御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[170: 匿名]

＞＞No.167

◆お宅の質問の３を回答します⇒
過去のレスで複数の方が指摘されています。良く遡り読解した上で質問や反論をして下さい。私はお宅の反論に疑問を抱いたのでレスしましたが類似のケースには今後疲れるのでスルーします。

[141参照]ドア前＝共用部に宅急便や傘等の私物を置く等は管理規約違反ですし雑然としみっともない。路駐も交通法に触れる恐れもあり表玄関に列をなすなんて見た目も悪くマナーを問われます。
[147参照]是までのレスの内容や現実の実態からすると御殿山の賃借人さんも残念ながら同レベルだと言わざるを得ない様です。現に線路側の右から２戸目で３ｏｒ４階のバルコニーに白い箱テントの設置のケースはどんな安マンションでもなかなか見出せない程の異様さであり如実に物語っています。御殿山ﾊｳｽの美観と資産価値ダウンに直結し撤去される事をｱﾄﾞﾊﾞｲｽします。

[171: 匿名]

＞＞No.167

◆お宅の質問の４を回答してみます⇒
現在は全員が賃借なので差がないでしょうがオーナーが大多数になると日常の住まい方、礼儀作法挨拶、管理組合活動等を通じ時間の経過と共にオーナーと賃借人が自ずから判別されてきます。規約を守り、良質な住まい方等々ならば格差や問題は生じないのでしょうが、「肩身の狭い思いをするでしょう」はその結果論ではないだろうかと、私は是までのレスを読みながら理解しました。

質問が山盛りだったので回答も多くなりました。悪しからず。

[172: 購入検討中さん]

169＝170＝171番さんの意見を参考にすると御殿山ハウスは購入しないほうが良いということですよね！

[173: 購入検討中さん]

現状では購入して区分所有者になったとしても管理組合が機能するのかなという不安がありますね。
また、賃借人の方が当面は多数だということも気になります。
8機あるエレベーターや地下の大型機械式駐車場等の過剰とも思える設備の将来的な維持費の上昇も不安です。

ただし、御殿山のこの立地は大変魅力的ですし、築10年で坪単価350万円前後という価格も最近の中古マンション価格上昇の中では妥当なのかなと思っています。
気に入った間取りの部屋が分譲になったら私は購入を前向きに考えます。

[174: 匿名]

私にとって西側住戸は眺望や間取りが好きではないし割高感や西日が嫌い等があるのに対し、東側住戸は間取りや桜並木や抜け感や価格面の割安感があり購入するなら東側住戸のみと思っている反面、長い間住み続けるには電車騒音がどうにも苦手で折り合いがつきません。皆様はどのような状況か又は対処法で、自分の考えや気持ちを納得させられますか？教えて下さい。
例えば（１．騒音は気にならないタイプなので最初からﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ２．窓を開けない生活をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ３．昼間不在なのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ４．耳栓をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ等々）

[175: 購入検討中さん [女性 30代]]

購入検討されている方が多い割には売れてない。どうして？

[176: 匿名]

＞＞No.175

売れていないと何故言えるの？
私は購入する予定です。が、好きな部屋が空室になるのを待機しているので来年になりそうです。
その間、いろんなチェックができるのでむしろ待機時間を歓迎しています。

[177: 購入検討中]

No.164で、「ここを見にきましたが、余りにグレードが下がるので、ここの購入は無く検討もしていません。」
の書き込みがありましたが、私は逆にそれ程酷評するグレードかなと思いました。　
上を見ればキリがありませんがあの程度なら許せるのでは？。

購入を検討する際、私は内装や設備はそこそこあれば良しとし、それ以上に重視するのは立地場所や周囲の環境（駅徒歩６分以内、高台、緑が多い、近くに大使館や高級ホテル、高級住宅地域、低層の部屋、周囲の人のﾏﾅｰや雰囲気等）です。
だからどんなに室内が豪華で駅近でも潤いのない所や低地は嫌で、例えば（品川等の）駅直結や湾岸や下町地域やタワーの高層部は除外しています。

[179: 匿名]

売り手側がレスに登場し、賃貸者をコケにしてマンションを褒めまくる！
あ～ヤラシーお人たちよ。
60室出て15室入居。
マイナス45室。
いつまで大京に任せるか時間の問題だな。
オーナーの雷が落ちるぞ。

[180: 購入検討中]

私にとって西側住戸は眺望や間取りが好きではないし割高感や西日が嫌い等があるのに対し、東側住戸は間取りや桜並木や抜け感や価格面の割安感があり購入するなら東側住戸のみと思っている反面、長い間住み続けるには電車騒音がどうにも苦手で折り合いがつきません。皆様はどのような状況か又は対処法で、自分の考えや気持ちを納得させられますか？教えて下さい。
例えば（１．騒音は気にならないタイプなので最初からﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ２．窓を開けない生活をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ３．昼間不在なのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ４．耳栓をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ等々）

[181: 匿名さん]

