御殿山ハウス

[匿名さん]

積水ハウスは８日、東京都品川区のソニー旧本社跡地「御殿山」エリアの再開発計画を発表した。１フロアの床面積が日本最大となるオフィスビルや、３階建ての高級マンションなど計３棟を建設する。現在進められているソニー旧本社ビルの解体工事が終わる来年中に着工、２０１１年の完成を目指す。

　再開発する敷地の総面積は約２万５１００平方メートル。建設するのは９階建てと１１階建てのオフィスビル２棟、３階建てのマンション１棟の計３棟。このうち、９階建てオフィスビルは１フロア面積が約８１５０平方メートルで、千代田区のパレスサイドビル（約７７００平方メートル）を抜き、日本最大となる。

　周辺の環境や高級住宅地などに配慮して３棟とも低層とする。マンションは３０?４０戸となる予定だが、分譲か賃貸かは未定という。


御殿山ハウス
所在地：東京都品川区北品川4丁目303番106､107､108（地番）
　　　　東京都品川区北品川4-8-33（住居表示）
交通：ＪＲ線・京浜急行本線「品川」駅（高輪口）より徒歩13分
　　　ＪＲ線・りんかい線「大崎」駅（新東口）より徒歩10分
　　　京浜急行本線「北品川」駅（改札口）より徒歩5分
総戸数：142戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上7階建(建築基準法上は鉄筋コンクリート造地下2階地上6階建)
売主：御殿山ハウス合同会社
施工：戸田建設株式会社　東京支店
管理会社：株式会社大京アステージ

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【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/


【物件情報を追加しました 2015.5.12　管理担当】

[198: 匿名さん]

やっと、住宅に関する好みの違いはあれど、きちっとしたロジックで正面から賛否を論評できる人達が戻ってきましたね。

[199: 検討中]

＞＞No.194（＝ No.195、No.196）

「要求は際限なく」は生身の人間なので分りますが、一般人にはいくらあっても賄えません。貴女の要求通りの内容（広さ、設備内装のグレード等）にしたら超高額になり、多分かなりの長期在庫になるでしょう。企業がそんな戦略を採用しましょうか？。寧ろ貴女は購入後に自らでｽｹﾙﾄﾝされたらどうでしょう。私のマンションでも新築購入後に１ヵ月程かけてやり替えた方がいました。又、私は投資が主体（遠い将来はどうするか未定）なので内装設備はそこそこあればよく、寧ろ他要素とのバランスを重視します。

[200: 検討中]

購入を検討する際、私は内装や設備はそこそこで良しとし、それ以上に重視するのは立地場所や周囲の環境（駅徒歩６分以内、高台、緑が多い、近くに大使館や高級ホテル、高級住宅地域、低層の部屋、周囲の住民のﾏﾅｰや雰囲気、駅から往復道の雰囲気等）です。
だからどんなに室内が豪華で駅近でも潤いのない所や低地や商業地は嫌で、例えば駅直結や湾岸や下町地域やタワーの高層部（私は阪神大震災で被災し3/11もﾋﾞﾙ内で恐怖を感じた。地震火事の際は飛び降りれるか？少しの振動でもｴﾚﾍﾞｰﾀｰが止まり昇り下りに難渋した話は多数聞く）は除外しています。

[201: 匿名さん]

御殿山に住む金持ちって品川区か大田区の中小企業のオーナー社長とかですよね。
五山って所詮城南ローカル市場に過ぎず港区みたいな全国クラスの金持ちのマーケットじゃないんだよね。

[202: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>201
いや、それは偏見でしょ。
全国クラスの金持ちってなんでしょうか？
住むには、いい場所だけどね。品川、高輪にも近いしね。

[203: 匿名さん]

港区を選べる人は御殿山を選ばないってことですよ。あえて御殿山にするのは中小企業のオーナーとかで品川区じゃないといけない理由がある人か港区（例えば高輪）は無理な人。

[204: 匿名さん]

そうでもないんじゃね？五山に建てる層は5億以上の予算とかだぞ、ら

[205: 検討中]

