御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

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【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[101: 契約済みさん]

>>100
ペリスタは当初分譲で計画されていてモデルルームまで作りましたよね。日本たばこ社宅跡地のグレースコートも分譲に戻りましたので可能性はありそうです。

[102: 匿名さん]

ここは高すぎ
現に一軒も売れてない

[103: 物件比較中さん [男性]]

売れてないんだね、、

[104: 匿名 [男性 50代]]

見てきました。とても高級感があり雰囲気等もいいのですが、部屋のリノベーションにもっと力を入れてくれればという気がします。特に水回りですが、シンクやバスタブがクリーニングしただけでした。高級物件なのですからせめて交換してくれないと気持ち悪くて使えません。また、線路側の部屋は電車の騒音で窓を開けることができないリスクから購入対象としては考えられません。こうした状況の中で10年落ちのフルリノベーションでない中古マンションが品川アドレスで坪単３８０万以上ではみなさんの言う通り高すぎだと思われます。せめて300万以下ならという感じです。マーケットアウトしないことを祈ります。

[105: 匿名さん]

ここの間取りよくて注目してたんだけど、リフォームちゃんとしてないのかー
築１０年で一斉に売り出すなら水回りはマストだよね。結構使用感あると思う。
もう少し安ければ自分の好きなものにリフォームできるかな。

[106: 匿名さん]

それでも目黒のバブルの塔より安いよ。

[107: 匿名さん]

バブルの塔は駅から近いからね。
ここは遠いし、近くに何も無い。
築10年越えて400万円近くはやり過ぎ。
共用部分のリノベージョンも中途半端で古さを感じる。

[108: 匿名さん]

>>107
駅までマイクロバス送迎があります。
芸能人も住んでますね。貞子とか、、。

[109: 匿名さん]

＞駅までマイクロバス送迎があります。

この規模のマンションですごいね。1時間に何本？
このあたりの人はトラストシティのシャトルバス使ってるけど。

[110: 匿名 [女性]]

みてきました、第一印象は落ち着いた重厚感と高級感がありました。ただ子供がいる家族で住むには全体的に暗い気がしました。ご年配の方々には静かで合うような気がいたします。
それからお隣にトラストシティがありますが、ブームが去った後のような感じであまり活気がありません。お買い物は近くに無いので品川駅前のＷＩＮＧになると思いますが、ちょっと不便です。それから購入してすぐに大規模修繕というのも気がかりです、１０年後のリセール等を考えますと・・・？

[111: 匿名さん]

まあ、普通に中古にしちゃ高過ぎでしょ。
リノベーションじゃなくて、クリーニングだし。ｗ

[112: 匿名さん]

トラストシティが活気がない。。。
トラストシティって、基本ホテル（今マリオット、以前はラフォーレ）＋オフィス＋賃貸レジデンス　なんだけど。
静かで落ち着いた雰囲気がいいところなんだよね。
マリオットはラフォーレ時代よりは華やかになった。北京がなくなったのは残念だけど。

[113: 匿名さん]

>>110
>お買い物は近くに無いので品川駅前のＷＩＮＧになると思いますが、ちょっと不便です。

このあたりの人は（109で書いたけど）無料シャトルバスを使ってるよ（マイクロバスじゃなくて普通のバス）。
帰りはウイングの前から出るからけっこう便利。日中は１時間３本だけど時間がわかってればけっこう使えるよ。

最近までこのあたりに住んでたけど、、、

休日はマリオットホテルで朝食やランチ、カフェ。庭園で散策。
原美術館でランチ＋現代アート観賞。

こんなライフスタイルに興味がないのなら御殿山には向いてないと思う。

ここは築10年にしては割高ではあるので、自分も買わないけど。

[114: 物件比較中さん [男性]]

以前すんでたけど大崎からは暗いし、品川からは
マリオットまでシャトルつかっても
公園通るのは女性では怖いかもね。

[115: 匿名さん]

