ロイヤルシーズン新宿柏木ってどうですか？

[物件比較中さん]

ロイヤルシーズン新宿柏木についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
周辺の環境等はどうでしょうか？

所在地：東京都新宿区北新宿1丁目369番19（地番）
交通：総武線 「大久保」駅 徒歩5分
西武新宿線 「西武新宿」駅 徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
山手線 「新大久保」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「新宿西口」駅 徒歩9分
埼京線 「新宿」駅 徒歩12分
小田急小田原線 「新宿」駅 徒歩12分
山手線 「新宿」駅 徒歩12分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.68平米～80.15平米
売主：株式会社末長企画
販売代理：株式会社ライフコーディネーター

施工会社：株式会社末長組
管理会社：東洋グリーン建物株式会社

[情報を更新しました 2018/9/11 管理担当]

[61: 購入検討中さん]

屋上の菜園は、Hタイプ、Iタイプ専用なんでしょうか？
新宿のはずれで畑ができるなんてちょっと魅力だなと思っているのですが、
北棟は日当たりが悪そうなのでちょっと躊躇しています。

小さい区画を希望者が使う感じならいいんですが。
そうだとしても、全住戸ぶんの畑はなさそうですから、希望者が多ければ抽選とかになるんですかね？

[62: 住まいに詳しい人]

・エントランスホールに入ってから、もう一度中庭に出て、各エレベーターにアクセスする謎動線
宅配ボックスから荷物をとったあと、傘さしてうちにもどれってか
・地下住戸があるのにドライエリアがない。本当に埋まってて、高窓しかない、なんて予想があたりだったら笑えるんだが
・中庭が窓先空地になっている様子。つまり、北棟の主採光面になる中庭は、幅は4mしかない。しかも南棟のエレベーターからのブリッジも2本あるので、北棟はほとんど日当たりがないと思ったほうが無難
・小滝橋通り側のNTTが、将来的にタワマンになる可能性もなくはない。ルーフテラスでのんびりしてたら上から見下ろされてた、なんておそれも。
・平置き駐車場は狭すぎて罰ゲームみたい。奥の2台は駐車場にケツから入らないと止められないし、手前の1台は出庫が罰ゲーム
無名デベは、はまればお買い得ないいマンション作るけど、知識も技術もないから、素人設計者に騙されてこういうトンチンカンな物件も作ってしまいがち。

[63: 匿名さん]

イメージ画像を見る限りは、開放感があり採光も取り込めるデザインになっているようですが。
新宿に近いですが、大久保なら緑があり生活しやすいかも。
それと新宿が近いのは、いいですね。
個人的には、治安面を考えると新宿に住みたいとは思っていないので。

[64: 買い換え検討中]

地下住戸といっても、道路面から見たら40〜50cm下がっているだけではないかと予想します。
今時のマンションでバリアフリーでないのは考えられませんので、1mも2mも埋まっているとは思えません。
とはいえ、中庭に面する1〜2階は、ほとんど日当たりないでしょうね。
南面の、上のほうの階以外は、どんなに安くても手を出す気にはなれません。
投資物件として買うのは、値段が安ければいいと思いますが。

>>63
一言で新宿といっても広いので(^^;;
この物件は大久保と新宿の境になりますが、大久保は外国人や風俗店も多く、西新宿や北新宿と比べたら、向こうの方が安心感はあると思います。
歌舞伎町なんかよりはだいぶいいと思いますが。

[65: 匿名さん]

ちょっと道路から下がっている程度？実際に見てみないと判断つかないですね。
完成のイラストを見てみると駐輪場には屋根がついていないように見えるのですが
実際にもつかない予定なのでしょうか？
野ざらしは…と思ってしまいますのでせめて屋根があると違うんですが。
ラック式でもないんですかね？
公式サイトのイラストがまだまだ簡素に書かれているだけでしょうか？

[66: いつか買いたいさん]

