23区内の新築マンション価格動向（その29）

[ヒマリーマン]

前スレ　「その28」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
外資撤退、地価下落、マンション不況と言われる今、買い時はいつなんでしょう？
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論してください。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[62: 大学教授さん]

実需によって価格が決まっていく正常なマーケットに戻ります。
国税庁から民間給与実態統計調査の結果が公表されました。
分析すると以下。
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/minkan2007/pdf/001.pdf

①女性の職場進出が急速に進んでいる
年収４００万円超の女性、
平成１５年３０７４千人→平成１９年３２４９千人、＋１７５千人

②所得の二極化が進んでいる
年収１千万円超、平成１５年２２１１千人→平成１９年２３２６千人、＋１１５千人
年収３００万円以下、平成１５年１６０６８千人→１７５１８千人、＋１４５０千人

共稼ぎが当たり前の時代になり、
女性の年収５００万円、男性８００万円、合計１３００万円、
マンション価格＝世帯年収の５倍＝６５００万円
７０ｍ２のマンションとして坪単価は３０６万円
８０ｍ２のマンションとして坪単価は２６８万円
都心部で坪単価３００万円以下が高額マンション売れ筋となる。

[63: 匿名]

あのー、年収800万の男が普通だって理論にかなり無理があるんですけど。

[64: 購入検討中さん]

年収800万は普通じゃないよね。
確かサラリーマンの平均年収は470万くらいだったよな。
（ネットの世界じゃ年収自慢の大金持ちばかりなんだけどさ）
男女均等法で470万×2だととして世帯年収は940万。
それでも多いと思うのは私だけ？

[65: 購入検討中さん]

耐震？制震？免震？

http://www.gentosha-r.com/products/9784779003202/

[66: 匿名さん]

平均年収は470万だったとしても、偏りはあるんじゃないか？
マスで売り出される物件の価格から判断すると年収800万は中央値に近いような気がする。

誰か裏づけ、もしくは反証希望。

[67: 匿名さん]

ソースの信頼性はわからんけどさ、こんなのあったよ。
http://nensyu-labo.com/heikin_nenrei.htm
男性の平均5420k、女性の平均2710k。どの年代のレンジでも男性だけで800はない。
ただしエリアや職業、住宅購入のフィルタをかけてないから、23区のマンション購入層で絞ればもう少し上がる可能性はあるね。
こんなとこでネタになる？

[68: 大学教授さん]

２００２年の東京都の統計
２０〜３９歳、有業者男性、年収７００万円以上の構成率約１０％
２０〜３９歳、有業者女性、年収５００万円以上の構成率約１０％
２００７年オリコン調査
共働きの世帯年収
１千万円以上の構成率１５．７％

[69: 大学教授さん]

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５、増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６、増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９、１９９２年１５％、２００２年２１％
家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７、
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７、世帯所得が高いほど妻の有業率は高い、また、正社員率も高いＰ１８

[70: 大学教授さん]

机上の計算だが、

東京都の３０歳男性人口約１０万人
その内の１０％が都心部マンション購入可能所得層とすれば約１万。
首都圏全体をその倍とすれば約２万となる。

実際には、この中には高額戸建を購入する人が含まれる。
それを３割とすれば、
都心部マンション購入者は１万４千となる。

[71: 匿名さん]

起点と結論がぐちゃぐちゃでしょ。自分の空論を補間するためだけの算数しないでよ。しかもデータ古いし。最初にマンションを購入したいと考えてる人がいて、彼らの貯蓄と年収と補助がバラバラで、それに対して物件があるんだから。

せめてこれくらい出すか、自分で調査した結果を出してくれ。これだってフラット利用者しかいないから不完全だけどね。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13855

[72: 匿名さん]

>>70
その計算は余りにデベ寄りだね。

高所得者は転勤族も多い。
転勤族は家賃補助ありで賃貸暮らしですよ。

マンション買いたい層は、もっと少ないでしょうね。
既に買っちゃった人、親からの相続で買う必要の無い人など除くと
ますます少なくなるね。

[73: 匿名さん]

今後、平日用、休日用と二ヶ所に住まいを持つ流れが定着したら、
箱根や伊豆、熱海方面に強い小田急線沿線、
軽井沢や那須方面に強い東京駅周辺が、平日用として好まれるかもね。
上野や大宮あたりも穴場かも。

