上石神井レジデンスってどうですか？

[購入検討中さん]

上石神井レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.diapalace.jp/kamishakujii/index.html

物件データ：
所在地：東京都練馬区関町南1-63-6、-7、71-2
価格：未定
間取：1LDK-4LDK
面積：53.91平米-103.43平米

[2: 購入検討中さん]

ホームページアップされてますけど、どうなんですかね。
価格が魅力的なんですけど～

[3: 匿名さん]

売主と施工会社が心配。再生したようだけど。販売が中断していたから安くなったのでしょう。

[4: 匿名さん]

千川と青梅挟まれた交差点のところか。
騒音や空気はどうなんでしょう。
低層階はほぼ東向きのようですね。

あと、再生した企業は内部が荒れ気味と聞いたこともあります。ダイアは頑張ってほしい気も。

[5: 購入検討中さん]

再生した会社だと、やっぱり心配ですかね～
とりあえず、モデルルームと現地を近々見に行きたいと思います。
住環境も確認してきます！

[6: 匿名さん]

最近再生とか更生したところって多いですね。不況だから？

[7: 匿名さん]

モデルルームはかなり盛況でしたが、掲示板は盛り上がりませんね。
個人的には価格的にもかなり魅力を感じています。
周辺も生活をするには便利そうでした。
千川と青梅に挟まれているので騒音や空気の問題が検討意欲を減退させているのでしょうか？

[8: 匿名さん]

価格、アクセスとも良く、前向きに検討したいと思っているのですが、売主の経営状況が心配です。従業員数、資本金等を見ると本当に今後再生して継続できるのかが疑問です。どなたか情報持ってませんかね・・。

[9: 匿名さん]

ここは施工会社も再生した所だから余計に不安を感じました。契約は慎重にした方がいいと思います。

[10: 匿名さん]

通学区の小学校の評判はどうでしょうか？

あまり良くないことを聞きました。実際のところどうなんでしょうか？

[11: 物件比較中さん]

今日ＭＲに行ってきました。
非常に盛況らしく、子供連れの方々で賑やか？でした。

以下に感想を書きます。
建物については、営業マン曰く「当初は坪260万を想定していた」という事でしたので、価格の割には仕様は良かったです。上石神井駅の反対側にあるＭ社のマンションよりグレードはいいと思いました。
場所については、やはり青梅街道の騒音や空気環境はマイナスです。また千川通りの拡幅が完了した後の交通量はわかりませんが気になりますね。駅からの道中も夜は結構暗くて危ないのでは？（推測です。スイマセン）検討するのであれば、高層棟の上層階か低層棟か迷うところです。
あと、デベロッパーと施工会社については、共に民事再生法の適用を申請していますが、これは正直判断できません。ただ、従業員数や資本金ではわからないと思います。大和地所の完全子会社ですからこちらの経営状況の方を気にされた方が良いかと思います。沖縄でホテル開発等も行なっているようですが…。気になる人はやめた方がいいですよ。（私はあまり気になりません）

総合的には十分検討に値すると思いました。このエリアの新築でこの価格は今後出ないと思います。
（妻はあまり乗り気ではないですが…）

ところで、小学校は西武新宿線の踏切を渡ったところにあるところですよね。私も気になります。
何か情報があれば教えてください。

[12: 匿名さん]

仕様はリーマンショック以前に設計されているようなので良かったのではないでしょうか。売主等は気になりますが立地は駅近なので売れはすると思うのですが…検討から外しました。

[13: サラリーマンさん]

