23区内の新築マンション価格動向（その29）

[ヒマリーマン]

前スレ　「その28」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
外資撤退、地価下落、マンション不況と言われる今、買い時はいつなんでしょう？
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論してください。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[22: 匿名さん]

>>17
あの住宅街とショップやカフェが同じエリアに混在する感じは、
かなり特殊だよね。
女子受け度は圧倒的。
どう考えたってキャラが違う同僚のやり手Pも
結局買ったのはあの辺だったもんな・・・

[23: 匿名はん]

川は暗渠にしてるだろうからまだいいけど、怖いのは暗渠にする前の川の部分、池とかの水溜り、谷地の部分、田んぼや畑のあった所だね。
今みたいに建物建てることを前提に計画的に埋めてるならまだしも、昔はただ単に水元の処理もしてないでそのまま埋めている。
その上、転圧もかけてない場所もある。

今でも問題になるでしょ！？
建物建ててしばらく経つと、基礎が割れちゃう建物とか、マンションで多いのが偏心してるの。

[24: 匿名さん]

＞建物建てることを前提に計画的に埋めてるならまだしも
十分いやだけど。

[25: 住まいに詳しい人]

>>23
いつまでも山だの谷だのココのテーマに関係ない話をしている方は
そろそろお引き取り願いたいのですが・・・
　
　
>>21
都心の爆下げは共通認識だと思っていたが
そーでもないのでしょか？

2007年半ばのピークから20〜30％ぐらいは落ちている感覚ですよね

[26: 匿名はん]

>>No.24

イヤだって言っても、東京にも沢山あるけど？
どこもかしこもレベル差の無い、分譲地なんてありえない。
大きなマンションでも、敷地のレベルが全部同じなんて変でしょ？
地価の岩盤なんて、水平方向で10ｍ違うと、深さが20m違うのなんてざらだよ。

[27: 匿名さん]

さっきテレビで榊原英資が、株価は1万円割るわ不動産は下がるはの大不況になるって予言してた。
いくらなんでもちょっと下がり過ぎじゃないか。

[28: 匿名さん]

>>26
それも埋め立てっていうものなの？

[29: 匿名さん]

山だの谷だのブランドだの、相場に関係大ありだよ。一定程度下げた後は全体としての相場が非常に読み難くなる二極化になると思われるのだが。相場決定要因の構成要素の一つだよ。だから最近このスレが相変わらず訳がわからなくなってるんだと思う。

都心のこれからの下げは物件の質次第だと思う。外資系は先行き怪しいけど都心の富裕層や地方の富裕層が息子夫婦のためにかなり支援して買ってあげている動きは相変わらずあるみたいだし。そういう層は地ぐらいを気にしそう。3Aは坪600万円程度ならIPOとか株のあぶく銭儲けた連中以外の実需がありそうだから、そのあたりで定着しそうな気がするんだが。賃料もだいたいそのあたりは物によるけど坪2万円位じゃなかったっけ？

株がまたどんどん上がればニューリッチも増えるし坪単価も上がると思う。

[30: 匿名さん]

>>21
データ自体が7月1日時点。
しかも野村の解説では、3月1日時点のデータよりも下げ幅が縮小と書かれてる。

なにを今更。

[31: 30]

3月1日ではなく4月1日

[32: 匿名さん]

坪600万で賃料坪2万なら割高だろ。
賃料坪2万なら坪400万で利回り6%って微妙な気が・・・

[33: 匿名さん]

>>14を読んだ素直な感想は
「ここにはまだ載ってないけど１０月１日時点は恐ろしいくらい下がってるんだろうな」
でした。

[34: 匿名さん]

>>26
埋め立てというか、自然にそうなります。地盤が固い洪積層でも（台地部分）、谷になっている部分は雨で流されてきた砂や粘土、葉っぱがたまって腐植土に覆われて地盤は弱くならざるをえません。アスファルトで地面が覆われて固定化され始めたのは50年くらい前からですから地盤の歴史からすれば一瞬に過ぎません。

[35: 匿名はん]