>>177
グレードを酷評している訳では、ありません。
一度、パークマンションや森ビルのヒルズなどを見て見るか暮らしてみて下さい。
そうすれば、自ずと私が言っている事が理解出来ると思います。
悪いマンションとは思いませんが、パークマンションとかと比べるとやはり、グレードはかなり落ちます。
リノベーションと言ってもここのは凄く中途半端です。これなら、安くして貰ってリノベしないでスケルトンとかなら、もっと検討し易いと思います。

[182: 購入検討中]

＞＞No.181

パークマンションといっても、そこらじゅう新旧ありすぎるのでどこのパークとの比較ですか？
又、森ビルのヒルズといっても数か所（虎ノ門、仙石山、赤坂の原典のｱｰｸﾋﾙｽﾞ、元麻布、愛宕、表参道等）あるのでどこのヒルズですか？　ひょっとしたら自宅のヒルズかもしれませんので（因みに御殿山は投資用）。

それとリノベーションとスケルトンの定義、違いを説明して下さい。おたくの「安くして貰ってリノベしないでスケルトンとかなら」の文節が私には解釈不能です。おたくの理解ではﾘﾉﾍﾞとｽｹﾙﾄﾝのコスト面はどちらがどうなんですか？
それと「余りにグレードが下がるのでここの購入は無く検討もしていません」 とのおたくの表現は単なる「グレードが下がる」の表現とは差があり、酷評と解釈されかねないです。「グレードを酷評している訳では、ありません」の反論も言葉尻捉えるではないですが「本当はどっちなの」と混乱してしまいます。　おたくの結論で購入しない、だけは分りました。
私の「上を見ればキリがありませんがあの程度なら許せるのでは？」の意味は決して唯一無比、都内最上級とは言っていませんので文章を反芻、咀嚼してください。

[183: 匿名さん]

>>182
営業さんか、知りませんが人の揚げ足を取るのもいかがなものでしょうか。
これ以上は荒れる可能性もあり、私はこのマンションを購入しないので、返信するつもりもありませんので、お許しください。
私の見解としては、中途半端なリフォームをするくらいなら、賃貸人が出たならスケルトンにして、値段を今より低めに設定した方が良いのでは？という一つの方法論に過ぎません。
スケルトンとは壁などを全て取っ払った箱だけの状態を指します。リノベーションとはライフスタイルを一新するようなリフォームです。全く違う意味合いを持つ言葉ですので、反論する前に少しは調べたらいかがでしょう？
そもそもでこの価格帯を検討する方であればそれなりにライフスタイルがしっかりとしていたり内装に拘りがある方が多いと思いますので、スケルトンで内装に沢山お金をかけるという人も多いと思います。
コスト云々と仰いますが、この価格帯を検討する方とは思えません。億を越えるマンションを購入する方は気に入ればコストはそれほど気にしないのでわ。
ここのは表層だけ変え水回りなどは古いままですので、なんとも中途半端と言ったまでです。
一億以上だして、あんな古臭いのは嫌だから、グレードが多少下がっても新築がいいという人も出てくるのでわと言った感じです。
誰をターゲットとしているのか今一で、富裕層に響くプロジェクトではないと感じました。
私は仙石山に賃貸で住んでいます。
グレードの話も以前に住んでいた、白金のパークマンションより下がると言っただけです。
人は生活レベルを落とすのが厳しいように住まいのグレードを落とすのも、厳しいと言ったまでです。
それに私はパークマンションの売却で転売益が出ていますので、お金に困っていませんので尚更です。
こちらのマンションのグレードを酷評しているわけでは無い事を理解して頂けましたか？
貴方も営業なら厳しいお客様の声を反映させ、良いサービスや物を作るべきです。
反論するなんて、もっての他ですよ。
販売に苦戦されているならば理由を突き止め改善あるのみです。
開き直るのは愚か者がする行為です、とてもヒルズに住みここを投資で購入されるような方の言動とは思えません。
これ以上、言い合いしても仕方がありませんので、返信はしませんので、悪しからず。

[184: 投資用購入検討中]

私はトラブルの元になるので個人の頭脳（能力）を云々したくありませんが、是までの183(181,164)のレスを見ていると余りにも、（１）思い込みと独断が激しく（例：私を営業マンと決めつけ論陣を展開している）、（２）論理の一貫性に乏しく（例：住宅営業マンと決めつけていたかと思うと一転し、この価格帯を検討する方やﾋﾙｽﾞに住み投資で購入する方にブレている）、（３）読解力が乏しいが故に話がそれて行って（例：183が安くして貰ってと言うﾘﾉとｽｹﾙの定義や認識の相違を確認する為にｺｽﾄ例で質問したら、私は双方の定義を知らない人間になっていて且つコストを気にし、この価格帯を検討する方とは思えない人間となっている。私は双方の定義は熟知しており価格ﾒﾘｯﾄを問うてもいません）、論陣の統一性を欠く感情的で支離滅裂なレスになっています。

＊私が所有するヒルズ名は個人情報を伏せたいのでこの場で公開しませんが、ｴﾚﾍﾞｰﾀﾎｰﾙ右隅の通路をｾｷｭﾘﾃｨで通過後、左手にｸﾘｰﾆﾝｸﾞ屋、突当りにプールがあるﾋﾙｽﾞです。ご確認を。決して住宅業界の営業マンではありません。
＊それと、この場は住宅情報を云々する場なので、私も此れ以上、見解の相違に付き合う考えを持っていません。悪しからず。