平日用は広さや眺望などはどうせ帰って寝るだけなので（子供も）最小限、
休日用を充実させるとかね。

二ヶ所に住まいを持たず（持てず）、一ヶ所だけで暮らしていく層は、
平日と休日の両方を充実できる、複合再開発的地域に住むかな。

あー、豊洲は箱根にも直通で行けるんだっけ？
いずれにしても中途半端な場所だけど。

あとは政策の後押しだね。
税金を二ヶ所に納める仕組み作りと、
対象者は二ヶ所間の交通費を半額にするとか。

[74: 大学教授さん]

２００７年首都圏で販売された５０００万円以上のマンション１７９１４戸
ちなみに２００６年は１４９０１戸

内７０００万円以上は２００７年４８３２戸、２００６年３４４３戸

[75: 匿名さん]

>>73
その贅沢をするための今以上の収入をどこから得るんだ？
少子化は土地余りを示すと同時に国内市場の縮小も意味しているんだが。
まさか「世界が市場」とか能天気のこと言わないよな？

多面性を持たない分析は「妄想」って言うんだぞ。

[76: 匿名]

まあ、ネットで年収1000万以上とか言ってるやつの大半は年収100万以下のホームレス日雇い労働者だからね。
年収1000万以上あるやつは。リアル世界が忙しくて掲示板に張り付いてるヒマないからな。

[77: 大学教授さん]

>>75
現実は都心部マンションに住んで共稼ぎ、子供１人。
世界を相手にする大企業に勤める。
どちらかが東京勤務限定職、片方が転勤する時は単身になる。

[78: 匿名さん]

>>77
そんな都合の良い家族なんて何世帯ある訳？
あまりに少数でしょう。

無理に買わせようとしなくて良いよ、もう。

[79: 匿名はん]

>>No.73

もう少し鉄道の路線調べないと、書込んでる内容がグチャグチャだぞｗ
ここまで、ひでぇのって珍しいな。

[80: 申込予定さん]

共稼ぎですが年収の５倍は危険で踏み切れません。
どちらか一方が働けない状況が発生した場合に維持できないのでは、ちょっと無理しすぎかと思います。
合計所得の３倍もしくは私の年収の５倍ぐらいに抑えないと、あまりに自由度に制限が加わっていることになると思っています。
しかも金利が上昇するともっと倍率は減ることになるわけですし、、、

その金額で80-90平方メートルぐらいの広さが欲しいので、このところの値段設定は結構維持できない水準であると思っています。

[81: 匿名さん]

［ワシントン　２０日　ロイター］　米政府は２０日、金融機関が抱える住宅ローン関連の不良資産について、最大７０００億ドル（約７５兆円）の公的資金で買い取る計画を議会に提案した。大恐慌以来最悪の金融危機に対応するため。

上下両院は数日以内の法案化を目指しており、共和・民主両党議員の補佐官らが週末にかけて同提案内容についての詳細な検討を行う見通し。

計画では銀行など金融機関のバランスシートから回収困難な住宅ローン関連負債を切り離し、政府の管理下に組み入れることとなっており、米財務省には異例の権限が与えられることにもなる。ロイターが入した財務省草案によると、不良資産買い取りに関する財務長官の判断は裁判所の審査を一切受けない。

また、同計画に対応するため、連邦政府の債務上限は現行の１０兆６１５０億ドルから、１１兆３１５０億ドルに引き上げられることになる。

対応早い！米国債、株式市場、原油価格動向に注目ですねw

[82: 匿名さん]

広尾ガーフォレのスレの方が、全然盛り上がっていておもしろいです。ここレベル低すぎ。

[83: 匿名はん]

終わったな。ここ。

[84: 匿名さん]

>>79
そう？　違和感あるのは、あなたが小田急線沿線に住んだことがないからでしょ。

地方出身の城東住民ですか？

[85: 匿名さん]

東京駅は旧大丸がいよいよつぶされてグランルーフが着工する雰囲気。
八重洲口から日本橋、京橋にかけて商業施設併設のオフィスビルがあちこちで建築中。
いわゆる下町エリアの発展は目覚しいものがあるよ。

上京者の比率が増えて職住近接の需要は高まる一方だし、
買いやすい価格帯で大量供給が可能な江東区は将来安泰だな。

[86: 匿名さん]

もはや買いやすい価格とは言えないだろう。そこが江東区のジレンマ。

[87: 匿名はん]

