積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。
再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。
周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。
御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社 東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ
[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】
https://www.sumu-log.com/archives/5069/
【物件情報を追加しました 2015.5.12 管理担当】
[スレ作成日時]2008-01-10 15:36:00
御殿山ハウス
| No.2 |
by 匿名さん 2008-01-11 17:37:00
投稿する
削除依頼
もし、ここが分譲されたら10億円/物件を超えてくる様な気がします。
ひょっとしたら20億円物件？？ まだまだ上・・・？？？？ |
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| No.3 |
ここは毎日通りますが、あのくらいSonyのビルがなくなるとすっきりと高輪への傾斜が美しい広大な土地で、価値は高いでしょう。良いPlanningができれば数億の物件は近辺の相場を鑑みてもありえますね。
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| No.4 |
ソニー撤退で大きな車の往来が減って、環境が良くなるかな？
でも再開発にオフィスビルはいらなかったなあ。 億ションと静かな商業施設で、落ち着いた街並みをつくって欲しかった。 |
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| No.5 |
ここは賃貸オフィスとしてはちょっと駅から遠いですね。
御殿山ガーデンみたいに送迎バスを五反田か品川から 出すのかもしれませんが。 商業施設は難しいね。オフィス勤務者をターゲットと したスタバやコンビニくらいですかね。 伊皿子ピーコックは車の客にとって便利だからなにか スーパーができるかもしれませんけどね。 |
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| No.6 |
うーん、ほんとゴッソリなくなって、すっぽり開きましたね。
通りを通ると、え？まだ？まだ続くの？ってくらい広大な土地。 長い年月見慣れた町並みが変わるのは寂しいような、期待するような・・ オフィスですかー。高級低層マンションはイメージですけど、 オフィスとなると仰る通り、もし自分の会社が入って通うと決められたら、 うんざりしそうですねぇ。。 ともあれ、遠くても何でも昔からの良い土地であることに違いはありません。 どうなるのか楽しみですね。 |
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| No.7 |
低層マンションは坪単価どれくらいでしょうか。
400の後半くらい？ |
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| No.8 |
坪400くらいなら買ってもいいかも
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| No.9 |
ここのすぐ近くですが、パークハウス高輪コリーヌの向かい側
（住所は北品川６丁目）に藤和不動産がマンションを建設中です。 かなり敷地の規模が大きく場所がら高級マンションになると 思われます。高級マンションとしては立地は最高です。 特にいまのところ販売情報はないのでもしかすると一般に分譲 されないのかもしれません。 |
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| No.10 |
高輪と御殿山に属する良い立地ですね。
低層マンションが出来るとするなら駅からは遠いですけど、 車通勤するような方々の億ションになること間違いないですね。 近くに東京アメリカンクラブなんていうのが出来てから、 さらに外国人が多くなった気がします。 品川プリンスのゴルフやテニスも近いし、ホテルでのランチビュッフェなんかも楽しめるし、 子育てが一段落した奥様達に人気がでそうです。 |
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| No.11 |
この広大な敷地に建つものの内容をもう少し詳しく知ってる方教えてください。
テナントとかの商業施設も入るのでしょうか？ |
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| No.12 |
>>11
地元民向けの説明会に参加しましたが基本的にはオフィスビルが中心だそうです。 商業施設はありますが大規模なものではなく、ビル入居者向けのレストラン やコンビニ（このあたりまったくコンビニがありません）などになるようです。 とはいえ竣工が２０１１年とずいぶん先なので商業テナントが決定するのはま だまだこれからなのだと思います。 |
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| No.13 |
店舗はあまり期待していませんが、高輪の住人からすると何が入っても歓迎です。
品川や五反田、白金高輪、泉岳寺駅周辺の店まで足を運ぶのはしんどかったので。 最も期待しているのはエレベーターですが(笑 |
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| No.14 |
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| No.15 |
以前の勤務地が住宅に変わるのにびっくりしました！
この御殿山や高輪は高級住宅街のイメージもあるけど、旧ソニー跡地なので商業店舗がないとまったくもって不便になってしまうかも。というのも、生活観の無いビジネスエリア跡地だからスーパーとか無いし、駅からも結構距離があります。ターゲットは億ション購入可能なターゲットなのでしょう。商業施設の充実さがポイントになると思います。 |
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| No.16 |
スレッドタイトル紛らわしいなあ。御殿山ハウスは現存する賃貸マンション名だからねえ。
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| No.17 |
正しくは「御殿山プロジェクト」だね。
そういえば御殿山といえばどっかのファンドが一棟買いして賃貸マンション にしていた有楽土地分譲のグレイスコート御殿山は区分登記してばら売り してます。坪３２０万前後と手ごろなためか１５部屋売りにでているけど 半分くらいはけたらしい。内装やり直しているのでほぼ新築同様 |
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| No.18 |
御殿山PJ、よく今までスレッドがたたないなと思ってたら
「御殿山ハウス」で出ていたんですね。 ミャンマー大使館横のマンションとごっちゃになってしまいます、変えたほうがいいのではないでしょうか。 居住棟が賃貸か分譲になるのか、気になります。 開東閣の緑が見えるかどうかは微妙なところですね。 2011年竣工ならそろそろ案内が来るのかしら・・・？ |
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| No.19 |
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| No.20 |
ほぼ真横に住んでいるいますが、マルエツが入るようです。この辺はスーパーがないので助かります・・
エスカレーターは確かに欲しいですよねー あの地獄坂を登らなくてすむ その他公園ができるようですが、多分ちょっとした広場で子供を遊ばせるような遊具はないっぽいです・・ アメリカンクラブは1-2年後ぐらいに確かなくなります。広尾の建替期間だけの間借りですね。高速で車をとばすアメリカ人が居なくなるので一安心です。 広さ次第ですが、居住棟は最低50万/月以上はするはずです。これでもだいぶ相場は下がってます。残念ながら横に同じ高さの住宅があるので、開東閣の緑は見えないはずです。 不便なところだし、どこの駅からもここに着くまで殆ど何もないので、商業施設としては最終的に盛り上がらないでしょう。ただ近隣住民としては大変ありがたい話です。 >>12 コンビニは五反田方面に徒歩30秒であります。 その先にもありますし、高輪を抜けて品川方面に行く道にもありますよ。 |
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| No.21 |
そこら辺は住環境としては最高だと思います が買い物と交通の便はちょっと難ありです
まあだからこそ良い住環境が保てるのでしょうけど 毎日車で送り迎えがあれば最高の場所だと思います（笑 |
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| No.22 |
付近の住民です。
マルエツできるってほんとですか？ほんとならうれしい。 広い店ができるとはおもえないから、マルエツミニですかね？ 同系列のポロロッカはちょっと五反田方面にいくとあるし。 品川駅にウイング、成城石井、クイーンズ伊勢丹、D&Dはあるけど、ちょっと遠いからね。 買い忘れた物があるとき面倒だった。 この付近は高台、閑静なわりに、（ちょっと歩くけど）品川、五反田、大崎すべて使えて便利、 車も第一京浜、第二京浜もあって便利だし、中央環状品川線ができたらますますいい。 緑もカイトウ閣（入れないけど）、御殿山ガーデンが至近。 小学校も御殿山小学校がすぐ近く。おまけにすぐ近くにスーパーができれば鬼に金棒。 白金、広尾、元麻布（いずれも高台）のマンションに住んできましたが、ここが一番きにいっています。 が、もうちょっと景気よくならないと 賃料そこまで高く設定できないでしょうね。 近くのベリスタ御殿山（分譲予定が全賃貸に）もかなり苦戦中だし。 まあ月の賃料が最低でも４０万ちょいだし、高い部屋は１００万近いから、 このご時世になかなか借り手みつかんないよね。 |
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| No.23 |
この辺確かにいいとおもうけど、元麻布にはまけると思うよ。
広尾や白金あたりの低地には勝つとおもうけど、高台だったら同程度かな。 山手線や新幹線、羽田空港を使いたいかどうかでかわってきそうですね。 |
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| No.24 |
アメリカンクラブ移転後なにになるの？
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| No.25 |
アメリカンクラブ跡地はまだ未定ではないでしょうか。
予想ですけどマンションは無いんじゃないかなー。 もし売り出したら「開東閣の緑に臨む」高級マンションになるでしょうけどね。 |
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| No.26 |
案内が入っていましたが、やはり賃貸のようですね。
２月上旬にモデルルームオープン、だったかな。 建物はかなりできてきました。 オフィス棟の１階部分に店舗でも入らないかと期待を抱いていましたが 天井高があるので違うかなー。。 ここの社員さんはどこでお昼とか食べるのでしょうか(^-^; |