スライド式って書いてありますね
駐輪場に面して窓もあるようなので、もしかして本当に屋根なしかも？？
それよりエントランスや駐車場入り口の庇の変な赤色はなんなんでしょう？
カッコワルイなあ

[67: 匿名さん]

>>62
北新宿のNTTは単なる営業拠点ではなくこの辺一帯の電話回線用の交換機が大量に設置されている局なので、そう簡単には縮小できない。
また、こちら側半分くらいは地目的にも絶対高さ的規制的にも高い建物は建てられない。
なので、その点だけはあまり気にしても仕方ないと思われる。

他の点はモデルルーム見ないとなんとも言えない。

[68: 物件比較中さん]

38です。
週末、現地見てきました。
地下をかなり掘っていたので、カンバンみたら、高さが15.何mで、
〈詳しい数値は覚えてないのですが、3✖5で15と主人と話してたので、15は覚えてる、15.9くらい？〉
6階建てだと、1階は地下住居になるのかな。
中庭ついてるから、閉塞感はないんじゃないか？？と色々疑問点が。

モデルルームができて、模型とか図面を見てからですかね。
馬場の諏訪の杜も気になってるのですが、こちらも地下一階、地上五階。

あと、立地は凄くよかったです。
駅も近く、新宿も近いのに、普通に静かな住宅街。
韓流のイメージとはまったく違って、それは良い驚きでした。

[69: 匿名さん]

>65さん
駐輪場の屋根については、私も気になっています。
今住んでいる賃貸のマンションですら付いているのに、
何千万もする分譲マンションで自転車雨ざらしってのは
どうなんでしょうか。住む側の立場になれば、当然
あってしかるべきだと思いますけどね。

[70: 購入検討中さん]

現地視察乙であります！
馬場の物件は丸紅でしたでしょうか？
丸紅はアフターが最悪と聞きますので、そこが不安です。
あちらのほうが駅には近いものの、お隣が専門学校だったり少し猥雑な印象がするのも、気になるところです。
学校って意外とうるさいんですよね。
あとは価格と間取りですが、馬場のほうは丸紅さんだし、平々凡々なnLDKになるのではないかと予想しています。
こちらの物件が、バブリーな値付けでなく、スッキリ購入に踏み切れることを祈っています(^^;;

[71: 購入検討中さん]

資料請求したけど、ろくな資料が届かなかったorz
大判のチラシが2種類とホームページにも載ってる間取りのチラシが数枚だけ
大判チラシには、中庭からブリッジを見上げたCGらしきものが載っていたので、はやく全体のCGを見たいと思った

[72: 匿名さん]

「住まいサ～フィン」では㎡単価83万と出てますね。
昨今の価格高騰を加味したらここまで安くはないで
しょうが、それでも坪300くらいが妥当な気がします。
もしこの単価を上回っていながら地下住戸・屋根なし
駐輪場仕様だったらかなり残念。

[73: 匿名さん]

>>72
いろんな場所で言われることだけど、住まいサーフィンのその指標は、数ある指標の中でも最もゴミクラスですからねぇ。

[74: 物件比較中さん]

>>73
いろんな場所というのがどこの場所か知らないし、
ゴミならその根拠を教えて欲しいもんだが、そう
思うなら無視しとけばいいだけ。参考にする人は
するでしょう。

[75: 匿名さん]

>>74
駅単位の指標でその駅の不人気地域に立地した方が優位。
メインの基準が中古の売り出し価格から一定比率減額(築年補正はあり)で、値引きの少ない強気な地域ほど割高にみえる。
同じく新築と中古の価格差の少ない地域ほど割高にみえる。
設備補正もないので、高仕様ほど割高にみえる。
こんな感じ。

[76: 物件比較中さん]

>>75
確かにそういった傾向はあるのでしょう。

しかし、サイト上にも「中古売買事例を用いて査定」とある以上
こうした傾向は数字を見る側にも想定できる範囲の内容では？

それも含め、指標としての不完全さは承知の上で、
参考として利用している人が多いと思いますがね。

そもそも、完璧な指標などありえないし、住まいサーフィン
の指標が「数ある指標の中でも最もゴミクラス」ならば、
その数ある中から価格未定の新築マンションの価格の目安を
「最上級クラス」の指標で出しているところを知りたい。

