パレスビュー四番町 (四番町計画)について

[ご近所さん]

東郷元帥記念公園の横にある建設中のマンションは分譲らしいですが・・・どなたか情報ありませんか？

所在地：東京都千代田区四番町2番2号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・東京メトロ南北線・都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分(改札口）
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩6分 （改札口）
総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分 （改札口）
間取：3LDK
面積：190.41平米～191.17平米
売主・事業主：清水建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス

物件URL： パレスビュー四番町
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：未定

（スレッドタイトル変更・本文追加しました。2011.01.31副管理人)

[321: 匿名さん]

↑営業だな？

意外と人気ないと見た！このご時世に、そうそう２億出す奴はいないし、彼らの希望はこのグレードではない。

[322: 匿名]

まぁ倍率は軽く20倍くらいですかね。

[323: 匿名]

営業担当から連絡が来ました

[324: 匿名]

>>321
こんなところで営業なら、物件HPと電話受付をまずなんとかしろって言いたいw

[325: 匿名]

申し込みの予約いっぱいで取れないとか有り得ますか？
内覧はしましたがアシスタント案内だったのでローン審査はしていません。

[327: 匿名]

↑本当？？
やべーうちもまだ予約取ってないわ

[329: 匿名]

予約済みのお方様様は余裕ですね（笑）

[330: 匿名くん]

ローンの話できてない人は多いのでは・・・？

[333: 匿名]

内覧時のアンケートで現金と書いたけどアシスタントだった為か当たるといいですねーと言われて帰されました
予約もまだです

[335: 匿名さん]

抽選はずれ組は麹町PHの狭いプラン勧められそうな予感

[336: 匿名さん]

どっちかと言えば一番町の方では？
ここと麹町ではコンセプトが違いすぎる気がする。

しかし麹町のスレは盛り上がらんね

[337: 匿名さん]

麹町ね〜
クレーン事故がネックかな・・・
一番町は買えない

[339: 匿名]

転売目的のひとは抽選当たりやすいの？

[341: 匿名]

営業の方には転売すると言ってないんですよね？

[343: 匿名]

そうですか！営業の方にお願いしておきます。

[344: 匿名さん]

先住民駐車場タダ、新住民46千円～、どう？

[345: 匿名くん]

ムカつきますが今が駐車場五万なので

[346: 匿名]

駐車場の修繕もみんなから集めた修繕費用で直すんですよね

パレット式の大規模修繕は１パレット100万って聞いた事あるんですが、詳しく数字知っている方いませんか？
あと何年で修繕が必要かわかりますか？

今の修繕費用じゃきっと足りないですよね

無料で使っている地権者が半数以上ですけど
過半数で管理費、修繕費、駐車場代など値上げ決められちゃいますかね？

[347: 匿名]

決められちゃうでしょうね。
地権者が多いとこういうデメリットがありますね。
安くても入居してからお金がかかります。

[349: 購入検討中さん]

先住民が駐車場無料というのは本当ですか？
管理費や修繕積立金にも差がつけられたりするのでしょうか？
先住民が過半数なので、団結されて彼らの都合の良いように色々決められる可能性もありますね。
（先住民は管理費半額とか...）
ちょっと怖いですね

[350: 匿名さん]

全体の管理費、修繕費を値上げすることはできますが、
一部の住民だけ値上げしたり、値下げしたりはできませんよ。
面積による住民間の比率を変更することはできないです。

[351: 匿名]

それがここのデメリット。
色んな費用を新規住民が地権者の分まで支払うことになるでしょ。管理の面は営業は関係ないから言わないしね

[352: 匿名くん]

まぁよくわからないけど新規に都合の悪いことは多いだろうね

[354: 匿名さん]

↑重要です

[356: 匿名さん]

地権者のみ駐車場無料ってよくある話なのでしょうか？

[357: 匿名さん]

そんな優遇初めて聞いた
だから破格値なんだよ

[358: 匿名]

地権者で建て替え組合法人。管理規約が地権者優遇に作られてるのは当然。

[359: 匿名]

地権者で建て替え組合法人。管理規約が地権者優遇に作られてるのは当然。

[360: 匿名さん]