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| No.27 | ||
| No.28 |
入居して半年経ちますが、最初の三カ月は壊れたドアの修理、使えないお風呂の修理、電源の修理、未清掃の清掃トラブル対応には精神的にも、時間的にもぽろぽろになってきました。後半の三カ月はトラブルだらけですが、謝りの意思ゼロ、ここで本気に運営したいのか? 出て行きたいですが契約の途中の為、違約金が発生する事で罠にはめられたとしか思いません。神様助けてください～～～
友人は一年あまりで出て行きました・・・・ |
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| No.29 |
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| No.30 |
というかスレタイからして間違っている。
御殿山ハウスは２００５年に建設されたミャンマー大使館の横に たつ高級賃貸マンション。 積水ハウスがソニー跡地に建てたのはプライムステージ御殿山。 しかし最近御殿山地区では一戸建ての建設が相次いでいる。 建築看板の建築主の住所を見ると御殿山ハウスや品川Ｖタワーの 住所が書いてある。近隣のマンション住民が多いのだね。 |
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| No.31 |
>>30さん
一戸建ての建設、多いですね。 しかし屋敷跡の広い敷地を オープン○ウス等が細切れに切って売りさばいているのを見ると なんともいえない悲しい気持ちになります。。 「街づくり」を考えてほしい。 スレ違いですみません。 |
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| No.32 |
>>31さん
でも切り刻まないと買い手がつかないのですよ。 お屋敷そのままだと坪２５０万だとしても土地の値段 だけで2億とか3億とかになっちゃいますからね。 御殿山地区は道が狭いから車のすれ違いも困難。 高い土地だから新しい家は容積率を使い切るから まったく余裕なし。高級感とはほど遠い街並みに なります。 御殿山ハウスの前の桜も明日あたり満開かな。 |
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| No.33 |
プライムメゾン御殿山 ですね。
http://www.gotenyama.info/ １ヶ月くらい前に中を見せてもらいました、まだ借り手がほとんどいないようでした。そら、地震で外人もこないしキツイでしょう。中はさすが積水、全てが一流仕様。間取りの美しさも文句なし。 ただ、、、高い。完全外人エクスパット狙い価格なのですが、このご時世、外人でもこんなに出さないんじゃないかと思います、同じ価格で有栖川公園辺り借りれますもん。日本人で出せる人は一握り、出せる人は普通買いますよね、という価格。 隣のオフィス次第でしょうが、駅から遠いしどうなんでしょう。 |
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| No.34 |
ここは日本一のセキュリティーが売りなんですか？
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| No.35 |
外環工事ができて半年以上立つようですが、今だに運営されているように見えませんね。
テナントも入っているように見えないどころか、1Fの共用部分にも電気がついていないし。 夜とか通るとゴーストタウンのようです。 募集活動はしていても集まらない？それとも募集自体も止まっている? 何もしないででも月数千万から億は維持費に飛んでいるはずなのに 積水はすごいなー、とも思いつつ、どうなってるの? とにかく夜中気味悪いから早く運営初めて、現状も教えて --> デベの人 |
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| No.36 |
テナント絶賛募集ちうです
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| No.37 |
36 さん、コメどうもです。
> テナント絶賛募集ちうです これって募集しているのに集まらないから真っ暗のままほっとかれている なのか、 募集に集まっているが、オープン予定日までまだあるので、真っ暗 なのかどっちだろう。 当初の予定ではとっくにオープンしているはずですよね? なんにしろ暗くて怖い |
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| No.38 |
テナントは未定らしいです。
賃料が高すぎるし駅から遠く不便だから。当初予定していた外資は震災で日本でのビジネス縮小しているってのもある。 積水も下手打った。 |
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| No.39 |
賃料高いなら
総合パチンコモールとか場外馬券売り場が良いのでは？ バス便も充実してるし。 |
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| No.40 |
38さん、どうもです。
外資も今は難しいでしょうね。 しかもみんな社有車で来るわけじゃないしから不満たらたらでしょう。 ラフォーレのオフィス棟の人たちも新しいオフィスが駅ちかにできるたびに でてっちゃう時期がありました。 あの規模ではフロア貸切にできる会社もそうそうないもんなあ。 39さん、どうもです。 > 総合パチンコモールとか場外馬券売り場が良いのでは？ > バス便も充実してるし。 WINSとか駅に近いイメージがあったけど？ それ以上に地元住民と折り合わないでしょう。 建物の作りも違うし、ちょっと現実的でないかも。 それとも開東閣脇がおけら街道と化すか? 積水の来期決算は空恐ろしいものになりそうだ。 |
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| No.41 |
今日ワンフロア電気ついてたよ。誰かみにきてたみたい。
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| No.42 |
41さん、どうもです。
> 今日ワンフロア電気ついてたよ。誰かみにきてたみたい。 このままずーっと点いててほしい。 |
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| No.46 |
御殿山ハウスはミャンマー大使館横の高級賃貸。
芸能人もいるよ。ジャニーズの某とか、女優のＳＫに時代劇役者のＮＫなどなど |
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| No.47 |
正式名称はプライムメゾン御殿山ですね。
内覧しましたが、建物の内装も周辺環境も本当に素晴らしいです。 レジデンス棟だけ分譲に切り替えればまだ埋まるんじゃないでしょうか。 オフィス立地としては需要とあまり合っていないようですね。 やっとテナントが入るようです。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20121106/590249/ |
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| No.48 |
区分登記して売り出せば買うのに・・・。
ここは一体開発の仕方が上手くてすごくきれいに出来上がってる。 |
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| No.49 |
ここのマンション名って「プライムメゾン御殿山」だよね？
スレ主訂正してくれないんでしょうか。 |
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| No.51 |
こちらは分譲になるようですね。
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| No.52 |
何が正式名称なんでしょう？
御殿山ハウスで調べると賃貸物件が出てきますね。 http://www.axel-home.com/002024.html 山手線の大崎まで徒歩10分ということですから、勤務地がこのあたりなら朝は徒歩圏内。品川までも自転車で通勤できるかな？なんてことを考えたりします。 ペット可だそうですが、飼っている方はいらっしゃるのでしょうか。 |
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| No.53 |
積水ハウスがソニー旧本社跡地の再開発で建てたのは『プライムメゾン御殿山』です。
『御殿山ハウス』はミャンマー大使館横のマンションです。 両方とも現在は高級賃貸マンションですが、分譲になるのはどちらの話でしょうか？？ |
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| No.54 |
御殿山といえばＪＴ社宅跡地にできたグレースコート御殿山も当初は高級賃貸でしたが、数年前どこかのファンドが一棟購入して区分登記して分譲しましたね。
賃貸住民がいる部屋はオーナーチェンジで住宅ローンも使えないためか割安感ありました。 御殿山ハウス分譲ってのは今更感ありますね。プライムメゾンなら新築同様なのでわかりますが。 |
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| No.55 |
プライムメゾン御殿山が分譲なら検討したんですが、
どうやら分譲になるのは御殿山ハウスのようです。 ケンコーポレーションに聞くと教えてくれますよ。 |
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| No.56 |
もともと御殿山ハウスは分譲にするつもりで建てて、後から賃貸に変更していますから
仕様も良いですし区分登記もされてるし、販売に切り替えるのはそれほど難しくないことなんでしょうね。 ２年程お借りした事がありますが、窓全面に緑が見えて、静かで、素晴らしい環境でした。 ただ線路側はもしかして電車の音が気になるかもしれません。 品川駅までは住民用の送迎バスがありますし、御殿山トラストシティの送迎バスも便利です。 |
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| No.57 |
>>56
御殿山ハウスはモデルルームまで作ったのに販売停止しました。近隣のパークコート御殿山の大規模改修中に住民は三井の負担で仮住まいになってましたね。 |
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| No.58 |
御殿山ハウスは駐車場は待つわ。雨漏りしている共用部分あるわ。(入居者なら分かるはず）
で中も見た目はいいけど、酷い作りだよ… 私は半年で出ました。 |
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| No.59 |
分譲になるとしたら、公式のサイトなんかは作られないのでしょうかね。
詳しい情報を見たいですが。 分譲になったら価格はどれくらいになるのでしょうね。 賃貸のサイトとか、販売する不動産屋などで情報をもらうしかないのでしょうか。 賃料は高いですが、広い間取りが多いですね。環境も良さそうで。 でも実際には、58さんの書かれているようなこともあるのでしょうか。 住んでみないとわからないこともありますよね。 |
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| No.60 |