まあ、参考にするにせよ、無視するにせよ、ここは
住まいサ～フィン上では平米83万になってます。

[77: 匿名さん]

中古相場から弾いた、ひとつの指標でしかないんですから、それを賢く使えるかどうかが問題であって、指標そのものにケチをつけても仕方ないんですけどね。
日経平均はクソだTOPIXは素晴らしい、なんて言ったらアホでしょ？
それと同じことですわ。

平米83万てことは、坪270万ぐらいですか？
坪500万だ600万だと威勢のいい数字が飛び交っているこのご時世、あの場所でそんな安売りをするデベがいるとは思えませんねー
坪500でご機嫌をうかがって、全戸平均坪400より上で売り抜けたい、とか考えてるんじゃないでしょうか？

はっきり言って、今はマンションの買い時ではないですよ。
それを言っちゃあおしまい、なんですけどね。

[78: 匿名さん]

書き忘れ。

あの土地だと、朝鮮、中華の金持ちも顧客になりますんで、デベはそれなりに強気だと思いますよ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[79: 購入検討中さん]

人種差別をする気は全くありませんが、日本以外のアジア系国籍の方も購入を検討されているのでしょうか？
富裕層であっても民度の違いを感じることがあるので･･･そういった面で心配です。

[80: 購入検討中さん]

JタイプのリビングダイニングのCGが上がったけど、図面と整合してねえ。
このデベロッパー、素人なのか？

Jタイプいいんだけど、ダイニングのスペースが狭いのがなあ
パースに書いてあるテーブル、奥行き700とかだろ、これ
900ｘ2000のテーブルとか絶対無理そう
せっかくのコーナーサッシなのにもったいない

[81: 匿名]

地域柄ですし、それなりにいるでしょうねぇ。

高級系の賃貸でも、ここらへんはかなりアジア圏の方多いですし。

[82: 購入検討中さん]

外観CG出ましたが、駐輪場には屋根がありません・・・
駐車場の奥に駐輪場があるのに、歩車分離導線と書いてあるのもふしぎ・・・
中庭は閉鎖的に見えますし、ちょっとガッカリしました

[84: 匿名さん]

歩車分離計画というのは、歩行者と車両を分けたということなのだと思います。
自転車は車両なので、車と一緒でも言葉としては間違いではなさそうです。
それが安全かどうかはまた別の問題ですが。

[85: 匿名さん]

お子さんや、子供を乗せたお母さんが、駐車場を通らないと自転車で出入りできない、という計画をする売り主はどういう神経をしているのでしょうか
駐輪場から建物へのサブエントランスがあれば、たしかに「歩車分離」になるのかもしれませんが、決して安全な状態とは言えません。
ましてや、ホームページ上で「歩車分離で安全に配慮」などと堂々と書くのは、恥知らずにもほどがある、と思います

[87: 匿名さん]

もうダメダメなんだから、安くしてくれ
７０m2で5000万プリーズ

[88: 匿名さん]

>85

駐車場、平置きでたった３台じゃないの。
何十台も出入りするならともかく、たった３台。
駐輪場と動線が同じでも問題ないと思うけど？
　

[89: 匿名さん]

3台だからいい、っていう問題じゃないでしょ

[90: 匿名さん]

3台だからいい、ではなくて、車歩分離はできているし、子供を乗せたお母さんがというのもたった3台の車しかいないのに大げさすぎるという意味では？

[91: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

自転車は乗っていれば軽車両だけど、押してるときは歩行者ですよ
駐車場を通らないと駐輪場に出入りできないなんて動線計画、イマドキどんなデベでも許さないでしょうね
まあ、ここは例外みたいですが。

たった3台しか止まってないから大丈夫、なんて言い訳が通ったら楽なんですけどねぇw

[92: 匿名さん]