>>No.28
盛り土は埋立てだけど？
一番土が流れやすいしね。

[36: 匿名さん]

都心厨苦しいなｗ

[37: 匿名さん]

>>32

実需でブランドプレミアムを考えたら分譲なら利回4%くらいの値段でいける気がするのですが・・・。甘いですかねー？

[38: 匿名さん]

>>34
じゃぁますます、昔からの優良住宅地に住まなきゃですね。

[39: 住まいに詳しい人]

>山だの谷だのブランドだの、相場に関係大ありだよ。

Ａという場所とＢという場所の価格の比較には関係あっても
価格動向には一切関係ないよ

実際、山だの谷だの話している人は価格の話しなんて一切してないじゃないｗ

[40: 匿名はん]

>>No.38

横浜の山手町か？
あそこの台地は強いぞｗ

[41: 物件比較中さん]

★首都圏が巨大な中華街に、中国人の定住傾向が高まる

2008年9月17日、在日中国人向け新聞「中文導報」に掲載された東京都の外国人登録に
関する最新の統計によると、首位を占める中国人の数は14万105人に達し、昨年より
1万人以上も増えていることがわかった。

居住区別に見てみると、これまで最も多かった都心の新宿区や豊島区の割合が減少し
江戸川区や板橋区、江東区に定住する人の割合が増えた。
20年以上も在住するなど「長期安定型」の数は9万4490人で全体の67．44％を占めている。

[42: 匿名さん]

>>39

貴殿が価格動向に「一切」関係がないと断言する根拠はよくわからん。まあ、ある程度下げた後ははAとBの相対価格で動向が分かれる。今の段階で”全体”の相場動向議論してもオチは反論あるでしょうがやはり「下がりますね」になるので阿呆らしいし何より空しい。どれくらいで下げ止まりますか？というのは確かにマトモに議論されてませんが、賃料水準とキャップレートを知らないとなかなか難しいと思う。一般の掲示板ですし皆が皆アセマネやってるわけではないでしょうから。致し方ないでしょう。

[43: 匿名さん]

>>40
結局また、山や谷はおろか陸じゃなかった所のかた？

[44: 住まいに詳しい人]

>>42
？？？

関心も知識、情報もない方が無理して価格動向を語る必要はなく
山だの谷だのに関心のある方は、そちら向けのスレをご利用下さい

と言っているだけなんですけど・・・

山だの谷だのをこの価格動向スレで語りたーいっ！！！
という熱い想いはどこから湧いてくるのでしょーか？不思議で仕方ありません


>まあ、ある程度下げた後ははAとBの相対価格で動向が分かれる。

寝言？ただの妄想？
事例があるなら示してね

[45: 匿名さん]

いいかげん、「23区内の新築マンション価格動向」スレと
「23区内で山だの谷だの地域比較」スレとは分離してはどうだろうか。

[46: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格動向なんてもう結論出てるから、
価格動向くらいしか話題がないんじゃないの。
もうこれからはマッタリいけばいいでないの？

[47: 匿名さん]

↑
×価格動向くらいしか
○地域比較くらいしか

[48: 住まいに詳しい人]

雑談や横道に脱線した展開とかを否定するものではないが
ここ最近の山だの谷だのという展開は異常過ぎるだろ
価格の話に繋がらない話で
それも新鮮味もない断片的なネタを手を替え品を替えいつまでも延々と続けている

[49: 匿名さん]

こういう状況になって悲惨に下げるところとそんなり下がらないところをしっかりと見届けたいと
思ってるのでこれから先、１年くらいかけて細かい地域別の価格動向情報を交換していきたいです。

[50: 匿名さん]

>>44

それが小生の予想だよ。
価格は物件によっては明確に下がってるよ。チラシ定点観測してるけど新価格といって1,000万円下げているものを先日目にした。

ところで、、、貴殿の価格動向予想をご披露頂けるかな？寝言呼ばわりされる筋合いはないよ。

[51: 住まいに詳しい人]