グレースコート御殿山ぐらいの値段なら検討したいけどね。
あれは本当にお買い得だった。 ここは線路側と大使館側では環境がまるで違うから、坪単価にかなり開きがありそうです。 今は時期がいいから、平均で坪300いくか行かないかって感じかなぁ。 グレースコート安かったなぁ。 |
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| No.61 |
>>60
グレースコートは340くらいでしたっけ？ |
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| No.62 |
坪いくらくらいになるのでしょうか？
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| No.63 |
60さん
グレースコートは280万くらいでしたよ。 もっと安いのもありました。 ここは築10年越えて300万はたかいのでは。 |
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| No.64 |
グレースコートは、90弱の部屋 が7000万くらいくらいだった気がします。
ここもそれくらいなら検討したいですね。 もっとも御殿山ハウスはグレースコートより広い部屋が多いので単価は高くなりそうですが。 |
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| No.65 |
グレイスコートよりは高くなるだろ。
あっちはもはや大崎。高台ではあるけど御殿山のはずれだよ。 トラストシティの庭園に隣接していてその緑が臨めるのとは、立地条件がずいぶん違う。 |
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| No.66 |
ここも線路側だしね。
大使館側ならいいけど。 |
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| No.67 |
御殿山ハウスは場所も微妙だし、この辺ならミュゼダールの近辺が一番いい。
設備も10年越えてるからねー 私は御殿山ハウス借りててグレイスコート御殿山を買いましたけど、全然設備なども御殿山ハウスよりいいです！ 御殿山ハウスは色々と不具合がありましたし、今はグレイスコートに引っ越して快適です。 築10年以上たっているし、坪300越えたら厳しいのでは。 |
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| No.68 |
>>67
あら？私と同じパターンですね。ミュゼは抽選外れました。 |
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| No.69 |
私は以前に御殿山ハウスに住んでいて、今はリジェの中古を買って住んでいますが、グレイスコートも両方見ましたが、環境も良ければ内装設備も御殿山ハウスよりモダンで素敵だった気がします。
御殿山ハウスはほかの方が言うとおり、駐車場は待つし、上や隣の部屋の生活音やペット音はするし、ゴミ捨て場も汚く（粗大ごみが数か月放置されていることも・・・） マンションのエントランス前には違法駐車がいつも止めてあり警備やコンシェルジュの方も見て見ぬふり・・・ 共用廊下の汚れも放置してあったり、とても管理体制は高級賃貸とは言えないものでした。 2年間住みましたが、また住みたいとは思いません。 ６７さん、私もミュゼとその前のフォレセーヌも外れました。（御殿山はあの原美術館のあたりが良いですね） ミュゼの中古を狙っていましたが、ここ10年くらい売りに出ていない気がします。 以前御殿山ハウスに住んでいたので懐かしくて覗きましたが、分譲になるのですね。 近隣に住んでいる為、価格はいくらになるのか気になります。 |
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| No.71 |
私も2年弱住んだことがあります。
設備等不備や不満は特にありませんでしたが、 管理会社がよく変わるなーとは思っていました。 今思えば管理会社のオバちゃんがエントランスのロビーで休んでいたり、清掃が適当だったりと、 他の方がおっしゃるように管理体制に問題があったと思います。 確か元々の分譲会社から、リート(？)のような投資会社がマンションをいっぺんに購入して賃貸運用していると思います。 投資家に運用成績をよく見せるために、費用を削って管理会社を安いところに委託したせいかもしれませんね。 今回購入する方は管理組合で話し合って、自分の資産価値を保つためにもどこか良い管理会社に変えちゃえばいいと思います。ずいぶんと良くなるのではないでしょうか。 いずれにせよ、近隣住民としては周辺の相場を上げる牽引役となってくれればなーと思います笑 |
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| No.72 |
城南五山って今の人あんまり知らないもんだから
「品川区」っていうだけで損してる感あるよね。 山手線最寄りの高級住宅街なんてあんまりないし、 もっと評価されても良いと思う。 |
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| No.73 |
>>72
損してるって誰が？実力より安くプライシングされてるなら買った人は得してるよ。 |
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| No.74 |
ただ最近はプライシングも正常化というか本来価値に近づいてきましたね。花房山とか港区でもないのになんでこんな高い？という間抜けな感想言う人もいますが買うなら今のうちですよね。
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| No.75 |
御殿山は品川にリニアが来るし、ソニー本社跡地の住友不動産の開発もありますから、これからも良くなるでしょうね。
花房山も目黒駅前の再開発で価値が再認識されるんじゃないでしょうか。 これまでは池田山が城南五山の中では最も成熟した高級住宅街というイメージがありましたが、 今後の環境変化を考えると花房山か御殿山が良いかもしれませんね。 |
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| No.76 |
詳しくないからわからないけど75さんの言うような材料がエリアが良くなる材料であるのなら期待していんだと思います。どこかのサイトで空き室状況っていうのがあったんですけど、結局、空いている部屋は無い模様。それだけ人気ってことですかね。
ロビーが広いです。寝てしまいそうなぐらい。しっかりと用意されているからいいと思います。 |
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| No.77 |
なんかポジが目立つな。
普通に募集出てないのは分譲になるからだろ。 今住んでるけどかなりの部屋が空いてる。 建物も色々と修繕してるみたいだな。 ここは周りに何もなくて不便だし、御殿山って言うほど高級な場所じゃなく、花房山みたいに利便性も良くない。 まぁ、微妙って事だね。 人気もあんまり無いみたいで、入居の際かなり家賃下げてもらったよ。 一時期かなり空いてたしな。 |
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| No.78 |
一ついい所を言えば入居者の質だな。
KENコーポレーションの審査が厳しいのか、ちゃんと挨拶する人しかいない、変な子供もいない。 立派な方もいる。 |
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| No.79 |
今週から発売開始か
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| No.80 |
分乗されるの？
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| No.81 |
先週チラシが入っていました。
ほぼ１億越えって感じでした。 ただ、130平米15000万円くらいなので、そこまで高くは感じませんでした。 |
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| No.82 |
HPみたけど、仕様がよくわからないね。リノベはしてあるようだけど。
築10年としてはちょっと高いかな。 販売が５戸ということは他は賃貸のままか。そのへんがどうなんだろうね。 |
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| No.83 |
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| No.84 |
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| No.85 |
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| No.86 |
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| No.87 |
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| No.88 |
>>87
リジェの北側の群馬銀行の社宅がそのうちマンションになるかもね。 |
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| No.89 |
リノベしてない、賃貸のちょっとしたクリーニングした感じ、、
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| No.90 |
>89さん
公式サイトには本物件は、一棟賃貸マンションとして使用されていた住戸を、リノベーション工事を行い再販する中古物件ですと書かれていますし、きちんと手直ししているのではありませんか？ 共用部分の改修は3月に終わっているようですね。 |
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| No.91 |
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| No.92 |
ホームページが日本語だけじゃなく英語表記もあることに驚きました。
外国人の居住者も多いですか？ 100㎡超えの部屋もあり、広くて素敵ですね。 バルコニーが南にないものが多いですが、洗濯は乾燥機か浴室に干す人が多いのでしょうか。 |
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| No.93 |
いい物件だけど、築の割に高過ぎ。
もう、10年経ってるから。 |
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| No.94 |
>>93
御殿山は新築なかなかでないですからね。このような規模の大きな物件は今後も出ないでしょうから強気なのでしょう。賃貸ですが六丁目の積水は素晴らしかったです。 |
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| No.95 |
ソニーの跡地に住友が解体工事してるけど
分譲出すのかな？？ |
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| No.96 |
>>95
オフィスかマンションかもはっきりしないね。それにあそこは低地で御殿山とは言い難いね。 |