>>91
別に気に入らないなら買わなければ良いのでは？
あえてそこまでこだわる理由が分からないです。

[93: 検討中の奥さま]

田の字じゃないから好感持てました。でも北側の日照って確保できるのでしょうか。確定眺望だなんて言葉初めて聞きました。

[94: 匿名さん]

広いバルコニーが魅力だと思うんだけど、スロップシンクないのかな
植物への水やりに必須だと思うんだけど、どこにも書いて無くて

[95: 検討中の奥さま]

>>94
モデルルーム行ったものですが、シンクまではなかったものの、蛇口はありましたよ。
下にバケツ等置いて作業できるでしょう

[96: 匿名さん]

予定価格いくらくらいでしたか？

[97: 匿名]

坪400万円

[98: 検討中の奥さま]

日照がほんと気になりますよね。（あと値段も・・・）
現地見た感じだと、南棟も、かなり隣家と接していて、バルコニーの先は隣の壁ってなりそうな感じも。
バルコニーがある程度あるので、大丈夫なのかとか。

イメージがつかめないので、ある程度物件ができあがって、イメージできてから検討しようということになりました。

[99: 匿名さん]

南棟の5階、6階以外は、ビルの谷間みたいな部屋ばかりでしょうね。
特に北棟はほとんど日当たりはないと覚悟したほうがいいと思いますよ。

[100: 匿名さん]

日照はもう少し建物が組み上がってこないと、判断しづらいですね。

[101: 住まいに詳しい人]

南棟まで離隔4m、しかもエレベーターに渡るためのブリッジあり、で、日照があると思う方がどうかしてる
販売センターいったら、部屋ごとの壁面日影見せてもらいな
たぶん用意してるから
まさか用意がないとか言わないよなーw

[103: マンション投資家さん]

営業の方から電話攻勢があるところを見ると販売苦戦されているようですね。
スミフさんとか野村のような強気な売り方は、かなり体力が無いとできないですから、
ここは強気でゆっくり売るというのは厳しいでしょうね。
レグノセーノがまだ売られていて、その比較もされるでしょうから約６０平米で
4590万円と比較してどうかということになるでしょうから、平米100とかでは厳しいですね。
立地等では有利な西戸山タワーマンションも地区年数はいっていますが、まだ比較対象
といえるでしょうが、こちらもかなり安くなってきています。
新宿でも御苑方向であれば、強気もわかりますがこのあたりは厳しいですね。
プレシスも作るようですが、こちらの価格はまだわかりませんが、60㎡くらいで
4000万円台後半と見受けられます。

[104: 匿名さん]

>>103
プレシスは東中野物件だから、競合しないんじゃない？
予算ギリギリで新宿徒歩にこだわらない人が一部逃げるかもしれないけど、大した割合じゃないかな。

御苑は強気で爆死物件もあるから、結局適正じゃないときついのはどこでも一緒だよ。

[105: 物件比較中さん]

駅から近くて良いと思っているのですが、環境がやっぱり気になります。
近隣をいろいろ調べていたら、マンションのすぐ近く、小滝橋通り沿いに住吉会十二社の事務所があるらしいのですが、
誰かご存じの方いませんか。

[106: 匿名]

ロイヤルでは、ない場所ではありますね
都庁のまわりは、色々営業上制限されている地域ですから、その近くの方がいいのかも？しれませんね

[107: 匿名さん]

北側に大きなルーフテラスがある間取りとかもありますが、やっぱり日当たりは期待しないほうが良いのではないでしょうか？
日当たりというよりは、部屋から外へ繋がる視界で広く見えるというのに期待するしかないでしょう。
知人に、日当たりが良い部屋を嫌う人が居ます。
そういう人には、こういうお部屋も良いのかもしれませんね。

[108: いつか買いたいさん]

＞＞103
あてにならない予想やな。

[109: 購入検討中さん]

久しぶりに横を通ってきました。
足場が５メートルぐらいまでの高さまで伸びてますね。

[110: 匿名さん]

結局駐輪場は屋根なしなんでしょうか？