23区内の新築マンション価格動向（その29）

[ヒマリーマン]

前スレ　「その28」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44226/
外資撤退、地価下落、マンション不況と言われる今、買い時はいつなんでしょう？
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論してください。

その他のテンプレについては>>2を参照。

[142: 周辺住民さん]

これからは池袋ですよみなさん

[143: 匿名さん]

>>141
利便性、住環境が良くなるとか、ちゃんとした理由がないと本来、
不動産価格は大きく変わらないもんなんだよ。
そんな発言は、バブル慣れしてしまった証拠だよ。
ガラポンで出直すしかないのでは？

[144: 匿名さん]

＞142さん
同感です。
池袋の今後に期待しています。

[145: 匿名さん]

東急の場合は既存客の土地評価額を維持しないといけない手前、よほどの事態になったとしても
強気で通すしか無いですよね。
間違っても一番目立ってるニコタマ下げるわけにいかなかったけど
ようやくリーマンショックで猫も杓子も下げそうな今なら目立たずに下げられるね。

[146: 匿名さん]

リーマンショックも色々と影響ありそうだなあ…
とりあえず金利2年ぐらいは上がらないだろうね。

[147: 匿名さん]

>>145
目立たずに下げるなんて不可能。
それに、沿線への影響でか過ぎ。
東急が下げるとすれば最後の最後じゃない？
経営基盤を脅かすような大事になる悪寒。

[148: 匿名さん]

東急沿線って実力以上に高いですよね？
要は割高だと言う事です。

[149: 匿名さん]

自分のところは安いけど、本当は実力があるんだ・・・ですか？

[150: 匿名さん]

米国政府が75兆で不良債権を買い取るらしいが、今日テレビで須田慎一郎が、
実はハイリスクハイリターンの金融商品のバブルの崩壊が始まってて、それが6200兆（！！）
あるから、75兆の止血剤なんて全く気休めだって言ってた。

[151: 匿名はん]

バブルの崩壊なんて、もうアメリカだけの問題じゃないからねぇ。
中国は当然の事で、ユーロも危ないってんだから、またしばらくはじっと我慢の子だね。
トレンドに乗ってあせって投資・投機しなくて、現金残していた人の勝でしょ！！

不動産を高値で買っちゃった人、このまま給与が下がったり、リストラにならないといいですね。

[152: 大学教授さん]

>>108
都心部、中心価格帯５〜７千万円で年間１万戸程度が適正でしょう。
確かに供給の中心は中央区と江東区でしょうが、スカイツリー期待の墨田区、台東区を加えて
良いかと思います。

２００６年と２００７年首都圏新築マンション販売実績比較

　　　　　　　　　　　　２００６年　　　　　２００７年　　　　　　　　　　　　
２５００万円以下　　　　３９３７戸　　　　　２６０５戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　　　　　７０７９戸　　
３０００〜３３００　　　７９９６戸　　　　　５４３７戸
３３００〜３５００　　　６０９０戸　　　　　３８２７戸
３５００〜３７００　　　６０９８戸　　　　　３８６５戸
３７００〜４０００　　　８１６２戸　　　　　５９１８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４０００〜４３００　　　６２５０戸　　　　　４６７６戸
４３００〜４５００　　　３６６２戸　　　　　２９７４戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　　　　　２７７６戸
４７００〜５０００　　　３８３５戸　　　　　３９５０戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
５０００〜５５００　　　４７４１戸　　　　　５１９５戸
５５００〜６０００　　　３２２８戸　　　　　３７４９戸
６０００〜６５００　　　２０５２戸　　　　　２４２６戸
６５００〜７０００　　　１４３７戸　　　　　１７１２戸
７０００〜８０００　　　１４０５戸　　　　　１９７０戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
８０００以上　　　　　　２０３８戸　　　　　２８６２戸
　合計　　　　　　　　７４４６３戸　　　　６１０２１戸

２００６年は、販売戸数７４４６３戸中７６９４戸（内１４９３戸が２３区）が売れ残り翌年に繰り越した。
２００７年は、販売戸数６１０２１戸中９８６６戸（内２０４３戸が２３区）が売れ残り翌年に繰り越した。

[153: あは]

自称大学教授さんも、その他大勢の連中も、このスレ超レベル低すぎ。　

広尾ガーフォレのスレでサブプライム問題の不動産市況への影響議論してるから、それ見習ってきちんとまともな議論してみなよ。

素人の低レベルな戯言はやめてくれ。

[154: サラリーマン]

某江東区マニアさんは、自分の都合のいいようにデータを探して来てるだけですから、意味ないですね。
一見理論的でも、結論が全て「江東区最高」ですから。
普通の人は誰も賛同しませんよ。

[155: 大学教授さん]

