんじゃないかなー。
もし売り出したら「開東閣の緑に臨む」高級マンションになるでしょうけどね。

[26: 周辺住民さん]

案内が入っていましたが、やはり賃貸のようですね。
２月上旬にモデルルームオープン、だったかな。

建物はかなりできてきました。

オフィス棟の１階部分に店舗でも入らないかと期待を抱いていましたが
天井高があるので違うかなー。。
ここの社員さんはどこでお昼とか食べるのでしょうか(^-^;

[27: ご近所さん]

ＨＰ

http://www.gotenyama.info/index.html

[28: 入居済み住民さん]

入居して半年経ちますが、最初の三カ月は壊れたドアの修理、使えないお風呂の修理、電源の修理、未清掃の清掃トラブル対応には精神的にも、時間的にもぽろぽろになってきました。後半の三カ月はトラブルだらけですが、謝りの意思ゼロ、ここで本気に運営したいのか? 出て行きたいですが契約の途中の為、違約金が発生する事で罠にはめられたとしか思いません。神様助けてください～～～
友人は一年あまりで出て行きました・・・・

[29: 物件比較中さん]

>28さん

2011年1月31日に竣工したばかりですよ（＾＾；

別のマンションと間違えられているのではないでしょうかm(_ _)m

[30: 匿名さん]

というかスレタイからして間違っている。
御殿山ハウスは２００５年に建設されたミャンマー大使館の横に
たつ高級賃貸マンション。

積水ハウスがソニー跡地に建てたのはプライムステージ御殿山。

しかし最近御殿山地区では一戸建ての建設が相次いでいる。
建築看板の建築主の住所を見ると御殿山ハウスや品川Ｖタワーの
住所が書いてある。近隣のマンション住民が多いのだね。

[31: 周辺住民さん]

>>30さん

一戸建ての建設、多いですね。


しかし屋敷跡の広い敷地を
オープン○ウス等が細切れに切って売りさばいているのを見ると
なんともいえない悲しい気持ちになります。。

「街づくり」を考えてほしい。


スレ違いですみません。

[32: 匿名さん]

>>31さん

でも切り刻まないと買い手がつかないのですよ。
お屋敷そのままだと坪２５０万だとしても土地の値段
だけで2億とか3億とかになっちゃいますからね。
御殿山地区は道が狭いから車のすれ違いも困難。
高い土地だから新しい家は容積率を使い切るから
まったく余裕なし。高級感とはほど遠い街並みに
なります。

御殿山ハウスの前の桜も明日あたり満開かな。

[33: 周辺住民さん]

プライムメゾン御殿山 ですね。
http://www.gotenyama.info/
１ヶ月くらい前に中を見せてもらいました、まだ借り手がほとんどいないようでした。そら、地震で外人もこないしキツイでしょう。中はさすが積水、全てが一流仕様。間取りの美しさも文句なし。
ただ、、、高い。完全外人エクスパット狙い価格なのですが、このご時世、外人でもこんなに出さないんじゃないかと思います、同じ価格で有栖川公園辺り借りれますもん。日本人で出せる人は一握り、出せる人は普通買いますよね、という価格。　隣のオフィス次第でしょうが、駅から遠いしどうなんでしょう。

[34: 申込予定さん]

ここは日本一のセキュリティーが売りなんですか？

[35: 近くに住む人]

外環工事ができて半年以上立つようですが、今だに運営されているように見えませんね。
テナントも入っているように見えないどころか、1Fの共用部分にも電気がついていないし。
夜とか通るとゴーストタウンのようです。
募集活動はしていても集まらない？それとも募集自体も止まっている?

何もしないででも月数千万から億は維持費に飛んでいるはずなのに
積水はすごいなー、とも思いつつ、どうなってるの?

とにかく夜中気味悪いから早く運営初めて、現状も教えて　--> デベの人

[36: 匿名さん]

テナント絶賛募集ちうです

[37: 近くに住む人]

36 さん、コメどうもです。

> テナント絶賛募集ちうです

これって募集しているのに集まらないから真っ暗のままほっとかれている
なのか、
募集に集まっているが、オープン予定日までまだあるので、真っ暗

なのかどっちだろう。
当初の予定ではとっくにオープンしているはずですよね?