>チラシ定点観測してるけど新価格といって1,000万円下げているものを先日目にした。

はじめて聞く話ですね
で、山だの谷だのとはどーいう関係が？

[52: 匿名はん]

？価格と土地耐力の関係書いてるけどな？
山手町はなぜ地価が下がらないか？

東京でも同じだと思うぞ？
本当に金を持ってる奴は、城西だろうと城南だろうと城東だろうと、地面の耐力のあるところを抑えてる。

今更、そこを普通の人が買えないだけｗ

[53: 匿名さん]

1000万下げなんて普通にあるし、口頭での値引きなんて当たり前です。
>はじめて聞く話ですね
あなたがはじめて聞く話しなだけで、世間はみんな知ってるんじゃ？

あと私は>>50じゃないので憶測だけど、山→資産価値大、谷→資産価値小
と言いたいんでしょ。まあ半分正解で半分不正解かな。

[54: 住まいに詳しい人]

>>52
>山手町はなぜ地価が下がらないか？

横浜のお話ですか？

冗談はさておき
先ほど他の方が提示されていた野村アーバンの資料を見ても明らかですが
山の手が一番下げているのですよ

そりゃプチバブルで一番上げたのですから一番下がるのは当たり前であって
山だの谷だのとは直接的には関係ない話です

[55: 匿名さん]

>>51

あなたの関心、知識をぜひご披露していただきたい。
上げ上げ？下げ下げ？横ばい？勉強させていただきたく、首を長くしてお待ちしております。

[56: 住まいに詳しい人]

>>53
>1000万下げなんて普通にあるし、口頭での値引きなんて当たり前です。
>>はじめて聞く話ですね
>あなたがはじめて聞く話しなだけで、世間はみんな知ってるんじゃ？

いい感じじゃないですか
山だの谷だのの話じゃなく、価格動向の話で盛り上がりましょうね

>あと私は>>50じゃないので憶測だけど、山→資産価値大、谷→資産価値小
>と言いたいんでしょ。まあ半分正解で半分不正解かな。

あらら、山だの谷だのに逆戻りですかｗ

[57: 匿名さん]

>>56

マンションの価格決定の変数は山谷含めて多種多様、決定係数も強弱あるし変化もし得る。山谷は数ある変数の中の一つに過ぎない。なぜそんなに山谷に敏感？

[58: 匿名はん]

買ったマンションが、ハズレの手抜きだったんじゃないかな？

[59: 匿名さん]

「価格動向」と言っても、去年まで価格を吊り上げてきた、主だった投資主体（外資、REIT,私募ファンド等）を取り巻く状況は、今や誰しも知るところで　それが急激に変わる筈も無く、価格決定権の無いエンドユーザーは、不動産価格の自由落下を　ただ見守るしか取るべき態度が無いのが現状ではないか

それとも、まだ海外富裕層が買いに来るだの、上がるだの下がらないだの言うつもりなのかね？
それこそ寝言と言われそうだが

所詮スレッドなどはお遊び、目くじら立てることなく その時々に関心のある話題で賑わえばよいのであって、ムキにならなくてもそのうち飽きる

オヤスミ

[60: 申込予定さん]

地盤の良いところの方が価値が高い事には同意します。
それに反対意見を言う人はあまりいないでしょう。
一方で絶対的な水準と価格の動向の話は異なっており、絶対的な水準の高いところの方がより大きく価格が下げることもあります。今まで経済の二極化が叫ばれていた中、庶民の財力が上がっていたわけではないので、いわゆるお金持ちが好むような地域が値段が上昇していたので、それが逆回転しているのだと思います。

さて、このスレッドの本旨である全体的な価格動向に関してですが、今から価格が上がるよという人がいないような状況の中では、むしろ実質的な取引価格は下げ止まり、場合によっては上昇に転じるのかも知れません。
チラシ等に掲示されている売り手の希望価格はまだ高いと思いますが、皆さん下げ方向だと思っているだけに実際の取引の際の買い手の価格交渉力は高く、取引価格は掲示されている価格よりもかなり安くなっているようです。
一部の資金力に余裕があり販売力に自信があるデベロッパーは、苦しんでいる業者の在庫物件を当初希望価格の65%ぐらいで買いたたき、75%ぐらいで販売する戦略をとっていますが、売れ行きは好調の模様です。
およそピークを付けた２００７年夏よりも２割下ぐらいが目安とすると、実際の取引価格はかなり近いところに来つつあるのではないかと感じます。

