23区内の新築マンション価格動向（その29）

[ヒマリーマン]

前スレ　「その28」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
外資撤退、地価下落、マンション不況と言われる今、買い時はいつなんでしょう？
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論してください。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[2: ヒマリーマン]

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その27：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44255/
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 江戸っ子]

>昭和になってからの水害は、海側よりも多摩川・神田川の方が被害が多い。

確かに、都市型集中豪雨による水害は最近多いね。
文京区の関口1丁目や新宿の山吹町なぞは、この種の災害を招きやすい地形なのは有名だ。

区のイメージで不動産は選ぶべきではない。住む土地を選ぶ場合は、ハザードマップのデータぐらいは確認すべきだな。

俺は、「川と海から堤防で守られた 海面下3メートルの輪中」には、住む気はおこらないな。

[4: 匿名はん]

>ハザードマップのデータぐらいは確認すべきだな。

関東平野と言っても、今みたいに平だったわけじゃない。
今住んでいるのが台地だと安心しない事だ。
山や谷があって、そこを埋め立てた土地だから、谷間に当たったら地震や水災害には要注意だね。
場所によっては、30m以上の谷間を埋めた地域もあるから、古い地形図を調べた方がいい。

[5: 江戸っ子]

＞山や谷があって、そこを埋め立てた土地だから、谷間に当たったら地震や水災害には要注意だね。
場所によっては、30m以上の谷間を埋めた地域もあるから、古い地形図を調べた方がいい。

谷を埋め立てた土地が危険な点は確かだろう。

俺は、下の地図を参考にしている。
不忍通が川の後である歴史やJR大塚駅を通る谷が読み取れるので信用している。

この地図で茶色の部分でないと買う気になれないね。

http://www.komazawa-u.ac.jp/~yasushi/research/digital_map/Tokyo5m-DEM/...

[6: 住まいに詳しい人]

江東区が実需でどこまで売れるか興味津々だな。
坪単価250から300万円ってとこだから、共稼ぎなら手が届く人は多いやろ。
後は景気が下り坂で心理的にどうかってのがあるけど、
江東区が崩れるようなら売れるとこ無くなりそう。

[7: 匿名はん]

国立図書館にもっと細かいのがあるよ。
小高い丘や谷や川はもっとあるから、その地図で茶色になってるのがすべてじゃないよ。
元々は、田畑が有った所は、近くに川が無いほうが変でしょ？

[8: 入居済み住民さん]

こんな本がありました。買う前に読んどきゃよかった。

http://www.amazon.co.jp/1%E5%85%86%E5%86%86%E5%B8%82%E5%A0%B4%E3%82%92...

[9: 匿名さん]

>>06
今や戸建よりマンションのほうが高くて、高所得層が買う時代。
そしてマンションは都心に近いのが絶対条件です。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080920-00000002-maip-bus_all

でも、戸建は安くても売れ行きが悪い。
郊外はとことんだめみたい。

[10: 匿名さん]

>>06実需中心の江東区あたりまで不振になったら不動産マーケットはかなり深刻と考えたほうがよさそう。秋の商戦がぜん注目ですね。

[11: 匿名さん]

>>07

でも京浜東北線より東側は全滅だね

[12: 匿名さん]

CTTって売れてんの？

[13: 匿名はん]

>>No.11
何が？

[14: 匿名さん]

野村のデータです。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200807house_tokyo_23.pdf

[15: 匿名さん]

ヘタな関西弁と
既視感が拭えないレス

ヒマなのか必死なのか

[16: 匿名さん]

そういや関西弁の会話調で結構ためになる話してくれてた人、今どうしてるのかなあ。またやってほしいな。

[17: 匿名さん]

因みに自由ヶ丘は丘ではなく、谷状の土地だったそうだね
東急は目蒲線や池上線が、なるべく高低差が無いようにする為に切通し工事を進めた、その際に発生した土砂を棄てたのが、自由ヶ丘ということの様だ

[18: 匿名さん]

野村のデータ見ると以外にもワースト１葛飾区　２練馬区　で安いんだー
いずれも外周区

[19: 匿名さん]