5億以上の予算？はさておき、私は港区高台にマンションを所有していますが、品川駅近くの高台のマンション（低地のタワーは検討外）を探しています。
ところが新築でまともなマンション（名もないデべの小規模ﾏﾝｼｮﾝは出るが検討外）がないので妥協の結果、現況は築浅中古（ﾘﾆｭｳｱﾙ予定）になってしまいます。

何故そこまでするのかと思う人もいるでしょうが、近い将来の利便性と発展性です。港区中心部高台となると環境、ネームバリュー、都会度（オシャレ度）、ワクワク感、文化（ｲﾍﾞﾝﾄ）度、一流ホテル・ブティックへの利便性等メリットは沢山ですが、飛行機/新幹線（将来リニア）のアクセスが悪い。もっとも週一以上の利用で毎日利用する訳ではない。が、疲れた時、早朝深夜の出発到着時、雨雪風時等の精神的疲労感が大変有り、出発到着しﾀｸｼｰや乗換なしや散歩気分で徒歩可能ならどんなにゆとりと安心感＝満足感があるだろうと日頃から思っている。又、大規模再開発が目白押しなので都会度/利便性アップや想定外のﾒﾘｯﾄを期待もしています。それが理由です。付け加えると当面は港区高台マンションとの買替えは致しません。使い分けです。

[207: 匿名]

便利な都心に位置する一等地で、地盤が安定した高台に位置し、素敵で便利な商業施設が目の前又はごく近隣にあるのに、驚くほどの緑・樹木に溢れた森・公園に囲まれた静寂な環境で、低層でも視線を気にすることのないビューが確保され、最新の災害対応力や高度なセキュリティを備えた安心感のある構造・設備、センスのある間取・内装で、管理はホテルばりのホスピタリティーに溢れている、みたいな物件を希望します。　

[208: 匿名]

パークコート赤坂檜町についてはこのようなレスがある事をご存知ですか？

「事前案内会に行きました。角部屋のアーチ窓はとても解放感があり気に入っています。
しかし、六本木から乃木坂へ歩くと、かなり低地ということがわかります。さらに乃木坂駅から現地へ、そして中学校へ続く細い坂道を上がっていくと、崖地のような感じが否めません。 港区のハザードマップで調べると当該地がすっぽり液状化の区域にあたっています。ただ、ミッドタウンとのコラボ的なマンションは魅力で、かなり真剣に購入を考えていますので悩みます。」

「そうなんですよね、現地を見ると崖の下。 完成すれば雰囲気は確実に良いものとなるでしょうが 崖下ということが将来どのように影響してくるのか 個人的には引っかかっています。 引渡し後に何割くらいの地権者さんが手放すのか、その時の相場がどうなっているかということも気になります。 まあこればかりは、だれにもわかりませんが。」

《結論》ﾏﾝｼｮﾝ選択には、設備・内装等のある一面に偏るだけではなく多面的視点が重要だと思われます。（だからと言って御殿山ハウスが唯一無比の最高物件だと言っている訳ではありません/念の為に）

[209: 物件比較中さん]

208さん。
またまた、返信ありがとう。
あなたのそのマメな所、嫌いじゃないわ。
でもね、あなたちょっと空気が読めて無いわ、私は上からものを言われるが嫌と言ってるわ、理解なさい。
貴方の言ってる事ぐらい分かるわ、あそこは確かに元々良い場所では無いし、地権者が多い事がネックね。
私の旦那も、そこを気にしているわ。
でも、考えて。
ミッドタウンと繋がるのよ。
その価値と引き算しても、価値があるものとおもうわ。ミッドタウンは日本の本当に良い物を沢山集めている所ね。
それは、そこにいるだけで豊かになれる気がするわ、それに檜町公園のイルミネーションは本当に素敵でうっとりするわ。
あそこを背筋を伸ばして歩くだけで、綺麗になれる気がするの。
私達が美しく輝ける最高の場所だわ。ってそう思うの。
あなた、再開発ってこ存じかしら？
六本木ヒルズも元はバラック街よ。
ミッドタウンも元々は防衛庁よ。
再開発で街は変わるものよ。
私は三井に期待してるの。
因みに、目黒も企画としてはイマイチだったわ、でもあの立地はどこを探してもないわ。
目黒とただ一つ同等なのは元麻布ヒルズくらいね。
目黒は元麻布ヒルズに比べると大分、グレードは落ちるわ、でも新築だし立地を評価したのよ。
投資にしてもプライムメゾンが常に空室がある事を考えるとここは厳しい気がするわ。
最後にあなたにアドバイスするわ。
他の物件の悪口を書いても、貴方の物件の評価は上がらないわ。
それどころか、評価を下げる事になるわ、何故かって？私達はそんな品位の無い方から物件を買いたくないもの。

