23区内の新築マンション価格動向（その29）

[ヒマリーマン]

前スレ　「その28」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
外資撤退、地価下落、マンション不況と言われる今、買い時はいつなんでしょう？
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論してください。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[62: 大学教授さん]

実需によって価格が決まっていく正常なマーケットに戻ります。
国税庁から民間給与実態統計調査の結果が公表されました。
分析すると以下。
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/minkan2007/pdf/001.pdf

①女性の職場進出が急速に進んでいる
年収４００万円超の女性、
平成１５年３０７４千人→平成１９年３２４９千人、＋１７５千人

②所得の二極化が進んでいる
年収１千万円超、平成１５年２２１１千人→平成１９年２３２６千人、＋１１５千人
年収３００万円以下、平成１５年１６０６８千人→１７５１８千人、＋１４５０千人

共稼ぎが当たり前の時代になり、
女性の年収５００万円、男性８００万円、合計１３００万円、
マンション価格＝世帯年収の５倍＝６５００万円
７０ｍ２のマンションとして坪単価は３０６万円
８０ｍ２のマンションとして坪単価は２６８万円
都心部で坪単価３００万円以下が高額マンション売れ筋となる。

[63: 匿名]

あのー、年収800万の男が普通だって理論にかなり無理があるんですけど。

[64: 購入検討中さん]

年収800万は普通じゃないよね。
確かサラリーマンの平均年収は470万くらいだったよな。
（ネットの世界じゃ年収自慢の大金持ちばかりなんだけどさ）
男女均等法で470万×2だととして世帯年収は940万。
それでも多いと思うのは私だけ？

[65: 購入検討中さん]

耐震？制震？免震？

http://www.gentosha-r.com/products/9784779003202/

[66: 匿名さん]

平均年収は470万だったとしても、偏りはあるんじゃないか？
マスで売り出される物件の価格から判断すると年収800万は中央値に近いような気がする。

誰か裏づけ、もしくは反証希望。

[67: 匿名さん]

ソースの信頼性はわからんけどさ、こんなのあったよ。
http://nensyu-labo.com/heikin_nenrei.htm
男性の平均5420k、女性の平均2710k。どの年代のレンジでも男性だけで800はない。
ただしエリアや職業、住宅購入のフィルタをかけてないから、23区のマンション購入層で絞ればもう少し上がる可能性はあるね。
こんなとこでネタになる？

[68: 大学教授さん]

２００２年の東京都の統計
２０〜３９歳、有業者男性、年収７００万円以上の構成率約１０％
２０〜３９歳、有業者女性、年収５００万円以上の構成率約１０％
２００７年オリコン調査
共働きの世帯年収
１千万円以上の構成率１５．７％

[69: 大学教授さん]

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５、増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６、増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９、１９９２年１５％、２００２年２１％
家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７、
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７、世帯所得が高いほど妻の有業率は高い、また、正社員率も高いＰ１８

[70: 大学教授さん]

机上の計算だが、

東京都の３０歳男性人口約１０万人
その内の１０％が都心部マンション購入可能所得層とすれば約１万。
首都圏全体をその倍とすれば約２万となる。

実際には、この中には高額戸建を購入する人が含まれる。
それを３割とすれば、
都心部マンション購入者は１万４千となる。

[71: 匿名さん]

起点と結論がぐちゃぐちゃでしょ。自分の空論を補間するためだけの算数しないでよ。しかもデータ古いし。最初にマンションを購入したいと考えてる人がいて、彼らの貯蓄と年収と補助がバラバラで、それに対して物件があるんだから。

せめてこれくらい出すか、自分で調査した結果を出してくれ。これだってフラット利用者しかいないから不完全だけどね。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13855

[72: 匿名さん]

>>70
その計算は余りにデベ寄りだね。

高所得者は転勤族も多い。
転勤族は家賃補助ありで賃貸暮らしですよ。

マンション買いたい層は、もっと少ないでしょうね。
既に買っちゃった人、親からの相続で買う必要の無い人など除くと
ますます少なくなるね。

[73: 匿名さん]

今後、平日用、休日用と二ヶ所に住まいを持つ流れが定着したら、
箱根や伊豆、熱海方面に強い小田急線沿線、
軽井沢や那須方面に強い東京駅周辺が、平日用として好まれるかもね。
上野や大宮あたりも穴場かも。

平日用は広さや眺望などはどうせ帰って寝るだけなので（子供も）最小限、
休日用を充実させるとかね。

二ヶ所に住まいを持たず（持てず）、一ヶ所だけで暮らしていく層は、
平日と休日の両方を充実できる、複合再開発的地域に住むかな。

あー、豊洲は箱根にも直通で行けるんだっけ？
いずれにしても中途半端な場所だけど。

あとは政策の後押しだね。
税金を二ヶ所に納める仕組み作りと、
対象者は二ヶ所間の交通費を半額にするとか。

[74: 大学教授さん]