グランスイート上石神井とダイアパレス上石神井を検討してグランスイートで話を進める予定の者です。構造はダイアパレスの方が上だと思います。100年ﾏﾝｼｮﾝ・耐震等級２。
設備・仕様は一見ダイアパレスと思いきや、電気の床暖・電気のバス乾燥機は効くのか不安です。効くのかもしれませんが、ガス派としては、電気暖房は信用できないです。従来品のボイラーより高効率のボイラーエコジョーズ＋（ガス代割引）をダイアで後付けする場合はドレン工事が可能でないと取付け不可能です。ドレンがとれない場合は普通のボイラーです。見栄えを良くして目を引くような見せ方は上手いなと思いましたが、本当は安く仕上げてる印象です。
グランスイートはガス床暖とガスバス暖房乾燥機は標準　ボイラーもエコジョーズでガス代が割引になります。残念な事はオプションばかりです・・・食器洗い乾燥機・浄水器と少しケチだなと思いました。
駐車スペースはグランスイートは少ないので困りますが、ﾏﾝｼｮﾝの裏が月極めの駐車場ですし近隣にたくさんあります。ダイアのようにたくさん駐車スペースがある場合、将来的に空き駐車がたくさん出た場合の負担は誰がするのでしょうか？・・しかし敷地内の駐車代が安いダイアパレスは羨ましい。
価格は、かなりダイアは安いです。　グランスイートは強気で高いです。売れるからか、商社様だからか分かりませんが高いです　価値を高めてるのかな・・何故　差があるのか良く分かりませんが・・広さは、互いに完成前で図面でしかわかりませんがダイアの方が値段の割りに広いと思います。１Ｆの専用庭付きの間取りなんかはグランスイート方が好きです。
たぶん一般的にダイアの方が良いと思いますが、私の求めている住環境や立地はグランスイートでした。消防署が目の前でうるさそうですがﾏﾝｼｮﾝ火災の時は安心です。

[14: いつか買いたいさん]

安い裏には何かある　高く売れない理由がる　　近隣の分譲マンションは何故安くしないのでしょうか？
ダイアに関してグレードが良く見えた方は幸せ者です

[15: 匿名さん]

>>13さん
私もグランスイート見た後ここも検討しました。でもどちらも止めました。丸紅の方はやはりあの仕様では納得いきませんでした。こちらは売主がダイアのみなのでまだ安心はできない気がして。上石神井はいい所なのに残念です。

[16: 申込予定さん]

悩みましたが私はここに決めようと思います。

何部屋か迷ったんですが既におさえられてたので
絞れました＾＾；

思ってた以上に広い部屋に住めそうで良かったです。

良い住民さんが来ますように・・。

[17: 匿名さん]

この物件は普通の購入方法とは違うのですか？
購入価格の10％を用意するような事を言われた。

[18: 住まいに詳しい人]

グランスイートの方がグレードは上に見えました。

[19: 匿名]

私もここに決めるつもりです。

安い理由は会社更生法適応となって、一部の債務が免除された分が価格に反映されているから。上石神井駅近辺でこのスペックでは、よっぽどの価格破壊でも起きない限り出ないでしょう。一時工事が中断する前とは価格も５００万円以上、部屋によってはもっと安くなっています。グランスイートの価格はあの辺では普通です。

学区の小学校には私の子どもが通っていますが、問題ありません。昔ちょっと荒れたことがあったようですけど。小さい問題はあるみたいですが、それは他の小学校でも一緒というレベルだと思います。

専有面積も同地域のマンションと比較したら広いのがあるし（３LDK比）、私が好きな風呂も広い1620。構造も営業の「学校や病院などの避難所に住んでると思って下さい」が一番わりやすい、耐震等級２。

工事中断前になかったカーシェアリング（プリウス１台）が追加。

既に上石神井に１０年以上住んでいて引越しづらくなっているので、今回の物件はありがたかった。

なんだかホメ過ぎで業者みたいだな

[20: 匿名さん]

ここの管理会社の方は大丈夫でしょうか？

[21: 購入検討中さん]

債務が免除された分が価格に反映されているからなんですね　　グランスイート買う人は損なんですかね
グラスイ買う予定なんで　せつない・・・気に入ってるからいいですが

[22: 匿名さん]

上石神井エリアで物件物色していたのですが、全てやめました。でも最終的に最後まで迷ったのがここ。
丸紅のグランスイートと様々に比較したのですが、こちらのほうが内装仕様や最寄駅までの距離などの生活仕様レベルではメリットが多かったです。偶然ですが、同じ杉並区内で別物件で価格価値のあるのが見つかったので結局購入はしませんでしたが、ここは割りと悪くはないと個人的に思っていました。グランスイートよりはいいはずです。
なんかグランスイートのスレには入居後の管理会社対応があって、それが真実だったら本当に残念だって思いました。改めてですが色々見極めは大切。

[23: 購入検討中さん]

ダイワパレスいいじゃん　訳あり気にしなければ　めちゃ安いし安いからって設備も構造も周辺マンション以上だし、ずっと住むなら最高です！！！ここに決めた　
ローコストのブランドマンション買って売主をたんもり儲けさせるくらいならダイワの新しいスタートだ！！応援しよう