[210: 匿名]

＞＞No.209さん

私は是までに何度も私の住まいや住宅へのポリシー等をサービス過剰な程に真実に個人情報を出しています。が、それでも不思議な程に私を営業マン視しお分かりでは無いので再度、前にレスしたものを以下に貼付けます。貴女のロジックが如何に逸れていっているかがお分りになるのではないでしょうか？（是まで何回も私が述べたレスを注意深く反芻して下さい）
　
＊私が所有するヒルズ名は個人情報を伏せたいのでこの場で公開しませんが、ｴﾚﾍﾞｰﾀﾎｰﾙ右隅の通路をｾｷｭﾘﾃｨで通過後、左手にｸﾘｰﾆﾝｸﾞ屋、突当りにプールがあるヒルズです。ご確認を。　決して住宅業界の営業マンではありません。

◆あなた、再開発ってこ存じかしら？⇔《私のｺﾒﾝﾄ》 ﾃﾞﾍﾞ業界では港区だけは三井三菱住友も森ビルには適わないと言われている森ビルの再開発事業ですが私はその殆どの再開発物件を今後も含めて熟知していますヨ。（例：六本木ヒルズも元はバラック街よ。⇒毛利池の所はマっさんのニッカ東京工場で地元の住民も従業員でした。現在その数人は六本木ヒルズの地権者になっていますし、金魚屋さんが町内会役員にもなっています。　ｱｰｸﾋﾙｽﾞ界隈は昔は谷町や市兵衛町と言われ地形も記憶している ）
◆ミッドタウンと繋がるのよ ⇔《私のｺﾒﾝﾄ》ﾐｯﾄﾞﾀｳﾝを否定はしません。が、質、規模、歴史、自然、催事力（文化度）等で都内無比と誇れる程のものですか？ポット出の薄っぺらな、にわかﾀｳﾝの感じがしませんか？引合いで誇れる場所は他に沢山あります。
◆目黒も企画としてはイマイチだったわ、でもあの立地はどこを探してもないわ⇔《私のｺﾒﾝﾄ》東急の車庫跡だけど駅周辺環境が貧相で、中心部から離れ（品川区住所/南北線端）、飛行機新幹線リニア、省庁、一流企業本社へのアクセスが悪い⇔目黒駅周辺は大学時代～結婚後も居住し熟知。案内が何度も来たが見にも行かなかった。
◆御殿山の購入確度は３０％程です。　が、私はあそこの将来の利便性と発展性はあなどれず、も少し検討する積りです。

[213: 物件比較中さん]

