御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

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【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[149: 買い換え検討中]

126番から147番のレスをみてびっくりしました。購入希望者の方たちと現賃貸者の方たちが将来ぶつかりあうようです。
このようなことに巻き込まれたくありませんので覚めてしまいました。
大崎から品川から五反田から北品川からすべて坂で年を重ねるときついと思います。
品川が将来再開発でよくなるようですが休める住処がこのような状態ですとくつろげません。

[150: 購入検討中さん [女性 30代]]

１４８番さんがおっしゃられた、近いうちに行われる大規模修繕工事は必ずするのでしょうか？
おわかりの方教えてください。

[151: 購入検討中さん]

>>150
御殿山ハウスの具体的計画は知りませんが、一般的にマンションは築12年を過ぎたあたりで1回目の大規模修繕工事を行います。ここも築10年を過ぎているので、大規模修繕工事は近いと思います。元のオーナーの不動産ファンドがいくらか修繕積立金に拠出したそうですが、たぶん1回の大規模修繕工事でなくなってしまうのではないでしょうか？区分所有者が負担する毎月の修繕積立金の値上げは必至だと思います。

[152: 購入検討中 [男性]]

No.149さん

所有者と賃借者との意識や権利の差や対立は私のマンションを含めてどのマンションでも大なり小なりあります。
高級マンションになればなるほど投資した金額が多額なわけですから所有者は資産価値の維持や向上を図ろうとするので主張するのは当然だと思います。　もし何の対立もないマンションの場合は、年数を経たような、どうせどうでもいい、譲渡価格も安い低級マンションだから今更文句を言っても始まらないと所有者が諦めの境地になっていると思います。

ここのマンションの場合は品川直通のシャトルとハイヤーがあるので私はそれを評価しています。
城南地区の高級住宅地はどこも坂の上で、坂の上という事はその分、環境の良さに通じるので逆に利点でもあると思いますが、
どの要素を重要視するかで評価が別れるんでしょうね。

[153: 賃貸中で購入検討中だった [女性 30代]]

149番さんと同じで購入を断念しました。
今までは購入の為ローン金利で一番有利な銀行を探して面談までして給与所得やら書類をそろえておりましたが、購入やめました。
賃貸者と所有者のいざこざが噴出したら御殿山から逃げようと思います。

ところで昨年マンション入り口で起きました女性が痴漢に襲われた事件その後の進展はあったのでしょうか？
襲われた女性は聞くところ御殿山ハウスを出て行かれたようですが？

[154: 物件比較中さん [男性]]

結局何室売れたのでしょうか？

[155: 匿名]

No.149さんの《購入希望者の方たちと現賃貸者の方たちが将来ぶつかりあうようです》について⇔

この問題は このマンションに限らず今後必ず発生すると私は推測しております。現賃貸者の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょうから（所有者と賃貸者が混在しているマンションではどこでも常にそういう状況です）残念ながら早めの転出を検討された方が良いと思います。

[157: 匿名]

所有者と賃借人との対立ということですが

所有者→資産性を保ちつつ快適な生活をしたい
賃借人→快適な生活をしたい

はずなので、そこまで大きな対立にはならないんじゃないでしょうか。

[158: 匿名]

《賃借人→快適な生活をしたい》 について

それが理想ですが、前提として賃借人が管理組合規約を細部に守り、オーナー並みのマナーを保てばの話です。
両者には意識と権利の差があるので一般的マンションでは賃借人はお荷物になっています。御殿山の賃借人さんも残念ながら現状を見る限りでは同レベルの様です。高級マンションになれば成る程オーナーのプライドは高く良質な住まい方をし反面、賃借人を異邦人視します。高級マンション（御殿山も辛うじてそのランクと見なされる）では賃借人の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょう。

[159: 匿名さん]

うがった見方をすれば、賃借人の方の一部には、むしろ少し管理が乱れた方が賃料値下げの口実になると考える方もいるそうです。　　それにしても、御殿山の環境は素晴らしいですね。　　　大崎といえば最近完成した三井のタワーをはじめ、大規模タワーマンションのイメージがありました。　　坂を上ると、別世界のように静かですよね。

[160: 大統領夫人]

No
159さん
本当ですか？
もめると家賃下がるのですか？

[161: 匿名さん]

大統領夫人さんへ

「もめると」ではなく、「管理が乱れた方が」でしょう？

とにかく管理を乱している賃借人の方は早々に退去して欲しいものです。←（一般論）

[162: 大統領夫人]

