固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART9】

[匿名さん]

暴言禁止です。
引き続き情報交換しましょう。

[1031: 匿名さん]

3000万を固定35年で金利3%だと3年ローン返済しても2847万。
借換え費用含めるとほとんど残債が残ってるが金利が下がり始めたから借換えを検討したとする。
7年前から3年返済とすると今から4年前。
今から4年前だとフラットは2%台。
10年固定も1%後半じゃなかったっけ。
変動に借換えてなきゃここでさらに無駄な金利を払う選択してることになる。

[1032: 匿名さん]

そろそろ返済終了も見えてきたこの頃、10年固定に借換えてもいいかな、とも思う。
変動で組んで良かった。
これから組む人は迷うだろうね。

[1033: 匿名さん]

返済終了も見えてきた変動さんがどうして借り換える？
諸経費が無駄だろう。

まぁ低金利があと10年持つ保証はないがな。

[1034: 匿名さん]

>1033
利確。投資の基本。

[1035: 匿名さん]

無駄な利息を払う余裕がやっとできたってことでは。

[1036: 匿名さん]

＞1034

　それではだだのスィッチング。

　今まで変動なら、一括返済が利益確定だな。

[1037: 匿名さん]

今からじゃ出遅れかもよ。
基本も危ういので、変動のまま残債減らしたほうがいいかもね。

[1038: 匿名さん]

ギリ変さん、次スレ立てお願いします。

[1039: 匿名さん]

ギリ固さんは、次スレ立つのを嫌がってなかったｗ？
永久閉鎖なんて言ってたよね。

[1040: 匿名さん]

だからギリ変さんにお願いしてるのだよ。

[1041: 匿名さん]

しかしスレが立って７年。当時の金利が
・フラット35　 ＝3.07％
・変動金利　　＝1.325％

その金利差は１．７４５％
３０００万の借り入れであれば現在、固定は変動より３５０万以上
ローンを多く払っている計算になる。
利払いで２５０万弱多く払い、元本は１００万強多く残っていることになると思うが。

こうなると「固定金利は怖くない？」状態だな。

[1042: 匿名さん]

低利の固定に借換えしておいてよかった。

[1043: 匿名さん]

>>1037
そんなに困ってないんですよ。
せっかく低利で借金出来てるのだから、一括返済する気もないです。
80円台で仕込んだドルもいい感じです。

[1044: 匿名さん]

>1041
もはや思考回路がウマシカだな(笑)
昨日張り付いてた経済が苦手なギリ変さんだな。

[1045: 匿名さん]

>1044
ギャンブルでノーマネーでフィニッシュする人の思考回路です。
やさしく見守ってあげましょう。

[1046: 匿名さん]

>1043

　資金を動かすなら、ローンは、低利の固定が安心だね。
　心理的にタイミングを制約されないから。
　リスクをとっても儲かる保証はないけど、デフレの頃よりは明るいね。
　根拠はないけど、ドルと豪ドルは、一旦利確した。
　トレンドは円安だけど、紆余曲折はあるからね。

　あなたは何も損していないのだから、変動のまま。ドルもそのままでもいいのでは。

[1047: 匿名さん]

早くスレ立てろよ。ギリ変連合ども

[1048: 匿名さん]

無駄な利息を払える余裕を手に入れると悩むよね。

[1049: 匿名さん]

>>1046
ドルは103円辺りで半分利確したのですが、残り半分は投資とリスクヘッジとして保持しています。
リーマン以前に仕込んだ金も同じように半分換金しました。
再投資先も思い付かず普通預金へ置きっ放しになっています。
1046さんは利確した後、どうされましたか？
なんてスレ違いですね。
失礼しました。

[1050: 匿名さん]

せっせと繰り上げに励んでいる間は、気付かない悩みだな。

[1051: 匿名さん]

＞1049

　同じく「円」で様子見ですよ。
　キナ臭いのにみんなそれなりに高いのがヘン。
　金はそのうち買い戻したいな。

　スレ違いなので、それでは。

[1052: 匿名さん]

ギリ変だと喚いているのが３％フラットなんだな～。
と思う初秋。

[1053: 匿名さん]

固定さん
歯を食いしばる
ギリギリと

[1054: 匿名さん]

フラット35年。7年前の金利が3.08%。
毎月の支払額116630円。
現在の残債26268155円。

7歳年を取り物件価値は落ちローンは1000万近く返済しても残債はあまり減っていない。

借金の残債多い初期の金利の重要性を思いしるよな。

[1055: 匿名さん]

7年前の変動さんはここまでは危険な賭けに勝ってきているので、
7年前の固定さんに勝ち誇ってもいいんじゃね？

住宅ローン減税＋フラット35＋各種優遇っていう、
政府が住宅購入者だけを対象にしてばらまいてるモラルハザードなボーナスステージのうち、
ひとつめしか利用しないのは勿体ないとは思うけど、ここまでは結果オーライだからね。