[24: はかけ]

民事でつぶれて、多くの泣かされた債権者と、300名近くの解雇者をだした会社のマンションです。
この人たちの怨念で押しつぶされるマンションでしょう。いくら、安いからといって、
検討者さんたち、キモチわるくないですか。

[25: 匿名さん]

うーん、何も感じません。んなこと言ったら、
イニシア、モリモトもそうだし。

[26: 匿名さん]

当然、社員の質は落ちてるだろうし、買ってから、クレーム対応に不安あり。
長いこと、工事中断してたから、コンクリートとか
固まり具合おかしくなって、完成してから、剥落してきそう

[27: 購入検討中さん]

固まり具合ってなんだよ　面白いね　社員の質なんて買った後は関係ないし、たくさん物件見てきてけど、対応は悪くはなかったけどね　ブランドマンション歌ってる割にイケイケ不動産販売みたいなやり方して、せこい作りよりいいでしょ。
価値観の問題じゃないですかね。　人生、住宅ローンのためにヒモジイ生活したくないしですしね。余裕のローンで車とか旅行に使いたいね。　裕福な方は高級マンションで何の怨念も無い所を買えばいいんじゃないですか。家なんて住めてそこそこ快適ならそれでいい　　
気持ち悪いなんて思っても言う必要あるんですかね？住みたい人が不愉快になる

[28: 物件比較中さん]

コンクリートは打設してから約4週間で設計強度以上の強度が出るように配合されています。
強度が出る前に型枠を脱形でもしない限り、異常をきたすことはありません。
固まり具合おかしくなるとか、剥落するとか。知らないのであれば中途半端なコメントはしないで欲しいです。

[29: 匿名]

高級感あるし 良いと思いました。上石神井で、この価格は絶対に出ない 希望してる部屋は元は六千万が四千万代だし広いし 最高ですね

[30: 賃貸中]

近隣マンション比較して悩みました。構造、広さ、設備、駐車場の安さ、全て勝っていました。見た目とか設備の好みは妥協の範囲内です。凄く混んでるし早期に完売しそうですね

[31: 匿名さん]

小学校までの道が気になります。
危なくないですか？
あと評判ってどんな感じでしょうか？

[32: 購入検討中さん]

評判に関して、ブランドに安心感を抱く方は買わないでしょう。ブランドに合った物件なら高くていいと思うけど、コストかかってないマンションもあるし、面倒見の悪い管理会社もあります。会社更生法適応となって、一部の債務が免除された分だけ当初予定して販売しようとしていた価格から安くなっているし、風評被害は少なからずあるだろうし気にしなければいいのでは・・・資産価値なんて期待してないけど、売りやすいと思うけどな。売主が倒産しても建物の保障は住宅瑕疵担保履行法であるが、構造耐力上の主要な部分と雨の浸入などしかない　クロスが剥れた　床がそったは見てくれない　リスクをどう考えるかだけど
みんな仲良く完売して上手く回せれば良いマンションになりますよ

[33: 匿名さん]

ここ、ダイアの社員がムキになって自画自賛して無理やり書き込みしてんじゃないの。
哀れねえ。

[34: 購入検討中さん]

色々見て、買う予定の者が書きましたが・・・社員が自画自賛しててもいいし　　

[35: 物件比較中さん]

練馬区では高さ制限が厳しくなって、この敷地では30ｍ以上の建物が建てられなくなりました。
このことは既存不適格といって、これから同規模の建物を再建することはできません。
資産価値としてはどうなんですかね？

[36: 購入検討中さん]

>No.35
高さ制限の件は、今後回りに高い建物が建たないという
話で出てました。なるほど将来建て替える時に問題に
なるんですね。勉強になります。

しかし「既存不適格」とは嫌な言い方ですねー。
長く住むつもりの私からするとNo.32の方も書かれて
いますが、資産価値うんぬんは気にしてません。

が、例えばローンが払えなくなったからどうしても
って時には、立地条件・スペック等々いいのでそれ
なりの価格では取引できると思います（断言している
ワケではないです）。長年上石神井に住んでいて、あの
辺りにマンションそのものが少ないのは痛感してます
ので、住みたい人にとっては魅力的な物件になるかと。