>>No.84
>箱根や伊豆、熱海方面に強い小田急線沿線
熱海、伊豆は東海道新幹線or東海道線→伊豆急で東京駅、品川駅が便利

>那須方面
黒磯にアプローチなら、東北新幹線で東京・上野
鬼怒川方面にアプローチなら浅草・新宿・池袋

>あー、豊洲は箱根にも直通で行けるんだっけ？
箱根直行は、北千住だ。

無知だなぁｗ

[88: 匿名さん]

外資バブル崩壊・・・・・
高額家賃物件が総崩れ・・・・家賃PER悪化。
割高マンションを次々と直撃して、影響は広がる・・マネーゲームもおしまいｗ
実需の世界に逆戻り。

西側近郊で行われていた業者間の土地転売は、とんでもない地価をもたらしたけど、
こっちも中小業者が次々と倒産して、土地を吐き出し始めたら急降下。・・・マネーゲームもおしまいｗ
実需の世界に逆戻り。

外資系企業には、高級マンションを借り上げ社宅にしているところが多い。税金対策にもなるからだ。「東京・麻布」などの高級住宅地には、外資系の社員がかなり住んでいるという。
「リーマン社員1300人の3分の1は、年収が高い人たちです。月100万の部屋なんて数が限られていますから、破たんして大変なことになりますね」
2003年4月のオープン後、六本木ヒルズには、ライブドアや楽天などのIT企業が次々に入居。ホリエモンら住宅棟の富裕な住人は「ヒルズ族」と呼ばれた。しかし、06年のライブドア事件から、村上ファンド、グッドウィルなどの企業も次々に姿を消した。そして、今度はリーマンの破たんだ。こうした連鎖について、ネット上では「ヒルズののろい」とすら呼ばれている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080919-00000006-jct-bus_all

[89: 匿名さん]

>>86
買えない人たちのネガレスがめちゃくちゃ増えてきました。

でも買える人もめちゃくちゃ多いよ。

[90: 匿名さん]

買える人も多いから、ネガレスとの応酬でスレの伸びも速いし、いつも上のほうにあるよ。
二子玉なんか全然伸びなくなってる。

[91: 匿名さん]

郊外以外のマンション価格は本当に下落するのでしょうか？実際に安くなったマンションってありますか？

[92: 匿名はん]

郊外は下落しないなんてありえないよ。
最初から、交渉出来てたし・・・・・

今は表示価格をそのままに、他に言わないで下さいと言いながらの、値引きで対処している所が増えてるみたいだね。
私も某マンションであったよ。

[93: デベにお勤めさん]

会社自体が存続の危機だったら、
値引きで換金できるならどんどん投売りするのが当たり前でしょう。
株主に対しても、債権者に対しても、最善を尽くすそれが義務。
まして、売れる値段に価格改定することは、別に法令違反でもなんでもないこと。
今はとにかく、在庫を減らして現金を手に入れるのが各社の至上命題。

その意味で、郊外とか都心とかにかかわりなく、値引きや価格下落の多寡は、
当該マンションを在庫として持っている売主の体力、経済状況しだい。

その結果の下落分を、エンドがそのまま享受できるか、間に入る業者が抜くかは、
また別な話ですがね。

[94: 匿名さん]

＞分離してはどうだろうか。

分離なんてできないのでは?

無理矢理分離すると、”金利動向”とか”変動金利は怖くない”とか似たような
スレッドがいっぱいでてきてしまう。

この掲示板がそもそも住宅関係なんだから、全部一括でいいんじゃないの?
少なくとも、住宅投資、金利動向、景気、立地あたりは、分けようがない。

”高層タワーでパンツをベランダで干すのは辞めてほしい”とか、”布団を
ベランダの手摺りに掛けるな”というような書き込みは別のほうがいいね。

[95: 匿名さん]

渋谷、港を筆頭に城南はもう駄目？


下落率トップは「渋谷区西原３の２の５」（３・３％）で、上位１０地点のうち８地点を渋谷区が占めた。下落率トップは「港区高輪３の５の１２」（５・９％）だった。

http://mainichi.jp/area/tokyo/news/20080919ddlk13020220000c.html

[96: 匿名はん]

>No.95

別に価格が下がったからって、駄目って考えるのは理解できないな？
その土地が好きな人もいる以上は、多少下がったって良いんでないの。

個人で不動産の投機考えるのに、元々短期は難しい事だからね。

[97: 匿名さん]

