固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART9】

[匿名さん]

暴言禁止です。
引き続き情報交換しましょう。

[181: 匿名さん]

高い金利で固定した人は変動や短期固定に借り換えた方がいいんじゃね。
金借りる人少ないということはバブルとは程遠い状況。

[182: 匿名さん]

残り2000万25年を団信込み2%の方が
0.57%に借替たら、400万ぐらい金利違うよね

[183: 匿名さん]

>182
金利差分繰り上げしたとして５年くらい短縮できるけど、20年も0.57%が続くと思う？

[184: 匿名さん]

団信込で2%ならあえて借り換える必要ないと思う。
団信込で3%くらいの高い金利で固定してしまった人だよね。

[185: 匿名さん]

>183
変動が心配な方は、5年固定0.48%と10年固定1.08%のミックスにすれば、
借替の手数料考慮（保証料返金あるし）しても、300万ぐらいは得すると思う

まぁ、預貯金＞残債になれば、金利上昇リスクは無くなるから、
5年固定で十分と思うけど・・・

[186: 匿名さん]

固定♪固定♪固定♪
固定はやめよう〜♪

[187: 匿名さん]

↑不安で不眠症になったお気の毒なギリ変さんです。
変動で借りてもこうならないように気をつけましょう。

[188: 匿名さん]

フラットも団信込で1.0％なら固定でもいいんだけど

[189: 匿名さん]

日銀：出口以降も大量の国債購入継続を検討、量的・質的緩和－関係者
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N6ZYOB6TTDS101.html

[190: 匿名さん]

さか〜な♫さか〜な♫さか〜な♫
魚を食べよう〜♫
魚は僕らを〜待っている〜♫

こて〜い♫こて〜い♫こて〜い♫
固定はやめよう〜♫
固定は家計が〜破綻する〜♫

[191: 匿名さん]

ありのままでー

変動のままでー、大丈夫なのかー♫

[192: 匿名さん]

大丈夫だぁ♫

[193: 匿名さん]

こて～い

[194: 匿名さん]

変動ーのままで大丈夫なのかー
いつかはー金利がー急上昇ー
今にー上がるー
国債も暴落

[195: 匿名さん]

変動でいいんだってば。

[196: 購入経験者さん]

固定のおバ◯さんたちはこれまで無駄に払ってきた金利の差額を
計算してその金合ったらどんだけ美味い物食えたか想像してみよう！

[197: 物件比較中さん]

↑金利が上がってマンション追い出される夢でも見たんだな(笑)

[198: 匿名さん]

景気が上向いて新卒は売り手市場とかなのに、大手でもこっそりリストラしてるんですね。mmm

[199: 匿名さん]

経費削減ですよ。
高給払うなら文句言わず働く若い輩の方が企業にとってお得です。
結局全体では景気回復なんて極一部。
デフレだって止まりません。
円安を理由に販売価格変更なんてやってる会社ありますね。

[200: 匿名さん]

今は大手だけだが、これからは中小にも浸透して５０代半ばで降格人事の実質お疲れさんスタイルに成る。

[201: 匿名さん]

最近、キャリアショックとかキャリアコンピタンシーとか、横文字が流行っちゃって
皆々様、長丁場で、まさか！という坂を乗り切れます様に。

[202: 匿名さん]

50代の降格人事なんて、バブル時代から窓際族とか呼ばれてあったろ。
出世争いに敗れた人たちが、出向という名の子会社に転籍なんて今でも日常茶飯事だし。
仕事はできる人に集まるから、そういう人はそんなことにはならないし、仮に会社が潰れても他の会社が拾ってくれるよ。
昼間からこんなスレ見てるようなやつらは降格候補だろうな。オレもか(笑)

[203: 匿名さん]

イオンの0.57は、現在借りてる銀行への金利引き下げ交渉に使おう。

[204: 匿名さん]

これからは今迄の窓際とは違いますよ。
経営環境の変化に対応するため、管理者の実力発揮正味期限を概ね50代半ばに設定し、“デキル管理者”もひとまず、この年齢あたりで卒業し、後輩に道を譲るというのが人事マネジメント上の常道になっている。

[205: 匿名さん]

>>196
ローン組んでないものからすると、あなたが変動か固定か知らないけど、まずはあなたも想像してみて。

[206: 匿名さん]

ギリなら、どっちもNGだわ。

[207: 匿名さん]

こてい

[208: 匿名さん]

こてい♫

[209: 匿名さん]

>205
196じゃないけど、変動は条件さえそろえば
減税期間はむしろプラスですよ。

[210: 匿名さん]

>>209
保証金考えるとたいしてプラスにならない。

[211: 匿名さん]

これからローン組むって人、どっちにしても割高だわな。

[212: 匿名さん]

まぁ、普通借金してわずかとはいえプラスになるのは稀有のチャンスだわな。

[213: 匿名さん]

