パレスビュー四番町 (四番町計画)について

[ご近所さん]

東郷元帥記念公園の横にある建設中のマンションは分譲らしいですが・・・どなたか情報ありませんか？

所在地：東京都千代田区四番町2番2号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・東京メトロ南北線・都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分(改札口）
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩6分 （改札口）
総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分 （改札口）
間取：3LDK
面積：190.41平米～191.17平米
売主・事業主：清水建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス

物件URL： パレスビュー四番町
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：未定

（スレッドタイトル変更・本文追加しました。2011.01.31副管理人)

[No.102 by 匿名さん 2010-02-19 12:27:48]

ここまで安くする必要あるの？
2割高くても十分売れるでしょ

[No.103 by 匿名さん 2010-02-19 12:29:15]

この価格が今後のスタンダードになってくのでしょうか。
今思うと、飯田橋の野村タワー、営業にプッシュされたけど買わないで大正解でした。。

[No.104 by 匿名さん 2010-02-19 12:48:20]

>103
プラウドタワー千代田富士見も低層北東、北西向きなら３LDKも坪３５０万円くらいだったと思う。

[No.105 by 匿名さん 2010-02-19 13:47:05]

>>104さん

だったら番町で南向きのこっちを選ぶよね。
最寄駅もこっちは市ヶ谷だから飯田橋よりは・・（笑）

[No.106 by 匿名さん 2010-02-19 14:24:42]

ＪＲ飯田橋駅は怖いからね、とくに酔っ払ってると

[No.107 by 匿名さん 2010-02-19 14:59:34]

>>97

庶民的なマンションだと思うが・・・
共用部が番町仕様ならわかるけど

[No.108 by 匿名さん 2010-02-19 16:39:04]

ここは30戸のうち20戸以上が190㎡クラスであること、外から見れば分かります。
でその190㎡の2LDK～3LDKが、安い安いと言っても一番安いプランで2億超。上の階に行けば普通に3億や4億は軽くしそうです。

これが庶民的なマンションですかそうですか・・・
もしかして湾岸タワーのような豪華共用部が高級だと思ってる？

[No.109 by 匿名さん 2010-02-19 16:48:05]

＞１０３この価格が今後のスタンダードになってくのでしょうか。

なるわけないじゃん。
夢見過ぎ。

[No.110 by 購入検討中さん 2010-02-19 17:07:04]

電話したらもう内覧の予約空きはないとのこと。すごい人気ですね。
９１平米で８８００万円の部屋は１つのみ（１階）。
それから、９１平米で９８００万円の部屋（４階）もあるけど、これも１つのみ。
あとは、１００平米台の広い部屋のみ。
すごい倍率になりそうだけど、とりあえず８８００万円を申し込んでみるつもり。
ちなみに登録は２月２６（金）、２７日（土）の２日のみ（２７日は１６時まで）
２８日はやっていないから、間違えないようにね！

[No.111 by 匿名よ 2010-02-19 17:08:25]

まぁまぁ
庶民とか庶民じゃないとかどちらでもいいじゃないですか
きっとここには90平米狙いが多い

[No.112 by 匿名 2010-02-19 17:10:49]

>>110

確実に抽選ですよね。
抽選の日は行かなきゃならないんですよね？

[No.113 by 匿名 2010-02-19 18:09:54]

これだけ相場が確立している立地だから、理由のある値付けなんでしょう

あちらはプロなんだから無駄に安い価格は付けないと思うのですが

デベがあまり触れたがらない部分で、ネガティブ要素に気付いた方いらっしゃいますか？

[No.114 by 匿名さん 2010-02-19 19:01:27]

またまた勿体ぶり倍率下げ工作員のご登場ｗ
退場＋捨て台詞まだーｗ？

[No.115 by 匿名さん 2010-02-19 19:28:49]

>>108

確かに数億する物件が庶民的な訳ないね。すまんすまん。
湾岸タワーのくだりはよくわからんけど、
言いたかったのは
例えば近隣の地所物件なみにエントランス、ロビー、エレベーターホール、コーチ等まで豪華だとしたら
この価格が説明つかないじゃんてことさ。