２００７年首都圏で販売された５０００万円以上のマンション１７９１４戸
ちなみに２００６年は１４９０１戸

内７０００万円以上は２００７年４８３２戸、２００６年３４４３戸

[75: 匿名さん]

>>73
その贅沢をするための今以上の収入をどこから得るんだ？
少子化は土地余りを示すと同時に国内市場の縮小も意味しているんだが。
まさか「世界が市場」とか能天気のこと言わないよな？

多面性を持たない分析は「妄想」って言うんだぞ。

[76: 匿名]

まあ、ネットで年収1000万以上とか言ってるやつの大半は年収100万以下のホームレス日雇い労働者だからね。
年収1000万以上あるやつは。リアル世界が忙しくて掲示板に張り付いてるヒマないからな。

[77: 大学教授さん]

>>75
現実は都心部マンションに住んで共稼ぎ、子供１人。
世界を相手にする大企業に勤める。
どちらかが東京勤務限定職、片方が転勤する時は単身になる。

[78: 匿名さん]

>>77
そんな都合の良い家族なんて何世帯ある訳？
あまりに少数でしょう。

無理に買わせようとしなくて良いよ、もう。

[79: 匿名はん]

>>No.73

もう少し鉄道の路線調べないと、書込んでる内容がグチャグチャだぞｗ
ここまで、ひでぇのって珍しいな。

[80: 申込予定さん]

共稼ぎですが年収の５倍は危険で踏み切れません。
どちらか一方が働けない状況が発生した場合に維持できないのでは、ちょっと無理しすぎかと思います。
合計所得の３倍もしくは私の年収の５倍ぐらいに抑えないと、あまりに自由度に制限が加わっていることになると思っています。
しかも金利が上昇するともっと倍率は減ることになるわけですし、、、

その金額で80-90平方メートルぐらいの広さが欲しいので、このところの値段設定は結構維持できない水準であると思っています。

[81: 匿名さん]

［ワシントン　２０日　ロイター］　米政府は２０日、金融機関が抱える住宅ローン関連の不良資産について、最大７０００億ドル（約７５兆円）の公的資金で買い取る計画を議会に提案した。大恐慌以来最悪の金融危機に対応するため。

上下両院は数日以内の法案化を目指しており、共和・民主両党議員の補佐官らが週末にかけて同提案内容についての詳細な検討を行う見通し。

計画では銀行など金融機関のバランスシートから回収困難な住宅ローン関連負債を切り離し、政府の管理下に組み入れることとなっており、米財務省には異例の権限が与えられることにもなる。ロイターが入した財務省草案によると、不良資産買い取りに関する財務長官の判断は裁判所の審査を一切受けない。

また、同計画に対応するため、連邦政府の債務上限は現行の１０兆６１５０億ドルから、１１兆３１５０億ドルに引き上げられることになる。

対応早い！米国債、株式市場、原油価格動向に注目ですねw

[82: 匿名さん]

広尾ガーフォレのスレの方が、全然盛り上がっていておもしろいです。ここレベル低すぎ。

[83: 匿名はん]

終わったな。ここ。

[84: 匿名さん]

>>79
そう？　違和感あるのは、あなたが小田急線沿線に住んだことがないからでしょ。

地方出身の城東住民ですか？

[85: 匿名さん]

東京駅は旧大丸がいよいよつぶされてグランルーフが着工する雰囲気。
八重洲口から日本橋、京橋にかけて商業施設併設のオフィスビルがあちこちで建築中。
いわゆる下町エリアの発展は目覚しいものがあるよ。

上京者の比率が増えて職住近接の需要は高まる一方だし、
買いやすい価格帯で大量供給が可能な江東区は将来安泰だな。

[86: 匿名さん]

もはや買いやすい価格とは言えないだろう。そこが江東区のジレンマ。

[87: 匿名はん]

>>No.84
>箱根や伊豆、熱海方面に強い小田急線沿線
熱海、伊豆は東海道新幹線or東海道線→伊豆急で東京駅、品川駅が便利

>那須方面
黒磯にアプローチなら、東北新幹線で東京・上野
鬼怒川方面にアプローチなら浅草・新宿・池袋

>あー、豊洲は箱根にも直通で行けるんだっけ？
箱根直行は、北千住だ。

無知だなぁｗ

[88: 匿名さん]