低取得世帯層と高所得世帯層が増える一方で、中間所得世帯層が減少している。
これは全体として持ち家需要を減らす一方で、都心部への需要の集中化を招いている。

中間所得世帯層は３〜５千万円の物件が対象となるが、
その価格帯の新築分譲が減る一方で、
３〜５千万円の中古マンション成約件数は右肩上がりで増えている。
２００２年３０５８戸
２００３年３４１９戸
２００４年３７９４戸
２００５年４５２４戸
２００６年５６５５戸
２００７年６６６６戸

都心部、新築マンション５〜７千万円、中古マンション３〜５千万円が売れ筋で、
この価格帯での大量供給が可能な都心部に人は集まり続けるだろう。

[156: 匿名はん]

>>No.153
アホくさ　率直に、、、、、皆無駄にお金持ってるんだなぁ〜って、感じのスレだね。
書込んでる本人達が買えるんだったらいいけど、買えもしないであんなディペートやってるとしたら、自慰行為だね。
もっとも、買える奴らはあんな事考えないで、買うと思うけどねｗ　庶民には関係ない話題だったわｗ

[157: 大学教授さん]

実需中心の議論だけで良いと思います。

投機バブル崩壊の影響はゼロとは言いませんが、
実需は一時的な停滞はあっても、実体があるものですから、いずれ回復して行きます。

[158: 匿名さん]

自称金持ち自慢なんでしょ。まあいいじゃない。こっちは庶民のスレなんで巣にお帰りくださいってなところで。
正直、これ以上変な電波増やしたくない。

[159: 大学教授さん]

実需面で上京者の存在が重みを増す点については既に議論を尽くしたが、
もう１つ重要な実需がある。
国内マーケットの拡大は望めず、各企業はこぞって国際化を目指している。
そして、外国人の定期雇用を急速に増やし、国際化への戦力として期待している。
特に将来巨大なマーケットとなると期待される中国、インドからの採用が増えるだろう。
給与レベルで日本人との逆転現象も生まれるだろう。
これらは、外国人に対し排他的でない都心部への実需を高めることになる。

[160: 匿名さん]

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が4—9月に、投資口（株式に相当）発行に伴って調達した金額は約1600億円と前年同期比で44％減る見通しだ。このうち市場から広く投資家を募る公募増資に伴う金額は73％減り、4—9月としては過去最低となる

[161: 匿名さん]

基準地価（前年比）住宅地　−１．２％　商業地　−０．８％　下落に転じた
住宅地でみると東京　千葉　神奈川　埼玉　愛知　京都　大阪　兵庫　など都市部は上昇
ただし上がり幅は縮小　東京23区　住宅地　２００７年　＋１３．１％　に対して
２００８年　＋１．５％　　商業地　２００７年　＋２０％　に対し
２００８年　＋５％　都心部では価格が高いため何万戸単位で売れ残っている　
西武新宿駅から徒歩３分　８８００万円だった物件が今では買い手がつかず
４８００万円に下落しているそうです
地下減落で不動産が売れない原因　＝　サブプライム問題に始まる金融不安
以上　日テレニュースより

[162: 匿名さん]

どこのマンションですか？西武新宿といったらすぐ歌舞伎町、ちょっと足をのばせば新大久保。
もともと５０００万位の価値しかなかったのでは？

[163: 匿名さん]

それにしても静かだ・・・・。

今は、マンション買う人がほとんどいないのか・・・。個別マンションスレッドだけではなく、
カーテンやフロアコーティング、内覧会ネタまで、ほとんど書き込みなし。

活発なのは、CTS(シティタワー品川)くらい。CTSももう、ほとんど終了という感じだが。
あと、騒音スレッドは相変わらず、結構活発だったりするが、新築とは関係ないなあ。

ちょっと静かすぎて恐ろしい。恐慌に突入してしまったのだろうか・・・。

[164: 匿名さん]

>>134

＞港、渋谷は今回たまたま下落しただけですよね。
＞今後もしばらくは下落するかもしれないが、他地域と比べて「負けている」という表現は適切で＞きはありませんね。
＞地価、坪単価の水準が圧倒的に違うから。

千代田区や銀座との格差が開いてるんじゃないの？
だって同じような水準どころか、港よりも高い千代田区と中央区、ついでに新宿区は
上げているんだから。

やっぱり城南（港、渋谷、目黒、品川）は負けてるでしょ。

[165: サラリーマンさん]

大学教授さんの実需のご説明とっても参考になりました。
マンションはよく分かったのですが、一戸建てはどうなるのでしょうか？
まったく人気なしでしょうか？

>>161さん情報だと新宿も大幅に下がって売れないようで、これも大学教授さんご指摘の通りでした。
買っていいのは中央区、江東区、台東区、墨田区だけですか？

[166: 匿名]

んなわけないだろ！
地価下落が都心から「のの字」に進んでいくことは業界では知られた話。
買っていい場所などないのだよ。

[167: 匿名さん]