うがった見方でしなかったので、「管理が乱れた方が」ではなく「もめると」となってしまい申し訳ありませんでした。
そう言えば1週間前確か午後11時ごろマンション入り口正面のソファーに腰かけてスマホかけていた若い住民（リラックスした服装から判断しました。）の方の足首にタトゥーが入っていたのを見ました。
流行りかもしれませんが良い印象ではありませんでした。

[163: 匿名]

賃貸専用マンション（是までは御殿山がそうだった）はそういう反社会的人物等が居住するリスクを多いに孕んでいます。
白金の高級マンションにも六本木で集団暴行殺人事件を起こした半グレリーダーが賃貸していたとの噂が流れた事がありますが、
1億円前後の住宅ローンを組み購入となると条件が厳しくなるが、賃貸なら半グレでも風俗や水商売でまとまった日銭を稼いでいたら入居可能になります。御殿山もバラバラと販売するのではなく本来ならば賃借契約を一掃した上で一気にリノベーションを済ませ販売をするべきだったんでしょうがそこ迄、資金的に待てなかったんでしょうね。

[164: 匿名]

>>163
パークマンション白金台の方ですか？
半ぐれのリーダーは実際に住んでいましたし、購入したようですよ。
他にも反社会的な風貌の方はいましたし。
都心の高級マンションなんてそんなものですよ。
私はパークマンションを売却してプラウド白金台に申し込んで外れたので、ここを見にきましたが、余りにグレードが下がるので、ここの購入は無く検討もしていません。

[165: 不動産業者さん]

結構もめてる物件ですね。
うちが委任されているわけでもないけれどおかしいことがありますので賃貸×　所有者○
が崩れる図式をお知らせします。
前に他の物件をご案内しましたお客様が今回この御殿山ハウスを購入しました。
しかしこちらのオーナー様はご自分ではお住まいにならず賃貸に出しました。
現に御殿山ハウスの賃貸物件が再び現れました。
そうするとどうでしょうか？
このオーナー様を賃貸に出したことで批判されますか？

[166: 購入検討中さん]

>>165
批判はしません。
分譲マンションでも経年によって当初の所有者が転居し、部屋を賃貸に出すケースが増えるのは仕方ないと思います。

賃貸×、所有者○というわけではなく、所有者＝居住者となることが○なんです。
御殿山ハウスも早く全ての部屋が分譲されて、その区分所有者が居住者になってほしいのです。

[167: 匿名]

＞158

＞それが理想ですが、前提として賃借人が管理組合規約を細部に守り、オーナー並みのマナーを保てばの話です。

すべての所有者が規約を細部まで守っているとは言い切れないのでは。


＞両者には意識と権利の差があるので一般的マンションでは賃借人はお荷物になっていま
す。

意識と権利の差は同感ですが、賃借人がお荷物は言い過ぎでは？賃借人でもマナーよくお住まいの方もいらっしゃると思いますし、所有者の方でもマナーの悪い方はいらっしゃいますよ。


＞御殿山の賃借人さんも残念ながら現状を見る限りでは同レベルの様です。

現状の何を見て判断されたのでしょうか？
（どういうことでレベルを測るのかが気になります）

＞高級マンションになれば成る程オーナーのプライドは高く良質な住まい方をし反面、賃借人を異邦人視します。高級マンション（御殿山も辛うじてそのランクと見なされる）では賃借人の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょう。

住んでいる人が賃借人かどうかをいちいち所有者の方は調べるのでしょうか？
引っ越してくるときに「私は賃借人です」とは言わないでしょうし、言う必要ないと思うのですが。
賃借人の方って肩身の狭い思いをするものなのでしょうか。


なんだか突っ込みどころが多かったのでコメントいたしました。

[168: 匿名さん]

>>166
賃貸人がいない分譲マンションなんてないよ

[169: 匿名]

No.167

お宅は長い文章を読み解くのが苦手な様に思われます。ある結果論のレスだけを見て反論してはいけません。そのレスに至る迄の経過レスや流れを熟読した上で質問や反論をされる様にして下さい。

◆お宅の質問の１～２をまとめて回答します⇒
世の中には一般的（大多数）ケースと例外（少数）ケースは常に存在します。例外（少数）ケース迄を俎上に上げていたらキリがありません。分譲マンションではオーナーの規約権利意識は強く賃借人は希薄でその結果が規約違反に繋がり分譲マンションではお荷物（規約を守らない人達）という実態です。