＞渋谷、港を筆頭に城南はもう駄目？

いや、今は駄目というだけ。

もっとも、ずっと駄目という可能性もなくはないが、日本の最高地価を誇る地域が
まるで駄目だったら、日本は崩壊でしょう。下降はするにしても、下降率はもっと
も少ないはず。

アメリカ政府の介入で株価が来週どうなるか注目ですね。

[98: 匿名]

レーベンリヴアーレウィステージに住んでる方住み心地を教えてください

[99: 中野区民]

東京駅徒歩一分。大手金融勤務で世帯年収一千万超、共働きの俺がやってきましたよ。
全然江東区検討しませんでしたが…
そして七千万も出さん。

地縁で近居する人より上京の人の方が多い？かな？うーん。

[100: デベにお勤めさん]

>>95
外資系ファンドで値上がりした城南はもう駄目だよ。
長期で見ても、開発スケジュールが遅すぎて上がり目は無い。

[101: 匿名さん]

>>100
実需だけでこんなところも有るのにね。

中央区：人口、３６年ぶり１１万人台　３０代中心に若い世代の転入多く　／東京
中央区はこのほど、３６年ぶりに区内の定住人口が１１万人台を回復したと発表した。
人口はピーク時の１９５３年、１７万２１８３人だった。しかしその後のドーナツ化現象で、住民が都心から郊外へ移転して人口は減り続けた。７２年には１１万人を割り込み、バブル崩壊後の９７年には戦後最低の７万１８０６人まで減少した。
しかし、景気回復により、月島地区をはじめとする高層マンションが人気を呼ぶ都心回帰が顕著となった。９８年から人口増加に転じ、０６年には１０万人台を回復していた。
３０代を中心とした若い世代の転入が多く、８１年には２３区中トップだった高齢化率は、今年１月時点で最も低い１６・７％となっている。

[102: 匿名はん]

>>No.99
中野かぁ？
駅前の面白い店無くなったんだよね。
商店街の中で、大きなショーウィンドウの中で沢山マムシ飼ってて、覗くと面白かったんだけど・・・・・
店の名前も、蛇屋だったと思う。

[103: デベにお勤めさん]

>>100
西側近郊は中小さえ調子に乗って地上げして、小さな空き地と駐車場だらけ。
これからかなり長い間土地が動かなくなって、その間に他が発展して取り残されると予想。
関わらないほうが良いと思う。

この５年で東京はずいぶん変わってしまうよ。
これから購入を考えている人は良く考えたほうがいい。
今までの値段が正しいと思っちゃ駄目だよ。

[104: 匿名さん]

ヤフーで検索結果：１４１２件
キーワード「タワー」のみ：東京都：仲介マンション：築年月降順
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

売主は時すでに遅しで高値設定での売り時は大きく逸していることを自覚すべき。
まぁ裏価格も用意している方もいられるでしょうが。

[105: 匿名さん]

>>104
そんなもんなんだ。
数はそれほどでもないな。
最近は１物件で千戸近くあるのを考えると

[106: 匿名さん]

>>101

容積率緩和の効果も大きい。
日本橋界隈（東日本橋方面ね）を歩いてると、１０階建てか、１４、５階建てで
築年数がある程度わかる。

職住近接を重視のシングル、ＤＩＮＫＳ向けタイプが集中しているので、
大手のデベ物件が殆どないのが特徴でありカタカナ新興デベ物件が多い。
またこれらはイコール投資用物件と性質を同じくし、
昨今の金融情勢の影響も重なり売り物件もかなり増えている印象。

[107: 江戸っ子]

＞7
＞国立図書館にもっと細かいのがあるよ。


国会図書館まで行かなくとも、ネットでこんなのみつけました。
谷か台地かどうかを判定するには、最終的には地盤調査しかないようですが、この図でだいたい判定できそうです。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/adrs_tokyo.htm

＞17
＞因みに自由ヶ丘は丘ではなく、谷状の土地だったそうだね

自由が丘駅は谷地で間違いありません。ただし、駅の南側の地盤はよさそうだけど。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/meguro/P13_meguro.htm

＞25
＞いつまでも山だの谷だのココのテーマに関係ない話をしている方は
そろそろお引き取り願いたいのですが・・・

この投稿で最後とします。

[108: 匿名さん]

