パレスビュー四番町 (四番町計画)について

[ご近所さん]

東郷元帥記念公園の横にある建設中のマンションは分譲らしいですが・・・どなたか情報ありませんか？

所在地：東京都千代田区四番町2番2号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・東京メトロ南北線・都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分(改札口）
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩6分 （改札口）
総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分 （改札口）
間取：3LDK
面積：190.41平米～191.17平米
売主・事業主：清水建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス

物件URL： パレスビュー四番町
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：未定

（スレッドタイトル変更・本文追加しました。2011.01.31副管理人)

[122: 匿名さん]

>>119
真面目にレス返すとそんな風に言われちゃうんだ？残念だな（笑）
別にネガったつもりじゃないんだが。

[123: 匿名ちゃん]

↑で、やり合ってるお二人はどこ申し込むのですか？

[124: 匿名さん]

>123
それで俺絡まれたのか（笑）

[125: 申込予定さん]

>>118

ここの1階というのは普通のマンションの2階、で4階は5階にあたります。
というのも、下の写真みれば分かるけど、エントランスと駐車場入り口がB1階としてるようです。

http://image.space.rakuten.co.jp/lg01/56/0000325456/06/imgc2894219zika...

うちは親も動員して、両方申し込みます＾＾；
まぁ両方当たることはないけど、当たったら当然1階の住戸を選びます。
浮いた1000万は家具などに回せるし。

[126: 物件比較中さん]

たいして場所も良くないですよ。

[128: 匿名さん]

>126　　そうそうそう！場所たいしたことないから検討から外したほうが吉っすよ～

[129: 匿名]

>>125
親のほうが当たったら親が契約するんですか？
親があなたに購入権利を譲ることはできませんよね？

[131: 匿名さん]

通常価格だと坪400でしょ↑↑

[132: 匿名さん]

ってか物件公式ＨＰは情報少なすぎだぞ！

[133: 匿名さん]

だってHPに力入れる必要ないじゃん。
すでに完売確定してるようなものだし。

[134: 買いたいけど買えない人]

単価は安い。
でも広さ考えると結局のところ総額は高額になる。。
欲しいけどうちには買えない。。
いいよな、金ある人は。

[135: 購入検討中さん]

>>132
でも公式はすごく大事なことが書いて（匂わせて？）ありますよ。

今日内覧行ってきました。大盛況です（汗）

上の方で何人かの方が書いていますが不動産にお買い得はありません。
相手はプロですから無為に安い値段をつけることもありません。
安い理由が定借で地主の都から価格キャップをはめられている（品川）とか、
デべが瀕死状態（秋桜）とかそれが分かっていて納得出来るのであればOKなんですが。

ここが安い理由はこれかな？というのは内覧で感じました。
営業の方が具体的な数字は答えてくれなかったので確信するには至りませんでしたが・・・

確かに損するほどの落とし穴ではないと思います。
ただ、数年後に高値で売り抜いて売却益を、という人は目論見が外れると思います。
買値マイナス償却の常識的な値段かプラスアルファくらいでしょう。
もっとも気付かずに番町相場で中古を買っちゃう人もいるかもしれないですね。
そうすれば儲けものです（笑）

個人的な結論は資産価値とか売却益はそれほど気にせず、とにかく番町に住みたいという人向けだと思います。
数十年後の再建て替え時期までは幸せに暮らせるんじゃないですかね。

この手法、番町みたいなブランド地区に安いイニシャルコストで住めるという意味では面白いと思います。
他の地区がこの物件に引きずられて相場が安くなることはないと思いますが、同じような物件は今後もポツポツ出てくるような気はします。

[136: 匿名さん]

135さん

それ以上詳しくは言わないで！！

中古価格が下がってしまう～

[137: 匿名さん]

「安いイニシャルコストで住めると言う意味では面白い」ってことは、入居後に普通の物件では無いような何かしらのランニングコストが掛かるってこと？

頭悪い俺にはわからん。。。

[138: 匿名さん]

ここって管理会社どこなの？
委託するって書いてあるだけだけど。

管理費や修繕積み立て費とか幾ら掛かるのかな？

[139: 匿名さん]