>210
わずかとはいえプラスなのはすごいことですよ。
>205でなにを想像させたかったのかは知りませんが(笑)

[214: 匿名さん]

>>213さんはいくらプラスになってますか？

[215: 匿名さん]

住宅ローン金利についての考察ブログありました。
http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884571954.html

[216: 匿名さん]

このスレ、最近過疎ってるけど、マンション×戸建スレ荒らしてるんだよね(笑)

[217: 匿名さん]

金利も市場最低金利だしもはや話すことない。
可哀想だから触れずにおこう。

[218: 入居予定さん]

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/31.html

> 返済期間が１０数年以上あり、全体の資産に対する借入比率が高い方は気を付けた方が良いといえます。

[219: 匿名さん]

1年以上前の、それも常識しか書いていないコラムを紹介する意図がわからん。

[220: 検討中の奥さま]

これからローンを組みます。10年固定やフラットも検討してますが、子供が小さい今のうちにどんどん繰り上げをと思うと、変動にして繰り上げを頑張るのもいいかなぁとも迷ってます。
これから30年位の間で、金利ってどのくらい上がると見積もればいいですか？6年後に変動の実質金利2%じゃ、甘いですか？

[221: 匿名さん]

当然将来を断言できる人はいませんが、既にテーパリングが始まっておりダウが史上初の17000ドルを付ける程現在経済が好調なアメリカでさえ、最短では今年中にも利上げと言われていた今年初めの予想から利上げ予想が遠のいているのが現実です。
日本の場合経済が好調であればまず法律で決まった増税が先に来ますし、財政赤字を減らすため各種社会保障の負担が増えることが予想される状況ですので、経済に与えるインパクトの強い利上げはアメリカよりも困難と思われます。

個人的な予想では、このまま揺らぎつつ景気拡大が続いたとしても来年の増税後にテーパリング開始、アメリカより時間をかけて1年半程度でテーパリング完了まで持っていき、1年程度期間をおいて0金利解除が最短でしょう。
つまりこのままオリンピックまで好景気が続いたとして
　H28年01月頃：テーパリング開始
　H29年06月頃：テーパリング完了
　H30年06月頃：0.2％の利上げ
　H30年12月頃：再度0.2％の利上げ
でやっと通常の最低金利とされる0.5％と言うところでしょう。
現在の0.775％程度の金利から0.4％上がったとしても1.175％、通常利上げ1回は0.25％ですのでここから1％上げるには4回の利上げが予想されますから年に2回利上げがあったとして早くても2年後のH32年12月頃に2％が最短、常識的に考えれば途中景気後退をはさみ数年は遅れると予想します。

勿論日本が財政破綻してしまう可能性も0ではありませんが、その場合変動だと破綻して固定にしていたら助かるという可能性もほとんどないので、個人的には変動にして逆ザヤがなくなった時点で早目に繰り上げてしまうのが、最も低コストで最も効果の高いリスク管理だと思いますよ。

[222: 匿名さん]

ある著名な経済学者の意見。

政府債務の残高はGDPの2.4倍であり、イタリアやギリシアの1.3倍を超え、世界最大であることは誰でも知っています。第二次世界大戦後の、戦費国債が積み上がっていた英国（GDPの2.4倍）に相当します。その後の英国は、20年間のインフレ（物価は4倍）、ポンド安、社会福祉のカットという3点セットによって、名目GDPに対する債務残高を減らしています（2013年は1.1倍）。わが国では、世界の歴史で最大級の政府債務が、これ以下はない低い金利（10年債：0.8％）で、波乱もなくファイナンスされてきたことにも驚きます。

その中で、13年4月から実行された異次元緩和は、インフレを誘発するための政策ですが、実際に1％、1.5％、2％とインフレに向かうと、市場の期待長期金利は、上がる傾向を示します。本書で繰り返し述べたように、国債が90年代までのように500兆円規模であり、GDPの1倍付近までのときなら、2％や3％の金利上昇によって国債価格が下がっても、それを保有する金融機関が蒙(こうむ)る損は小さく負担可能なもので収まったでしょう。予想損が小さいときは、金融機関も売りに殺到することはありません。政府債務が少ない時期なら、2％のインフレを達成しつつ、長期金利では2％や3％を続けるということも可能でした。

しかし現在は、政府部門の債務が1121兆円です。そのうち国債が950兆円（名目GDPの2倍）であり、1％の期待金利上昇であっても、国債の下落損が50兆円になるため、金融機関には先を争って売る項行動が生じてしまい。国債は、その日の売りの量が買いの量を超えれば、下落して金利は上がります。このようなときの加速する売りでは、1％だった期待金利が、短い期間に2％、3％と上がって行くため、国債の下落損も100兆円、150兆円と大きくなります。