>>70大学教授さん
１万４千戸が全部都心部ってのは考えられないから、年に１万戸くらいですかね？
中心価格帯が５〜７千万円だと中央区と江東区が一番多いだろな。

中央区の人口が１７万人になる？
一戸あたり２，５人だと２万戸必要だな。
毎年２千戸で１０年かかる。

[109: 匿名はん]

>>No.107

細かい突っ込みで悪いｗ
谷地＝湿原とか湿地帯　になっちゃうよ。

[110: 匿名さん]

>>106さん
賃貸でしょうが、シングル、ＤＩＮＫＳも職住近接の都心部生活ができて結構なことじゃないですか。
結婚したり子供ができたりすれば、中央区に分譲マンション買えばいい。
新築だと６千万円くらいいるけどね。中古ってのもあります。

[111: 匿名さん]

独り言ですから・・・

明日から大手銀行が不動産融資内容再点検実施、不動産鑑定士大忙し。
弱小不動産向けは融資厳格、貸剥がし、都内でも50社は・・・
中間期決算を迎える新興デペは・・資金繰り難、黒字○○も10月初旬に10社程度。

[112: 住まいに詳しい人]

>>100
メインプレイヤーは外資から国内組に
日本郵政は、グループで保有する約2兆7000億円に上る不動産を本格的に運用し、資産活用効果の向上をめざす。日本郵政の保有不動産は三井不動産に匹敵する規模だ。2011年にはJR東京駅前の東京中央郵便局を建て替え、JPタワー（仮称）が完成する予定だ。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20080916/526238/

[113: 匿名さん]

いままでは役所が投機や運用に色気だすとババ摑むのが定石だったが、
民営化で変わったかな？

[114: 申込予定さん]

東日本橋方面はずいぶん検討したのですが、ファミリー用はほとんど無いんですよ。ちょっと狭い。
子供一人ならばよいのですが、、、
場所は便利だし、インフラ整っているし、えせ金持ちっぽい方も少ないので良いのですが、、、

[115: 匿名さん]

＞JPタワー（仮称）が完成する予定だ。

ほんとにひどいデザインだ。よくこんなのが通ったな・・・。

でも、上のほうは住居として売り出すのか。お金があったら、やっぱり買いたい。
超便利。品川どころの便利さじゃない。東京駅徒歩1分。最上階は60階くらいか。
300m2で、20億円くらいかな。天井の高さ5m。いいなあ・・・。

[116: 匿名さん]

>東京駅徒歩1分、やっぱり買いたい。
このあたりの間隔が日本人の不思議な所かも。
ニューヨークやロンドンなら中心駅から徒歩１分の住居なんて自慢にも何もならない存在だ。

[117: 匿名さん]

外資系は盲目的に西に向かう傾向が強かったからな、
国内もそれに乗っかって動いてたけど、
ここで潮目が変わったな。
これからは、自分の頭で考えよう。

[118: 匿名さん]

東京駅１分なんてさすがにごめんだな。
オフィスとしては無論超一流だが、住居となるとーーー。豊洲か赤坂あたりが丁度いいよ。

[119: 匿名さん]

>>95
＞渋谷、港を筆頭に城南はもう駄目？

近年の公示地価の推移を見ると、2005年から2008年までの３年間で港区や渋谷区は２倍前後の急騰だが、他の区は１．３〜１．５倍程度にとどまっている。
つまり、ほんの数％下げたところで、まだまだ渋谷区、港区の上げ幅は他の区よりずっと高いのだよ。二極化がちょっと行き過ぎたので少し調整されたに過ぎない。

[120: 匿名さん]

>>97
それは違うんじゃないの？

下がっているのは渋谷、港、品川、目黒だけで、日本最高地価を誇る千代田区は上昇率一位だし、
商業地では銀座がやはり上がった。
本当に下がっているのは城南だけ。千代田区も中央区も新宿区も近郊区も上がっている。

副都心線でも渋谷の一人負けで新宿、豊島は上がっている。

[121: 匿名さん]

>>119
上げ幅が下がったんじゃなくて、城南4区だけ価格そのものが下がっているんですが……

[122: 匿名さん]

>>119
西洋系の外資が逃げ出したら、底抜けに下がりますよ。
市場を惑わすような発言はＮＧ。

表参道なんかが良い例になりそ。
乗っかって動いた業者は死屍累々の悲惨な状況になるよ。

[123: 匿名さん]

