パレスビュー四番町 (四番町計画)について

[ご近所さん]

東郷元帥記念公園の横にある建設中のマンションは分譲らしいですが・・・どなたか情報ありませんか？

所在地：東京都千代田区四番町2番2号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・東京メトロ南北線・都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分(改札口）
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩6分 （改札口）
総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分 （改札口）
間取：3LDK
面積：190.41平米～191.17平米
売主・事業主：清水建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス

物件URL： パレスビュー四番町
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：未定

（スレッドタイトル変更・本文追加しました。2011.01.31副管理人)

[No.151 by 匿名 2010-02-20 07:42:36]

子供がいると何がしんどいの？
柱が多いから？
真ん中が居間だから？

[No.152 by 匿名 2010-02-20 07:48:46]

>>125さんのやり方はありなのでしょうか？
>>129さんの言うように購入する権利は特定の人に譲れませんよね？

[No.153 by 匿名さん 2010-02-20 08:35:28]

近くに住む者です。確かに異常に安い価格だと思います。皆さん議論されておられる理由ですが、想像するに建て替え物件によくあることですが、総合設計制度などを活用して容積を大幅に割り増しているので、土地の持ち分がかなり小さくなっている点があるのではないでしょうか（＝建物の割合が大きいので将来大きく減価する）。

[No.155 by 匿名さん 2010-02-20 08:48:13]

>>153
なるほど。しかしそうだとすると、流行りのタワマンは将来、価値が暴落しませんか？

[No.156 by 匿名さん 2010-02-20 09:21:25]

→１５５様
タワマンの将来の資産価値も、建物がいずれ減価してゼロになるのですから、最後は土地の持ち分の価値に限りなく
理論上は近づくはずです。どんな建物もいつかは価値がなくなりますので。デべは、土地の取得費＋建物＋デべ等の利益、以下では簡単に売りません。売りだしからこの安さで売れるということは、土地の取得費が安いか、建物が安いかですが、おそらく土地の取得費が安い、と想像します。つまり建物の単位面積あたりの取得費を安くするには、容積率を上げるか、地権者から安く買い取り（＝余剰容積率を安く買い取っている）しているかどちらかだと思います。

[No.157 by 匿名さん 2010-02-20 09:49:49]

空き地率とか要件の面倒くさい総合設計制度をわざわざ使って総戸数32戸のマンションの建てる事ってあるのですかね？敷地一杯に建ててるところみると総合設計制度ではないという印象です。

デベが安く仕入れてる可能性はあるかもしれません。
でも安く仕入れてる＝安く販売するとは限らないのが不動産です。
この地域であれば330まで落とさなくても売れる見込みは高いと思いますし。

[No.158 by 匿名 2010-02-20 09:55:34]

まぁまぁ抽選に当たってから考えましょうよ。
外れたらどうでもいいわけだし。

[No.159 by 匿名さん 2010-02-20 09:56:31]

スレッドが作成された当初は東京建物&サンウッドがデベだったようだけど、最終的に清水建設になった背景は何だったのでしょう？

[No.160 by 匿名さん 2010-02-20 10:05:38]

１５３，１５６です。
デべがなぜこれほど安く売り出したのか、は良く分かりません。もっと高く売り出しても売れるのではと私も思います。一方、なぜ安く売り出せるのか、を考えた場合の一つの答えを書いてみたのです。
パレスビューのあたりの容積率は４００か５００％くらいではないかと思います（同じ道沿いの自宅が４００％です。接道している道路の幅員による規制が別途かかれば、それよりも低いと思いますが）。普通ではとても１４階建は建たないと思います。かなり容積率の緩和措置が適用されているのではないでしょうか。

[No.161 by 匿名さん 2010-02-20 10:08:26]

>>135さん、
勿体ぶらずに教えてくださいー。

[No.163 by ビギナーさん 2010-02-20 11:44:08]

駄目です。
勉強不足で付いていけません。。

余剰容積をデベが安く買った、地権者の手前高く売れない、というのと>135で言われてる転売目的に適さないと言うのはなにか関係するのでしょうか？

[No.164 by 匿名さん 2010-02-20 11:46:24]

「ここの地権者との等価交換の方法に由来する特殊事情」の詳細も内覧で説明もらえるのかな？
でも肝心の内覧予約が取れないが・・・

[No.165 by 匿名さん 2010-02-20 11:54:25]

土地権利の大半を地権者が所有してるのでは？

[No.166 by 購入検討中さん 2010-02-20 13:01:57]

かなり初期に内覧したものです。
相手してくれた営業担当も女性ではなく中年の男性でした。
みなさんが気になる部分、私もその方に確認しました。

>>160
角地による容積率アップはありますが、それ以外は特別に容積緩和受けてないそうです。
あの14階はちょうどいっぱいいっぱいです。

>>162
安い理由、私もそのように営業担当から聞きました。
それ以外はまったくないそうです。そもそもあれば重説対象になるから、と明言してました。

>>163
135はただの愉快犯か、倍率下げ狙い（実際は無意味だけど）でしょう。

>>165
だとすれば借地権ありのマンションになりますよね、ここも。

[No.167 by 購入検討中さん 2010-02-20 13:07:32]

補足。

その営業担当曰く、今回は売主の清水が売り急いでるという事情もあるようです。
またこのような価格設定の物件の販売代理に関して、地所の社内でも相当揉めてるようです。
だからなるべく早いうちに目立たずに売りきってしまいたい方針だとも言ってました。

[No.168 by 匿名さん 2010-02-20 13:12:35]

ここって借地権なの？

[No.169 by 匿名さん 2010-02-20 13:17:42]