ただ専有部が広けりゃ高級マンションって発想は俺にはないのでね。

[No.116 by 購入検討中さん 2010-02-19 19:38:02]

売主と施工は清水建設、販売代理とはいえ地所、これだけの一流どころが一流の立地でこの価格で
販売するわけですよ。この価格が今後のスタンダードになるのを夢物語と決めつけるのいかがなものか。

[No.117 by 匿名 2010-02-19 20:05:53]

９０平米なら二階と四階はどちらが良いですかね？
価格差一千万円☆

[No.118 by 匿名 2010-02-19 20:10:21]

うちは四階かな。
1000万なら頑張って上狙います。
麻布十番で水浸し経験があるので下は恐ろしくて・・・

[No.119 by 匿名 2010-02-19 20:11:43]

>>115
まー、あなたはここより狭いとこに住んでることだけは事実だろうな。
あと高級だのなんだのそんなようなことは、誰もあなたの価値観なんか聞いちゃいないからw

[No.120 by 匿名 2010-02-19 20:18:32]

8900万の部屋を賃貸に出したら、いくらで貸せると思う？

いまいろんなHPにでている地権者用住戸の賃貸価格はチャレンジ価格だよね〜？

[No.122 by 匿名さん 2010-02-19 20:34:54]

>>119
真面目にレス返すとそんな風に言われちゃうんだ？残念だな（笑）
別にネガったつもりじゃないんだが。

[No.123 by 匿名ちゃん 2010-02-19 20:54:13]

↑で、やり合ってるお二人はどこ申し込むのですか？

[No.124 by 匿名さん 2010-02-19 21:12:02]

>123
それで俺絡まれたのか（笑）

[No.125 by 申込予定さん 2010-02-19 21:20:14]

>>118

ここの1階というのは普通のマンションの2階、で4階は5階にあたります。
というのも、下の写真みれば分かるけど、エントランスと駐車場入り口がB1階としてるようです。

http://image.space.rakuten.co.jp/lg01/56/0000325456/06/imgc2894219zika...

うちは親も動員して、両方申し込みます＾＾；
まぁ両方当たることはないけど、当たったら当然1階の住戸を選びます。
浮いた1000万は家具などに回せるし。

[No.126 by 物件比較中さん 2010-02-19 21:20:40]

たいして場所も良くないですよ。

[No.128 by 匿名さん 2010-02-19 21:33:41]

>126　　そうそうそう！場所たいしたことないから検討から外したほうが吉っすよ～

[No.129 by 匿名 2010-02-19 21:35:48]

>>125
親のほうが当たったら親が契約するんですか？
親があなたに購入権利を譲ることはできませんよね？

[No.131 by 匿名さん 2010-02-19 22:50:11]

通常価格だと坪400でしょ↑↑

[No.132 by 匿名さん 2010-02-19 23:46:17]

ってか物件公式ＨＰは情報少なすぎだぞ！

[No.133 by 匿名さん 2010-02-19 23:52:53]

だってHPに力入れる必要ないじゃん。
すでに完売確定してるようなものだし。

[No.134 by 買いたいけど買えない人 2010-02-19 23:55:32]

単価は安い。
でも広さ考えると結局のところ総額は高額になる。。
欲しいけどうちには買えない。。
いいよな、金ある人は。

[No.135 by 購入検討中さん 2010-02-20 00:13:28]

>>132
でも公式はすごく大事なことが書いて（匂わせて？）ありますよ。

今日内覧行ってきました。大盛況です（汗）

上の方で何人かの方が書いていますが不動産にお買い得はありません。
相手はプロですから無為に安い値段をつけることもありません。
安い理由が定借で地主の都から価格キャップをはめられている（品川）とか、
デべが瀕死状態（秋桜）とかそれが分かっていて納得出来るのであればOKなんですが。