建て替え時期まで住んだ時にどうなるかは覚悟する
必要があるということですね。

[37: 購入検討中さん]

長く住めるから100年マンションじゃないんですかね？　40年～50年後には他界してるからいいや

[39: 物件比較中さん]

確かに小学校までの道のり気になりますね。
今度歩いてみようかな。
グランスイートよりこちらの方が良かったです。
この値段はもう出て来ないかなーと思います。
でも完成するのはまだ先なんですよね。
現物が見たいですね。

[40: 匿名さん]

再生中の会社だって知っててリスクがあることは
わかっている。価格もこっちが買い叩く訳じゃなし
まったく問題ない。

[41: 匿名さん]

子供の友達がすぐ近くに住んでいるので、
通学ルートは今度聞いてみますよ

[42: 匿名さん]

購入検討の方、住宅ローンはどうします？

[43: 匿名さん]

この会社に提携ローンあるんですか？

[44: 匿名さん]

高さ制限があるのにそれ以上の高さの建物が建つということですよね。

買い換えのときに不利になりますか？

資産価値が落ちるとか・・・

[45: 匿名さん]

不適格な中古マンションてローン組めましたっけ？

売るときは中古になる訳で、不動産会社にしか売れないって事になりません？

[46: 購入検討中さん]

住宅ローンはフラット35Sで行こうかなと思います。
今年申し込めば10年間1%減ですし。
でも今は変動を選ぶ人が多いですけどね。

ここはりそなと提携してるっぽいですね。
りそなはどうなんですかね。
あまり馴染みは無いんですが。。

[47: 匿名]

一度 民事再生の関係で銀行の信用が無いため提携ローンは無い フラット35Sか自分で銀行なりで探すかです 35Sは優良物件しか使えないため、上石神井レジデンスは優良物件。少し会社に不安はあっても、 物件は良いと思います。金利は提携じゃない分高いが変動でガンガン返したい方は探せばいいのでは?ちなみに私はフラットです 他のマンションで変動で資産してましたが、こちらは物件が予算より安く買えそうなので、フラットにしました

[48: 勉強中]

来週くらいにに事前案内会に行こうと思ってる者ですが、ちょっと気になるのは今の予告広告の段階での、物件を押さえるみたいなこと、もしくは既に申し込みされてたり等はあるのでしょうか？？

もしあればなんか早く話聞かなきゃって焦ってしまいますね。

あとこちらはフラット35Sが使えるみたいで良かったですー。

[49: 匿名さん]

わたしもフラット35Sの予定です。営業さんからは特に指定なく
その時で一番利率のよいやつにしましょーと言われています。

事前案内会中ですがすでに希望する客には登録受付はやっていますし
先日からは契約も始まっています。重要事項説明とかやってますから。
いい勢いで決まっているみたいです。見学者と契約者対応で営業さん
たちが足りないって言ってました。リストラされて社員が減ったから
かな。

あとはダイアがまたつぶれることがないこと（最低でも瑕疵担保
保障期間の2年）を祈るばかりですな

[50: 物件比較中さん]

もう既に予約は受け付けていて、検討できる物件は限られてきているみたいですよ。

[51: 勉強中]

皆さん、早速のレスありがとうございます！
げっ！そうなんですか。。のんびりしてられないですね、来週まで待てない感じです(笑)
平日は見学できないんでしたっけ？

ちなみに2LDK希望なんですが、戸数どのくらい用意されてて今どれくらい残ってるんでしょうかね‥？

[52: 購入検討中さん]

2LDKは１つだけだったような・・？（記憶曖昧です。。)
ほとんどが3LDKでしたよ。
違ってたらすみません。

[53: 匿名]

昨日行ってきましたが、すごく混んでいました。いい物件はすでになくなっていました…。低層階も東向きですが人気みたいです。管理会社がまだ決まってないのが気になります…。

[54: 勉強中]

そうなんですか〜。。
まだ販売前だから安心してたんですが、、ガッカリです。

焦ってはいけないのは分かりますが、タイミングも大事なんですね。。

良い部屋がなくなってるとのことですが、それは買いやすい価格帯の部屋ということですか？

[55: 匿名]

38のレスは、近隣でマンション販売している方で商売あがったりか、ここも買えない方ですかね
私は近隣のマンションや戸建て何かも見てきて、訳ありでもいいと思えましたけど、、風評被害を買う前から受けるなんて、、買わない方に何の迷惑がかかってるのかしら
どんな物件にもケチだけ付ける人はいるから仕方ないか