あら、しつこいわね。
こんなに、沢山返信くれるなんて。笑
貴方とのやり取りちゃっかり楽しんじゃってるわ。
ただ、貴方はちょっと生真面目過ぎてユーモアがなさ過ぎるわ、貴方みたいな人余り周りにいないから、逆に面白いわ。ふふふ
あなたがヒルズにいる事は分かったわ。
なら、フォレストテラス鳥居坂はご存知よね？
こちらと少し似た物件よ。
なぜ、あちらよりかなりグレードが落ちるこっちなのかが気になるわ
あそこの407号室なんかはお買得な値段よね？
貴方が森の顧客なら当然私の言ってる事が分かるわね？
ちよっと貴方が私を攻撃するなら、私も意地悪するわ、407号室の値段を当てなさい。3ベッドルームの部屋よ。あそこの、案内が来てるなら一番目に付くはずだもの。
因みに、あそこは前に書いた私の希望を、それなりに充してるわ。私はだけどあの場所が好きじゃないの。だから、検討外よ。
それに、あなた歴史だなんだって言うけど、御殿山って鷹狩場でしょ？それの何処がすごいのかしら。それに、奥に行くと凄く庶民的な住宅街で池田山の足元にも及ばないわ。
今後の発展って駅から10分以上歩くのに、こんな住宅街に再開発の計画でもあって？
品川に魅力があるなら、Ｖタワーの方がいいと思うわ。
それに、歴史ある街が良いなら番町とかに行かれたら宜しいんでは無くて？
あちらは御殿山と違って大名所縁の本物よ。
貴方、ヒルズにお住まいのそれなりの方なんでしょうから、東急の一番町計画の御案内も当然来てるわよね？
最後に、貴方は富裕層の友達がいなさそうだから、アドバイスしてあげるわ。
私達は如何なる時もユーモアと余裕を持っているものよ。貴方にはそれがなさ過ぎるわ。だから、きっと品が無い投稿になってしまうのよ。
それと、私の言ったフォレストテラスの件は答えて頂戴ね。うふふ

[214: 匿名]

＞＞No.213
私は是まで住宅に関するポリシーを何度も述べてます。が、貴女は似通った反論や質問を繰り返されます。従って再び以前のレスを肉付けし貼付けます。そのレス内容が貴女への回答に値すると思われるのでよく咀嚼して下さい。
又、貴女に此れ以上付き合うと自らの信条を吐露する際に個人情報を更に提示する事になりそうで且つ考え方は充分述べているので今後は私の是までのレス（ﾎﾟﾘｼｰ）が回答となります。従って最後となるので長くなりましたが悪しからず。
◆《私は港区高台にマンションを所有していますが、品川駅近くの高台のマンション（低地のタワーは検討外）を探しています。 ところが新築でまともなマンション（名もないデべの小規模ﾏﾝｼｮﾝは出るが検討外）がないので妥協の結果、現況は築浅中古（ﾘﾆｭｳｱﾙ予定）になってしまいます。
何故そこまでするのかと思うでしょうが、近い将来の利便性と発展性に掛けたいです。港区中心部高台となると環境、ネームバリュー、都会度（オシャレ度）、ワクワク感、文化（ｲﾍﾞﾝﾄ）度、一流ホテルやブティックや地下鉄への利便性等メリットは沢山ですが、飛行機/新幹線（将来リニア）のアクセスが悪い。もっとも毎日利用する訳ではないが、品川⇔港区自宅の行き来において、疲れた時や深夜早朝の出発到着時や雨風雪時等の往復に精神的疲労を大変感じます。出発や到着する際にﾀｸｼｰ利用や電車乗換なしで品川まで散歩気分のまま徒歩可能ならばどんなにゆとりと安心感＝満足感があるだろうかと日頃から思っています。又、品川界隈は大規模再開発が目白押しなので今後の飛躍的都会度/利便性アップと想定外のﾒﾘｯﾄを期待もしています。それが選択の理由です。　付け加えると当面は港区高台マンションとの買替えはせずに使い分けです。》
◆《購入を検討する際、私は内装や設備はそこそこで良しとし、それ以上に重視するのは立地場所や周囲の環境（駅徒歩６分以内、高台、緑が多い、近くに大使館や高級ホテル、高級住宅地域、低層階、周囲の住民のﾏﾅｰや雰囲気、駅から往復道の雰囲気等）です。だからどんなに室内が豪華で駅近でも潤いのない所や低地や商業地は嫌で、例えば駅直結や湾岸や下町地域やタワーの高層部（私は阪神大震災で被災し3/11もﾋﾞﾙ内で恐怖を感じた。地震火事の際は直ぐに脱出できる事。少しの振動でｴﾚﾍﾞｰﾀｰが止まり昇り下りに難渋した話は多数聞く）は除外しています》
◆（住宅評価をする際は）他要素とのバランスを重視します。
◆御殿山の購入確度は約３０％です。　が、私はあそこの将来の利便性と発展性はあなどれず、も少し検討する積りです。