ここが安い理由はこれかな？というのは内覧で感じました。
営業の方が具体的な数字は答えてくれなかったので確信するには至りませんでしたが・・・

確かに損するほどの落とし穴ではないと思います。
ただ、数年後に高値で売り抜いて売却益を、という人は目論見が外れると思います。
買値マイナス償却の常識的な値段かプラスアルファくらいでしょう。
もっとも気付かずに番町相場で中古を買っちゃう人もいるかもしれないですね。
そうすれば儲けものです（笑）

個人的な結論は資産価値とか売却益はそれほど気にせず、とにかく番町に住みたいという人向けだと思います。
数十年後の再建て替え時期までは幸せに暮らせるんじゃないですかね。

この手法、番町みたいなブランド地区に安いイニシャルコストで住めるという意味では面白いと思います。
他の地区がこの物件に引きずられて相場が安くなることはないと思いますが、同じような物件は今後もポツポツ出てくるような気はします。

[No.136 by 匿名さん 2010-02-20 00:46:07]

135さん

それ以上詳しくは言わないで！！

中古価格が下がってしまう～

[No.137 by 匿名さん 2010-02-20 00:50:34]

「安いイニシャルコストで住めると言う意味では面白い」ってことは、入居後に普通の物件では無いような何かしらのランニングコストが掛かるってこと？

頭悪い俺にはわからん。。。

[No.138 by 匿名さん 2010-02-20 01:15:22]

ここって管理会社どこなの？
委託するって書いてあるだけだけど。

管理費や修繕積み立て費とか幾ら掛かるのかな？

[No.139 by 匿名さん 2010-02-20 01:22:36]

管理は三井系の管理会社

９０平米のお部屋で管理費+修繕で40000円位です。

[No.140 by 匿名さん 2010-02-20 01:45:37]

サンクス。
その辺はまあそんなもんかという感じだね。

[No.141 by 匿名さん 2010-02-20 01:55:40]

>>135

＞でも公式はすごく大事なことが書いて（匂わせて？）ありますよ。

ないないｗ
そもそもあの未完成の公式HPにさほどの内容も盛り込まれてなく、匂わせようがないよ（笑）

このスレを最初から読んだけど、なにかがあるように匂わせて、そしてもったいぶってるのはあなた一匹だけですよ。
案の定というか、今回も結局グダグダと長文レス書いたわりにはなんの内容もないし。

あなたは、懸命に倍率を下げたいお立場なのか、はたまた近隣物件の取り扱いで相当迷惑を被ってる立場なのかは定かではありませんが（笑）

[No.142 by 匿名さん 2010-02-20 02:02:51]

マンション初心者です。HPにある「施設費用・償却費」ってなんですか？

[No.143 by 申込予定さん 2010-02-20 02:04:57]

こちらの一番町との構造上の違いって免振くらいですか？あとはスラブ厚とかどうなんでしょうか。

[No.144 by 匿名 2010-02-20 02:11:59]

まあまあまあーー、ここ数日すごい盛り上りようですな。

でも今どき大手が扱う物件にそんな落とし穴になるような要素、さすがに重要説明事項に入れざる得ないと思いますすよ。
135さんも、わざわざここで長文カキコしてるぐらいだから、なんかしらの主張をしたかったでしょう。
だとすればせめてどの項目かを言わないと、倍率下げ作戦と疑われても仕方ないでしょうな。

それとも、書いて困る理由でもおありですかな？それだったら最初からカキコしなければいいだけ・・・、ですよね。

[No.145 by 匿名さん 2010-02-20 02:20:25]

>>142
「施設費用・償却費」はトランクルームとか自転車置き場とかの使用料が載る欄目のようですね。
地所の他物件のHPを見てみ～。みんな同じフォーマットだから。

[No.146 by 匿名さん 2010-02-20 02:29:56]

>>142
インターネット代とかが記載されることあるけど、わざわざ問い合わせくださいってのも気になるね。

[No.147 by 匿名さん 2010-02-20 02:32:43]

まさか建築確認番号取れてないなんてことは幾らなんでもないよな～。

[No.148 by 匿名さん 2010-02-20 02:34:00]