[56: 匿名さん]

2回もやっちゃったダイア建設に不満持ってる人は多そうですけど、
しょうがないですね。

元社員、元株主、債権者、他のマンション営業さん

けど買う人がそんなこと気にしてもね。買う方は買う方で
ダイアも新三平（施工会社）も再生中で3回目があるかもってリスクは
受容してるんだから

[57: 物件比較中さん]

わざわざ悪いコメントをする人もここが気になっている証拠ですよ。

興味なかったらコメントしませんし。

プラスに考えましょう！

私は低層階が気になります。
東向きは初めてかもしれません。

[58: 匿名さん]

低層棟の角部屋以外の間取りは、自分的には高層棟
よりいいんじゃないかなと思います。３LDKでも専有面積広め。

普段の通勤、買い物は低層棟側の出入り口を使用するでしょう。
なので、エントランスへのアクセスは、千川通りに近い部屋ほど
不便と感じるかもしれません

目の前が住宅地なので見晴らしてきに一番いいのは三階ですね。

高さ制限とかもありますから、目の前に大きい建物が今後建つ
可能性はあまりないか

[59: 匿名さん]

やっぱり、提携の金利優遇ないんだー。
デべとして、次の倒産リスクのための
保険はちゃんと入ってくれるのかしら

[60: 匿名さん]

上石神井って何気に暮らしやすそうな街ですよね。
急行は停まるし、駅前に24時間営業の西友もあるしで。

[61: 匿名さん]

60番　　わざとらしい　　どっちらけ

[62: 匿名さん]

>>61
わざとらしい？
最近まで上石神井って行ったことなかったの。
初めて行ってみての感想なんだけどわざとらしかった？

[63: 匿名さん]

２LDKは六戸。低層棟に２つあるうちの１つは決まった
と1週間以上前に言っていたかな。現状はわかりません。

[64: 匿名さん]

>保険はちゃんと入ってくれるのかしら
住宅瑕疵担保保険には入ってるだろうけど、その補償範囲は
基本構造部分（基礎、外壁、屋根等の雨水の浸入を防止する
部分）が対象

[65: 近所をよく知る人]

小学校への通学路の件確認しました。

近所の小学生はこのルートみたいです。
レジデンス組もたぶん一緒になるのでは
ないでしょうか

http://maps.google.co.jp/maps?f=d&source=s_d&saddr=%E6%8C%87%E...,139.591556+to:%E6%8C%87%E5%AE%9A%E3%81%AE%E5%9C%B0%E7%82%B9+to:%E6%8C%87%E5%AE%9A%E3%81%AE%E5%9C%B0%E7%82%B9&geocode=FYMUIQIdM_RRCA%3B%3BFU0cIQIdn_1RCA%3BFb4pIQIdefhRCA&hl=ja&mra=dpe&mrcr=0&mrsp=1&sz=16&via=1,2&dirflg=w&sll=35.725367,139.592478&sspn=0.012821,0.01929&brcurrent=3,0x6018ee61a1875bdd:0xde8dd0e33422b3d4,0&ie=UTF8&ll=35.72434,139.591084&spn=0.012891,0.01929&z=16

[66: 近所をよく知る人]

あーお手数ですが上のリンク全部コピペして確認してください

[67: 周辺住民さん]

立野橋から踏切手前の信号まではバス通りになります。

上石神井は狭い道が多くて危ないとお思いでしょうが、
長年住めば子どもたちも馴れたもんです。

今の家も駅近で、私の子供１年生ですが自転車乗ってイトマン
スイミングスクールとか一人で通っています。

先日は二人目を産んだ荻窪病院ってとこまで一人で自転車で
行ったり、上井草まで電車、そっからバスと乗り継いで病院
行ったりと偉いもんです。

環境が人を育てるとはこの事かと、我が子ながら感心しました。

[68: 匿名さん]

そりゃ、よかった

[69: 匿名]

ネガティブな情報を全部知った上で購入したいな

[70: 匿名さん]

>ネガティブな情報を全部知った上で購入したいな

例えば？具体的に書いてもらえれば知ってることは
可能な限り回答しますよ

[71: 周辺住民さん]