昔がどういう土地だったのかは地名を見れば大体わかるらしいけど、新しい地名はあてにならないかもしれません。水に関連する地名の特に谷部分はちょっと怖いね。
余談だけど西武新宿線沿線の地名は水に関するものばかり。確かに線路は低い所を走ってる。
中井（井）、沼袋（沼）、鷺宮（鷺）、上下井草（井草）、井荻（両方とも）、上石神井（井）

[20: 匿名さん]

好きだねえ、飽きない？
どっからその使命感はわいてくんだか・・・

[21: 匿名さん]

>>14のデータや同じ野村の都下のデータなども総合すると、
都心部のバブったところほど大きく値を下げているようだ。
都心廚はどう反論する？

[22: 匿名さん]

>>17
あの住宅街とショップやカフェが同じエリアに混在する感じは、
かなり特殊だよね。
女子受け度は圧倒的。
どう考えたってキャラが違う同僚のやり手Pも
結局買ったのはあの辺だったもんな・・・

[23: 匿名はん]

川は暗渠にしてるだろうからまだいいけど、怖いのは暗渠にする前の川の部分、池とかの水溜り、谷地の部分、田んぼや畑のあった所だね。
今みたいに建物建てることを前提に計画的に埋めてるならまだしも、昔はただ単に水元の処理もしてないでそのまま埋めている。
その上、転圧もかけてない場所もある。

今でも問題になるでしょ！？
建物建ててしばらく経つと、基礎が割れちゃう建物とか、マンションで多いのが偏心してるの。

[24: 匿名さん]

＞建物建てることを前提に計画的に埋めてるならまだしも
十分いやだけど。

[25: 住まいに詳しい人]

>>23
いつまでも山だの谷だのココのテーマに関係ない話をしている方は
そろそろお引き取り願いたいのですが・・・
　
　
>>21
都心の爆下げは共通認識だと思っていたが
そーでもないのでしょか？

2007年半ばのピークから20〜30％ぐらいは落ちている感覚ですよね

[26: 匿名はん]

>>No.24

イヤだって言っても、東京にも沢山あるけど？
どこもかしこもレベル差の無い、分譲地なんてありえない。
大きなマンションでも、敷地のレベルが全部同じなんて変でしょ？
地価の岩盤なんて、水平方向で10ｍ違うと、深さが20m違うのなんてざらだよ。

[27: 匿名さん]

さっきテレビで榊原英資が、株価は1万円割るわ不動産は下がるはの大不況になるって予言してた。
いくらなんでもちょっと下がり過ぎじゃないか。

[28: 匿名さん]

>>26
それも埋め立てっていうものなの？

[29: 匿名さん]

山だの谷だのブランドだの、相場に関係大ありだよ。一定程度下げた後は全体としての相場が非常に読み難くなる二極化になると思われるのだが。相場決定要因の構成要素の一つだよ。だから最近このスレが相変わらず訳がわからなくなってるんだと思う。

都心のこれからの下げは物件の質次第だと思う。外資系は先行き怪しいけど都心の富裕層や地方の富裕層が息子夫婦のためにかなり支援して買ってあげている動きは相変わらずあるみたいだし。そういう層は地ぐらいを気にしそう。3Aは坪600万円程度ならIPOとか株のあぶく銭儲けた連中以外の実需がありそうだから、そのあたりで定着しそうな気がするんだが。賃料もだいたいそのあたりは物によるけど坪2万円位じゃなかったっけ？

株がまたどんどん上がればニューリッチも増えるし坪単価も上がると思う。

[30: 匿名さん]

>>21
データ自体が7月1日時点。
しかも野村の解説では、3月1日時点のデータよりも下げ幅が縮小と書かれてる。

なにを今更。

[31: 30]

3月1日ではなく4月1日

[32: 匿名さん]

坪600万で賃料坪2万なら割高だろ。
賃料坪2万なら坪400万で利回り6%って微妙な気が・・・

[33: 匿名さん]

>>14を読んだ素直な感想は
「ここにはまだ載ってないけど１０月１日時点は恐ろしいくらい下がってるんだろうな」
でした。

[34: 匿名さん]

>>26
埋め立てというか、自然にそうなります。地盤が固い洪積層でも（台地部分）、谷になっている部分は雨で流されてきた砂や粘土、葉っぱがたまって腐植土に覆われて地盤は弱くならざるをえません。アスファルトで地面が覆われて固定化され始めたのは50年くらい前からですから地盤の歴史からすれば一瞬に過ぎません。