素朴な質問です。
このスレッドの名前、なぜ「パレスビュー四番町」に直さないのですか？
いや、どうでもいいことですが。

[No.149 by 匿名さん 2010-02-20 02:56:02]

ここで倍率下げる工作したってあんま意味無いでしょ。
抽選なんてほとんどが出来レースなんだから。

何かあるとしか思えない単価だよ。

[No.150 by 物件比較中さん 2010-02-20 03:40:21]

資料が届いた。中は見てないけど近所によく行くんで外だけ見てきた。
90平米は窓がある真ん中を居間にせざるを得なかった点が
必死って感じの間取りよね。柱も多いし、絶対買いたいと思ったけどこれは微妙だな～。
坪単価的には絶対安いんだけど、9000出すともう少し幸せに暮らせるマンションが
買えないかなあって気はしますね。でも子無し夫婦で住むには良いのかなあ。

140平米の方は間取りもまともで、こっちの方がお買い得な気がしますね。
予算があれば・・・ですが。
190は上層階はかなり高いので2億の部屋がお買い得でしょう。

結論としては140，190で坪330の部屋を買うなら絶対にお買い得。
90は子供がいたりすると結構しんどい感じで子無し夫婦なら買いって感じかしら。

[No.151 by 匿名 2010-02-20 07:42:36]

子供がいると何がしんどいの？
柱が多いから？
真ん中が居間だから？

[No.152 by 匿名 2010-02-20 07:48:46]

>>125さんのやり方はありなのでしょうか？
>>129さんの言うように購入する権利は特定の人に譲れませんよね？

[No.153 by 匿名さん 2010-02-20 08:35:28]

近くに住む者です。確かに異常に安い価格だと思います。皆さん議論されておられる理由ですが、想像するに建て替え物件によくあることですが、総合設計制度などを活用して容積を大幅に割り増しているので、土地の持ち分がかなり小さくなっている点があるのではないでしょうか（＝建物の割合が大きいので将来大きく減価する）。

[No.155 by 匿名さん 2010-02-20 08:48:13]

>>153
なるほど。しかしそうだとすると、流行りのタワマンは将来、価値が暴落しませんか？

[No.156 by 匿名さん 2010-02-20 09:21:25]

→１５５様
タワマンの将来の資産価値も、建物がいずれ減価してゼロになるのですから、最後は土地の持ち分の価値に限りなく
理論上は近づくはずです。どんな建物もいつかは価値がなくなりますので。デべは、土地の取得費＋建物＋デべ等の利益、以下では簡単に売りません。売りだしからこの安さで売れるということは、土地の取得費が安いか、建物が安いかですが、おそらく土地の取得費が安い、と想像します。つまり建物の単位面積あたりの取得費を安くするには、容積率を上げるか、地権者から安く買い取り（＝余剰容積率を安く買い取っている）しているかどちらかだと思います。

[No.157 by 匿名さん 2010-02-20 09:49:49]

空き地率とか要件の面倒くさい総合設計制度をわざわざ使って総戸数32戸のマンションの建てる事ってあるのですかね？敷地一杯に建ててるところみると総合設計制度ではないという印象です。

デベが安く仕入れてる可能性はあるかもしれません。
でも安く仕入れてる＝安く販売するとは限らないのが不動産です。
この地域であれば330まで落とさなくても売れる見込みは高いと思いますし。

[No.158 by 匿名 2010-02-20 09:55:34]

まぁまぁ抽選に当たってから考えましょうよ。
外れたらどうでもいいわけだし。

[No.159 by 匿名さん 2010-02-20 09:56:31]

スレッドが作成された当初は東京建物&サンウッドがデベだったようだけど、最終的に清水建設になった背景は何だったのでしょう？

[No.160 by 匿名さん 2010-02-20 10:05:38]

１５３，１５６です。
デべがなぜこれほど安く売り出したのか、は良く分かりません。もっと高く売り出しても売れるのではと私も思います。一方、なぜ安く売り出せるのか、を考えた場合の一つの答えを書いてみたのです。
パレスビューのあたりの容積率は４００か５００％くらいではないかと思います（同じ道沿いの自宅が４００％です。接道している道路の幅員による規制が別途かかれば、それよりも低いと思いますが）。普通ではとても１４階建は建たないと思います。かなり容積率の緩和措置が適用されているのではないでしょうか。