ちなみに俺は2年前、別にローン必要じゃなかったけど、あえてフラット35Sエコを借りた。
当初5年1.1%6年目から1.5%、会社の利子補助を加味すると実質1%の20年ローン。
多少低金利が続いても、変動にすればよかったなんて考えることはありえないなぁ。

[1056: 匿名]

外か建てのインデックスファンドにでも突っ込んでおけば。スレチ失礼

[1057: 匿名さん]

眠れないギリ変さん。
早くグッスリ眠れる生活送れるといいね。

[1058: 匿名さん]

スレ設立当時（借入３０００万円）から、現在経過中までのローン比較

（２００７年５月、ローン履行）
・フラット３５　金利３．０７％
・変動　　　　　金利１．３２５％

（２０１４年９月現在）
・フラット３５
　今まで払った利息の合計＝６,３２８,０００
　残債２６,１１９,４９３円

・変動
　今まで払った利息の合計＝２,２９８,０００
　残債２４,８７２，８００


※トータル５,２７０,０００円、フラット３５の方がローンを多く払っている。
　（フラット３５は変動より利息を４,０３０,０００万円多く払い、残債が１,２４０,０００円多く残っている状況）
　

　

[1059: 匿名さん]

ちなみに
変動が今までフラット３５の利息差額分を繰り上げ資金として積み立てて
今月まとめて４０３万円を繰り上げ返済した場合
（過去に推奨していたテンプレ返済）

残る残債は２０,７８０,０００円となる。

[1060: 匿名さん]

完済したら再度結果をお願いします。

[1061: 匿名さん]

これフラットが逆転するのに変動は何％まで金利が上がる必要があるのかな？

[1062: 匿名さん]

>1061

今月に、いきなり優遇後の変動金利が7.3％になり
それが残り28年間維持されれば、フラット35とトントン。
金利7.3％以上が28年間続けばフラット35の勝利となります。

[1063: 匿名さん]

５年１．２５倍ルールとかで金利上がると月の元金返済額が減るとか計算複雑そうだから、、、

[1064: 匿名さん]

>1063

５年１．２５倍が適応されるだろうけど
住宅ローンは単利なので、未払い利息に利息が付くことはなく
未払い分は最後に一括返済すればいいですね。

[1065: 匿名さん]

元金が余り減らないで利子を多く払う状態もあり、そして、最後の月に一括請求されるんですよね。

[1066: 匿名さん]

＞元金が余り減らないで利子を多く払う状態もあり

それがフラット３５なんだよね。

[1067: 匿名さん]

優遇後の変動金利が７．３％ってよほどだよ。高度成長時のバブルと同じ金利。
これでフラットと同じってのは衝撃を受ける。

[1068: 匿名さん]

>1066 フラットって全期間固定だから月の返済額内訳が分かっていて総返済額が確定してるでしょ。

[1069: 匿名さん]

>1068
総返済額は確定しているけど、それと引き換えに無駄ってレベルを超えている気がする。
あくまで当時の借り入れで変動と比較した場合ね。

[1070: 匿名さん]

借りる前に総合的に判断して金利タイプを選んだんだろうから、
最終的に２割と云われている老後ハッピー派になれば、どちらでも良いと思う。

[1071: 匿名さん]

高い金利で固定された方は大変ですね。
不況では低く好景気には高くなる金利の方が無理なく自然でいいですよ。
高金利の時って、それでも飛ぶように不動産が売れるような感じでしょ？
何とかなるんだよ。

[1072: 匿名さん]

>>1071
何とかなるって、あんたギリ変か。
低利の時代に家を買えて良かったな。

[1073: 匿名さん]

＞１０７０
＞借りる前に総合的に判断して金利タイプを選んだんだろうから

この選択しかなかったんじゃないかな？
銀行の３５年固定はもっと金利が高かったと思う。

[1074: 匿名さん]

変動であれ固定であれギリギリな場合、最悪マンションを手放さなければならなくなった場合、変動の方が残債は少ないので売却後に残る利益は多くorローン残債は少なくなるのでは？

逆に余裕がある借り入れの場合、想定外の金利変動が起こった場合、実際に金利が上昇するまでにはタイムラグがあるわけだから、その間に繰上げ返済をしてしまえば良いわけだから、これも変動で組んだ方がお得かな。

安定した職場で親に資産もなく長年コツコツローンを返済していく場合は、固定が良いかもね。

[1075: 匿名さん]

>1072
収入も増えずに金利だけ上がると思ってんの？
そんな金利またすぐ下がるよ。

[1076: 匿名さん]

1074です。
個人的にはギリギリであるなら、変動でも固定でもローンを組まない方がいいとは思う。
世帯主が死亡した場合は、ローンのない家が家族に残せるけれどね。
そんなレアケースを想定して家を買うこともないですよね。