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| No.97 |
積水のプライムメゾンがこの値段ならぜひ買いたいけど。
ここ見たけど、リノベーションって言ってもなんか変にケチってるのが分かる程度。 築１０年超えている古さが分かる上、賃貸の居住者で買う方はほぼいないそうです・・・ ここより新しくて仕様の良いグレイスコート御殿山が坪２８０万程度だったことを考えるとここは高いなーって思います。 |
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| No.98 |
目黒駅前のバブリアタワーズ目黒が坪650近いから、それからしたら大分安いと思うよ。
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| No.99 |
緑の多い環境は好印象。最寄駅にやや遠いのが難点かな。
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| No.100 |
プライムメゾンはいいよね。
ベリスタ御殿山も分譲に戻る可能性はないのだろうか。。。あそこも相当良かったような。 |
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| No.101 |
>>100
ペリスタは当初分譲で計画されていてモデルルームまで作りましたよね。日本たばこ社宅跡地のグレースコートも分譲に戻りましたので可能性はありそうです。 |
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| No.102 |
ここは高すぎ
現に一軒も売れてない |
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| No.103 |
売れてないんだね、、
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| No.104 |
見てきました。とても高級感があり雰囲気等もいいのですが、部屋のリノベーションにもっと力を入れてくれればという気がします。特に水回りですが、シンクやバスタブがクリーニングしただけでした。高級物件なのですからせめて交換してくれないと気持ち悪くて使えません。また、線路側の部屋は電車の騒音で窓を開けることができないリスクから購入対象としては考えられません。こうした状況の中で10年落ちのフルリノベーションでない中古マンションが品川アドレスで坪単３８０万以上ではみなさんの言う通り高すぎだと思われます。せめて300万以下ならという感じです。マーケットアウトしないことを祈ります。
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| No.105 |
ここの間取りよくて注目してたんだけど、リフォームちゃんとしてないのかー
築１０年で一斉に売り出すなら水回りはマストだよね。結構使用感あると思う。 もう少し安ければ自分の好きなものにリフォームできるかな。 |
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| No.106 |
それでも目黒のバブルの塔より安いよ。
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| No.107 |
バブルの塔は駅から近いからね。
ここは遠いし、近くに何も無い。 築10年越えて400万円近くはやり過ぎ。 共用部分のリノベージョンも中途半端で古さを感じる。 |
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| No.108 |
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| No.109 |
＞駅までマイクロバス送迎があります。
この規模のマンションですごいね。1時間に何本？ このあたりの人はトラストシティのシャトルバス使ってるけど。 |
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| No.110 |
みてきました、第一印象は落ち着いた重厚感と高級感がありました。ただ子供がいる家族で住むには全体的に暗い気がしました。ご年配の方々には静かで合うような気がいたします。
それからお隣にトラストシティがありますが、ブームが去った後のような感じであまり活気がありません。お買い物は近くに無いので品川駅前のＷＩＮＧになると思いますが、ちょっと不便です。それから購入してすぐに大規模修繕というのも気がかりです、１０年後のリセール等を考えますと・・・？ |
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| No.111 |
まあ、普通に中古にしちゃ高過ぎでしょ。
リノベーションじゃなくて、クリーニングだし。ｗ |
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| No.112 |
トラストシティが活気がない。。。
トラストシティって、基本ホテル（今マリオット、以前はラフォーレ）＋オフィス＋賃貸レジデンス なんだけど。 静かで落ち着いた雰囲気がいいところなんだよね。 マリオットはラフォーレ時代よりは華やかになった。北京がなくなったのは残念だけど。 |
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| No.113 |
>>110
>お買い物は近くに無いので品川駅前のＷＩＮＧになると思いますが、ちょっと不便です。 このあたりの人は（109で書いたけど）無料シャトルバスを使ってるよ（マイクロバスじゃなくて普通のバス）。 帰りはウイングの前から出るからけっこう便利。日中は１時間３本だけど時間がわかってればけっこう使えるよ。 最近までこのあたりに住んでたけど、、、 休日はマリオットホテルで朝食やランチ、カフェ。庭園で散策。 原美術館でランチ＋現代アート観賞。 こんなライフスタイルに興味がないのなら御殿山には向いてないと思う。 ここは築10年にしては割高ではあるので、自分も買わないけど。 |
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| No.114 |
以前すんでたけど大崎からは暗いし、品川からは
マリオットまでシャトルつかっても 公園通るのは女性では怖いかもね。 |
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| No.115 |
緑が多くてよさそうな雰囲気ですが、夜はとても暗そうですよね。
マリオットまでのシャトルバス、一般利用もできるんですか？ 宿泊者だけの限定かと思っていました。 1LDKからあるので、1人暮らしもできるのかとも思っていますが、女性だと怖いかな。 |
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| No.116 |
全然書き込み増えないですね。
建物は魅力的ですが、駅からの距離、築年数の割に高いと感じます。 |
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| No.117 |
日中なら素敵な場所かなと思うのですが、やはり夜の一人歩きは少し心配でもあります。
6,900万円が1LDKの価格なのでしょうか、高いなと思いますが、広さは普通のマンションの2LDK～3LDKくらいの広さがあるようですから、当然なのかもしれません。 1LDKの間取りはすっきりしていて、とても贅沢な空間だと思います。 |
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| No.119 |
御殿山ハウスは以前住んでいました。 このマンションは住まないと良さが分からないと思います。普通に考えると、品川駅から少し遠い（品川駅徒歩13分、大崎駅9分、北品川駅5分）、新幹線などで少しやかましい、という感じでしょうか。 しかし、区内南部地域で一種住専地域であるにもかかわらず、140戸余りの規模のマンションはこのマンションしかありません。一種住専で、共用部分がこれほどゆったりと確保されているマンションはないと思います。 それに、騒音皆無の西北側の環境（御殿山通りのミャンマー大使館側）は素晴らしい。御殿山の森にすっぽり包み込まれる感じです。さらにはその森が大きなホテルと大使館に囲まれて利便性と安心感を形成しています。 このマンションは長く住んでも住環境が変わらない悠久の土地柄なのだと思います。周りに何もないのではなくて、御殿山の森とホテルと大使館があるのです。 人工的なマンション開発による人工的な植栽を超えた歴史と都市との出会いが、わざわざ箱根や軽井沢や蓼科へいくまでもなく味わえる。一年で風景が変わる開発マンションではない、それが御殿山ハウスではないでしょうか。 高輪四丁目からソニー通りを挟んで北品川四丁目に連なる、三菱開東閣の岩崎家、原美術館の原六郎邸（御殿山庭園は原六郎の私邸庭園）、そして三井財閥を支えた益田孝の私邸跡地に立つ御殿山ハウスと、明治の近代化を担った錚々たる面々の薫陶を受けるまたとない土地柄だと思います。 超高層マンションの豪華なエントランスや豪華仕様も素敵かもしれませんが、この地域のこのマンションは、歴史の土地柄と人工植栽では得られない御殿山の森が唯一無二の価値だと思います。 |
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| No.120 |
ここ完売してるのかな？？
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| No.121 |
あんま売れてないのでは？
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| No.122 |
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| No.123 |
>>119
読ませていただきながら、どれほど素敵な場所なのか思いを巡らせました。 女性の方の書き込みでは夜は怖いかも？という意見もありましたが、 やはり住んでみないとわからない面が多いかと思われます。 70平米を超える1LDKなんて、素敵ですね。 価格も贅沢です。 |
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| No.124 |
見てきました。桜の時期は素晴らしいでしょうね。各部屋はゆったりとして一般のマンションではまねできないゆとりがありました。キッチンのシンクだけはクリーニングなのでステン表面の経年が感じられますが他設備は全取替えなので新築そのものです（浴槽はｸﾘｰﾆﾝｸﾞですがホーロー仕上げなので表面の使用感なし）。ジムやｴﾚﾍﾞｰﾀｰ８基や中庭の存在も一般のマンションにはない贅沢です。そのうえに中庭の広さも半端ではなく室内から中庭の大きな樹木を眺められるのは素晴らしい。 とにかく随所に御殿山を代表するマンションと言われ高級賃貸マンションとして鳴らした品格と贅沢がただよっていました。
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| No.126 |
おほめに預かり住民として有難いです。