ついにこんな話まで・・
城南が終わって下町の時代に変わったのかな？六本木→日本橋、萱場町。
東京を国際金融都市にする話も現実味を帯びて来た。

野村がリーマンの欧州と日本含むアジア部門の買収提案
9月22日11時5分配信 ロイター
主眼は香港を中心とした中国やインドなどの業務と見られる。
野村の渡部賢一社長は、信用収縮を背景に欧米の金融機関の業績が低迷し事業縮小期に入った局面を、拡大のチャンスととらえ、人材の獲得や買収に前向きな方針を示していた。今年春には約６０００億円を調達し、こうした買収に備えてきた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080922-00000660-reu-bus_all

[168: 住まいに詳しい人]

>>164
マンション販売が不振の池袋、新宿の地価が上がってるのは不思議だ。
これも実需じゃなくて、副都心線からみの土地投機かもしれないな。
副都心線の経済効果は無かったみたいだから、今現在だと下落中ってことかな？

[169: 匿名さん]

>>166
まあ、全部下げるだろうけど、今回のはプチバブル崩壊による価格調整だから、
暴騰したとこほど下げ幅は大きいんじゃないかな。城東は都心や城南ほどは
上がらなかったから、相対的には下げ幅は小さいと見る。

[170: 住まいに詳しい人]

どこも同じように下がるほどマーケットは単純じゃなくなってるよ。
誰かが「のの字」なんて昔の格言を引き合いに出してたけど、

大学教授じゃないけど都市の構造が大きく変わって来ている気がする。
ちょっと前までは湾岸の開発もなかったし、高度利用に対する制限もあった。

時代が変わってるのに、昔の経験則に頼っている人が多すぎて、今回のバブルを招いた気がする。
「のの字」の話しなんてまさにそれだよ。
業界は真摯に反省すべきでは？

[171: 匿名はん]

>ちょっと前までは湾岸の開発もなかったし

開発時期は20年以上も前から決まってたのに、知らなかったの？
土壌が落着く時期で、建物が建つ部分は、最初から埋立て方法も地耐力がつくようにやってたのに。

[172: 匿名さん]

江東区なんかは10年前に比べてずいぶん変わったから高くなっても当たり前って感じだけど、港区、渋谷区、目黒区、品川区で下がったところはどこも大して変わったところが無いよな。単なるバブルだったって事じゃない？世田谷区あたりの戸建て地域で上がったとこもこれから下がるだろうな。土地仕込んじゃった人はご愁傷様。

[173: 匿名さん]

>>167野村、リーマンのアジア業務買収で合意＝関係筋
9月22日16時40分配信 ロイター
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080922-00000766-reu-bus_all

[174: 匿名はん]

不動産系の会社がまた、身動き出来なくなったｗ
債務履行も困難で、監査法人に継続可能な企業と判定してもらえないらしいぞ。

[175: 匿名さん]

質問なのですが、南側と西側、東側で眺望が似たり寄ったりで、向き以外に条件が殆ど変わらないと仮定した場合、南向の部屋を4500万の時、東向・西向の妥当な価格は70平米でおいくら程度なんでしょうか？

[176: ビギナー]

南を10とした場合、東が9、西が8と、聞いた事があります。答えになってないか。

[177: 匿名さん]

一般的には西より東が人気なんですか？

[178: 匿名はん]

お仕事している人は、朝日は見るけど夕陽は見れない。

[179: 大学教授さん]

>>170
都市構造だけでなく、産業構造、住民構造も変わってきています。
２０００年以降の都心回帰がもたらしたものです。

この劇的変化に付いていけない旧来型の不動産業者が多数ですが、
大手はすでに気が付いて手を打ちつつあります。
今回のバブル崩壊は旧来型の考え方の終焉を意味するでしょう。

[180: 大学教授さん]

>>165
首都圏の場合一戸建てに対する需要は小さい。
利便性重視、少子化による世帯単位の小規模化が戸建の需要を小さくしてしまった。

通常戸建になると都心部は無理となり、県境外周区か近隣３県となる。
また、駅近はほとんど不可能。
犠牲にする利便性があまりにも大きいと言うことだろう。

[181: 匿名はん]

>首都圏の場合一戸建てに対する需要は小さい。

需要が小さいのでは無くて、戸建を持つところが無い。
って言う方が正しいんじゃないかな？

[182: 匿名さん]

三菱UFJがモルスタの最大株主へ・・・さあ日本の逆襲だ！
どうかね？？？

[183: 匿名さん]

＞182さん
三菱がモルスタ筆頭株主ですか、うーん感慨深いですねぇ。
野村がリーマンアジア拠点を、なんて報道もあるようで。
ファンダ的には実は世界で最も痛んでいない国のひとつ日本。
失われた15年を超えて、久々の、かつおそらくはこれを逃したら当面ないだろう日本のプレゼンス復活の大チャンスなんだよね。

