パレスビュー四番町 (四番町計画)について

[ご近所さん]

東郷元帥記念公園の横にある建設中のマンションは分譲らしいですが・・・どなたか情報ありませんか？

所在地：東京都千代田区四番町2番2号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・東京メトロ南北線・都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩4分(改札口）
東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩6分 （改札口）
総武線 「市ケ谷」駅 徒歩7分 （改札口）
間取：3LDK
面積：190.41平米～191.17平米
売主・事業主：清水建設
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス

物件URL： パレスビュー四番町
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：未定

（スレッドタイトル変更・本文追加しました。2011.01.31副管理人)

[2: 匿名さん]

http://www.bancho-parkside.com/

オール億ション　東京建物＆サンウッド

限られた方向けの物件ですねモデルルームの設置も無いのでは

[3: 匿名さん]

何だかすごそうなマンションですね
モデルルームができたら見てみたいけど
飛び込みじゃ見せてもらえないかな

[4: 匿名さん]

ここは↓になったようです。

http://www.4bancho.jp/index.html

物件名：　パレスビュー四番町
売主：　清水建設株式会社
販売代理：　三菱地所リアルエステートサービス株式会社

去年11月に完成済みで、2月から棟内モデルルーム公開だそうです。

[5: 匿名さん]

現地で看板が立てられましたね。2月8日より棟内モデルルームオープンだとか。

立地は東郷坂下の谷底だが、南道路で東が東郷記念公園と日当たりは良さそうです。
建物外見のグレード感も悪くない気がします。

あとは値段ですね。このご時世だから、さすがに高飛車な根付けはできないじゃないかな。

[6: 匿名さん]

ここ、新聞チラシ入ってたね。
総価格は高いけど、単価はバーゲンプライスじゃないかな？

低地とは言え東郷公園隣の東南道路面の立地だし、5階以上はワンフロア2住戸、つまり東南北三方角または南西北三方角しかないわけで、しかも南はそこそこ幅のある公道だし。

このご時世じゃなかったら瞬殺だろうね。

[7: 匿名さん]

たしかにお買い得だと思うな
地権者が多いのがマイナスだけど

[8: 匿名さん]

低層の100平米タイプで1億切ってるから、不況とはいえ結構な倍率になりそうだね。

[9: 匿名さん]

立替マンションだからね。

[10: 匿名さん]

地権者住戸が半数超ぐらいだよね。
けど、いまどき都心の再開発でこういうのが主流のような気もするな。

[12: 匿名さん]

建て替えにはデメリットある？

[13: 匿名さん]

そりゃ、地権者の多さがデメリットでしょう。
管理組合運営など、地権者が主体になりやすい。
分譲購入者は新参者扱い。

[16: 匿名さん]

>>13
建て替えと地権者は並列という意味合いですね。
そうでないと読み取れたので。

地権者もバラバラであればとは思いますが、
その辺の情報ってありますか？

[17: 匿名さん]

地権者もいろいろじゃないかな。

ここの場合、当然ながらもともとこの地（四番町）にあった旧マンションの所有者たちでしょうから、一般論としてそんなガチャガチャするような所帯とは考えにくいけどね。

建て替え前の旧物件はよく通りかかりましたが、10世帯だったようでそれなりにグレード感もあったマンションだから、税金・管理費などの維持費も結構な金額だったと思います。
だから元からしてセカンドハウスとしての利用や、企業が社宅としての保有が多いかも知れませんね。
良い意味で、そんなに生活感じみた所帯は居なさそうです。

そりゃもし地権者に、例えば地元商店とかあっち系商売の会社とかボロ屋とかが含まれてたら、先が思いやられるよね。

[18: 匿名さん]

>>8
外から見た限りだが全戸南向きのワイドスパンっぽいね。
90平米ちょいで7000万のプランもあるようだけど、誰か詳しい資料持ってないかな。
３０戸でエレベーターは２基？

[19: 匿名さん]