地権者が過半数（議決権もきっと過半数になってる）だから、思い切って駐車場永久無料にしたんでしょう。
この権利は将来売却＆名義変更しても引き継がれるので、ここの管理組合は、

　地権者住戸所有者＞＞＞一般分譲住戸所有者

という勢力図は、最初から老朽化・解体まで続くでしょう。

もちろん懸念されるのは、管理会社管理費、共有部使用とその修繕関係などです。
けどこの辺は、まだ地権者とは言え一応同じく負担を拠出する側なので、ある程度立場の共有もできるでしょう。
一番のガンは駐車場です。
かたや永久にただで、かたや毎月数万・・・これじゃ意思疎通するにはあんまりにも立場が違いすぎるでしょう。

[361: 匿名さん]

駐車場地権者永久無料がここの安さの理由だったのですね。
しかも、駐車場は住戸分100％あるので、機械式駐車場のメンテナンス費用はバカにならないはず。
それを新住民におしつけようという事ですね。
内覧したとき、アシスタント（営業はついてもらえなかった）に新住民が地権者に対して不利になる事は無いか聞いたのですが、特にないとのこと。駐車場の件は全く教えてもらえませんでした。
値段の安さには何かあるだろうを勘ぐっていたのですが、駐車場でしたか。
地権者無料ってマンションでは一般的にあることでしょうか？

[362: 匿名さ]

>>361

そうですね。
駐車場やら管理費アップなど。
地権者が何かとグルなんですよ、きっと。
昔のマンションって異常な連帯感があったりしますよね。

[364: 匿名]

低価格の理由は様々あるよ

駐車場の件は、
（点検＋修繕費用）×地権者戸数を面積割りで全戸が負担するだけの事

そこまでわかって安いと思えば買うしかない

気苦労は多いだろうけど…

[365: 匿名]

登録の予約取れなかった人いますか？

[367: 匿名]

取れました。
誰でも予約取れる感じでしたけど。

[368: 匿名さん]

駐車場の件本当なら、買うのやめようかと
後々、先住民 vs 新住民で対立しそうな予感だし

[370: 匿名]

金持ち喧嘩せずで細かい事気にしない人だけ、
あのマンションのコミュニティに入って幸せに過ごせるんだよ

[373: 匿名]

倍率は10倍くらいかな

[374: 匿名]

若い人には向かないでしょ、この物件

基本的に先住民の意向で作られているんだから、
あのマンションのセンスに共感できる人じゃないと…
センスの違い＝ライフスタイルの違いですよ

ホテルの例えがありましたが、ﾏﾝﾀﾞﾘﾝよりニューオータニが好きな人には向いている

[375: 匿名]

マンダリンまで気取られるとなぁ
しかしニューオータニ風なのかわからないけど四階のセンスのない取っ手がキモい

[377: 匿名]

もちろん、当たったら取り替えます

なんで一階とデザイン変えたんでしょう？

[378: 匿名さん]

駐車場以外にも何かあるのでしょうか？
同じ部屋面積でも地権者と分譲で区分所有の比率が違うとか...

[379: 匿名]

地権者が駐車場料金を6万円にしましょう！と言い出したら新規がどう反対しても６万円になるわけです

[380: 匿名さん]

>>378
明日確認し、報告したいと思います

[381: 匿名さん]

>>380

よろしくお願い致します。

[382: 匿名さん]

>377

今回売り出しの中にも元は地権者が買い取る予定だったものがあるからです

[384: 倍率下げ男？]

>378

ないですよ。

[385: 匿名はん]

心配してもまず当たらないと意味がないですよね

[386: 匿名さん]

>>378
それはさすがに無茶でしょう（笑）

ただタワマンと違って30世帯ぐらいの小規模物件なので入居してからいろいろしがらみがありそうです。
そんな中でこういう駐車場のような件でどうしてもお互い派閥みたいな雰囲気になりそうで嫌ですね。

[387: 匿名さん]

賃貸情報（募集賃料）
101 (146㎡) 98万
203 (145㎡) 93万P
302 (91㎡)　58万
303 (145㎡) 98万P
401 (146㎡) 89万P
702 (190㎡) 150万P
P：駐車場1台無料