[No.161 by 匿名さん 2010-02-20 10:08:26]

>>135さん、
勿体ぶらずに教えてくださいー。

[No.163 by ビギナーさん 2010-02-20 11:44:08]

駄目です。
勉強不足で付いていけません。。

余剰容積をデベが安く買った、地権者の手前高く売れない、というのと>135で言われてる転売目的に適さないと言うのはなにか関係するのでしょうか？

[No.164 by 匿名さん 2010-02-20 11:46:24]

「ここの地権者との等価交換の方法に由来する特殊事情」の詳細も内覧で説明もらえるのかな？
でも肝心の内覧予約が取れないが・・・

[No.165 by 匿名さん 2010-02-20 11:54:25]

土地権利の大半を地権者が所有してるのでは？

[No.166 by 購入検討中さん 2010-02-20 13:01:57]

かなり初期に内覧したものです。
相手してくれた営業担当も女性ではなく中年の男性でした。
みなさんが気になる部分、私もその方に確認しました。

>>160
角地による容積率アップはありますが、それ以外は特別に容積緩和受けてないそうです。
あの14階はちょうどいっぱいいっぱいです。

>>162
安い理由、私もそのように営業担当から聞きました。
それ以外はまったくないそうです。そもそもあれば重説対象になるから、と明言してました。

>>163
135はただの愉快犯か、倍率下げ狙い（実際は無意味だけど）でしょう。

>>165
だとすれば借地権ありのマンションになりますよね、ここも。

[No.167 by 購入検討中さん 2010-02-20 13:07:32]

補足。

その営業担当曰く、今回は売主の清水が売り急いでるという事情もあるようです。
またこのような価格設定の物件の販売代理に関して、地所の社内でも相当揉めてるようです。
だからなるべく早いうちに目立たずに売りきってしまいたい方針だとも言ってました。

[No.168 by 匿名さん 2010-02-20 13:12:35]

ここって借地権なの？

[No.169 by 匿名さん 2010-02-20 13:17:42]

情報ありがとうございます。

何故地権者が都心一等地なのに余剰容積をわざわざ安く清水に売ったのか気になりますが、とにかく自分でも内覧しないことには始まらないですね

[No.170 by 匿名 2010-02-20 13:36:28]

事前に個別の資金計画の確認もしないで申し込みを受け付けるみたいだから、
抽選では補欠は10番くらいまで決めておかないとやばいんじゃん

[No.171 by 匿名さん 2010-02-20 13:44:21]

ずいぶんと乱暴な売り方するね。
当選者がすでに内々には決まってる匂いがぷんぷんするね。

[No.172 by 匿名さん 2010-02-20 13:47:57]

この物件の価格設定で最も打撃を受けるのは、周辺の2億～の新築・中古マンションでしょう。
番町で190平米で2億は安いよ、お金持ちからすれば。

[No.173 by 匿名 2010-02-20 14:02:26]

90平米 8800 が15倍
9800が20倍とみた！

[No.174 by 匿名さん 2010-02-20 14:05:24]

>>171
しますね～。
HPもやる気なし、申込期間も短い。
後はデベの腕の見せどころ。

[No.175 by 匿名 2010-02-20 14:08:09]

決まってるって誰に決まってるってんですか？

[No.176 by 購入検討中さん 2010-02-20 14:15:44]

売り先が決まっているなら「売り出し」しないで黙ったまま、竣工、引渡しでいいんじゃないの？

[No.177 by 匿名さん 2010-02-20 14:37:52]

ここは借地なんでしょうか？

[No.178 by 購入検討中さん 2010-02-20 14:58:11]