管理会社の対応も素晴らしく？1週間前に大雨で中庭の排水がうまく作動せず見事に周り廊下（一部じゃなく全周り）が水浸しになってしまいました。 大げさに言うつもりはないのですが絨毯カーペットがびしょびしょで長靴がないと歩けませんでした。 対応が良いと言うのは、その夜から廊下に大きな扇風機が何代も廊下の絨毯めがけて回っていました。 住民は3日間びしょびしょの廊下を歩行していました。 高級マンションにしてはお粗末でした。 その後がいけません。 このことについてお詫びや説明が全くされませんでした。 それまで「留守の時ドア前に宅急便の荷物は置くな」、「マンション前に駐車するな」、「宅急便の応対はコンシェルジュは対応しない」など 何枚も印刷物で掲示していたのに自分たちの都合が悪い時は住居人にまったく知らせない対応です。 現在マンション販売の内装工事の作業の方からお聞きしたところ昨年末中庭を改装した時に見栄えを良くするために排水管を埋めてしまったのが原因ではないかと言われています。 あくまでも憶測です。 早く正直に原因を説明したらよいと思いますのに残念です。 |
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| No.127 |
新築後に改装や手を加えるとオリジナルを把握できずに想定外の反対事象を引き起す事は時々ある様です。その事は手抜きでも本質的欠陥でもないので、要はいかに問題を修復し改善するかです。 これまで以上のレベルに修復、改善される事を願っています。それと原因のディスクローズも皆に安心と信頼を与える事に繋がりますので関係者の努力を期待しています。
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| No.128 |
このマンションの人達は、食材の購入は品川以外ではどこの何というお店を利用されるんでしょうか？複数教えて下さい。又、そのお店までの所要時間はどのくらいかかりますか？
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| No.129 |
買い物はバスに乗る前に京急か時間あれば港南口の伊勢丹ストアー。
品川以外だと大崎かな？何しろ最近ライフが3店舗になったから驚き。 ゲートシテーの地下にもあった。 京急の北品川商店街も買い物できる。 手打ちそば、和菓子屋はおいしい。御殿山交番前の蕎麦屋もおいしいよ。 先日この欄に書き込みした後工事のお知らせがエレベーターに貼られていた。 中庭の排水工事のお知らせだった。 でも不満なのは周り廊下が水浸しでゴメンと言うお詫びはない。 当時マンションに帰宅したらビショビショで靴に水がしみた。 謝れよ管理会社。 |
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| No.130 |
>>128
私は大抵車で買い物に行きます。 大井町阪急と、大崎のライフなら、駐車場がありますし、買い物すれば駐車代は無料となります。 コンビニなら、御殿山郵便局隣か、品川女子の隣のファミマです。 以前は大井町に住んでいたので、しばらく不便を感じましたが、慣れます。 それよりも住環境が素晴らしいです。 特に災害に強い場所と、しっかりした造りのマンションですから、安心感がありますよ。 |
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| No.131 |
>>126
そうですね。 分譲になって管理体制が変わってから、フロントの対応が悪くなりました。今まではマンション前面の私道は許可を貰えば駐車出来たのに、出来なくなりましたし、クリーニング屋さんやその他の業者さんも今まではフロントが玄関を開けてくれたのに、それも出来なくなりました。今まで通り顔見知りの業者さんなら入れてもいいのでは？と思いますが、管理会社のリスクヘッジでそうしているとしか思えません。 反対に引っ越し業者が入るときは警備員もいない状態で誰でもマンション内に入れるようになっているので、やっていることがチグハグです。いずれにしても、そのうちに自治会が出来ると思いますので、その際にもっと融通の利く体制にしていけばいいと思ってます。 |
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| No.132 |
そうですね。
金閣さんのアドバイスを見ましたらストレスが解消しました。 自治会ができれば住居者で新たな管理会社を選べるんですね。 その通りです。 有難うございます。 マンションに勤務している方たちはいい人ばかりです。 コンシェルジュも会社の言うことには逆らえないので、クリーニング屋さんの洗濯物の取り次ぎに関与できないし宅配便の取り次ぎにも協力してくれない。 ガードマンや清掃の方々も親切です。 早く自治会ができないかな！ |
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| No.133 |
>>132
留守宅のための宅配ボックスはないのですか？ 先日、モデルルームを見学させていただき大変気に入りました。 ただ、共用部分の贅沢な造りは今はいいのですが、将来の維持費の上昇が気になりました。 特に8基あるエレベーターの修繕費用は問題になると思います。 それでもここの立地は大変魅力的ですね。 |
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| No.134 |
自分のところの問題は水です。ウォーターサーバー です。
宅配ボックスはありますよ。 今まで業者がコンシェルジェにマンション玄関を開けてもらい部屋のドア前に置いてもらっていたのが急に管理会社が変わった途端、部屋で待機しなくてはいけなくなりました。 宅配ボックスに入れてもらうと老夫婦がどうやって部屋まで運ぶかが問題です。 |
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| No.135 |
金閣さんやデールさんは区分所有者の方ですか？それとも賃貸の方ですか？
マンションには区分所有者で構成される「管理組合」は存在しますが、「自治会」というものは基本的にはありません。 管理組合には賃貸の居住者は参加できないので意見はなかなか反映されません。 まだ区分所有者が少なく、管理組合が機能していないようなので管理会社の変更は当分難しいと思います。 決められたルールをしっかり守る管理会社がいいのか、ある程度融通をきかせる管理会社がいいのかは難しい問題です。 駐車の問題や業者を中に入れるかは居住者の間でも意見が分かれると思います。 |
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| No.136 |
19日付けでやっとお詫びのお知らせが入ってきました。もっと早くにこのように住居者に知らせておけば
良かったのに残念です。でも一歩前進しました。 「中国・天津市で起きた爆発事故の発生から、１か月余りがたちました。街は復旧に向けて動き出していますが、いまだ爆発の原因すら明らかにされないなど、住民の間では依然、政府の対応への不満がくすぶったままです。」 …というコメントがネットに載っていました。 管理会社 大京アステージも2週間経過してからようやく動きましたね。 と言うことはこのスレッド見ているね！ もう少し考えれば御殿山ハウス販売会社の社員がこのスレッドに参加している可能性もありますわ。 特に○○番さんのスレッドは、怪しいぞ。 他のマンションのコンシェルジェンスの役割を参考にして臨機応変な対応を望みます。 |
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| No.137 |
１３５さんの「駐車の問題や業者を中に入れるか」に特化して私のマンションの現況情報を提供します。
１．駐車問題：マンション新築直後、前面道路に訪問者や居住者及び近隣の居住者関係の車が一時駐車をし、雑多な環境を呈していましたので管理組合方針で・居住者及び親族の路駐は厳禁・居住者訪問の業者の路駐も禁止で例外数分のみ・違反路駐者に対しては警告文書を添付する・マンション内の駐車場を割安料金で提供しそれ以外は周辺駐車場を利用するを徹底しました。その後、完璧に趣旨励行されています。 ２．業者を中に入れるか問題：訪問者が居住者とモニターで直接交信し居住者が解錠した時のみ入れる仕組みで整然と流れています。ドア前に（宅急便等の）私物を置く等は論外です。 |
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| No.138 |
>>137
うちのマンションでも同じような問題がありましたが、結論は同じです。 どのマンションでも区分所有者は決められたルールをよく守るのに対し、賃貸の居住者はトラブルを起こしがちだと思います。 御殿山ハウスではしばらくは賃貸の居住が多く、区分所有者との間で意見の対立が起きそうですね。 速やかに全ての部屋が分譲されればいいのですが。 |
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| No.139 |
購入検討中 [男性]さんと購入検討中さん お二人とも何をためらっているのですか？
早く購入してください。 まだここに住んで間もないですが、賃貸の方たちと購入者との間でトラブルは全くありません。 と言うか、誰が賃貸か所有者かがわかりません。 Ｎｏ138番の方の見方ですが、この文章は賃貸の方たちに対する差別になりますので、取り消してください。 あなたは検討中であり、まだ住民でもない方に、我々住民たち同士でいかにも争いごとを炊きたてています。 私は余裕資金で購入したわけではありません。 他者にあれこれ言われ購入した住居が早くも住民同士が争っているかのようなレスが原因で値下がりでもしたらどう責任を取るのですか？ 今まで数人の書き込みでこの御殿山ハウスの悪口を書き込んだ方はいません。 もっとよくしてほしいと思う心からの願いだと思います。 嫌な人でしたらレスに書き込まないで出て行けばよいことです。 Ｎｏ１３７番と１３８番の方どこのマンションにお住まいですか？ |
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| No.140 |
こんな掲示板で何をそんなむきになってるんですか？
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| No.141 |
＞＞No.139さんへ
Ｎｏ138番さんの文章をよく読解して貰いたいです。Ｎｏ138番さんの論評は少なくとも貴女が仰る「住民たち同士でいかにも争いごとを炊きたてています」との様には感じられず、むしろこれから購入するかもしれない御殿山ハウスの一部居住者の管理規約に対する誤認識や違反を修正し、マナー向上や規約遵守を訴えていらっしゃると私には解釈できました。 だから貴女が仰っている「もっとよくしてほしいと思う心からの願い」だと思われますが。 私も当然ながら御殿山ハウスを「もっとよくしてほしいと思う心からの願い」で書き込みをしました。 少なくとも、ドア前＝共用部に宅急便や傘等の私物を置く等は管理規約違反ですし雑然としみっともない。路駐も交通法に触れる恐れもあり表玄関に列をなすなんて見た目も悪くマナーを問われます。私のマンションは貴女が強要されるのでそこ迄とは思いますが敢えて回答致しますが、港区内中心部の都内でも知名度、環境等特筆（御殿山と同等かそれ以上）と言われている高台の低層マンションで規約遵守は常識以前で徹底しています。マンション名はお許し下さい。 |
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| No.142 |
↑
そんな港区の高台の高級住宅街の低層高級マンションにお住まいの方がここを検討するのですか？ ここは1億前後がメインだと思いますが、港区のそんなマンションであれば、ここと同じ前後の築なら少なくとも2億以上すると思うので、価格的にここを検討するのも？な気がします。 ここは御殿山のはずれで線路沿いなので立地もそんな閑静な高級住宅街とは言えません。 そもそも、5山の中でも御殿山は格下の方だと思います。 それに御殿山でよい所はこの辺りでは無く、原美術館の辺りの一部と、高輪三菱の裏の一体の様な気がします。 私なら、麻布や白金とかそういった所の低層マンションに住めるならそっちに行きますし、ここに移ろうと思わないので。 なぜ、ここを検討されているのでしょうか？ |