場合によっては、価格交渉力を行使して買い入れるチャンスなのかもしれないと考え、私は買いにまわりました。

[61: 匿名さん]

６５％ぐらいで買えるならな。

[62: 大学教授さん]

実需によって価格が決まっていく正常なマーケットに戻ります。
国税庁から民間給与実態統計調査の結果が公表されました。
分析すると以下。
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/minkan2007/pdf/001.pdf

①女性の職場進出が急速に進んでいる
年収４００万円超の女性、
平成１５年３０７４千人→平成１９年３２４９千人、＋１７５千人

②所得の二極化が進んでいる
年収１千万円超、平成１５年２２１１千人→平成１９年２３２６千人、＋１１５千人
年収３００万円以下、平成１５年１６０６８千人→１７５１８千人、＋１４５０千人

共稼ぎが当たり前の時代になり、
女性の年収５００万円、男性８００万円、合計１３００万円、
マンション価格＝世帯年収の５倍＝６５００万円
７０ｍ２のマンションとして坪単価は３０６万円
８０ｍ２のマンションとして坪単価は２６８万円
都心部で坪単価３００万円以下が高額マンション売れ筋となる。

[63: 匿名]

あのー、年収800万の男が普通だって理論にかなり無理があるんですけど。

[64: 購入検討中さん]

年収800万は普通じゃないよね。
確かサラリーマンの平均年収は470万くらいだったよな。
（ネットの世界じゃ年収自慢の大金持ちばかりなんだけどさ）
男女均等法で470万×2だととして世帯年収は940万。
それでも多いと思うのは私だけ？

[65: 購入検討中さん]

耐震？制震？免震？

http://www.gentosha-r.com/products/9784779003202/

[66: 匿名さん]

平均年収は470万だったとしても、偏りはあるんじゃないか？
マスで売り出される物件の価格から判断すると年収800万は中央値に近いような気がする。

誰か裏づけ、もしくは反証希望。

[67: 匿名さん]

ソースの信頼性はわからんけどさ、こんなのあったよ。
http://nensyu-labo.com/heikin_nenrei.htm
男性の平均5420k、女性の平均2710k。どの年代のレンジでも男性だけで800はない。
ただしエリアや職業、住宅購入のフィルタをかけてないから、23区のマンション購入層で絞ればもう少し上がる可能性はあるね。
こんなとこでネタになる？

[68: 大学教授さん]

２００２年の東京都の統計
２０〜３９歳、有業者男性、年収７００万円以上の構成率約１０％
２０〜３９歳、有業者女性、年収５００万円以上の構成率約１０％
２００７年オリコン調査
共働きの世帯年収
１千万円以上の構成率１５．７％

[69: 大学教授さん]

東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５、増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６、増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９、１９９２年１５％、２００２年２１％
家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７、
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７、世帯所得が高いほど妻の有業率は高い、また、正社員率も高いＰ１８

[70: 大学教授さん]

机上の計算だが、

東京都の３０歳男性人口約１０万人
その内の１０％が都心部マンション購入可能所得層とすれば約１万。
首都圏全体をその倍とすれば約２万となる。

実際には、この中には高額戸建を購入する人が含まれる。
それを３割とすれば、
都心部マンション購入者は１万４千となる。

[71: 匿名さん]

起点と結論がぐちゃぐちゃでしょ。自分の空論を補間するためだけの算数しないでよ。しかもデータ古いし。最初にマンションを購入したいと考えてる人がいて、彼らの貯蓄と年収と補助がバラバラで、それに対して物件があるんだから。

せめてこれくらい出すか、自分で調査した結果を出してくれ。これだってフラット利用者しかいないから不完全だけどね。
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13855