[35: 匿名はん]

>>No.28
盛り土は埋立てだけど？
一番土が流れやすいしね。

[36: 匿名さん]

都心厨苦しいなｗ

[37: 匿名さん]

>>32

実需でブランドプレミアムを考えたら分譲なら利回4%くらいの値段でいける気がするのですが・・・。甘いですかねー？

[38: 匿名さん]

>>34
じゃぁますます、昔からの優良住宅地に住まなきゃですね。

[39: 住まいに詳しい人]

>山だの谷だのブランドだの、相場に関係大ありだよ。

Ａという場所とＢという場所の価格の比較には関係あっても
価格動向には一切関係ないよ

実際、山だの谷だの話している人は価格の話しなんて一切してないじゃないｗ

[40: 匿名はん]

>>No.38

横浜の山手町か？
あそこの台地は強いぞｗ

[41: 物件比較中さん]

★首都圏が巨大な中華街に、中国人の定住傾向が高まる

2008年9月17日、在日中国人向け新聞「中文導報」に掲載された東京都の外国人登録に
関する最新の統計によると、首位を占める中国人の数は14万105人に達し、昨年より
1万人以上も増えていることがわかった。

居住区別に見てみると、これまで最も多かった都心の新宿区や豊島区の割合が減少し
江戸川区や板橋区、江東区に定住する人の割合が増えた。
20年以上も在住するなど「長期安定型」の数は9万4490人で全体の67．44％を占めている。

[42: 匿名さん]

>>39

貴殿が価格動向に「一切」関係がないと断言する根拠はよくわからん。まあ、ある程度下げた後ははAとBの相対価格で動向が分かれる。今の段階で”全体”の相場動向議論してもオチは反論あるでしょうがやはり「下がりますね」になるので阿呆らしいし何より空しい。どれくらいで下げ止まりますか？というのは確かにマトモに議論されてませんが、賃料水準とキャップレートを知らないとなかなか難しいと思う。一般の掲示板ですし皆が皆アセマネやってるわけではないでしょうから。致し方ないでしょう。

[43: 匿名さん]

>>40
結局また、山や谷はおろか陸じゃなかった所のかた？

[44: 住まいに詳しい人]

>>42
？？？

関心も知識、情報もない方が無理して価格動向を語る必要はなく
山だの谷だのに関心のある方は、そちら向けのスレをご利用下さい

と言っているだけなんですけど・・・

山だの谷だのをこの価格動向スレで語りたーいっ！！！
という熱い想いはどこから湧いてくるのでしょーか？不思議で仕方ありません


>まあ、ある程度下げた後ははAとBの相対価格で動向が分かれる。

寝言？ただの妄想？
事例があるなら示してね

[45: 匿名さん]

いいかげん、「23区内の新築マンション価格動向」スレと
「23区内で山だの谷だの地域比較」スレとは分離してはどうだろうか。

[46: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格動向なんてもう結論出てるから、
価格動向くらいしか話題がないんじゃないの。
もうこれからはマッタリいけばいいでないの？

[47: 匿名さん]

↑
×価格動向くらいしか
○地域比較くらいしか

[48: 住まいに詳しい人]

雑談や横道に脱線した展開とかを否定するものではないが
ここ最近の山だの谷だのという展開は異常過ぎるだろ
価格の話に繋がらない話で
それも新鮮味もない断片的なネタを手を替え品を替えいつまでも延々と続けている

[49: 匿名さん]

こういう状況になって悲惨に下げるところとそんなり下がらないところをしっかりと見届けたいと
思ってるのでこれから先、１年くらいかけて細かい地域別の価格動向情報を交換していきたいです。

[50: 匿名さん]

>>44

それが小生の予想だよ。
価格は物件によっては明確に下がってるよ。チラシ定点観測してるけど新価格といって1,000万円下げているものを先日目にした。

ところで、、、貴殿の価格動向予想をご披露頂けるかな？寝言呼ばわりされる筋合いはないよ。

[51: 住まいに詳しい人]

>チラシ定点観測してるけど新価格といって1,000万円下げているものを先日目にした。

はじめて聞く話ですね
で、山だの谷だのとはどーいう関係が？