緑が多くてよさそうな雰囲気ですが、夜はとても暗そうですよね。

マリオットまでのシャトルバス、一般利用もできるんですか？
宿泊者だけの限定かと思っていました。

1LDKからあるので、1人暮らしもできるのかとも思っていますが、女性だと怖いかな。

[116: 匿名さん [男性]]

全然書き込み増えないですね。
建物は魅力的ですが、駅からの距離、築年数の割に高いと感じます。

[117: 匿名さん]

日中なら素敵な場所かなと思うのですが、やはり夜の一人歩きは少し心配でもあります。
6,900万円が1LDKの価格なのでしょうか、高いなと思いますが、広さは普通のマンションの2LDK～3LDKくらいの広さがあるようですから、当然なのかもしれません。
1LDKの間取りはすっきりしていて、とても贅沢な空間だと思います。

[119: 匿名]

御殿山ハウスは以前住んでいました。

このマンションは住まないと良さが分からないと思います。普通に考えると、品川駅から少し遠い（品川駅徒歩13分、大崎駅9分、北品川駅5分）、新幹線などで少しやかましい、という感じでしょうか。

しかし、区内南部地域で一種住専地域であるにもかかわらず、140戸余りの規模のマンションはこのマンションしかありません。一種住専で、共用部分がこれほどゆったりと確保されているマンションはないと思います。

それに、騒音皆無の西北側の環境（御殿山通りのミャンマー大使館側）は素晴らしい。御殿山の森にすっぽり包み込まれる感じです。さらにはその森が大きなホテルと大使館に囲まれて利便性と安心感を形成しています。

このマンションは長く住んでも住環境が変わらない悠久の土地柄なのだと思います。周りに何もないのではなくて、御殿山の森とホテルと大使館があるのです。

人工的なマンション開発による人工的な植栽を超えた歴史と都市との出会いが、わざわざ箱根や軽井沢や蓼科へいくまでもなく味わえる。一年で風景が変わる開発マンションではない、それが御殿山ハウスではないでしょうか。

高輪四丁目からソニー通りを挟んで北品川四丁目に連なる、三菱開東閣の岩崎家、原美術館の原六郎邸（御殿山庭園は原六郎の私邸庭園）、そして三井財閥を支えた益田孝の私邸跡地に立つ御殿山ハウスと、明治の近代化を担った錚々たる面々の薫陶を受けるまたとない土地柄だと思います。

超高層マンションの豪華なエントランスや豪華仕様も素敵かもしれませんが、この地域のこのマンションは、歴史の土地柄と人工植栽では得られない御殿山の森が唯一無二の価値だと思います。

[120: 物件比較中さん [男性]]

ここ完売してるのかな？？

[121: 周辺住民さん]

あんま売れてないのでは？

[122: 入居済みさん]

>>114
大崎駅からの導線は
今週街頭が新設され
パークシティ大崎の再開発も進み
とても明るくなってますよ。

[123: 匿名さん]

>>119
読ませていただきながら、どれほど素敵な場所なのか思いを巡らせました。
女性の方の書き込みでは夜は怖いかも？という意見もありましたが、
やはり住んでみないとわからない面が多いかと思われます。
70平米を超える1LDKなんて、素敵ですね。
価格も贅沢です。

[124: 匿名]

見てきました。桜の時期は素晴らしいでしょうね。各部屋はゆったりとして一般のマンションではまねできないゆとりがありました。キッチンのシンクだけはクリーニングなのでステン表面の経年が感じられますが他設備は全取替えなので新築そのものです（浴槽はｸﾘｰﾆﾝｸﾞですがホーロー仕上げなので表面の使用感なし）。ジムやｴﾚﾍﾞｰﾀｰ８基や中庭の存在も一般のマンションにはない贅沢です。そのうえに中庭の広さも半端ではなく室内から中庭の大きな樹木を眺められるのは素晴らしい。　とにかく随所に御殿山を代表するマンションと言われ高級賃貸マンションとして鳴らした品格と贅沢がただよっていました。

[126: デール]