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| No.143 |
＞＞No.142さん 私にとっても興味あるご質問です。麻布や白金は現況は魅力特段ですが品川周辺の最大の選択理由は今後の利便性と発展性です。私は是にかけました。私は出張、旅行等で飛行機、新幹線（将来はリニア）利用が大変多く品川ベースは必需です。でも海側は駅近でも緑がなく嫌いでタワーも嫌です。急坂は帰りがしんどく細い道も嫌い。ほぼﾌﾗｯﾄなあの距離なら許せるかな？送迎バス/ﾀｸｼｰは評価大です。大規模再開発で駅周辺がオシャレで便利で都市化への大変貌を期待しています。リニア後迄住んで期待外れに終われば元のﾏﾝｼｮﾝに戻ります。追記：白金高輪～品川の地下鉄開通も早期に実現して欲しい。
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| No.144 |
港区内中心部の都内でも知名度、環境等特筆（御殿山と同等かそれ以上）と言われている高台の低層マンションで規約遵守は常識以前で徹底しています。
これって君のところで管理しているコンシェルジェがいないところじゃないの？ コンシェルジェのいる意味を問いたいね。 【一部テキストを削除しました。管理担当】 |
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| No.145 |
＞＞No.144さんへ
私は業者ではなく、あくまでも購入に際し諸ﾌｧｸﾀｰを比較検討している購入予定者ですよ。現場には当然見に行っているので玄関前の傘の縦置きは直ぐ気づき、案内係さんに「これは良くないですね。こんな事認めさせているんですか？」と質問をした程です。共用部へ私物を置く管理規約違反の実例としてついでに列挙した迄です。疑いは晴れましたか？ マンションは戸建てと異なり一つ屋根の下で多くの人が共に生活する共同住宅なので細事や大事の差はあっても規約遵守は常識以前の問題であり、相互に襟を正し整然と粛々と生活できるマンションである事を願って計画を検討中です。 |
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| No.146 |
一般的に区分所有者と賃借人では賃借人の方が規約やマナーに対する意識が低いと思います。
そもそも賃借人は管理組合や管理規約の存在すら知らない人がいるのではないでしょうか。 自分のマンションか、所詮は他人のマンションかでそこらへんの意識は違ってくるのでしょう。 御殿山ハウスは大変魅力的なのですが、当面は賃借人の方が多く、管理組合も機能しづらいというところが気になっています。 現状では多くの部屋のオーナーであるSPCの意向が強くなり過ぎるのではないでしょうか？ |
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| No.147 |
区分所有者（オーナー）と賃借人との関係については一般論と各論＝御殿山論とに分けて論じた方が混乱せずに済むと思いますが
私は是までに複数のマンションに住み、現在も複数個所を所有しているのでその結果から言うと一般論的には賃借人の居住マナーや意識はオーナーに比べ劣っていると断言できます。理由はいろいろあるが論点からそれるのでここでは省きます。ひるがえって御殿山ではどうでしょうか？是までのレスの内容や現実の実態からすると御殿山の賃借人さんも残念ながら同レベルだと言わざるを得ない様です。現に線路側の右から２戸目で３ｏｒ４階のバルコニーに白い箱テントの設置のケースはどんな安マンションでもなかなか見出せない程の異様さであり如実に物語っています。御殿山ﾊｳｽの美観と資産価値ダウンに直結し撤去される事をｱﾄﾞﾊﾞｲｽします。１３７，１３８，１４５，１４６さんの論点は的を得ていると思います。 |
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| No.148 |
先日の大雨で1階の周り廊下が浸水したのは中庭の改修工事が原因で排水工事をし直すという書き込みがありましたが、その工事の費用はどこが負担するのでしょうか？
中庭の工事業者が工事の瑕疵を認めて、費用を負担するのでしょうか？ それともマンションの修繕積立金から費用を出すのでしょうか？ 元のオーナーであるファンドがいくらか(額は忘れました)修繕積立金に供出したそうですが、そこから出していたのでは近いうちに行われる大規模修繕工事の費用にしわ寄せがきてしまいます。 また、1階の廊下の絨毯(？)の交換が必要になったらさらに費用がかかりますね。 管理組合が機能していればこのような折衝もするのに現状はどうなっているのでしょうか？ 購入を考えてはいますが、元はファンド所有のバラ売り物件ということで迷う点が多いです。 |
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| No.149 |
126番から147番のレスをみてびっくりしました。購入希望者の方たちと現賃貸者の方たちが将来ぶつかりあうようです。
このようなことに巻き込まれたくありませんので覚めてしまいました。 大崎から品川から五反田から北品川からすべて坂で年を重ねるときついと思います。 品川が将来再開発でよくなるようですが休める住処がこのような状態ですとくつろげません。 |
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| No.150 |
１４８番さんがおっしゃられた、近いうちに行われる大規模修繕工事は必ずするのでしょうか？
おわかりの方教えてください。 |
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| No.151 |
>>150
御殿山ハウスの具体的計画は知りませんが、一般的にマンションは築12年を過ぎたあたりで1回目の大規模修繕工事を行います。ここも築10年を過ぎているので、大規模修繕工事は近いと思います。元のオーナーの不動産ファンドがいくらか修繕積立金に拠出したそうですが、たぶん1回の大規模修繕工事でなくなってしまうのではないでしょうか？区分所有者が負担する毎月の修繕積立金の値上げは必至だと思います。 |
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| No.152 |
No.149さん
所有者と賃借者との意識や権利の差や対立は私のマンションを含めてどのマンションでも大なり小なりあります。 高級マンションになればなるほど投資した金額が多額なわけですから所有者は資産価値の維持や向上を図ろうとするので主張するのは当然だと思います。 もし何の対立もないマンションの場合は、年数を経たような、どうせどうでもいい、譲渡価格も安い低級マンションだから今更文句を言っても始まらないと所有者が諦めの境地になっていると思います。 ここのマンションの場合は品川直通のシャトルとハイヤーがあるので私はそれを評価しています。 城南地区の高級住宅地はどこも坂の上で、坂の上という事はその分、環境の良さに通じるので逆に利点でもあると思いますが、 どの要素を重要視するかで評価が別れるんでしょうね。 |
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| No.153 |
149番さんと同じで購入を断念しました。
今までは購入の為ローン金利で一番有利な銀行を探して面談までして給与所得やら書類をそろえておりましたが、購入やめました。 賃貸者と所有者のいざこざが噴出したら御殿山から逃げようと思います。 ところで昨年マンション入り口で起きました女性が痴漢に襲われた事件その後の進展はあったのでしょうか？ 襲われた女性は聞くところ御殿山ハウスを出て行かれたようですが？ |
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| No.154 |
結局何室売れたのでしょうか？
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| No.155 |
No.149さんの《購入希望者の方たちと現賃貸者の方たちが将来ぶつかりあうようです》について⇔
この問題は このマンションに限らず今後必ず発生すると私は推測しております。現賃貸者の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょうから（所有者と賃貸者が混在しているマンションではどこでも常にそういう状況です）残念ながら早めの転出を検討された方が良いと思います。 |
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| No.157 |
所有者と賃借人との対立ということですが
所有者→資産性を保ちつつ快適な生活をしたい 賃借人→快適な生活をしたい はずなので、そこまで大きな対立にはならないんじゃないでしょうか。 |
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| No.158 |
《賃借人→快適な生活をしたい》 について
それが理想ですが、前提として賃借人が管理組合規約を細部に守り、オーナー並みのマナーを保てばの話です。 両者には意識と権利の差があるので一般的マンションでは賃借人はお荷物になっています。御殿山の賃借人さんも残念ながら現状を見る限りでは同レベルの様です。高級マンションになれば成る程オーナーのプライドは高く良質な住まい方をし反面、賃借人を異邦人視します。高級マンション（御殿山も辛うじてそのランクと見なされる）では賃借人の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょう。 |
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| No.159 |
うがった見方をすれば、賃借人の方の一部には、むしろ少し管理が乱れた方が賃料値下げの口実になると考える方もいるそうです。 それにしても、御殿山の環境は素晴らしいですね。 大崎といえば最近完成した三井のタワーをはじめ、大規模タワーマンションのイメージがありました。 坂を上ると、別世界のように静かですよね。
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| No.160 |
No
159さん 本当ですか？ もめると家賃下がるのですか？ |
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| No.161 |
大統領夫人さんへ
「もめると」ではなく、「管理が乱れた方が」でしょう？ とにかく管理を乱している賃借人の方は早々に退去して欲しいものです。←（一般論） |
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| No.162 |
うがった見方でしなかったので、「管理が乱れた方が」ではなく「もめると」となってしまい申し訳ありませんでした。
そう言えば1週間前確か午後11時ごろマンション入り口正面のソファーに腰かけてスマホかけていた若い住民（リラックスした服装から判断しました。）の方の足首にタトゥーが入っていたのを見ました。 流行りかもしれませんが良い印象ではありませんでした。 |
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| No.163 |
賃貸専用マンション（是までは御殿山がそうだった）はそういう反社会的人物等が居住するリスクを多いに孕んでいます。
白金の高級マンションにも六本木で集団暴行殺人事件を起こした半グレリーダーが賃貸していたとの噂が流れた事がありますが、 1億円前後の住宅ローンを組み購入となると条件が厳しくなるが、賃貸なら半グレでも風俗や水商売でまとまった日銭を稼いでいたら入居可能になります。御殿山もバラバラと販売するのではなく本来ならば賃借契約を一掃した上で一気にリノベーションを済ませ販売をするべきだったんでしょうがそこ迄、資金的に待てなかったんでしょうね。 |