最近どのコミュでも文句だけ言う人が増えてますね。

不景気のせいですかね。。妬みやイヤミ。
あー怖い怖い。

たまにここ通るので完成がちょいと楽しみです。まだ先って感じですが。
やはり建物の高さは感じますね。
吉祥寺まで近いですよここは。

[72: 購入検討中さん]

・高さ制限で何十年後の建替えが発生した時に入居者の専有面積は減ってしまうのか？
・高さ制限つきは不適格という事で資産としては、落ちるのかな？
・3度目のダイア建設倒産を食らった時に住民の被害は？

・私的に、何十年後の建替えは家族も減ってるだろうし狭くていいと思っていますし、その前に売ってしまうかもだから気にしてない
・資産価値うんぬんは立地と利便性が良く需要供給のバランスで金額が決まっていて、建てた会社は副次的（ブランドに安心思考者除く）だと思うので気にしてない
・3度目があっても管理会社を変えてうまく入居者でやればいい

間違ってますかね・・・・

[73: 購入検討中さん]

上石神井は良い場所だし、欲しい人多いんじゃないかな　

[74: 勉強中]

いずれ高さ問題で不適格物件として扱われるのでしたら、将来価値の低価や、中古購入希望者のローンがおりないとかあるのですかね‥？

[75: 購入検討中さん]

「既存不適格建築物」 という用語の意味をおさらいしておきますが、建築基準法などによる制限が新たに施行されたり改正されたりしたときに 「既にある建築物や工事中の建築物」 で、改正前の法令などには適合していたものの、新しい法令には適合しなくなった建築物のことを 「既存不適格建築物」 といい、都市計画事業の施行などで敷地の一部が収用された結果として、容積率を超えることになったような場合も含まれます。


古いマンションでは、違反ではないが、現行の法令には適合していないケースも多い。
「改正前の法令には適合していた」 ということで、建設工事の当初から法令に適合していなかったり違法に増改築されたりした 「違反建築物」 とは区別され、 「既存不適格建築物」 を現行の法令に適合させるように手直しをする法的な義務などはありません。もっとも 「違反建築物」 であってもほとんど野放しなのが現状ですけどね。ただし、 「既存不適格建築物」 において一定規模以上の増改築などをしようとすれば、現行の法令に適合させるよう、全体の手直しなどが求められます （一部、緩和規定あり）。

ひとくちに 「既存不適格建築物」 といっても、新耐震基準が施行される以前の建築物や、耐火構造に問題があるもの、建ぺい率や容積率、高さの制限をオーバーしたもの、用途の制限に合わないものなどさまざまですが、ご質問のように 「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」 というときには、たいてい現行の容積率の制限を超えているものと考えられます。 （容積率には適合していても、斜線制限などで “建てられない” ケースもありますが・・・。）

マンションの場合、現行の容積率を超えている 「既存不適格建築物」 は意外と多く、中古市場でもごく普通に流通しています。 「既存不適格建築物」 になってしまった原因はいろいろですが、その問題点などを十分に理解して購入するかどうかの判断をしなければなりませんね。

マンションが老朽化して建替えの必要に迫られたとき、容積率に余裕があれば部屋数を増やし、それを第三者に分譲して事業資金に充てるなどの手法が可能となります。実際にこれまで建替えに成功したマンションのほとんどは、容積率に恵まれたケースだったようです。逆に容積率が不足するマンションの建替えでは、資金の調達ができたとしても各部屋をそれぞれ一定割合ずつ狭くしなければならないことになり、居住者間の合意を得ること自体が非常に困難でしょう。

東京都ではマンションの建替えに対する容積率の割増し制度など独自の支援策も講じていて、今後は国や他の自治体でも 「既存不適格マンション」 に対する支援措置や救済措置などが整備されていくものと考えられますが、容積率の大幅な割増しは難しいでしょうし、住民には責任がないとはいえ、違反建築物の場合でも救済されるのかどうか分かりませんね。建設されてから相当な年数を経ていて、建設当時の資料が保存されていないマンションでは、 「既存不適格建築物」 なのか 「違反建築物」 なのか、その判別すら難しいケースも考えられます。

いずれにせよ現時点では、その原因が何であれ 「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」 ということは、実際には 「建替えることはできない」 （法的に建替えができないのではなく、住民による建替えの決議ができない） こととほぼ同じ意味にとらえるべきケースが大半です。そのリスクに見合った物件 （価格） なのかどうか、慎重な判断が重要ですね