管理は三井系の管理会社

９０平米のお部屋で管理費+修繕で40000円位です。

[140: 匿名さん]

サンクス。
その辺はまあそんなもんかという感じだね。

[141: 匿名さん]

>>135

＞でも公式はすごく大事なことが書いて（匂わせて？）ありますよ。

ないないｗ
そもそもあの未完成の公式HPにさほどの内容も盛り込まれてなく、匂わせようがないよ（笑）

このスレを最初から読んだけど、なにかがあるように匂わせて、そしてもったいぶってるのはあなた一匹だけですよ。
案の定というか、今回も結局グダグダと長文レス書いたわりにはなんの内容もないし。

あなたは、懸命に倍率を下げたいお立場なのか、はたまた近隣物件の取り扱いで相当迷惑を被ってる立場なのかは定かではありませんが（笑）

[142: 匿名さん]

マンション初心者です。HPにある「施設費用・償却費」ってなんですか？

[143: 申込予定さん]

こちらの一番町との構造上の違いって免振くらいですか？あとはスラブ厚とかどうなんでしょうか。

[144: 匿名]

まあまあまあーー、ここ数日すごい盛り上りようですな。

でも今どき大手が扱う物件にそんな落とし穴になるような要素、さすがに重要説明事項に入れざる得ないと思いますすよ。
135さんも、わざわざここで長文カキコしてるぐらいだから、なんかしらの主張をしたかったでしょう。
だとすればせめてどの項目かを言わないと、倍率下げ作戦と疑われても仕方ないでしょうな。

それとも、書いて困る理由でもおありですかな？それだったら最初からカキコしなければいいだけ・・・、ですよね。

[145: 匿名さん]

>>142
「施設費用・償却費」はトランクルームとか自転車置き場とかの使用料が載る欄目のようですね。
地所の他物件のHPを見てみ～。みんな同じフォーマットだから。

[146: 匿名さん]

>>142
インターネット代とかが記載されることあるけど、わざわざ問い合わせくださいってのも気になるね。

[147: 匿名さん]

まさか建築確認番号取れてないなんてことは幾らなんでもないよな～。

[148: 匿名さん]

素朴な質問です。
このスレッドの名前、なぜ「パレスビュー四番町」に直さないのですか？
いや、どうでもいいことですが。

[149: 匿名さん]

ここで倍率下げる工作したってあんま意味無いでしょ。
抽選なんてほとんどが出来レースなんだから。

何かあるとしか思えない単価だよ。

[150: 物件比較中さん]

資料が届いた。中は見てないけど近所によく行くんで外だけ見てきた。
90平米は窓がある真ん中を居間にせざるを得なかった点が
必死って感じの間取りよね。柱も多いし、絶対買いたいと思ったけどこれは微妙だな～。
坪単価的には絶対安いんだけど、9000出すともう少し幸せに暮らせるマンションが
買えないかなあって気はしますね。でも子無し夫婦で住むには良いのかなあ。

140平米の方は間取りもまともで、こっちの方がお買い得な気がしますね。
予算があれば・・・ですが。
190は上層階はかなり高いので2億の部屋がお買い得でしょう。

結論としては140，190で坪330の部屋を買うなら絶対にお買い得。
90は子供がいたりすると結構しんどい感じで子無し夫婦なら買いって感じかしら。

[151: 匿名]

子供がいると何がしんどいの？
柱が多いから？
真ん中が居間だから？

[152: 匿名]

>>125さんのやり方はありなのでしょうか？
>>129さんの言うように購入する権利は特定の人に譲れませんよね？

[153: 匿名さん]

近くに住む者です。確かに異常に安い価格だと思います。皆さん議論されておられる理由ですが、想像するに建て替え物件によくあることですが、総合設計制度などを活用して容積を大幅に割り増しているので、土地の持ち分がかなり小さくなっている点があるのではないでしょうか（＝建物の割合が大きいので将来大きく減価する）。

[155: 匿名さん]

>>153
なるほど。しかしそうだとすると、流行りのタワマンは将来、価値が暴落しませんか？

[156: 匿名さん]