いったん、国債価格に下落が生じると、金融市場は、借り換えの都度、2％なら20兆円に、3％なら30兆円に利払いが増えて行く政府財政のリスクを意識しはじめ、これが、期待金利を一層上げることに向かいます。こうなると政府は長期債の発行ができなくなります。発行した長期債は、価格が大きく下がって、金利が一層高騰するからです。長期債が発行できなくなると、既発国債は、満期の都度、短期国債に振り替わってゆきます。このため、意外に早く、政府は高くなった金利での利払いを迫られるのです。1％金利の金利上昇に対し、政府の利払いは10兆円（消費税の5％分）も増える方向になります。このため政府財政は、金利が2ポイント上がると、破産状態に向かって行きます。

財政の破産を宣告するのは、首相、財務省、日銀ではなく、国債を買う金融市場です。金融市場が、国債を売る量が、買う量より増やしたときが政府財政の破産です。銀行が企業に融資を停止し、返済を迫るのと同じことが、金融市場で国債が売り超(ちょう)を続けることです。ギリシアは、2011年10月に、事実上、財政破産しています。長期金利を見ると、2010年4月が10％、11年7月が15％、12年11月には30％でした。この金利が示すのは、欧州の金融機関がギリシア国債の売りに回ったということです。もちろん日本の経済は、ギリシアに比べれば格段に、次元が違って良好で強い。問題になるのは、政府の債務が名目GDPの2.4倍もあることです。ギリシアはひどく政府債務が多いとされてもGDPの1.3倍でしかないのです。

GDPの2.4倍の負債をかかえつつ、インフレ策をとるというのに、政府も日銀も、異次元緩和の政策においては、金利上昇のプロセスを想定していません。驚くべきことですが事実です。そしてもう一つ、期待金利が右記のようには上がらず、実質金利（名目金利－期待インフレ率）がマイナスのままで、インフレ目標を達成したとすれば、今度は、異次元緩和を停止する出口政策を採らねばならない。

早ければ、2014年末に来ます。遅くとも、2015年です。そのときは、日銀が買い込んで来た国債を売りマネーを絞らねばならない。当然、金利は急騰し、国債価格は下がります。マネーを絞るとは、金利を上げて国債価格を下げることだからです。これを金融市場の実際で言えば、出口政策に向かうと観測された時点から、金融機関による国債売りです。このとき、前段に書いたことが起こります。

では、この異次元緩和を2年、3年、4年、5年・・・と続けるのか？ これは一層の円安、資産バブル（バブルはいずれ再崩壊）、7％を超えるインフレ、8％を超える金利に向かうことです。そして、超高金利になって投資コストが上がり実質GDPは成長しません。ただし、インフレによって、物価上昇を含む名目GDPに対する国債残は減って行きます。インフレは、金融資産の価値を下げると同時に、負債の価値も下げるからです。

[223: 契約済みさん]

すごく無知でお恥ずかしいのですが、222さんは結局金利はあがるという結論ですか？
すみません、どなたか教えて下さい。

[224: 匿名さん]

>223
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/435959/res/199
もう何年も日本は破綻すると言い続けている人。
信用するかどうかは自己責任でどうぞ。

[225: マンコミュファンさん]

>224
自分で確認もせずに、このスレに書いてあることを鵜呑みにしてる方がどうかと思うけどね。
リンク貼るなら、何年もってのを裏付けるリンク貼りなよ。
まあ、このスレでこの経済学者の明確な反論もされてないけどね。
>221の意見も同様に合ってるかどうかは分からない。

>223さんに意見するとしたら、心配なら保険だと思って固定にしといたら。
これくらいの文章を読み取れないようだと、金利上昇局面になったら精神的に耐えられないかも。

[226: 匿名さん]

どのタイプのローン組もうが、もし、手抜き、欠陥住宅、マンションだったらそのローン高いわな。

[227: 匿名さん]

国債の利払い費用も浮いたし、年金運用も１０兆増したってね。前の政権より数倍良いね。

[228: 匿名さん]

>225
コピペばかりで自分の意見は書かずに
＞鵜呑みにしてる方がどうかと思うけどね。
とは、ギャグのつもり!?

残念ながら>223のリンク先は自分が書いたもので、そこの少し先にもきちんと見解を投稿してる。
必然と書いた予言を外しても平気な経済学者の見解を鵜呑みにしてる方がどうかと思うけどね。

[229: 匿名さん]

>228
>そこの少し先にもきちんと見解を投稿してる。
とは、ギャグのつもり!?
こんなところに長文書いてる単なる自己満野郎だろう(笑)
鵜呑みにしてるワケではなくて、あんたに騙されそうな可哀相な人がいそうだから、対極の意見コピペしただけだよ。

[230: 匿名さん]

>もう何年も日本は破綻すると言い続けている人。
これは>224のウソでした。