そういえば泉麻人も「23区物語」の中で外国人がいなくなったら
港区のパワーは半減すると記しているね。

[124: 匿名さん]

>>120
だからさあ、お役所の地価なんて現場感覚からは一年以上遅れてんのよ。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807house_tokyo_23.pdf

実際にはこんな感じ。神宮前なんて40%以上の暴落。

[125: 匿名さん]

六本木、表参道、渋谷、高輪、麻布
西洋人が作った街で、
日本人のアイデンティティは？
何かやっと戦後が終わったってことかも。
これからはアジアの時代、
頭を切り替えて頑張りましょう。

[126: 匿名さん]

確かに代々木上原、猿楽町、表参道、青山、麻布、広尾あたりはインターナショナルスクールの
スクールバスの主要ルートだね。街の外人度が下がると厳しいね。
千代田、中央、文京だと元々スクールバスにほとんどお目にかからないので影響少ない。

[127: 匿名さん]

六本木、表参道は軍隊（旧軍、米軍）が作った街ですが
渋谷は東急が作った街。高輪、麻布は武家屋敷＆寺町でかなり
ドメスティックですよ。

[128: 匿名さん]

>>125
>これからはアジアの時代
どうぞどうぞ。

[129: 匿名さん]

まあ、誰が作った街かは置いておいて、外資に乗っかって土地仕込んだ
業者のBSの詳細は滅茶苦茶だろうね。▲20-50% 資産減、債務超過状態だろうね。

[130: 匿名さん]

事情に疎い外人資本と、何も考えない日本人の使用人が今回のバブルを生み出しました。

都心部居住の本質をまったく理解していない上辺だけのお祭り騒ぎ。

そのお祭りも終わって、
これからは本質を考える時代になりました。
みんなもっと頭を使おうぜ。

[131: 匿名さん]

WBSでも小谷氏がこの件に関して触れていて
「都心の中で二極化してきているんでしょうか？」　
（上昇した千代田、中央、新宿が勝ち組で下落した港、渋谷が＊＊＊みの意）
とコメンテーターにふっていたｗ

長期トレンドの点で見るべきところは、これまで「都心は南西に移動する」という神話のもと
城南は上昇トレンドがさらなる上昇トレンドを呼ぶ好循環の中で戦後ずっとまわってきたわけ
だけど、今回、渋谷区、港区が変動率で＊＊＊みに転落することもあることが証明されて
しまったので、今後、再び上昇トレンドに恵まれても、これまでのような神話にもとづいた
投資対象にはなりえないんじゃないかなぁ？

[132: 匿名さん]

3Aなら下がらないと信じて、赤坂あたりにいずれ転売することを視野に買ってしまった人。

ご愁傷様です。


……でも、こういう人、たくさんいるんだろうなぁ。
逆にこういった需要が戻ってこなくなると厳しさは一時的なものではすまなくなるね。
港区、渋谷区、目黒区あたりは下がらない、下がるときも他の都心部よりは
下落率が少なく上昇トレンドでは他の都心区よりも上昇率が高いから良かったのであって
この流れが崩れてしまったら、正直、ちょっと見る目が変わってしまう。

[133: 匿名さん]

>>130
外資は上げやすいところを狙って資金をぶち込んだだけで、
特にそれ以外の理由は無いよ。
うまく行ったように見えたけど、まさか本丸が炎上するとは
想定外じゃないｗ

[134: 匿名さん]

港、渋谷は今回たまたま下落しただけですよね。
今後もしばらくは下落するかもしれないが、他地域と比べて「負けている」という表現は適切できはありませんね。
地価、坪単価の水準が圧倒的に違うから。

高値掴みした人は大変だろうけど、港、渋谷が今後も暴落するとは思えない。
本当にそうなった場合は、郊外の不動産はそれ以上に暴落してタダ同然になるのでは？

山手線沿線エリア（都の中心エリア近辺）ならば、間違いはないでしょう。
ただし城東は除きます。地震や水害に弱そうなので。

[135: 匿名さん]

＞ニューヨークやロンドンなら中心駅から徒歩１分の住居なんて自慢にも何もならない存在だ。

セカンドハウスとして抜群。

さすがに、日常生活送るには不便すぎる。野菜も下着も売ってない。皇居くらいしかない。
でも、翌日、遠出するなんて時には非常に便利。

[136: 匿名さん]