[76: 不動産購入勉強中さん]

既存不適格建物の資産価値に与える影響は、全くないとは言いませんが、さほど大きなものではないと思います。違法建物や遡及効のある消防法に適合しない建物は、適合させるに必要な費用を一つの目安とした大幅な減価になります。（現実の取引等では、必ずしもそうでないケースも多々ありますが・・）
　一方、旧耐震基準の建物や容積率オーバー等の既存不適格建物の評価にあたっては、シビアに査定していないようです。今回のケースのような容積超過では、将来の建替時に同規模のボリュームの建物が再建できないとなれば、その部分は減価要因にはなります。ただ、これも建替までに要する期間が数十年先となれば、減価の程度は減少するでしょう。
　話はそれますが、耐震性に関わる既存不適格部分はシビアに評価すべきかと思います。そうすることで、耐震化を進める環境作りに繋がっていくような気がします。
　既存不適格建物は基準法の改正の度に発生するものです。どこまで、資産価値と結びつけるかは、個々のケースによって異なりますが、不動産証券化の対象になるような収益物件を除けば、それほど大きな減価要因になっていないのが実状でしょうか。


ちなみに条例以外にも、建築基準法自体も頻繁に改正されますので、面積規模にまで影響する物は少ないですが、数年前のマンションでも、ほとんどが既存不適格の建物になるかと思います。

[77: 匿名さん]

どこかのHPからのコピペですね。ご苦労様です。

■長く住もうと思っている人はあまり関係ない
- いま買おうと思っている人は50年後はほとんど死ぬ
- 子供が住み続けたいというのであれば関係するかな
- 万が一建て替えが必要となっても住民全員の同意が
得られずできない可能性もあるので今から心配しても
しょうがない。

■中古での売買に当たっては評価に影響する可能性あり
- 5年、10年で売るなら大丈夫か？
- 20年後、30年後はそもそも資産価値としてあるのか
- 買う側の住宅ローンは融資元が担保として認めるかどうか
- あと調べてたら「借り換え」にも影響するという話があり

いくつか営業さんに直接確認したほうがいいこともあると
思いますが、資産うんぬんが気になる方は止めるのもあり。
住み易さ、マンションのスペックが気に入って「既存不適格」
でもいいと思うなら購入もあり。ご自分で最終判断されて
ください。


今回のマンションのようにどちらかというと、景観や既存
住民とのトラブル対策による建設後の「既存不適格」化は、
建て替え時の特例が認められてもいいと思いませんか。
それまでは資産固定税とり続けるくせに。。。。。。。。

平等の観点からいったら、条例が資産価値を毀損するもの
だとすると固定資産税を安くしろーというのは間違ってる？

ここで言ってもしょうがないですね。。。。すみません。

[78: 購入経験者さん]

今、既存不適格のマンションに住んでいます。
購入した時は違いましたが、その後に改正され、
同じ大きさは建てられないと聞いています。
既存不適格が話題に出ていますが、どのマンションも10年後、20年後は
どうなるかわかりませんので、
個人的にはあまり大きな問題ではないような気がします。
実際立て替えるのは何十年後ですし、その頃にはまた別の規制があるかもしれないし。

ちなみに私は住み替えを検討中です。
今の部屋が狭いので4LDKを考えていますが、まだありますかね？
最近行かれた方で情報あればお願いします。

[79: 匿名さん]

管理会社が決まらない理由は何だろう。
コミュニティワン（旧ダイア管理）が昔系列子会社だったのに
ひとつ返事でやりたがらないというニュアンスですか？

営業マンの説明聞いたかたいますか？

[80: 匿名さん]

71番さんへ
確かに業者や自社の社員のかき込みが殆どだから仕様がないよ

[81: 申込予定さん]

現時点でどれだけ申し込み入ってますかね～

うーん、気になる…

[82: 匿名]

もう八割ほどの申し込みが入ってたようですよー。
残りは間取りがイマイチとか高額なとこだけ。

[83: 匿名さん]

営業マンの煽り書き込みやめてくれる？
みんな真剣に検討してるんだから。

[84: 匿名]

あれっ？バレました(笑)
でも3500〜4500万位の価格帯はもうほとんど無いのは事実。

[85: 匿名]