坪単価３００ちょいって、破格プライスのようだけど・・・
地下鉄もそうだけどJR市ヶ谷駅からのアクセスも悪くない場所だ。
地権者が多い、以外になんか理由でもあるのかい？
デベがゼネコンってのも今は別にレアケースじゃないし。
東郷記念公園の向こうが九段小でうるさいから？坂下だから？いずれも番町ではそれほど大きな評価ダウンにはつながらないような気もするけど。
内覧した人、いません？

[20: 匿名さん]

９０平米の間取りを見る事が出来るサイトをご存知の方、いらっしゃいませんか？

[21: 匿名]

90平米の部屋人気出ると思われますか？
そういう場合、抽選なのでしょうか？

[22: 匿名さん]

五番町マンションも建替えのようだ。
ただ39戸→51戸みたいだからここ以上に地権者が多い。

[24: 匿名さん]

五番町マンション　建替え
で検索すれば住所もすぐにでてくる。

ここに限らず東京オリンピック（1964年）前後に建てられたマンションが
築40年を超えて建替えなきゃならない状況になってきてるから
ここも含めて色々とでてくるだろう。
原宿のコープオリンピアもそのひとつ。

[25: 匿名]

資料請求したのに来ない・・・
皆さん届きました？

[27: 匿名さん]

前に聞いたときは、2月中旬過ぎの週（てことは今週？）で一般公開販売分を最終確定してどうのこうのって言ってましたね。
と言うのも、上層階のn億からの部屋は、地所の得意客・法人客らに事前案内して意向を集めてから公開するかどうかを決める・・・的なニュアンスでしたので。
また90平米～140平米の低層の部屋は割安感もあって抽選になるだろう、とも言ってました。

[28: 購入検討中さん]

確かに番町新築でこの坪単価はいままでの常識から考えると「破格」では？
しかし今の市場価格はこの価格なんだということであれば番町あるいは３Aエリアの価格
にも相当の影響がありますね。

[29: 匿名]

ここのチラシを読むと
〜所有権の準共有とあるのが気になります
一体、準共有とは？
やはり新規住民には不利な取り決めがあって破格値なんでしょうか

[30: 匿名さん]

準共有？物件概要にはそういう表現ありませんが・・

ところで今物件HP見たら、販売時期が3月上旬に！？先週見たときより先延ばしされてますね。
また、

　[予告広告]
　販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

という行も加わりましたね（笑）。なんかあったのでしょうか？

個人的に気になったのは、地所がなぜこの時期に販売代理とはいえこんな価格破壊物件を売りだすのかな・・
一番町のパークハウスもまだ残ってるし、麹町のパークハウスはまさにこれからだし。
どっちも前ほどじゃないにせよ、そこそこの値付けしてるのに。

ここの立地は少し低いところにある以外は、道路付け・向きともパークハウスよりむしろ良いぐらいですよね。

[31: 匿名]

産経のチラシに準共有と‥

借地をみんなで共有！というわけですね。
まあ土地代払わなくていいとなると固定資産税も安くなりますが。

[32: 購入検討中さん]

土地は所有権ではなくて「所有権の準共有？」ということですか？
定期借地権とは違うんですよね。物件のHPに記載されていましたっけ？

[33: 匿名]

HPには記載されていませんがチラシに｢専有面積割合による所有権の準共有｣とあったので気になりました。
HPに記載しないでチラシに小さく書いていた＆破格値だったのでデメリットなのかなと思いました。やはり借地だと建物が無くなった場合自分の手元に何も無くなるのでよくないのでしょうか。

住宅について詳しくないもので。
わかる方説明よろしくお願いします。

[34: 匿名さん]

登録開始の案内メールがきました！

90平米タイプで8800万円～9800万円
150平米タイプで14800万円、150平米タイプで19800万円～

26日より登録。
全戸南向き、角部屋は東南もしくは南西。

物件の周辺ここ最近何回かまわってきたけど、建物の外観も含めてとくに不安要素は感じなかった。
なぜにこのプライス？？？
分かる人教えてください、お願いします。

[35: 申込予定さん]