外資バブル崩壊・・・・・
高額家賃物件が総崩れ・・・・家賃PER悪化。
割高マンションを次々と直撃して、影響は広がる・・マネーゲームもおしまいｗ
実需の世界に逆戻り。

西側近郊で行われていた業者間の土地転売は、とんでもない地価をもたらしたけど、
こっちも中小業者が次々と倒産して、土地を吐き出し始めたら急降下。・・・マネーゲームもおしまいｗ
実需の世界に逆戻り。

外資系企業には、高級マンションを借り上げ社宅にしているところが多い。税金対策にもなるからだ。「東京・麻布」などの高級住宅地には、外資系の社員がかなり住んでいるという。
「リーマン社員1300人の3分の1は、年収が高い人たちです。月100万の部屋なんて数が限られていますから、破たんして大変なことになりますね」
2003年4月のオープン後、六本木ヒルズには、ライブドアや楽天などのIT企業が次々に入居。ホリエモンら住宅棟の富裕な住人は「ヒルズ族」と呼ばれた。しかし、06年のライブドア事件から、村上ファンド、グッドウィルなどの企業も次々に姿を消した。そして、今度はリーマンの破たんだ。こうした連鎖について、ネット上では「ヒルズののろい」とすら呼ばれている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080919-00000006-jct-bus_all

[89: 匿名さん]

>>86
買えない人たちのネガレスがめちゃくちゃ増えてきました。

でも買える人もめちゃくちゃ多いよ。

[90: 匿名さん]

買える人も多いから、ネガレスとの応酬でスレの伸びも速いし、いつも上のほうにあるよ。
二子玉なんか全然伸びなくなってる。

[91: 匿名さん]

郊外以外のマンション価格は本当に下落するのでしょうか？実際に安くなったマンションってありますか？

[92: 匿名はん]

郊外は下落しないなんてありえないよ。
最初から、交渉出来てたし・・・・・

今は表示価格をそのままに、他に言わないで下さいと言いながらの、値引きで対処している所が増えてるみたいだね。
私も某マンションであったよ。

[93: デベにお勤めさん]

会社自体が存続の危機だったら、
値引きで換金できるならどんどん投売りするのが当たり前でしょう。
株主に対しても、債権者に対しても、最善を尽くすそれが義務。
まして、売れる値段に価格改定することは、別に法令違反でもなんでもないこと。
今はとにかく、在庫を減らして現金を手に入れるのが各社の至上命題。

その意味で、郊外とか都心とかにかかわりなく、値引きや価格下落の多寡は、
当該マンションを在庫として持っている売主の体力、経済状況しだい。

その結果の下落分を、エンドがそのまま享受できるか、間に入る業者が抜くかは、
また別な話ですがね。

[94: 匿名さん]

＞分離してはどうだろうか。

分離なんてできないのでは?

無理矢理分離すると、”金利動向”とか”変動金利は怖くない”とか似たような
スレッドがいっぱいでてきてしまう。

この掲示板がそもそも住宅関係なんだから、全部一括でいいんじゃないの?
少なくとも、住宅投資、金利動向、景気、立地あたりは、分けようがない。

”高層タワーでパンツをベランダで干すのは辞めてほしい”とか、”布団を
ベランダの手摺りに掛けるな”というような書き込みは別のほうがいいね。

[95: 匿名さん]

渋谷、港を筆頭に城南はもう駄目？


下落率トップは「渋谷区西原３の２の５」（３・３％）で、上位１０地点のうち８地点を渋谷区が占めた。下落率トップは「港区高輪３の５の１２」（５・９％）だった。

http://mainichi.jp/area/tokyo/news/20080919ddlk13020220000c.html

[96: 匿名はん]

>No.95

別に価格が下がったからって、駄目って考えるのは理解できないな？
その土地が好きな人もいる以上は、多少下がったって良いんでないの。

個人で不動産の投機考えるのに、元々短期は難しい事だからね。

[97: 匿名さん]

＞渋谷、港を筆頭に城南はもう駄目？

いや、今は駄目というだけ。

もっとも、ずっと駄目という可能性もなくはないが、日本の最高地価を誇る地域が
まるで駄目だったら、日本は崩壊でしょう。下降はするにしても、下降率はもっと
も少ないはず。

アメリカ政府の介入で株価が来週どうなるか注目ですね。

[98: 匿名]

レーベンリヴアーレウィステージに住んでる方住み心地を教えてください

[99: 中野区民]

東京駅徒歩一分。大手金融勤務で世帯年収一千万超、共働きの俺がやってきましたよ。
全然江東区検討しませんでしたが…
そして七千万も出さん。

地縁で近居する人より上京の人の方が多い？かな？うーん。

[100: デベにお勤めさん]