なんにしろ暗くて怖い

[38: 匿名さん]

テナントは未定らしいです。
賃料が高すぎるし駅から遠く不便だから。当初予定していた外資は震災で日本でのビジネス縮小しているってのもある。

積水も下手打った。

[39: 匿名さん]

賃料高いなら
総合パチンコモールとか場外馬券売り場が良いのでは？
バス便も充実してるし。

[40: 近くに住む人]

38さん、どうもです。

外資も今は難しいでしょうね。
しかもみんな社有車で来るわけじゃないしから不満たらたらでしょう。
ラフォーレのオフィス棟の人たちも新しいオフィスが駅ちかにできるたびに
でてっちゃう時期がありました。
あの規模ではフロア貸切にできる会社もそうそうないもんなあ。


39さん、どうもです。

> 総合パチンコモールとか場外馬券売り場が良いのでは？
> バス便も充実してるし。

WINSとか駅に近いイメージがあったけど？
それ以上に地元住民と折り合わないでしょう。
建物の作りも違うし、ちょっと現実的でないかも。
それとも開東閣脇がおけら街道と化すか?

積水の来期決算は空恐ろしいものになりそうだ。

[41: 匿名さん]

今日ワンフロア電気ついてたよ。誰かみにきてたみたい。

[42: 近くに住む人]

41さん、どうもです。

> 今日ワンフロア電気ついてたよ。誰かみにきてたみたい。

このままずーっと点いててほしい。

[46: 匿名さん]

御殿山ハウスはミャンマー大使館横の高級賃貸。
芸能人もいるよ。ジャニーズの某とか、女優のＳＫに時代劇役者のＮＫなどなど

[47: 匿名さん]

正式名称はプライムメゾン御殿山ですね。

内覧しましたが、建物の内装も周辺環境も本当に素晴らしいです。

レジデンス棟だけ分譲に切り替えればまだ埋まるんじゃないでしょうか。


オフィス立地としては需要とあまり合っていないようですね。
やっとテナントが入るようです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20121106/590249/

[48: 匿名さん]

区分登記して売り出せば買うのに・・・。

ここは一体開発の仕方が上手くてすごくきれいに出来上がってる。

[49: 匿名さん]

ここのマンション名って「プライムメゾン御殿山」だよね？

スレ主訂正してくれないんでしょうか。

[51: 入居済み住民さん]

こちらは分譲になるようですね。

[52: 匿名さん]

何が正式名称なんでしょう？

御殿山ハウスで調べると賃貸物件が出てきますね。

http://www.axel-home.com/002024.html

山手線の大崎まで徒歩10分ということですから、勤務地がこのあたりなら朝は徒歩圏内。品川までも自転車で通勤できるかな？なんてことを考えたりします。

ペット可だそうですが、飼っている方はいらっしゃるのでしょうか。

[53: 匿名さん]

積水ハウスがソニー旧本社跡地の再開発で建てたのは『プライムメゾン御殿山』です。

『御殿山ハウス』はミャンマー大使館横のマンションです。



両方とも現在は高級賃貸マンションですが、分譲になるのはどちらの話でしょうか？？

[54: 匿名さん]

御殿山といえばＪＴ社宅跡地にできたグレースコート御殿山も当初は高級賃貸でしたが、数年前どこかのファンドが一棟購入して区分登記して分譲しましたね。
賃貸住民がいる部屋はオーナーチェンジで住宅ローンも使えないためか割安感ありました。

御殿山ハウス分譲ってのは今更感ありますね。プライムメゾンなら新築同様なのでわかりますが。

[55: 周辺住民さん]

プライムメゾン御殿山が分譲なら検討したんですが、

どうやら分譲になるのは御殿山ハウスのようです。
ケンコーポレーションに聞くと教えてくれますよ。

[56: 匿名さん]

もともと御殿山ハウスは分譲にするつもりで建てて、後から賃貸に変更していますから
仕様も良いですし区分登記もされてるし、販売に切り替えるのはそれほど難しくないことなんでしょうね。

２年程お借りした事がありますが、窓全面に緑が見えて、静かで、素晴らしい環境でした。
ただ線路側はもしかして電車の音が気になるかもしれません。

品川駅までは住民用の送迎バスがありますし、御殿山トラストシティの送迎バスも便利です。

[57: 匿名さん]

>>56
御殿山ハウスはモデルルームまで作ったのに販売停止しました。近隣のパークコート御殿山の大規模改修中に住民は三井の負担で仮住まいになってましたね。

[58: 住まいに詳しい人]