[1077: 匿名さん]

>1075
インフレかつ経常赤字の国は収入も上がるけど、それ以上に物価と金利が上がるんですよ。
経済に疎いギリ変さん。

[1078: 匿名さん]

>1077
教えくれてありがとう。
経済に詳しいのに高い金利を払い続けてるギリ固さん。
早くインフレになって物価と収入より金利が上がるといいね。

[1079: 匿名さん]

>>1058
その計算なんかおかしくね？

その計算における変動と固定それぞれの7年間の総返済額はいくらなんだ？
「うち金利分」の差じゃなくて。

[1080: 匿名さん]

>1079

・今までの固定の総支払額＝１０,２６３,４４０
・今までの変動の総支払額＝　７,８５８,８４０

○総支払の差額は２,４０４,６００
○元金の差額は　１,２４６,６９３

上記の２つを足した
※合計＝３,６５１,２９３円（これが７年４カ月で開いたフラット３５と変動の差額）

ただし、これにフラット３５と変動の支払額の差分、２,４０４,６００円（テンプレ返済）を今月一括で繰り上げ返済すると
＞１０５８の数字より多くローンが減ることになる。

[1081: 匿名さん]

このテンプレ返済を行うと

○元金の差額が３,３１２,９５４円になるため
最初の
○総支払の差額は２,４０４,６００
と合わせると

※合計＝５,７１７,５５４の差額となる。
（あくまでも変動がフラット３５との支払い差額をテンプレ返済した場合）

[1082: 匿名さん]

余計わからなくなった。

＞元金の差額は　１,２４６,６９３
＞２,４０４,６００円（テンプレ返済）を今月一括で繰り上げ返済すると
＞元金の差額が３,３１２,９５４

7年経過後に約120万の元金の差があり、
さらに、元金がすくない方だけ、累積返済額の差の約240万を繰り上げ返済したら、
元金の差が約360万にひろがるだけじゃねえの？

30万はどこに消えた？
その差にもう一度、累積返済額の差を加える意味は？
そもそも、テンプレ返済って何なんだ？

[1083: 匿名さん]

１０８１の計算にちょっと間違いがあるかも

テンプレ返済を行うと、元金の差額は３,３１２,９５４円。これは正解。
総支払の差額、２,４０４,６００円はテンプレ資源として使うので、これは相殺。

代わりに、期間短縮とした場合の返済回数が３２回分減算される為
３１回＋残額１回分の２,８２３,４４７円がローンの総支払額から消失。

○元金の差額、　３,３１２,９５４円
○ローン消失分、２,８２３,４４７円

合計＝６,１３６,４０１円。
これがテンプレ返済した場合のフラット３５と変動の差額となる
（変動金利が残り２５年間変わらなかった場合なので、金利変動によってこの金額２,８２３,４４７円は上下するものとする）

[1084: 匿名さん]

＞そもそも、テンプレ返済って何なんだ？

７年前にローンを組んだ際に
フラット３５で組むと、払った金額は丸々ローン代として消えるが
変動で組んだ場合には、フラット３５で支払うはずだった利息分を丸々残す選択肢も可能になる（あくまで選択の自由）
これは生活の贅沢資金としても良いし、ローンの繰上げ原資に使ってもよい。
この繰上げ原資に使うことを、以前のスレではテンプレをつけて紹介されていたため、テンプレ返済と呼ばれています。

要は、フラット３５で払うはずだった利払いが、変動にすることで手元に残り、元金の繰上げにまわす返済方法のこと。

[1085: 匿名さん]

・・・・・・

で、元金の差額が１,２４６,６９３円の状態から、
変動の方の元本に対して２,４０４,６００円をテンプレ返済すると、
元金の差額が３,３１２,９５４円に変わるのはどういう計算なんだ？
ってのをずっと聞かれてることは理解してもらえてるかな？

[1086: 匿名さん]

>>1085
1083じゃないですが、チクチク言ってないで、ご自分でされた計算をここに載せた方が早くないですか？

[1087: 匿名さん]

>1085

フラット35と変動の7年分の差額を繰り上げ返済すると
元金がさらに減るからその金額になるでしょ。

だからテンプレ返済した場合って書いてある。

[1088: 匿名さん]

>>1086
別に、1,246,6943や2,404,600って数字自体に異議を唱えてるわけじゃないんだから、
どう考えても、1085に書いた質問の答えをもらった方が早いだろ。

[1089: 匿名さん]

>>1087
＞元金がさらに減るからその金額になるでしょ。

繰り上げれば元金はさらに減るだろうけど、
その金額になると思えないから何度も聞いてるわけなんだが。

もともと、累積返済額の差を2回使ってたような杜撰な計算だから、
1086のいうように、質問するだけ無駄なのかね。

[1090: 匿名さん]

数字マジック…

[1091: 管理担当]

管理担当です。

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