>>134
何故高いかちゃんと理論的に説明できれば、
あまり下がらないでしょう。
どうですか？

[137: 匿名さん]

>>134
郊外でも、運命共同体の東急沿線は大変なことになるかも。
東急かなりやばくなるんじゃない？
二子玉の大爆弾も背負い込んじゃってるしｗ

[138: 匿名さん]

郊外だと、去年一年間で新百合ケ丘が最も値下がりが激しくて▲25％、たまプラーザがその次にひどくて▲15％。
都心でも20%以上下げているところは、南麻布、赤坂、松濤、大山町、目白、大和郷、高輪と高級住宅地ばかり。
つまり急騰したところが下げてる。

[139: 匿名さん]

あのね、城東は実需の地域だからキャピタルゲインとかには無縁なの。
年収400万くらいの人が都内に新築を買える慎ましい地域なの。

城南城西は値下がりしても城東レベルにはならないし、また上がってくるからお金があるみんなは城南城西を買い支えていきましょうよ！

[140: 匿名さん]

家賃レベル自体がフェイクだったってことになると、
どこまで落ちるか見当がつかなくなる恐れもでてきますね。
３Ａ＆東急沿線
どこかで買い支える勇気あるところが出てくれば良いんだが・・
根底が覆ってしまっていれば、タイミング難しすぎ。

[141: 匿名さん]

３Ａ＆東急沿線といった高級住宅街の値幅が大きいのは仕方がないのかもな。

[142: 周辺住民さん]

これからは池袋ですよみなさん

[143: 匿名さん]

>>141
利便性、住環境が良くなるとか、ちゃんとした理由がないと本来、
不動産価格は大きく変わらないもんなんだよ。
そんな発言は、バブル慣れしてしまった証拠だよ。
ガラポンで出直すしかないのでは？

[144: 匿名さん]

＞142さん
同感です。
池袋の今後に期待しています。

[145: 匿名さん]

東急の場合は既存客の土地評価額を維持しないといけない手前、よほどの事態になったとしても
強気で通すしか無いですよね。
間違っても一番目立ってるニコタマ下げるわけにいかなかったけど
ようやくリーマンショックで猫も杓子も下げそうな今なら目立たずに下げられるね。

[146: 匿名さん]

リーマンショックも色々と影響ありそうだなあ…
とりあえず金利2年ぐらいは上がらないだろうね。

[147: 匿名さん]

>>145
目立たずに下げるなんて不可能。
それに、沿線への影響でか過ぎ。
東急が下げるとすれば最後の最後じゃない？
経営基盤を脅かすような大事になる悪寒。

[148: 匿名さん]

東急沿線って実力以上に高いですよね？
要は割高だと言う事です。

[149: 匿名さん]

自分のところは安いけど、本当は実力があるんだ・・・ですか？

[150: 匿名さん]

米国政府が75兆で不良債権を買い取るらしいが、今日テレビで須田慎一郎が、
実はハイリスクハイリターンの金融商品のバブルの崩壊が始まってて、それが6200兆（！！）
あるから、75兆の止血剤なんて全く気休めだって言ってた。

[151: 匿名はん]

バブルの崩壊なんて、もうアメリカだけの問題じゃないからねぇ。
中国は当然の事で、ユーロも危ないってんだから、またしばらくはじっと我慢の子だね。
トレンドに乗ってあせって投資・投機しなくて、現金残していた人の勝でしょ！！

不動産を高値で買っちゃった人、このまま給与が下がったり、リストラにならないといいですね。

[152: 大学教授さん]

>>108
都心部、中心価格帯５〜７千万円で年間１万戸程度が適正でしょう。
確かに供給の中心は中央区と江東区でしょうが、スカイツリー期待の墨田区、台東区を加えて
良いかと思います。

２００６年と２００７年首都圏新築マンション販売実績比較

　　　　　　　　　　　　２００６年　　　　　２００７年　　　　　　　　　　　　
２５００万円以下　　　　３９３７戸　　　　　２６０５戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　　　　　７０７９戸　　
３０００〜３３００　　　７９９６戸　　　　　５４３７戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸　　　　　３８２７戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸　　　　　３８６５戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸　　　　　５９１８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸　　　　　４６７６戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸　　　　　２９７４戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　　　　　２７７６戸
４７００〜５０００　　　３８３５戸　　　　　３９５０戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１戸　　　　　５１９５戸
５５００〜６０００　　　３２２８戸　　　　　３７４９戸
６０００〜６５００　　　２０５２戸　　　　　２４２６戸
６５００〜７０００　　　１４３７戸　　　　　１７１２戸
７０００〜８０００　　　１４０５戸　　　　　１９７０戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
８０００以上　　　　　　２０３８戸　　　　　２８６２戸
　合計　　　　　　　　７４４６３戸　　　　６１０２１戸