→１５５様
タワマンの将来の資産価値も、建物がいずれ減価してゼロになるのですから、最後は土地の持ち分の価値に限りなく
理論上は近づくはずです。どんな建物もいつかは価値がなくなりますので。デべは、土地の取得費＋建物＋デべ等の利益、以下では簡単に売りません。売りだしからこの安さで売れるということは、土地の取得費が安いか、建物が安いかですが、おそらく土地の取得費が安い、と想像します。つまり建物の単位面積あたりの取得費を安くするには、容積率を上げるか、地権者から安く買い取り（＝余剰容積率を安く買い取っている）しているかどちらかだと思います。

[157: 匿名さん]

空き地率とか要件の面倒くさい総合設計制度をわざわざ使って総戸数32戸のマンションの建てる事ってあるのですかね？敷地一杯に建ててるところみると総合設計制度ではないという印象です。

デベが安く仕入れてる可能性はあるかもしれません。
でも安く仕入れてる＝安く販売するとは限らないのが不動産です。
この地域であれば330まで落とさなくても売れる見込みは高いと思いますし。

[158: 匿名]

まぁまぁ抽選に当たってから考えましょうよ。
外れたらどうでもいいわけだし。

[159: 匿名さん]

スレッドが作成された当初は東京建物&サンウッドがデベだったようだけど、最終的に清水建設になった背景は何だったのでしょう？

[160: 匿名さん]

１５３，１５６です。
デべがなぜこれほど安く売り出したのか、は良く分かりません。もっと高く売り出しても売れるのではと私も思います。一方、なぜ安く売り出せるのか、を考えた場合の一つの答えを書いてみたのです。
パレスビューのあたりの容積率は４００か５００％くらいではないかと思います（同じ道沿いの自宅が４００％です。接道している道路の幅員による規制が別途かかれば、それよりも低いと思いますが）。普通ではとても１４階建は建たないと思います。かなり容積率の緩和措置が適用されているのではないでしょうか。

[161: 匿名さん]

>>135さん、
勿体ぶらずに教えてくださいー。

[163: ビギナーさん]

駄目です。
勉強不足で付いていけません。。

余剰容積をデベが安く買った、地権者の手前高く売れない、というのと>135で言われてる転売目的に適さないと言うのはなにか関係するのでしょうか？

[164: 匿名さん]

「ここの地権者との等価交換の方法に由来する特殊事情」の詳細も内覧で説明もらえるのかな？
でも肝心の内覧予約が取れないが・・・

[165: 匿名さん]

土地権利の大半を地権者が所有してるのでは？

[166: 購入検討中さん]

かなり初期に内覧したものです。
相手してくれた営業担当も女性ではなく中年の男性でした。
みなさんが気になる部分、私もその方に確認しました。

>>160
角地による容積率アップはありますが、それ以外は特別に容積緩和受けてないそうです。
あの14階はちょうどいっぱいいっぱいです。

>>162
安い理由、私もそのように営業担当から聞きました。
それ以外はまったくないそうです。そもそもあれば重説対象になるから、と明言してました。

>>163
135はただの愉快犯か、倍率下げ狙い（実際は無意味だけど）でしょう。

>>165
だとすれば借地権ありのマンションになりますよね、ここも。

[167: 購入検討中さん]

補足。

その営業担当曰く、今回は売主の清水が売り急いでるという事情もあるようです。
またこのような価格設定の物件の販売代理に関して、地所の社内でも相当揉めてるようです。
だからなるべく早いうちに目立たずに売りきってしまいたい方針だとも言ってました。

[168: 匿名さん]

ここって借地権なの？

[169: 匿名さん]

情報ありがとうございます。

何故地権者が都心一等地なのに余剰容積をわざわざ安く清水に売ったのか気になりますが、とにかく自分でも内覧しないことには始まらないですね

[170: 匿名]

事前に個別の資金計画の確認もしないで申し込みを受け付けるみたいだから、
抽選では補欠は10番くらいまで決めておかないとやばいんじゃん

[171: 匿名さん]

ずいぶんと乱暴な売り方するね。
当選者がすでに内々には決まってる匂いがぷんぷんするね。