>>95
外資系ファンドで値上がりした城南はもう駄目だよ。
長期で見ても、開発スケジュールが遅すぎて上がり目は無い。

[101: 匿名さん]

>>100
実需だけでこんなところも有るのにね。

中央区：人口、３６年ぶり１１万人台　３０代中心に若い世代の転入多く　／東京
中央区はこのほど、３６年ぶりに区内の定住人口が１１万人台を回復したと発表した。
人口はピーク時の１９５３年、１７万２１８３人だった。しかしその後のドーナツ化現象で、住民が都心から郊外へ移転して人口は減り続けた。７２年には１１万人を割り込み、バブル崩壊後の９７年には戦後最低の７万１８０６人まで減少した。
しかし、景気回復により、月島地区をはじめとする高層マンションが人気を呼ぶ都心回帰が顕著となった。９８年から人口増加に転じ、０６年には１０万人台を回復していた。
３０代を中心とした若い世代の転入が多く、８１年には２３区中トップだった高齢化率は、今年１月時点で最も低い１６・７％となっている。

[102: 匿名はん]

>>No.99
中野かぁ？
駅前の面白い店無くなったんだよね。
商店街の中で、大きなショーウィンドウの中で沢山マムシ飼ってて、覗くと面白かったんだけど・・・・・
店の名前も、蛇屋だったと思う。

[103: デベにお勤めさん]

>>100
西側近郊は中小さえ調子に乗って地上げして、小さな空き地と駐車場だらけ。
これからかなり長い間土地が動かなくなって、その間に他が発展して取り残されると予想。
関わらないほうが良いと思う。

この５年で東京はずいぶん変わってしまうよ。
これから購入を考えている人は良く考えたほうがいい。
今までの値段が正しいと思っちゃ駄目だよ。

[104: 匿名さん]

ヤフーで検索結果：１４１２件
キーワード「タワー」のみ：東京都：仲介マンション：築年月降順
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

売主は時すでに遅しで高値設定での売り時は大きく逸していることを自覚すべき。
まぁ裏価格も用意している方もいられるでしょうが。

[105: 匿名さん]

>>104
そんなもんなんだ。
数はそれほどでもないな。
最近は１物件で千戸近くあるのを考えると

[106: 匿名さん]

>>101

容積率緩和の効果も大きい。
日本橋界隈（東日本橋方面ね）を歩いてると、１０階建てか、１４、５階建てで
築年数がある程度わかる。

職住近接を重視のシングル、ＤＩＮＫＳ向けタイプが集中しているので、
大手のデベ物件が殆どないのが特徴でありカタカナ新興デベ物件が多い。
またこれらはイコール投資用物件と性質を同じくし、
昨今の金融情勢の影響も重なり売り物件もかなり増えている印象。

[107: 江戸っ子]

＞7
＞国立図書館にもっと細かいのがあるよ。


国会図書館まで行かなくとも、ネットでこんなのみつけました。
谷か台地かどうかを判定するには、最終的には地盤調査しかないようですが、この図でだいたい判定できそうです。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/adrs_tokyo.htm

＞17
＞因みに自由ヶ丘は丘ではなく、谷状の土地だったそうだね

自由が丘駅は谷地で間違いありません。ただし、駅の南側の地盤はよさそうだけど。

http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/meguro/P13_meguro.htm

＞25
＞いつまでも山だの谷だのココのテーマに関係ない話をしている方は
そろそろお引き取り願いたいのですが・・・

この投稿で最後とします。

[108: 匿名さん]

>>70大学教授さん
１万４千戸が全部都心部ってのは考えられないから、年に１万戸くらいですかね？
中心価格帯が５〜７千万円だと中央区と江東区が一番多いだろな。

中央区の人口が１７万人になる？
一戸あたり２，５人だと２万戸必要だな。
毎年２千戸で１０年かかる。

[109: 匿名はん]

>>No.107

細かい突っ込みで悪いｗ
谷地＝湿原とか湿地帯　になっちゃうよ。

[110: 匿名さん]

>>106さん
賃貸でしょうが、シングル、ＤＩＮＫＳも職住近接の都心部生活ができて結構なことじゃないですか。
結婚したり子供ができたりすれば、中央区に分譲マンション買えばいい。
新築だと６千万円くらいいるけどね。中古ってのもあります。

[111: 匿名さん]

独り言ですから・・・

明日から大手銀行が不動産融資内容再点検実施、不動産鑑定士大忙し。
弱小不動産向けは融資厳格、貸剥がし、都内でも50社は・・・
中間期決算を迎える新興デペは・・資金繰り難、黒字○○も10月初旬に10社程度。