契約を近いうちにする者です。確かに埋まりだしてますよね。煽ってないと思いますよ。ここのマンションはオプションとかは無くて後でリフォームしてみたいな流れで三色ある内装も部屋各部屋割り当てが決まってしまってる 今回はダイワパレスさんの都合上仕方なかったのでしょうか

[86: 匿名さん]

ダイア建設を買い取った大和地所というところは、
日本総合地所も買い取ろうとしてるっていうの本当ですか

[88: 匿名さん]

>日本総合地所も買い取ろうとしてるっていうの本当ですか

ダイア建設のパターンと一緒ですね
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news361.htm

この大和地所ってところはダイアも含め色々再生スポンサーになっているけど、なんでそんなに景気がいいの
か。。。よくわからない会社ですね

[89: 匿名]

先週事前案内会に行ったものですが、たしかにコストパフォーマンスの良さのせいでしょうか、結構埋まってるようでした。
でも営業の、うちは安いんだから早く決めた方がいいよ、バーゲンだよ、的な対応にうんざりしてやめました。なんか‥安いけど安心と信頼は買えない雰囲気をひしひしと感じました。

[90: いつか買いたいさん]

89番さん、いいたいこと、よく表現してくれました。

はたと、よく考えてみると、究極の問題点はそこなんですよ。
この不景気の時に、わざわざ資産価値落ちるのわかってて
買っていいものか、だったら賃貸でいいのではないかと思うのです

[91: 匿名さん]

駐車場が以上に安かったりすると、
買ったあとの管理運営大変だよね。

不良在庫たたき売って、売り逃げようってことじゃないの。

営業も品のない営業トークで楽なもんだね。

[92: 匿名さん]

物件のＨＰみたけど、ブログは、書いてる人間の（多分営業だろう）中身のなさ露呈してる。
もう少し、文章を読みやすく、アップ前には何人かにみてもらった方がいいよ。ダイアさん。
せっかく、一生の財産を買おうとしているお客様の心がしぼんじゃうよ。

ダンピングマンションだから、この低度になっちゃうのかねー。

[93: 匿名さん]

駐車場収入は80%の利用率で計算してるな。
それでも68台か、そんなに車入るかな。

[94: 匿名さん]

あの立地、スペックであの値段。売れて当たり前です。

ダイア建設の営業マンよ勘違いしたらいけないよ。
買う買わないの判断はお客様がすることです。あおって
買わせるなんてもってのほか

再生中のダイア建設をユーザは見てる。最前線で働く
営業マンがダイアの顔であることを忘れるな

調子に乗ってると3回目があるぞ

[95: どうなってるの？]

このマンションのすぐ横に計画されている外環道「青梅街道インター・チェンジ」の件。
それと、それに関連した、「いなげや」に隣接する形で建設される排気ダクト。

完成は2030年だっけ？

[96: 匿名]

営業さん個人の問題かも知れませんが、そういうのを野放しにしてるのは会社がそういう体質なのでしょうね。
私も対応の悪さを感じた一人です。なんか「あーうちの物件興味ありますかー？そりゃそーですよね、安いからねー、いーですよ、まだ空いてるからー。」みたいな。
自分たちにご飯を食べさせてくれてるのは目の前のお客だというのを理解してないのでしょうか？

[97: 不動産購入勉強中さん]

インターチェンジの件は知らなかった・・・・調べた所　青梅街道ＩＣに反対する住民の会」、「東京外環青梅街道インターチェンジ建設に反対する会」）あるみたいなんで参加だな　買わなかったとしても近所だから・・
ほんと悩みます　

[98: 匿名さん]

青梅ICの件は上石神井に住んでいるから知ってたし、
営業からも聞いていた。

けどいなげやあたりの換気所の計画は初めて知った。

外環のHPで調べてみたら、いなげや前の信号（立野橋）
から青梅街道に抜ける（ロイホ方面）道にある急な
カーブあたりに換気所の印がありますね。

これは営業も知らないんじゃないかな。どの程度の
施設になるのか気になりますね。

[99: 匿名さん]

96番さん、同感です。
しっかり、ダクトの件も勉強して教えてほしいです。

宝島社で発売中の『コワーい不動産の話』読みましたら、
あまりに該当項目多いのでびびってます

[100: 西新宿民]

2度あることは3度ある