情報ありがとうございます。

何故地権者が都心一等地なのに余剰容積をわざわざ安く清水に売ったのか気になりますが、とにかく自分でも内覧しないことには始まらないですね

[No.170 by 匿名 2010-02-20 13:36:28]

事前に個別の資金計画の確認もしないで申し込みを受け付けるみたいだから、
抽選では補欠は10番くらいまで決めておかないとやばいんじゃん

[No.171 by 匿名さん 2010-02-20 13:44:21]

ずいぶんと乱暴な売り方するね。
当選者がすでに内々には決まってる匂いがぷんぷんするね。

[No.172 by 匿名さん 2010-02-20 13:47:57]

この物件の価格設定で最も打撃を受けるのは、周辺の2億～の新築・中古マンションでしょう。
番町で190平米で2億は安いよ、お金持ちからすれば。

[No.173 by 匿名 2010-02-20 14:02:26]

90平米 8800 が15倍
9800が20倍とみた！

[No.174 by 匿名さん 2010-02-20 14:05:24]

>>171
しますね～。
HPもやる気なし、申込期間も短い。
後はデベの腕の見せどころ。

[No.175 by 匿名 2010-02-20 14:08:09]

決まってるって誰に決まってるってんですか？

[No.176 by 購入検討中さん 2010-02-20 14:15:44]

売り先が決まっているなら「売り出し」しないで黙ったまま、竣工、引渡しでいいんじゃないの？

[No.177 by 匿名さん 2010-02-20 14:37:52]

ここは借地なんでしょうか？

[No.178 by 購入検討中さん 2010-02-20 14:58:11]

内覧してきました。
前の道路は一方通行なので、そんなに車の通りもなく、静かでした。目の前に八百屋あり。
ここの掲示板住人が希望するであろう９１ｍ2の部屋は2部屋のみ。
102が8800万円、402が9800万円です。
102は洋室1部屋とクローゼットが絨毯、キッチンのコンロがガス、生ゴミディスポーザあり
402はキッチンがIH、部屋は全部フローリング
日当たり、眺望は402がよい。
2LDKなのでやたらと収納が多い＆大きいです。
32戸でエレベーターは2基、内廊下、24時間有人管理　ゴミ出しは各階で可
二重床、二重天井かどうかは聞き忘れた。
管理費は91ｍ2タイプで33980円、修繕積立金が6430円、駐車場は機械式30台46000円・平面3台56000円
特にネガティブな要素はなし。
すでに地権者は居住中。
かなりの倍率になると思われます。

[No.179 by 購入検討中さん 2010-02-20 14:58:50]

>>177
借地ではなく、所有権の共有です。

[No.180 by 匿名 2010-02-20 15:03:43]

>>178さんは一階と四階どちらが倍率高いと思いますか？

[No.181 by 匿名 2010-02-20 15:17:26]

これだけ人気あるなら、即転売で儲かるかな？

402を新築未入居で、12000万円でも買いたい方っていますか？(笑

[No.182 by 匿名さん 2010-02-20 15:21:54]

一般販売は何戸なのでしょう？

[No.184 by 申込予定さん 2010-02-20 17:38:20]

>>178
情報ありがとうございます。
不動産業界に詳しくなくてすみませんが、こういう抽選の場合、営業の方はおおよその倍率までは教えてくれるのでしょうか？

[No.186 by 匿名 2010-02-20 18:16:49]

学区が番町小や麹町小だったら、坪20万位アップしていたかもね

ﾃﾞｨﾝｸｽには好条件か！

[No.187 by 匿名 2010-02-20 18:21:04]

8800万の部屋、意外と倍率低いみたいですよ

[No.189 by 匿名 2010-02-20 18:45:36]

うちもローンですが今のマンションを売ったら半分以上は払えるので残りをローンという感じになりそうです
確かに肩身狭いかも・・・
申し込む気満々でしたが一気に悩みモードへ（笑）

[No.190 by 匿名さん 2010-02-20 18:48:58]

いや逆ですよ。
高額の入居者と同じマンションに住めることのメリット、たくさんです。
日ごろモラル問題の心配をする確率も低いし、いろんな面で向上心にもつながります。

[No.191 by 匿名さん 2010-02-20 18:57:56]

>>188
むしろ今は金持ってる人こそローンでしょ。
こんな低金利で金借りれるのに、現金なんか使ったらそれこそもったいない。
使える現金があるということが１番重要だということが、富裕層こそわかってるはず。

[No.193 by 匿名さん 2010-02-20 19:00:41]

富裕層ではない人達が富裕層の行動を妄想するスレですか？

[No.194 by 匿名 2010-02-20 19:03:32]

庶民の我が家にはローンしか道がありません。
万一抽選当たってもローン審査通らないかもしれません・・・

[No.195 by 匿名さん 2010-02-20 19:39:48]

既に提携ローンは事前審査終わってますよ。

[No.196 by 匿名 2010-02-20 19:41:08]

>>195
そうなんですか？いつですか？

[No.197 by 匿名くん 2010-02-20 19:44:44]

既に終わっているとは？

[No.198 by 匿名 2010-02-20 19:50:29]

195
住宅ローン申請が既に終了してるとは意味不明。

[No.199 by 匿名さん 2010-02-20 19:57:18]

１９５ですが東京三菱・住友信託・みずほの提携ローンが紹介され、資金計画をもとに事前審査のフィードバックを貰えます。ローン利用のかたは販売担当にご依頼できる筈です。

[No.200 by もうすぐ内覧 2010-02-20 20:04:05]

来週内覧です
営業マンは予約いっぱいで女性アシスタントについてもらうことになりましたが、どこまでして頂けるのか不安です。
上の方が言っているようなローンや申し込みの話もしてもらえるのでしょうか。
アシスタント案内だった方いませんか？