[185: 匿名さん]

183も184も大人気無い。
まぁ、俺は183の言ってる通りだと思うな。
184は言い過ぎだし、気持ち悪いケツの穴が小さい奴だってのは感じるし。
あんた、投資で検討してるんだろ？
だったら、投資額安くした方が回収も早くなるし利回りもいんじゃね？
だったら、183みたいに悪い事言ってもらって売れ残った方が値下げ期待できるんじゃん？
本当に欲しいならだけどよ、高く買いたいの？
そんなんだから、営業って言われんじゃねーの。
住宅の営業ならヒルズぐらいみてるから分かるよな。
俺は虎の門住んでるけど、マジでここを投資で検討してるけど、安くなるに越した事無いって考えてるわ。
お前がオーナーならたまに森ビルから来てる情報誌の最新号とヒルズクラブのカード見せろよ。

[192: ご近所の奥さま]

主人とこのマンション購入のフリして内覧申し込んで、営業マンの顔見に行こうかな？

[193: 検討中]

＞＞No.185他　数人（同一人？＝187,189,190,191）へ

（御殿山の）営業マンは、匿名や近隣住民さんやご近所の奥さまの常連レス荒らしから決めつけられて一人歩きさせられていい迷惑だろうな。　反面、読んでて可笑し過ぎ。

以上の論評よりかこの場は住宅情報を云々する場なので「パークマンションとかと比べるとやはり、グレードはかなり落ちます。リノベーションと言ってもここのは凄く中途半端です。」について現場内覧後の感想を聞きたいな。

[194: 物件比較中さん]

私はパークマンション三田綱町フォレストを見てきたけどこことの違いは歴然としているわ。
違いは以下の通り
〇全熱交換器がついていない
〇床暖房がリビングダイニングのみ
〇天井が梁などででこぼこしていて美しくない。
〇玄関ドアが市販のもので安っぽい。
〇フルフラットになっていない。
〇空気口壁についていて空間の美観を下げている
〇フローリング、壁紙の質感

他にもあるけどざっとこんなもんね。
後、ここのカーペットは安っぽすぎこの価格帯にしてはひどいわ。賃貸マンションかと思うくらいの質感。
まあ、パークマンションとは価格が違うからしょうがない部分もあるわ。
それにここも10年くらい前であればそれなりの造りだってこともわかるわ。
でもね、183の言うとおり内装はいじれるしスケルトン状態で引き渡してくれれば好きなようにリフォームできるわね？そのほうが私もいいって思ったのは１８３さんと同意見よ。
さすがに、10年以上経つと高級品とはいえさすがに水回りや建具なんて古臭くなるわ。
あんな、古くさい水回りをリノベーションしましたって胸張られてもって私も思ったわ。
10年以上使い古して使用感ある物を高いお金払って使いたくないから買ってもやり直さないといけないわって思うものよ。
それにしては、価格が高いから、そこを言われてるのよ？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[195: 物件比較中さん]

まあ、お馬鹿さんな184さんにアドバイスしてあげるわ。
この価格帯でリノベーションしたって胸張って言いたいのなら、以下を改善なさい。

〇フローリングを無垢ないし挽き板の床暖房対応の物に張り替える。
〇壁紙をクロスでは無く、最低でもAP塗装、漆喰に変える。
〇お風呂は浴槽をジャクソンもちろんジェット、ブロー付、オバーヘッドシャワーはマスト、当然床壁はイタリア製御影石、広さは最低1822以上
〇キッチンは最低でもジーマテックの最新の物、欲を言えばポーゲンポールとかでオーダーしたいわ。
〇洗面は2ボール、主寝室に浴槽ないし最低でも洗面器、シャワールーム、トイレを付ける
〇エアコンは勿論全室天井カセット式(ダイキン製)、欲を言えばエアロテックとかを入れてもらいたいわ
〇水栓金具はドンブラハ社製の物、最低でもハンスグローエ社製のね。グローエは駄目よセンスが無いわ。
〇全室、キッチン、洗面所、に床暖房
〇カーペットはフォアベルク社無いし、ファブリカ社のがいいわ日本のなら堀田社製ね。
〇玄関ドアもオリジナルのを作ってほしいわ
〇建具は厚板よ。突板は駄目ね。シートは論外よ

あたしが言ったのを取り入れればもっと富裕層を取り込めるわ。
これだけしてくれて、もっとセンス良く共用部リノベーションしてくれれば坪600以上でも検討したわ。(この物件なら東向きの大使館を見る方角の上層階に限るわ)
良いものを見てきてる富裕層を舐めない事よ。

[197: 匿名さん]

どんなに高級な内装、設備でも１０年たつと新築物件に対しては並み扱い。
ポイントは悠久不変な立地の良さと昨日今日の植樹ではない歴史を経た大樹の緑の環境でしょう。
高級住宅地とは、どこもその様な要素を備えています。　ので、ここも検討中です。