おほめに預かり住民として有難いです。
管理会社の対応も素晴らしく？1週間前に大雨で中庭の排水がうまく作動せず見事に周り廊下（一部じゃなく全周り）が水浸しになってしまいました。
大げさに言うつもりはないのですが絨毯カーペットがびしょびしょで長靴がないと歩けませんでした。
対応が良いと言うのは、その夜から廊下に大きな扇風機が何代も廊下の絨毯めがけて回っていました。
住民は3日間びしょびしょの廊下を歩行していました。
高級マンションにしてはお粗末でした。　　
その後がいけません。
このことについてお詫びや説明が全くされませんでした。
それまで「留守の時ドア前に宅急便の荷物は置くな」、「マンション前に駐車するな」、「宅急便の応対はコンシェルジュは対応しない」など
何枚も印刷物で掲示していたのに自分たちの都合が悪い時は住居人にまったく知らせない対応です。
現在マンション販売の内装工事の作業の方からお聞きしたところ昨年末中庭を改装した時に見栄えを良くするために排水管を埋めてしまったのが原因ではないかと言われています。
あくまでも憶測です。
早く正直に原因を説明したらよいと思いますのに残念です。

[127: 匿名さん]

新築後に改装や手を加えるとオリジナルを把握できずに想定外の反対事象を引き起す事は時々ある様です。その事は手抜きでも本質的欠陥でもないので、要はいかに問題を修復し改善するかです。　これまで以上のレベルに修復、改善される事を願っています。それと原因のディスクローズも皆に安心と信頼を与える事に繋がりますので関係者の努力を期待しています。

[128: 購入検討中]

このマンションの人達は、食材の購入は品川以外ではどこの何というお店を利用されるんでしょうか？複数教えて下さい。又、そのお店までの所要時間はどのくらいかかりますか？

[129: デール [男性]]

買い物はバスに乗る前に京急か時間あれば港南口の伊勢丹ストアー。
品川以外だと大崎かな？何しろ最近ライフが3店舗になったから驚き。
ゲートシテーの地下にもあった。
京急の北品川商店街も買い物できる。
手打ちそば、和菓子屋はおいしい。御殿山交番前の蕎麦屋もおいしいよ。
先日この欄に書き込みした後工事のお知らせがエレベーターに貼られていた。
中庭の排水工事のお知らせだった。
でも不満なのは周り廊下が水浸しでゴメンと言うお詫びはない。
当時マンションに帰宅したらビショビショで靴に水がしみた。
謝れよ管理会社。

[130: 金閣]

>>128
私は大抵車で買い物に行きます。
大井町阪急と、大崎のライフなら、駐車場がありますし、買い物すれば駐車代は無料となります。
コンビニなら、御殿山郵便局隣か、品川女子の隣のファミマです。
以前は大井町に住んでいたので、しばらく不便を感じましたが、慣れます。
それよりも住環境が素晴らしいです。
特に災害に強い場所と、しっかりした造りのマンションですから、安心感がありますよ。

[131: 金閣]

>>126
そうですね。
分譲になって管理体制が変わってから、フロントの対応が悪くなりました。今まではマンション前面の私道は許可を貰えば駐車出来たのに、出来なくなりましたし、クリーニング屋さんやその他の業者さんも今まではフロントが玄関を開けてくれたのに、それも出来なくなりました。今まで通り顔見知りの業者さんなら入れてもいいのでは？と思いますが、管理会社のリスクヘッジでそうしているとしか思えません。
反対に引っ越し業者が入るときは警備員もいない状態で誰でもマンション内に入れるようになっているので、やっていることがチグハグです。いずれにしても、そのうちに自治会が出来ると思いますので、その際にもっと融通の利く体制にしていけばいいと思ってます。

[132: デール [男性]]