２００６年は、販売戸数７４４６３戸中７６９４戸（内１４９３戸が２３区）が売れ残り翌年に繰り越した。
２００７年は、販売戸数６１０２１戸中９８６６戸（内２０４３戸が２３区）が売れ残り翌年に繰り越した。

[153: あは]

自称大学教授さんも、その他大勢の連中も、このスレ超レベル低すぎ。　

広尾ガーフォレのスレでサブプライム問題の不動産市況への影響議論してるから、それ見習ってきちんとまともな議論してみなよ。

素人の低レベルな戯言はやめてくれ。

[154: サラリーマン]

某江東区マニアさんは、自分の都合のいいようにデータを探して来てるだけですから、意味ないですね。
一見理論的でも、結論が全て「江東区最高」ですから。
普通の人は誰も賛同しませんよ。

[155: 大学教授さん]

低取得世帯層と高所得世帯層が増える一方で、中間所得世帯層が減少している。
これは全体として持ち家需要を減らす一方で、都心部への需要の集中化を招いている。

中間所得世帯層は３〜５千万円の物件が対象となるが、
その価格帯の新築分譲が減る一方で、
３〜５千万円の中古マンション成約件数は右肩上がりで増えている。
２００２年３０５８戸
２００３年３４１９戸
２００４年３７９４戸
２００５年４５２４戸
２００６年５６５５戸
２００７年６６６６戸

都心部、新築マンション５〜７千万円、中古マンション３〜５千万円が売れ筋で、
この価格帯での大量供給が可能な都心部に人は集まり続けるだろう。

[156: 匿名はん]

>>No.153
アホくさ　率直に、、、、、皆無駄にお金持ってるんだなぁ〜って、感じのスレだね。
書込んでる本人達が買えるんだったらいいけど、買えもしないであんなディペートやってるとしたら、自慰行為だね。
もっとも、買える奴らはあんな事考えないで、買うと思うけどねｗ　庶民には関係ない話題だったわｗ

[157: 大学教授さん]

実需中心の議論だけで良いと思います。

投機バブル崩壊の影響はゼロとは言いませんが、
実需は一時的な停滞はあっても、実体があるものですから、いずれ回復して行きます。

[158: 匿名さん]

自称金持ち自慢なんでしょ。まあいいじゃない。こっちは庶民のスレなんで巣にお帰りくださいってなところで。
正直、これ以上変な電波増やしたくない。

[159: 大学教授さん]

実需面で上京者の存在が重みを増す点については既に議論を尽くしたが、
もう１つ重要な実需がある。
国内マーケットの拡大は望めず、各企業はこぞって国際化を目指している。
そして、外国人の定期雇用を急速に増やし、国際化への戦力として期待している。
特に将来巨大なマーケットとなると期待される中国、インドからの採用が増えるだろう。
給与レベルで日本人との逆転現象も生まれるだろう。
これらは、外国人に対し排他的でない都心部への実需を高めることになる。

[160: 匿名さん]

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が4—9月に、投資口（株式に相当）発行に伴って調達した金額は約1600億円と前年同期比で44％減る見通しだ。このうち市場から広く投資家を募る公募増資に伴う金額は73％減り、4—9月としては過去最低となる

[161: 匿名さん]

基準地価（前年比）住宅地　−１．２％　商業地　−０．８％　下落に転じた
住宅地でみると東京　千葉　神奈川　埼玉　愛知　京都　大阪　兵庫　など都市部は上昇
ただし上がり幅は縮小　東京23区　住宅地　２００７年　＋１３．１％　に対して
２００８年　＋１．５％　　商業地　２００７年　＋２０％　に対し
２００８年　＋５％　都心部では価格が高いため何万戸単位で売れ残っている　
西武新宿駅から徒歩３分　８８００万円だった物件が今では買い手がつかず
４８００万円に下落しているそうです
地下減落で不動産が売れない原因　＝　サブプライム問題に始まる金融不安
以上　日テレニュースより