○ﾌｫﾚｽﾄﾃﾗｽ鳥居坂：購入済みのﾋﾙｽﾞがあり、立地も坂の途中で敷地も狭隘で私のﾋﾙｽﾞに総合面で劣るので検討もせず。
○貴方は富裕層の友達がいなさそう：某大学出身なので友人は日本の政治経済界のTOPｸﾗｽが勢揃いです。ｱﾄﾞﾊﾞｲｽサンクス。
＊サービス追記：私は2020迄、御殿山は賃貸で様子見をし、その後は状況次第で考え直そうかなとも思っています。

[215: 匿名さん]

214さん。
結局、フォレストテラスの価格は分からないのですか？
ここを凄く持ち上げますが、そんなにいいと思っているのに買いたい気持ちは30％なんですね。
ヒルズを持っていて、ここをセカンドで借りるのですか？
皆さんが仰る通り、賃貸であればここよりもべリスタやプライムメゾンの方が高級感がある物件ですが、
なぜここを借りるのですか？
普通に214さんのレスに対しては疑問が出ます。
内容も、常に御殿山ハウスを持ち上げることを決して忘れていないことも、ちゃんとされている印象を受けます。笑
御殿山ハウスの評価が低い方を徹底的に批判し、攻撃しますし。
そういう印象を抱かせるようなレスですよ。

[216: 匿名]

＞＞No.215 さん
誤解があるので最後の返信を致します。
◆私は2020迄、御殿山は賃貸で様子見をし⇒私が購入した後に第３者に賃貸する意味です。購入後ｵﾘﾝﾋﾟｯｸ前後を一区切りとして周辺の再開発ぶりをwatchし魅力あれば転居してもいいし、貸し続けてもいいし、賃貸しはせずに両方を住み分けてもいいし、と考えたりしています。御殿山ﾊｳｽの色んな利用法を模索中です。
◆プライムメゾンは賃貸専用なので検討外ですが分譲でも躊躇します。あそこは駅から遠い。最短が北品川駅で８分なので信号にかかったりするともっとかかるし、品川への登り坂がきつい。御殿山Hの品川直通ハイヤーと（ﾎﾃﾙからの）ｼｬﾄﾙﾊﾞｽはメリット大です。最悪でも北品川４分です。ﾌﾟﾗｲﾑは敷地がピークから下がってきてますよね、それも嫌い。
◆御殿山ハウスを持ち上げる／御殿山ハウスの評価が低い方を徹底的に批判し攻撃⇒私は住宅評価のポリシーを論じているだけで御殿山Ｈに拘ってはいませんよ。批判し攻撃している様に聞こえるのは、「評価基準（ﾎﾟﾘｼｰ）の違い」の単なる結果だと思います。

貴女とやり取りしてると、結構いろんな情報や考え方が聞けてそれなりに楽しいかったというか面白かったです。有難うございました。

[217: 匿名さん]

すいません。
私は２１５ですが、２１３とかの方じゃないですよ。
私は女性ではありません。
悪しからず。

[221: 匿名さん]

>>No.218

ここは住宅（御殿山ハウス中心）について情報交換する場です。

他人の誹謗中傷はふさわしくありません。

[223: 周辺住民さん]

219、221、222
216その他と同じ方だと思いますが、辞めませんか？
218さんは別に間違っていないと思います。
私はこちらのマンションを購入しようと前向きに進めていますが、あなたの投稿は少しやり過ぎだと思います。
私の担当さんはとても良い方ですが、貴方みたいな方が担当なら間違えなく、買いません！！！
掲示板でステマ営業をして販売の促進をするにしても、少し考えて頂きたいです。
逆に、218さんのような考えもあると思いますし、私はこちらのマンションを完璧だと思っていませんし、たまたま自分の条件に合うので、気に入って前向きに進めています。
それに、２１８さんの言っていることは毎回的を得ていてとても面白いです。
教養がある方なんだな、と言うのはレスを見れば分かりますし、
ちょっとしたファンになる方もいると思います。
216さんも熱くなるのは辞めてください。
もっと有意義な情報交換の場にしていきましょう。

[230: 購入検討中さん]

販売価格は公開されていませんでしたっけ？
どの部屋もだいたい坪単価350万円ですよ。