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| No.164 |
>>163
パークマンション白金台の方ですか？ 半ぐれのリーダーは実際に住んでいましたし、購入したようですよ。 他にも反社会的な風貌の方はいましたし。 都心の高級マンションなんてそんなものですよ。 私はパークマンションを売却してプラウド白金台に申し込んで外れたので、ここを見にきましたが、余りにグレードが下がるので、ここの購入は無く検討もしていません。 |
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| No.165 |
結構もめてる物件ですね。
うちが委任されているわけでもないけれどおかしいことがありますので賃貸× 所有者○ が崩れる図式をお知らせします。 前に他の物件をご案内しましたお客様が今回この御殿山ハウスを購入しました。 しかしこちらのオーナー様はご自分ではお住まいにならず賃貸に出しました。 現に御殿山ハウスの賃貸物件が再び現れました。 そうするとどうでしょうか？ このオーナー様を賃貸に出したことで批判されますか？ |
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| No.166 |
>>165
批判はしません。 分譲マンションでも経年によって当初の所有者が転居し、部屋を賃貸に出すケースが増えるのは仕方ないと思います。 賃貸×、所有者○というわけではなく、所有者＝居住者となることが○なんです。 御殿山ハウスも早く全ての部屋が分譲されて、その区分所有者が居住者になってほしいのです。 |
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| No.167 |
＞158
＞それが理想ですが、前提として賃借人が管理組合規約を細部に守り、オーナー並みのマナーを保てばの話です。 すべての所有者が規約を細部まで守っているとは言い切れないのでは。 ＞両者には意識と権利の差があるので一般的マンションでは賃借人はお荷物になっていま す。 意識と権利の差は同感ですが、賃借人がお荷物は言い過ぎでは？賃借人でもマナーよくお住まいの方もいらっしゃると思いますし、所有者の方でもマナーの悪い方はいらっしゃいますよ。 ＞御殿山の賃借人さんも残念ながら現状を見る限りでは同レベルの様です。 現状の何を見て判断されたのでしょうか？ （どういうことでレベルを測るのかが気になります） ＞高級マンションになれば成る程オーナーのプライドは高く良質な住まい方をし反面、賃借人を異邦人視します。高級マンション（御殿山も辛うじてそのランクと見なされる）では賃借人の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょう。 住んでいる人が賃借人かどうかをいちいち所有者の方は調べるのでしょうか？ 引っ越してくるときに「私は賃借人です」とは言わないでしょうし、言う必要ないと思うのですが。 賃借人の方って肩身の狭い思いをするものなのでしょうか。 なんだか突っ込みどころが多かったのでコメントいたしました。 |
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| No.168 |
>>166
賃貸人がいない分譲マンションなんてないよ |
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| No.169 |
No.167
お宅は長い文章を読み解くのが苦手な様に思われます。ある結果論のレスだけを見て反論してはいけません。そのレスに至る迄の経過レスや流れを熟読した上で質問や反論をされる様にして下さい。 ◆お宅の質問の１～２をまとめて回答します⇒ 世の中には一般的（大多数）ケースと例外（少数）ケースは常に存在します。例外（少数）ケース迄を俎上に上げていたらキリがありません。分譲マンションではオーナーの規約権利意識は強く賃借人は希薄でその結果が規約違反に繋がり分譲マンションではお荷物（規約を守らない人達）という実態です。 |
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| No.170 |
＞＞No.167
◆お宅の質問の３を回答します⇒ 過去のレスで複数の方が指摘されています。良く遡り読解した上で質問や反論をして下さい。私はお宅の反論に疑問を抱いたのでレスしましたが類似のケースには今後疲れるのでスルーします。 [141参照]ドア前＝共用部に宅急便や傘等の私物を置く等は管理規約違反ですし雑然としみっともない。路駐も交通法に触れる恐れもあり表玄関に列をなすなんて見た目も悪くマナーを問われます。 [147参照]是までのレスの内容や現実の実態からすると御殿山の賃借人さんも残念ながら同レベルだと言わざるを得ない様です。現に線路側の右から２戸目で３ｏｒ４階のバルコニーに白い箱テントの設置のケースはどんな安マンションでもなかなか見出せない程の異様さであり如実に物語っています。御殿山ﾊｳｽの美観と資産価値ダウンに直結し撤去される事をｱﾄﾞﾊﾞｲｽします。 |
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| No.171 |
＞＞No.167
◆お宅の質問の４を回答してみます⇒ 現在は全員が賃借なので差がないでしょうがオーナーが大多数になると日常の住まい方、礼儀作法挨拶、管理組合活動等を通じ時間の経過と共にオーナーと賃借人が自ずから判別されてきます。規約を守り、良質な住まい方等々ならば格差や問題は生じないのでしょうが、「肩身の狭い思いをするでしょう」はその結果論ではないだろうかと、私は是までのレスを読みながら理解しました。 質問が山盛りだったので回答も多くなりました。悪しからず。 |
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| No.172 |
169＝170＝171番さんの意見を参考にすると御殿山ハウスは購入しないほうが良いということですよね！
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| No.173 |
現状では購入して区分所有者になったとしても管理組合が機能するのかなという不安がありますね。
また、賃借人の方が当面は多数だということも気になります。 8機あるエレベーターや地下の大型機械式駐車場等の過剰とも思える設備の将来的な維持費の上昇も不安です。 ただし、御殿山のこの立地は大変魅力的ですし、築10年で坪単価350万円前後という価格も最近の中古マンション価格上昇の中では妥当なのかなと思っています。 気に入った間取りの部屋が分譲になったら私は購入を前向きに考えます。 |
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| No.174 |
私にとって西側住戸は眺望や間取りが好きではないし割高感や西日が嫌い等があるのに対し、東側住戸は間取りや桜並木や抜け感や価格面の割安感があり購入するなら東側住戸のみと思っている反面、長い間住み続けるには電車騒音がどうにも苦手で折り合いがつきません。皆様はどのような状況か又は対処法で、自分の考えや気持ちを納得させられますか？教えて下さい。
例えば（１．騒音は気にならないタイプなので最初からﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ２．窓を開けない生活をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ３．昼間不在なのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ４．耳栓をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ等々） |
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| No.175 |
購入検討されている方が多い割には売れてない。どうして？
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| No.176 |
＞＞No.175
売れていないと何故言えるの？ 私は購入する予定です。が、好きな部屋が空室になるのを待機しているので来年になりそうです。 その間、いろんなチェックができるのでむしろ待機時間を歓迎しています。 |
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| No.177 |
No.164で、「ここを見にきましたが、余りにグレードが下がるので、ここの購入は無く検討もしていません。」
の書き込みがありましたが、私は逆にそれ程酷評するグレードかなと思いました。 上を見ればキリがありませんがあの程度なら許せるのでは？。 購入を検討する際、私は内装や設備はそこそこあれば良しとし、それ以上に重視するのは立地場所や周囲の環境（駅徒歩６分以内、高台、緑が多い、近くに大使館や高級ホテル、高級住宅地域、低層の部屋、周囲の人のﾏﾅｰや雰囲気等）です。 だからどんなに室内が豪華で駅近でも潤いのない所や低地は嫌で、例えば（品川等の）駅直結や湾岸や下町地域やタワーの高層部は除外しています。 |
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| No.179 |
売り手側がレスに登場し、賃貸者をコケにしてマンションを褒めまくる！
あ～ヤラシーお人たちよ。 60室出て15室入居。 マイナス45室。 いつまで大京に任せるか時間の問題だな。 オーナーの雷が落ちるぞ。 |
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| No.180 |
私にとって西側住戸は眺望や間取りが好きではないし割高感や西日が嫌い等があるのに対し、東側住戸は間取りや桜並木や抜け感や価格面の割安感があり購入するなら東側住戸のみと思っている反面、長い間住み続けるには電車騒音がどうにも苦手で折り合いがつきません。皆様はどのような状況か又は対処法で、自分の考えや気持ちを納得させられますか？教えて下さい。
例えば（１．騒音は気にならないタイプなので最初からﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ２．窓を開けない生活をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ３．昼間不在なのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ４．耳栓をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ等々） |
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| No.181 |
>>177
グレードを酷評している訳では、ありません。 一度、パークマンションや森ビルのヒルズなどを見て見るか暮らしてみて下さい。 そうすれば、自ずと私が言っている事が理解出来ると思います。 悪いマンションとは思いませんが、パークマンションとかと比べるとやはり、グレードはかなり落ちます。 リノベーションと言ってもここのは凄く中途半端です。これなら、安くして貰ってリノベしないでスケルトンとかなら、もっと検討し易いと思います。 |
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| No.182 |
＞＞No.181