そうですね。
金閣さんのアドバイスを見ましたらストレスが解消しました。
自治会ができれば住居者で新たな管理会社を選べるんですね。
その通りです。
有難うございます。
マンションに勤務している方たちはいい人ばかりです。
コンシェルジュも会社の言うことには逆らえないので、クリーニング屋さんの洗濯物の取り次ぎに関与できないし宅配便の取り次ぎにも協力してくれない。
ガードマンや清掃の方々も親切です。
早く自治会ができないかな！

[133: 購入検討中さん [男性]]

>>132
留守宅のための宅配ボックスはないのですか？

先日、モデルルームを見学させていただき大変気に入りました。
ただ、共用部分の贅沢な造りは今はいいのですが、将来の維持費の上昇が気になりました。
特に8基あるエレベーターの修繕費用は問題になると思います。

それでもここの立地は大変魅力的ですね。

[134: デール [男性]]

自分のところの問題は水です。ウォーターサーバー です。
宅配ボックスはありますよ。
今まで業者がコンシェルジェにマンション玄関を開けてもらい部屋のドア前に置いてもらっていたのが急に管理会社が変わった途端、部屋で待機しなくてはいけなくなりました。
宅配ボックスに入れてもらうと老夫婦がどうやって部屋まで運ぶかが問題です。

[135: 購入検討中さん]

金閣さんやデールさんは区分所有者の方ですか？それとも賃貸の方ですか？

マンションには区分所有者で構成される「管理組合」は存在しますが、「自治会」というものは基本的にはありません。
管理組合には賃貸の居住者は参加できないので意見はなかなか反映されません。
まだ区分所有者が少なく、管理組合が機能していないようなので管理会社の変更は当分難しいと思います。
決められたルールをしっかり守る管理会社がいいのか、ある程度融通をきかせる管理会社がいいのかは難しい問題です。
駐車の問題や業者を中に入れるかは居住者の間でも意見が分かれると思います。

[136: デール [男性]]

19日付けでやっとお詫びのお知らせが入ってきました。もっと早くにこのように住居者に知らせておけば
良かったのに残念です。でも一歩前進しました。

「中国・天津市で起きた爆発事故の発生から、１か月余りがたちました。街は復旧に向けて動き出していますが、いまだ爆発の原因すら明らかにされないなど、住民の間では依然、政府の対応への不満がくすぶったままです。」
…というコメントがネットに載っていました。

管理会社　大京アステージも2週間経過してからようやく動きましたね。
と言うことはこのスレッド見ているね！
もう少し考えれば御殿山ハウス販売会社の社員がこのスレッドに参加している可能性もありますわ。
特に○○番さんのスレッドは、怪しいぞ。
他のマンションのコンシェルジェンスの役割を参考にして臨機応変な対応を望みます。

[137: 購入検討中 [男性]]

１３５さんの「駐車の問題や業者を中に入れるか」に特化して私のマンションの現況情報を提供します。

１．駐車問題：マンション新築直後、前面道路に訪問者や居住者及び近隣の居住者関係の車が一時駐車をし、雑多な環境を呈していましたので管理組合方針で・居住者及び親族の路駐は厳禁・居住者訪問の業者の路駐も禁止で例外数分のみ・違反路駐者に対しては警告文書を添付する・マンション内の駐車場を割安料金で提供しそれ以外は周辺駐車場を利用するを徹底しました。その後、完璧に趣旨励行されています。
２．業者を中に入れるか問題：訪問者が居住者とモニターで直接交信し居住者が解錠した時のみ入れる仕組みで整然と流れています。ドア前に（宅急便等の）私物を置く等は論外です。

[138: 購入検討中さん]

>>137
うちのマンションでも同じような問題がありましたが、結論は同じです。

どのマンションでも区分所有者は決められたルールをよく守るのに対し、賃貸の居住者はトラブルを起こしがちだと思います。
御殿山ハウスではしばらくは賃貸の居住が多く、区分所有者との間で意見の対立が起きそうですね。
速やかに全ての部屋が分譲されればいいのですが。

[139: プーチンちゃん [女性]]