だけど自虐的な体質から抜け出せないわが国の体質（マスコミ全般や例えばこの掲示板なんかもそうだが）ではたぶん駄目なんだろうなぁ、、、と自分もちょっと自虐的になったりして。

今回のUS、UKの住宅バブル、そして前回の日本の本当のバブルと比べたら、
2006-2007の日本の地価上昇なんて規模的にはかなり小さかったんだよね、本当は。
去年までは皆、プチバブル・局所バブルって呼んでたとおりで。
ただ、いかんせん上昇スピードが速すぎた。３年分を2007年前半の半年で上げた感じだったからね。

どんなマーケットも急激な相場展開には調整がつきもの。ここ1年間下げ続けたのは適切な展開だろう。
そして、調整にもいつか転換期がくるのもまた摂理。
早ければ来年早々には底打ちもありうると見るが、さて・・

[184: 匿名さん]

マンション価格は高止まりなのですか？

経済の環境も激変しつつあるのですが、皆さんはどう見ていますか？
今まで高くて買えなかったので、これから普通な価格へと戻って
行ってくれると、どんどん買う人も出てくると思うのですが。

[185: 匿名さん]

＞マンション価格は高止まりなのですか？

買うなら、今値引きされているマンションを買うのが良いのでは?

将来は、もっと高くなるかもしれません。安く売っている中小のデベロッパーはすべて
淘汰されてしまい、大手のみしか生き残れない。大手は安いものを作らない、作れない
という可能性もあります。

お金のない人は、公営アパートで一生賃貸、というような流れ・・・。

お金のない人は高い車買えない、もっとお金のない人は車を持つことすらできない、
という格差状態の固定と同じ状況ですね。

一生、アパートで賃貸でも、生きていけると思うけれど・・・。高いマンション買う
と、税金大変だし、借金返済でおもしろくない生活しなくてはならないし、無理する
必要もないのでは?　その分、楽しく生きていくのに使ったほうが吉かと・・・。

[186: 匿名さん]

大手も売れないもの造ったら存続できない。

マンション自体がなくなか、
それとも大手も本気でリストラし、いい物を安く売って生き残るか。
2つに1つだ。

外資金融はもはや死亡した。
わっはっはっは。

不動産や金融で生産性のない無駄な組織が淘汰された。

[187: 匿名さん]

>>167
またまたこんな話・・
城南が終わって下町の時代に変わったのかな？恵比寿→丸の内。
東京を国際金融都市にする話も現実味を帯びて来た。

三菱UFJフィナンシャル・グループは22日、米証券2位のモルガン・スタンレーの株式を最大20％
取得し、筆頭株主になることで同社と合意したと発表した。グローバルな投資銀行業務で提携関係
を構築するのが狙いで、出資額は最大9千数百億円規模になる見通し。海外金融機関への国内金融機関
の出資額としては過去最大。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080922-00000175-jij-int
モルガン・スタンレー・ホールディングス株式会社、渋谷区恵比寿4-20-3恵比寿ガーデンプレイスタワー
モルガン・スタンレー証券株式会社、渋谷区恵比寿4-20-3恵比寿ガーデンプレイスタワー

[188: 匿名さん]

ＧＳとモルスタが銀行持ち株会社に、投資銀行モデル終えん
米投資銀行首位のゴールドマン・サックス<GS.N>と２位のモルガン・スタンレー<MS.N>が米国で
銀行持ち株会社に移行することになった。これにより両社の監督権限は証券監視委員会から
連邦準備理事会（ＦＲＢ）に移り、自己資本規制比率に縛られることになる。
邦銀関係者からは「借入金を膨らませて高収益を上げてきたハイ・レバレッジ（てこの原理）の
ビジネスモデルは終わった」との声も漏れ、ＧＳやモルスタが生き残りのために、米国の商業銀行
の買収に走るとの見方も出ている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080922-00000794-reu-bus_all
ゴールドマン・サックスは六本木ヒルズ内

[189: 匿名さん]

モルスタには三菱が出資。
ＧＳにはどこが出資することになるのか？
どっちにしろ、城南バブルははじけてしまいました。

[190: 匿名さん]

>今まで高くて買えなかったので、これから普通な価格へと戻って
>行ってくれると、どんどん買う人も出てくると思うのですが。

これから作る物件は値段を下げるために仕様を落とすと思うので、
販売不振物件を値切って買うのが吉と思われます。

[191: 匿名さん]

＞販売不振物件を値切って買うのが吉と思われます。

まあ、これが今ベストの選択でしょう・・・ただし、すでに仕様が落ちているという
話はあちこちで出ている。直天井、直床、床暖なし、ディスポーザーなし。それも
中級クラス。

でも、買えるのは今の内だけかも・・・・。