パークマンションといっても、そこらじゅう新旧ありすぎるのでどこのパークとの比較ですか？ 又、森ビルのヒルズといっても数か所（虎ノ門、仙石山、赤坂の原典のｱｰｸﾋﾙｽﾞ、元麻布、愛宕、表参道等）あるのでどこのヒルズですか？ ひょっとしたら自宅のヒルズかもしれませんので（因みに御殿山は投資用）。 それとリノベーションとスケルトンの定義、違いを説明して下さい。おたくの「安くして貰ってリノベしないでスケルトンとかなら」の文節が私には解釈不能です。おたくの理解ではﾘﾉﾍﾞとｽｹﾙﾄﾝのコスト面はどちらがどうなんですか？ それと「余りにグレードが下がるのでここの購入は無く検討もしていません」 とのおたくの表現は単なる「グレードが下がる」の表現とは差があり、酷評と解釈されかねないです。「グレードを酷評している訳では、ありません」の反論も言葉尻捉えるではないですが「本当はどっちなの」と混乱してしまいます。 おたくの結論で購入しない、だけは分りました。 私の「上を見ればキリがありませんがあの程度なら許せるのでは？」の意味は決して唯一無比、都内最上級とは言っていませんので文章を反芻、咀嚼してください。 |
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| No.183 |
>>182
営業さんか、知りませんが人の揚げ足を取るのもいかがなものでしょうか。 これ以上は荒れる可能性もあり、私はこのマンションを購入しないので、返信するつもりもありませんので、お許しください。 私の見解としては、中途半端なリフォームをするくらいなら、賃貸人が出たならスケルトンにして、値段を今より低めに設定した方が良いのでは？という一つの方法論に過ぎません。 スケルトンとは壁などを全て取っ払った箱だけの状態を指します。リノベーションとはライフスタイルを一新するようなリフォームです。全く違う意味合いを持つ言葉ですので、反論する前に少しは調べたらいかがでしょう？ そもそもでこの価格帯を検討する方であればそれなりにライフスタイルがしっかりとしていたり内装に拘りがある方が多いと思いますので、スケルトンで内装に沢山お金をかけるという人も多いと思います。 コスト云々と仰いますが、この価格帯を検討する方とは思えません。億を越えるマンションを購入する方は気に入ればコストはそれほど気にしないのでわ。 ここのは表層だけ変え水回りなどは古いままですので、なんとも中途半端と言ったまでです。 一億以上だして、あんな古臭いのは嫌だから、グレードが多少下がっても新築がいいという人も出てくるのでわと言った感じです。 誰をターゲットとしているのか今一で、富裕層に響くプロジェクトではないと感じました。 私は仙石山に賃貸で住んでいます。 グレードの話も以前に住んでいた、白金のパークマンションより下がると言っただけです。 人は生活レベルを落とすのが厳しいように住まいのグレードを落とすのも、厳しいと言ったまでです。 それに私はパークマンションの売却で転売益が出ていますので、お金に困っていませんので尚更です。 こちらのマンションのグレードを酷評しているわけでは無い事を理解して頂けましたか？ 貴方も営業なら厳しいお客様の声を反映させ、良いサービスや物を作るべきです。 反論するなんて、もっての他ですよ。 販売に苦戦されているならば理由を突き止め改善あるのみです。 開き直るのは愚か者がする行為です、とてもヒルズに住みここを投資で購入されるような方の言動とは思えません。 これ以上、言い合いしても仕方がありませんので、返信はしませんので、悪しからず。 |
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| No.184 |
私はトラブルの元になるので個人の頭脳（能力）を云々したくありませんが、是までの183(181,164)のレスを見ていると余りにも、（１）思い込みと独断が激しく（例：私を営業マンと決めつけ論陣を展開している）、（２）論理の一貫性に乏しく（例：住宅営業マンと決めつけていたかと思うと一転し、この価格帯を検討する方やﾋﾙｽﾞに住み投資で購入する方にブレている）、（３）読解力が乏しいが故に話がそれて行って（例：183が安くして貰ってと言うﾘﾉとｽｹﾙの定義や認識の相違を確認する為にｺｽﾄ例で質問したら、私は双方の定義を知らない人間になっていて且つコストを気にし、この価格帯を検討する方とは思えない人間となっている。私は双方の定義は熟知しており価格ﾒﾘｯﾄを問うてもいません）、論陣の統一性を欠く感情的で支離滅裂なレスになっています。
＊私が所有するヒルズ名は個人情報を伏せたいのでこの場で公開しませんが、ｴﾚﾍﾞｰﾀﾎｰﾙ右隅の通路をｾｷｭﾘﾃｨで通過後、左手にｸﾘｰﾆﾝｸﾞ屋、突当りにプールがあるﾋﾙｽﾞです。ご確認を。決して住宅業界の営業マンではありません。 ＊それと、この場は住宅情報を云々する場なので、私も此れ以上、見解の相違に付き合う考えを持っていません。悪しからず。 |
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| No.185 |
183も184も大人気無い。
まぁ、俺は183の言ってる通りだと思うな。 184は言い過ぎだし、気持ち悪いケツの穴が小さい奴だってのは感じるし。 あんた、投資で検討してるんだろ？ だったら、投資額安くした方が回収も早くなるし利回りもいんじゃね？ だったら、183みたいに悪い事言ってもらって売れ残った方が値下げ期待できるんじゃん？ 本当に欲しいならだけどよ、高く買いたいの？ そんなんだから、営業って言われんじゃねーの。 住宅の営業ならヒルズぐらいみてるから分かるよな。 俺は虎の門住んでるけど、マジでここを投資で検討してるけど、安くなるに越した事無いって考えてるわ。 お前がオーナーならたまに森ビルから来てる情報誌の最新号とヒルズクラブのカード見せろよ。 |
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| No.192 |
主人とこのマンション購入のフリして内覧申し込んで、営業マンの顔見に行こうかな？
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| No.193 |
＞＞No.185他 数人（同一人？＝187,189,190,191）へ
（御殿山の）営業マンは、匿名や近隣住民さんやご近所の奥さまの常連レス荒らしから決めつけられて一人歩きさせられていい迷惑だろうな。 反面、読んでて可笑し過ぎ。 以上の論評よりかこの場は住宅情報を云々する場なので「パークマンションとかと比べるとやはり、グレードはかなり落ちます。リノベーションと言ってもここのは凄く中途半端です。」について現場内覧後の感想を聞きたいな。 |
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| No.194 |
私はパークマンション三田綱町フォレストを見てきたけどこことの違いは歴然としているわ。
違いは以下の通り 〇全熱交換器がついていない 〇床暖房がリビングダイニングのみ 〇天井が梁などででこぼこしていて美しくない。 〇玄関ドアが市販のもので安っぽい。 〇フルフラットになっていない。 〇空気口壁についていて空間の美観を下げている 〇フローリング、壁紙の質感 他にもあるけどざっとこんなもんね。 後、ここのカーペットは安っぽすぎこの価格帯にしてはひどいわ。賃貸マンションかと思うくらいの質感。 まあ、パークマンションとは価格が違うからしょうがない部分もあるわ。 それにここも10年くらい前であればそれなりの造りだってこともわかるわ。 でもね、183の言うとおり内装はいじれるしスケルトン状態で引き渡してくれれば好きなようにリフォームできるわね？そのほうが私もいいって思ったのは１８３さんと同意見よ。 さすがに、10年以上経つと高級品とはいえさすがに水回りや建具なんて古臭くなるわ。 あんな、古くさい水回りをリノベーションしましたって胸張られてもって私も思ったわ。 10年以上使い古して使用感ある物を高いお金払って使いたくないから買ってもやり直さないといけないわって思うものよ。 それにしては、価格が高いから、そこを言われてるのよ？ 【一部テキストを削除しました。管理担当】 |
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| No.195 |
まあ、お馬鹿さんな184さんにアドバイスしてあげるわ。
この価格帯でリノベーションしたって胸張って言いたいのなら、以下を改善なさい。 〇フローリングを無垢ないし挽き板の床暖房対応の物に張り替える。 〇壁紙をクロスでは無く、最低でもAP塗装、漆喰に変える。 〇お風呂は浴槽をジャクソンもちろんジェット、ブロー付、オバーヘッドシャワーはマスト、当然床壁はイタリア製御影石、広さは最低1822以上 〇キッチンは最低でもジーマテックの最新の物、欲を言えばポーゲンポールとかでオーダーしたいわ。 〇洗面は2ボール、主寝室に浴槽ないし最低でも洗面器、シャワールーム、トイレを付ける 〇エアコンは勿論全室天井カセット式(ダイキン製)、欲を言えばエアロテックとかを入れてもらいたいわ 〇水栓金具はドンブラハ社製の物、最低でもハンスグローエ社製のね。グローエは駄目よセンスが無いわ。 〇全室、キッチン、洗面所、に床暖房 〇カーペットはフォアベルク社無いし、ファブリカ社のがいいわ日本のなら堀田社製ね。 〇玄関ドアもオリジナルのを作ってほしいわ 〇建具は厚板よ。突板は駄目ね。シートは論外よ あたしが言ったのを取り入れればもっと富裕層を取り込めるわ。 これだけしてくれて、もっとセンス良く共用部リノベーションしてくれれば坪600以上でも検討したわ。(この物件なら東向きの大使館を見る方角の上層階に限るわ) 良いものを見てきてる富裕層を舐めない事よ。 |
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| No.197 |
どんなに高級な内装、設備でも１０年たつと新築物件に対しては並み扱い。
ポイントは悠久不変な立地の良さと昨日今日の植樹ではない歴史を経た大樹の緑の環境でしょう。 高級住宅地とは、どこもその様な要素を備えています。 ので、ここも検討中です。 |
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| No.198 |
やっと、住宅に関する好みの違いはあれど、きちっとしたロジックで正面から賛否を論評できる人達が戻ってきましたね。
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| No.199 |
＞＞No.194（＝ No.195、No.196）
「要求は際限なく」は生身の人間なので分りますが、一般人にはいくらあっても賄えません。貴女の要求通りの内容（広さ、設備内装のグレード等）にしたら超高額になり、多分かなりの長期在庫になるでしょう。企業がそんな戦略を採用しましょうか？。寧ろ貴女は購入後に自らでｽｹﾙﾄﾝされたらどうでしょう。私のマンションでも新築購入後に１ヵ月程かけてやり替えた方がいました。又、私は投資が主体（遠い将来はどうするか未定）なので内装設備はそこそこあればよく、寧ろ他要素とのバランスを重視します。 |
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| No.200 |
購入を検討する際、私は内装や設備はそこそこで良しとし、それ以上に重視するのは立地場所や周囲の環境（駅徒歩６分以内、高台、緑が多い、近くに大使館や高級ホテル、高級住宅地域、低層の部屋、周囲の住民のﾏﾅｰや雰囲気、駅から往復道の雰囲気等）です。
だからどんなに室内が豪華で駅近でも潤いのない所や低地や商業地は嫌で、例えば駅直結や湾岸や下町地域やタワーの高層部（私は阪神大震災で被災し3/11もﾋﾞﾙ内で恐怖を感じた。地震火事の際は飛び降りれるか？少しの振動でもｴﾚﾍﾞｰﾀｰが止まり昇り下りに難渋した話は多数聞く）は除外しています。 |
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