内覧してきました。
前の道路は一方通行なので、そんなに車の通りもなく、静かでした。目の前に八百屋あり。
ここの掲示板住人が希望するであろう９１ｍ2の部屋は2部屋のみ。
102が8800万円、402が9800万円です。
102は洋室1部屋とクローゼットが絨毯、キッチンのコンロがガス、生ゴミディスポーザあり
402はキッチンがIH、部屋は全部フローリング
日当たり、眺望は402がよい。
2LDKなのでやたらと収納が多い＆大きいです。
32戸でエレベーターは2基、内廊下、24時間有人管理　ゴミ出しは各階で可
二重床、二重天井かどうかは聞き忘れた。
管理費は91ｍ2タイプで33980円、修繕積立金が6430円、駐車場は機械式30台46000円・平面3台56000円
特にネガティブな要素はなし。
すでに地権者は居住中。
かなりの倍率になると思われます。

[No.179 by 購入検討中さん 2010-02-20 14:58:50]

>>177
借地ではなく、所有権の共有です。

[No.180 by 匿名 2010-02-20 15:03:43]

>>178さんは一階と四階どちらが倍率高いと思いますか？

[No.181 by 匿名 2010-02-20 15:17:26]

これだけ人気あるなら、即転売で儲かるかな？

402を新築未入居で、12000万円でも買いたい方っていますか？(笑

[No.182 by 匿名さん 2010-02-20 15:21:54]

一般販売は何戸なのでしょう？

[No.184 by 申込予定さん 2010-02-20 17:38:20]

>>178
情報ありがとうございます。
不動産業界に詳しくなくてすみませんが、こういう抽選の場合、営業の方はおおよその倍率までは教えてくれるのでしょうか？

[No.186 by 匿名 2010-02-20 18:16:49]

学区が番町小や麹町小だったら、坪20万位アップしていたかもね

ﾃﾞｨﾝｸｽには好条件か！

[No.187 by 匿名 2010-02-20 18:21:04]

8800万の部屋、意外と倍率低いみたいですよ

[No.189 by 匿名 2010-02-20 18:45:36]

うちもローンですが今のマンションを売ったら半分以上は払えるので残りをローンという感じになりそうです
確かに肩身狭いかも・・・
申し込む気満々でしたが一気に悩みモードへ（笑）

[No.190 by 匿名さん 2010-02-20 18:48:58]

いや逆ですよ。
高額の入居者と同じマンションに住めることのメリット、たくさんです。
日ごろモラル問題の心配をする確率も低いし、いろんな面で向上心にもつながります。

[No.191 by 匿名さん 2010-02-20 18:57:56]

>>188
むしろ今は金持ってる人こそローンでしょ。
こんな低金利で金借りれるのに、現金なんか使ったらそれこそもったいない。
使える現金があるということが１番重要だということが、富裕層こそわかってるはず。

[No.193 by 匿名さん 2010-02-20 19:00:41]

富裕層ではない人達が富裕層の行動を妄想するスレですか？

[No.194 by 匿名 2010-02-20 19:03:32]

庶民の我が家にはローンしか道がありません。
万一抽選当たってもローン審査通らないかもしれません・・・

[No.195 by 匿名さん 2010-02-20 19:39:48]

既に提携ローンは事前審査終わってますよ。

[No.196 by 匿名 2010-02-20 19:41:08]

>>195
そうなんですか？いつですか？

[No.197 by 匿名くん 2010-02-20 19:44:44]

既に終わっているとは？

[No.198 by 匿名 2010-02-20 19:50:29]

195
住宅ローン申請が既に終了してるとは意味不明。

[No.199 by 匿名さん 2010-02-20 19:57:18]

１９５ですが東京三菱・住友信託・みずほの提携ローンが紹介され、資金計画をもとに事前審査のフィードバックを貰えます。ローン利用のかたは販売担当にご依頼できる筈です。

[No.200 by もうすぐ内覧 2010-02-20 20:04:05]

来週内覧です
営業マンは予約いっぱいで女性アシスタントについてもらうことになりましたが、どこまでして頂けるのか不安です。
上の方が言っているようなローンや申し込みの話もしてもらえるのでしょうか。
アシスタント案内だった方いませんか？