購入検討中 [男性]さんと購入検討中さん　お二人とも何をためらっているのですか？
早く購入してください。
まだここに住んで間もないですが、賃貸の方たちと購入者との間でトラブルは全くありません。
と言うか、誰が賃貸か所有者かがわかりません。

Ｎｏ138番の方の見方ですが、この文章は賃貸の方たちに対する差別になりますので、取り消してください。
あなたは検討中であり、まだ住民でもない方に、我々住民たち同士でいかにも争いごとを炊きたてています。
私は余裕資金で購入したわけではありません。
他者にあれこれ言われ購入した住居が早くも住民同士が争っているかのようなレスが原因で値下がりでもしたらどう責任を取るのですか？
今まで数人の書き込みでこの御殿山ハウスの悪口を書き込んだ方はいません。
もっとよくしてほしいと思う心からの願いだと思います。
嫌な人でしたらレスに書き込まないで出て行けばよいことです。
Ｎｏ１３７番と１３８番の方どこのマンションにお住まいですか？

[140: 匿名さん]

こんな掲示板で何をそんなむきになってるんですか？

[141: 購入検討中]

＞＞No.139さんへ

Ｎｏ138番さんの文章をよく読解して貰いたいです。Ｎｏ138番さんの論評は少なくとも貴女が仰る「住民たち同士でいかにも争いごとを炊きたてています」との様には感じられず、むしろこれから購入するかもしれない御殿山ハウスの一部居住者の管理規約に対する誤認識や違反を修正し、マナー向上や規約遵守を訴えていらっしゃると私には解釈できました。 だから貴女が仰っている「もっとよくしてほしいと思う心からの願い」だと思われますが。 私も当然ながら御殿山ハウスを「もっとよくしてほしいと思う心からの願い」で書き込みをしました。　少なくとも、ドア前＝共用部に宅急便や傘等の私物を置く等は管理規約違反ですし雑然としみっともない。路駐も交通法に触れる恐れもあり表玄関に列をなすなんて見た目も悪くマナーを問われます。私のマンションは貴女が強要されるのでそこ迄とは思いますが敢えて回答致しますが、港区内中心部の都内でも知名度、環境等特筆（御殿山と同等かそれ以上）と言われている高台の低層マンションで規約遵守は常識以前で徹底しています。マンション名はお許し下さい。

[142: 匿名さん]

↑
そんな港区の高台の高級住宅街の低層高級マンションにお住まいの方がここを検討するのですか？
ここは1億前後がメインだと思いますが、港区のそんなマンションであれば、ここと同じ前後の築なら少なくとも2億以上すると思うので、価格的にここを検討するのも？な気がします。
ここは御殿山のはずれで線路沿いなので立地もそんな閑静な高級住宅街とは言えません。
そもそも、5山の中でも御殿山は格下の方だと思います。
それに御殿山でよい所はこの辺りでは無く、原美術館の辺りの一部と、高輪三菱の裏の一体の様な気がします。
私なら、麻布や白金とかそういった所の低層マンションに住めるならそっちに行きますし、ここに移ろうと思わないので。
なぜ、ここを検討されているのでしょうか？

[143: 購入検討中]

＞＞No.142さん　私にとっても興味あるご質問です。麻布や白金は現況は魅力特段ですが品川周辺の最大の選択理由は今後の利便性と発展性です。私は是にかけました。私は出張、旅行等で飛行機、新幹線（将来はリニア）利用が大変多く品川ベースは必需です。でも海側は駅近でも緑がなく嫌いでタワーも嫌です。急坂は帰りがしんどく細い道も嫌い。ほぼﾌﾗｯﾄなあの距離なら許せるかな？送迎バス/ﾀｸｼｰは評価大です。大規模再開発で駅周辺がオシャレで便利で都市化への大変貌を期待しています。リニア後迄住んで期待外れに終われば元のﾏﾝｼｮﾝに戻ります。追記：白金高輪～品川の地下鉄開通も早期に実現して欲しい。

[144: 匿名]