[388: 匿名]

まあ賃貸に関しては駐車場込みの賃料と思うことにする
なぜ同じくらいの広さで401が安いの？

[389: 匿名はん]

明日の抽選会行きますか？
どう細工されているのやら。

[390: 購入検討中さん]

5階以上のフロアは、すべて１９０㎡なのですか？

[391: 購入検討中さん]

地権者住戸の数を教えて下さい。

[392: 匿名さん]

この賃料はチャレンジ価格にも程がある．．．

[394: 匿名さん]

>>392
同感。
でもこっちが価格下げると恨まれそう。。

[395: 匿名]

今日登録行った方、いかがでした！？

[397: 匿名]

登録の手続きは誰が行うのでしょうか？
また時間がかかると言われましたがどれくらいかかりましたか？

[398: 申込予定さん]

地権者住戸は１７戸です。
今日申し込み行きました。１０２の部屋ですが、すでに抽選番号１０を超えていました。
今日で１０倍以上なので、明日も含めたら２０倍は軽く超えそうです。
地権者の駐車場無料は本当で、重要事項説明書にしっかり記載されています。
管理組合の投票権は各戸平等に１つずつですが、地権者過半数なので地権者有利にすすめられるでしょう。管理費や修繕積立金は地権者と新住民で平等です。
駐車場無料となる住戸は、201 203 301 303 401 403 501 601 701 702 801 901 1101の１３戸で、地権者全てが無料となるわけではないようです。（何らかの権利調整があると思われます）

[399: ひえー]

10倍以上とは。
受験のようですね。
公平な抽選なのかどうか。
情報ありがとうございます。
で、どのくらい時間かかりましたか？

[400: 申込予定さん]

>>399
正味30分くらいでした。
あっさりとしてました。

[401: 匿名さん]

もう当たる人決まってるからあっさりなんだよ

[403: 匿名さん]

それでは駐車場料金の改定は実質不可能ですね…。

[404: 匿名さんさん]

別に46000ならたいして高くないしいいじゃん

[405: 匿名はん]

近隣と比べたらそううかも。それならなぜ地権者がなぜ駐車場料金を０にしたんだろう？

[407: 匿名さんさん]

地権者と売主との中での決め事では？
ここは売主が安く買い取った手前、高く売りに出せないという理由で破格値なんですよね？
だから色々な交換条件があるのではないですか？
ただの予想ですが

[408: 匿名さん]

まあお手頃価格で番町のお仲間に入れていただくんですから、
先住民の方へのお礼みたいなもんです。

[409: 匿名はん]

なる。ということは駐車場つきの住居は駐車場も専有面積に含むようなものですね。

[410: 匿名さん]

現在はほとんどのマンションは駐車場は共用部で管理組合の所有と
なっており、区分所有者は管理組合と賃貸契約を結ぶ形になっている
けど、ここの従前マンションはいわゆる分譲駐車場がついていたので
はなかろうか？

[413: 匿名]

場所を考慮して90平米は億越え。8800万、、、あの辺りなら65〜70平米の価格では？

9800万になるとあまり割安感ないかも

[415: 匿名さん]

>>407
高く売りに出せば、その分地権者も高いもの相当のものを受け取ってることになるから、高く売りに出したほうが地権者から高く買い取ったことになるんじゃないの？
素人なんで、よくわかりません。変なこと書いてたらすみません。

[416: 匿名はん]

ただで受け取れるなら、高く売り出してもいいかもしれない。
その分、不動産関係の税も高くなるが。
今のレベルで修繕積立金なんかの基金を考えると、再建時に多分100億くらい基金があったか。
基金も解散して分配されるだろうから、地権者にすればある程度の持ち出しはあるにしても、
相場どうりの単価で売り出しされたらマンションの購入代金が払えない所有者とか出てきたのでは？
相場より安く出すことで、再建前より広い部屋が所有できるということがあるんだろう。

[418: 匿名]

７時なの？
外れても連絡くるの？

[420: 匿名]

電話こないよー！ダメだったかな・・・