御殿山ハウスは駐車場は待つわ。雨漏りしている共用部分あるわ。(入居者なら分かるはず）
で中も見た目はいいけど、酷い作りだよ…
私は半年で出ました。

[59: 匿名さん]

分譲になるとしたら、公式のサイトなんかは作られないのでしょうかね。
詳しい情報を見たいですが。
分譲になったら価格はどれくらいになるのでしょうね。
賃貸のサイトとか、販売する不動産屋などで情報をもらうしかないのでしょうか。
賃料は高いですが、広い間取りが多いですね。環境も良さそうで。
でも実際には、58さんの書かれているようなこともあるのでしょうか。
住んでみないとわからないこともありますよね。

[60: 周辺住民さん]

グレースコート御殿山ぐらいの値段なら検討したいけどね。
あれは本当にお買い得だった。
ここは線路側と大使館側では環境がまるで違うから、坪単価にかなり開きがありそうです。
今は時期がいいから、平均で坪300いくか行かないかって感じかなぁ。
グレースコート安かったなぁ。

[61: 匿名さん]

>>60
グレースコートは340くらいでしたっけ？

[62: 匿名さん]

坪いくらくらいになるのでしょうか？

[63: 入居済み住民さん]

60さん
グレースコートは280万くらいでしたよ。
もっと安いのもありました。
ここは築10年越えて300万はたかいのでは。

[64: 周辺住民さん]

グレースコートは、90弱の部屋 が7000万くらいくらいだった気がします。
ここもそれくらいなら検討したいですね。
もっとも御殿山ハウスはグレースコートより広い部屋が多いので単価は高くなりそうですが。

[65: 匿名さん]

グレイスコートよりは高くなるだろ。

あっちはもはや大崎。高台ではあるけど御殿山のはずれだよ。


トラストシティの庭園に隣接していてその緑が臨めるのとは、立地条件がずいぶん違う。

[66: 入居済み住民さん]

ここも線路側だしね。
大使館側ならいいけど。

[67: 匿名さん]

御殿山ハウスは場所も微妙だし、この辺ならミュゼダールの近辺が一番いい。
設備も10年越えてるからねー
私は御殿山ハウス借りててグレイスコート御殿山を買いましたけど、全然設備なども御殿山ハウスよりいいです！
御殿山ハウスは色々と不具合がありましたし、今はグレイスコートに引っ越して快適です。
築10年以上たっているし、坪300越えたら厳しいのでは。

[68: 匿名さん]

>>67
あら？私と同じパターンですね。ミュゼは抽選外れました。

[69: 周辺住民さん]

私は以前に御殿山ハウスに住んでいて、今はリジェの中古を買って住んでいますが、グレイスコートも両方見ましたが、環境も良ければ内装設備も御殿山ハウスよりモダンで素敵だった気がします。
御殿山ハウスはほかの方が言うとおり、駐車場は待つし、上や隣の部屋の生活音やペット音はするし、ゴミ捨て場も汚く（粗大ごみが数か月放置されていることも・・・）
マンションのエントランス前には違法駐車がいつも止めてあり警備やコンシェルジュの方も見て見ぬふり・・・
共用廊下の汚れも放置してあったり、とても管理体制は高級賃貸とは言えないものでした。
2年間住みましたが、また住みたいとは思いません。
６７さん、私もミュゼとその前のフォレセーヌも外れました。（御殿山はあの原美術館のあたりが良いですね）
ミュゼの中古を狙っていましたが、ここ10年くらい売りに出ていない気がします。
以前御殿山ハウスに住んでいたので懐かしくて覗きましたが、分譲になるのですね。
近隣に住んでいる為、価格はいくらになるのか気になります。

[71: 匿名さん]

私も2年弱住んだことがあります。
設備等不備や不満は特にありませんでしたが、
管理会社がよく変わるなーとは思っていました。

今思えば管理会社のオバちゃんがエントランスのロビーで休んでいたり、清掃が適当だったりと、
他の方がおっしゃるように管理体制に問題があったと思います。

確か元々の分譲会社から、リート(？)のような投資会社がマンションをいっぺんに購入して賃貸運用していると思います。
投資家に運用成績をよく見せるために、費用を削って管理会社を安いところに委託したせいかもしれませんね。
今回購入する方は管理組合で話し合って、自分の資産価値を保つためにもどこか良い管理会社に変えちゃえばいいと思います。ずいぶんと良くなるのではないでしょうか。


いずれにせよ、近隣住民としては周辺の相場を上げる牽引役となってくれればなーと思います笑