港区内中心部の都内でも知名度、環境等特筆（御殿山と同等かそれ以上）と言われている高台の低層マンションで規約遵守は常識以前で徹底しています。
これって君のところで管理しているコンシェルジェがいないところじゃないの？
コンシェルジェのいる意味を問いたいね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[145: 購入検討中]

＞＞No.144さんへ

私は業者ではなく、あくまでも購入に際し諸ﾌｧｸﾀｰを比較検討している購入予定者ですよ。現場には当然見に行っているので玄関前の傘の縦置きは直ぐ気づき、案内係さんに「これは良くないですね。こんな事認めさせているんですか？」と質問をした程です。共用部へ私物を置く管理規約違反の実例としてついでに列挙した迄です。疑いは晴れましたか？
マンションは戸建てと異なり一つ屋根の下で多くの人が共に生活する共同住宅なので細事や大事の差はあっても規約遵守は常識以前の問題であり、相互に襟を正し整然と粛々と生活できるマンションである事を願って計画を検討中です。

[146: 購入検討中さん]

一般的に区分所有者と賃借人では賃借人の方が規約やマナーに対する意識が低いと思います。
そもそも賃借人は管理組合や管理規約の存在すら知らない人がいるのではないでしょうか。
自分のマンションか、所詮は他人のマンションかでそこらへんの意識は違ってくるのでしょう。

御殿山ハウスは大変魅力的なのですが、当面は賃借人の方が多く、管理組合も機能しづらいというところが気になっています。
現状では多くの部屋のオーナーであるSPCの意向が強くなり過ぎるのではないでしょうか？

[147: 匿名]

区分所有者（オーナー）と賃借人との関係については一般論と各論＝御殿山論とに分けて論じた方が混乱せずに済むと思いますが
私は是までに複数のマンションに住み、現在も複数個所を所有しているのでその結果から言うと一般論的には賃借人の居住マナーや意識はオーナーに比べ劣っていると断言できます。理由はいろいろあるが論点からそれるのでここでは省きます。ひるがえって御殿山ではどうでしょうか？是までのレスの内容や現実の実態からすると御殿山の賃借人さんも残念ながら同レベルだと言わざるを得ない様です。現に線路側の右から２戸目で３ｏｒ４階のバルコニーに白い箱テントの設置のケースはどんな安マンションでもなかなか見出せない程の異様さであり如実に物語っています。御殿山ﾊｳｽの美観と資産価値ダウンに直結し撤去される事をｱﾄﾞﾊﾞｲｽします。１３７，１３８，１４５，１４６さんの論点は的を得ていると思います。

[148: 購入検討中さん]

先日の大雨で1階の周り廊下が浸水したのは中庭の改修工事が原因で排水工事をし直すという書き込みがありましたが、その工事の費用はどこが負担するのでしょうか？
中庭の工事業者が工事の瑕疵を認めて、費用を負担するのでしょうか？
それともマンションの修繕積立金から費用を出すのでしょうか？
元のオーナーであるファンドがいくらか(額は忘れました)修繕積立金に供出したそうですが、そこから出していたのでは近いうちに行われる大規模修繕工事の費用にしわ寄せがきてしまいます。
また、1階の廊下の絨毯(？)の交換が必要になったらさらに費用がかかりますね。
管理組合が機能していればこのような折衝もするのに現状はどうなっているのでしょうか？

購入を考えてはいますが、元はファンド所有のバラ売り物件ということで迷う点が多いです。

[149: 買い換え検討中]

126番から147番のレスをみてびっくりしました。購入希望者の方たちと現賃貸者の方たちが将来ぶつかりあうようです。
このようなことに巻き込まれたくありませんので覚めてしまいました。
大崎から品川から五反田から北品川からすべて坂で年を重ねるときついと思います。
品川が将来再開発でよくなるようですが休める住処がこのような状態ですとくつろげません。

[150: 購入検討中さん [女性 30代]]

１４８番さんがおっしゃられた、近いうちに行われる大規模修繕工事は必ずするのでしょうか？
おわかりの方教えてください。