>>33

物件のHPには「専有面積割合による所有権の共有」とありますから大丈夫じゃないですか。
準共有とか借地とかそういったレベルの話なら、バリバリの重説事項でしょうから、さすがに誤魔化せないでしょう。
ましてや天下の三菱地所ですから。

抽選になるでしょうけど、私はとりあえず申し込みます。

[36: 購入検討中さん]

この価格は凄いよ。間違いなく抽選、それもかなりの倍率になるんじゃないの。番町エリアの中古物件の
売り出し価格をみていてあほらしくなるよ。いやー、デフレでマンション価格下落もいよいよ本番という
ことか。

[37: 匿名さん]

値付けは売主清水の意向かもね。
このご時世でゼネコンはどこも苦しいから、早く売り抜けたい一心だろう。

しかしこんなバーゲン物件の販売代理を引き受けて、地所の中で揉めたりしないのかな？

[38: 匿名]

>>34
メールとはどうしたら届くのでしょうか？
資料のことですか？
26日から登録とのことですが、うちには一週間以上資料も来ないので・・・

と。
ここの皆様は何平米の部屋を検討されてるのでしょう？
やはり90の部屋が人気かな？

[39: 匿名]

何でこの値段？ちと割安過ぎない？

[41: 匿名さん]

>>38
うちにもメール来ました。内覧して顧客登録カード書いただけでしたが。

>>40
質感は結構良かったというか、下手な地所の自社物件よりぜんぜんいいじゃんとさえ思いました。
各部の仕様・グレードも番町物件にふさわしいもので、感覚的には、三井でいうとパークコート同等かほんのちょい上、パークマンション未満ってところかも。
ただゼネコンがデベなので、各所のデザイン（見せ方？）は地味系です。
まあ鹿島がデベの虎ノ門TRやマスタービューでも同じ感じがしたけど。

個人的には145平米の部屋がかなり広々感があって、無理してでもほしい・・・
あと５階だか６階だか忘れたが、そこから上はワンフロア２世帯で、オール１９０平米タイプのようです。
エレベーターは２基で、各階に２４時間ゴミ出し可能。

だいたいそんな感じです。

[42: 匿名]

いま物件サイト見てきたけど、90・150・190平米の3タイプしかないみたいですよね。
で5階以上はオール190タイプでワンフロア2住戸だから当然どっちも角住戸！さすが番町物件です〜
安い理由知りたいです。

[43: 匿名さん]

都心エリアもいよいよ価格崩壊が本格的に始まったようですね。

ここの190プランはすごいことになりそうです。
湾岸タワーのペントハウス、都心部タワーのプレミアムプラン、都心低層・・・それらすべての相場を破壊してしまいそうｗ

[44: 匿名]

皆様も150、190狙いでしょうか。
まだ内覧していませんが、広い方見たらそっちがほしくなるよな・・・

[45: 匿名]

地所は自分で首絞めかねないね。売れ残り結構有るみたいなのに。

[47: 購入検討中さん]

元々の売主ってどこだったの？地所だったの？いずれにしてもひさびさに購入意欲を刺激する物件
であることは間違い無し！。他のスレでもかなり話題になっているよ。ここを購入できなくても
この価格が番町、３A、松涛、あたりの今年、来年の新築マンション価格の基準になることを祈願！！。

[48: 匿名さん]

取り立てて建築とか詳しいわけじゃないですが、こういう建替えの仕方が中間マージンを
カットできて比較的安く出せてる理由になったりしますか？↓
http://plaza.rakuten.co.jp/bkstation/diary/200911280000/

[49: 匿名]

地権者がどのくらい優遇されるのでしょう。
新規が肩身狭い感じになるのは嫌だなぁ。
ここ買いたい人ってどこと比較してます？
勿論予算は億以上ですか？

[50: 匿名さん]

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