上石神井レジデンスってどうですか？

[購入検討中さん]

上石神井レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.diapalace.jp/kamishakujii/index.html

物件データ：
所在地：東京都練馬区関町南1-63-6、-7、71-2
価格：未定
間取：1LDK-4LDK
面積：53.91平米-103.43平米

[63: 匿名さん]

２LDKは六戸。低層棟に２つあるうちの１つは決まった
と1週間以上前に言っていたかな。現状はわかりません。

[64: 匿名さん]

>保険はちゃんと入ってくれるのかしら
住宅瑕疵担保保険には入ってるだろうけど、その補償範囲は
基本構造部分（基礎、外壁、屋根等の雨水の浸入を防止する
部分）が対象

[65: 近所をよく知る人]

小学校への通学路の件確認しました。

近所の小学生はこのルートみたいです。
レジデンス組もたぶん一緒になるのでは
ないでしょうか

http://maps.google.co.jp/maps?f=d&source=s_d&saddr=%E6%8C%87%E...,139.591556+to:%E6%8C%87%E5%AE%9A%E3%81%AE%E5%9C%B0%E7%82%B9+to:%E6%8C%87%E5%AE%9A%E3%81%AE%E5%9C%B0%E7%82%B9&geocode=FYMUIQIdM_RRCA%3B%3BFU0cIQIdn_1RCA%3BFb4pIQIdefhRCA&hl=ja&mra=dpe&mrcr=0&mrsp=1&sz=16&via=1,2&dirflg=w&sll=35.725367,139.592478&sspn=0.012821,0.01929&brcurrent=3,0x6018ee61a1875bdd:0xde8dd0e33422b3d4,0&ie=UTF8&ll=35.72434,139.591084&spn=0.012891,0.01929&z=16

[66: 近所をよく知る人]

あーお手数ですが上のリンク全部コピペして確認してください

[67: 周辺住民さん]

立野橋から踏切手前の信号まではバス通りになります。

上石神井は狭い道が多くて危ないとお思いでしょうが、
長年住めば子どもたちも馴れたもんです。

今の家も駅近で、私の子供１年生ですが自転車乗ってイトマン
スイミングスクールとか一人で通っています。

先日は二人目を産んだ荻窪病院ってとこまで一人で自転車で
行ったり、上井草まで電車、そっからバスと乗り継いで病院
行ったりと偉いもんです。

環境が人を育てるとはこの事かと、我が子ながら感心しました。

[68: 匿名さん]

そりゃ、よかった

[69: 匿名]

ネガティブな情報を全部知った上で購入したいな

[70: 匿名さん]

>ネガティブな情報を全部知った上で購入したいな

例えば？具体的に書いてもらえれば知ってることは
可能な限り回答しますよ

[71: 周辺住民さん]

最近どのコミュでも文句だけ言う人が増えてますね。

不景気のせいですかね。。妬みやイヤミ。
あー怖い怖い。

たまにここ通るので完成がちょいと楽しみです。まだ先って感じですが。
やはり建物の高さは感じますね。
吉祥寺まで近いですよここは。

[72: 購入検討中さん]

・高さ制限で何十年後の建替えが発生した時に入居者の専有面積は減ってしまうのか？
・高さ制限つきは不適格という事で資産としては、落ちるのかな？
・3度目のダイア建設倒産を食らった時に住民の被害は？

・私的に、何十年後の建替えは家族も減ってるだろうし狭くていいと思っていますし、その前に売ってしまうかもだから気にしてない
・資産価値うんぬんは立地と利便性が良く需要供給のバランスで金額が決まっていて、建てた会社は副次的（ブランドに安心思考者除く）だと思うので気にしてない
・3度目があっても管理会社を変えてうまく入居者でやればいい

間違ってますかね・・・・

[73: 購入検討中さん]

上石神井は良い場所だし、欲しい人多いんじゃないかな　

[74: 勉強中]

いずれ高さ問題で不適格物件として扱われるのでしたら、将来価値の低価や、中古購入希望者のローンがおりないとかあるのですかね‥？

[75: 購入検討中さん]

「既存不適格建築物」 という用語の意味をおさらいしておきますが、建築基準法などによる制限が新たに施行されたり改正されたりしたときに 「既にある建築物や工事中の建築物」 で、改正前の法令などには適合していたものの、新しい法令には適合しなくなった建築物のことを 「既存不適格建築物」 といい、都市計画事業の施行などで敷地の一部が収用された結果として、容積率を超えることになったような場合も含まれます。


古いマンションでは、違反ではないが、現行の法令には適合していないケースも多い。
「改正前の法令には適合していた」 ということで、建設工事の当初から法令に適合していなかったり違法に増改築されたりした 「違反建築物」 とは区別され、 「既存不適格建築物」 を現行の法令に適合させるように手直しをする法的な義務などはありません。もっとも 「違反建築物」 であってもほとんど野放しなのが現状ですけどね。ただし、 「既存不適格建築物」 において一定規模以上の増改築などをしようとすれば、現行の法令に適合させるよう、全体の手直しなどが求められます （一部、緩和規定あり）。

ひとくちに 「既存不適格建築物」 といっても、新耐震基準が施行される以前の建築物や、耐火構造に問題があるもの、建ぺい率や容積率、高さの制限をオーバーしたもの、用途の制限に合わないものなどさまざまですが、ご質問のように 「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」 というときには、たいてい現行の容積率の制限を超えているものと考えられます。 （容積率には適合していても、斜線制限などで “建てられない” ケースもありますが・・・。）

マンションの場合、現行の容積率を超えている 「既存不適格建築物」 は意外と多く、中古市場でもごく普通に流通しています。 「既存不適格建築物」 になってしまった原因はいろいろですが、その問題点などを十分に理解して購入するかどうかの判断をしなければなりませんね。

マンションが老朽化して建替えの必要に迫られたとき、容積率に余裕があれば部屋数を増やし、それを第三者に分譲して事業資金に充てるなどの手法が可能となります。実際にこれまで建替えに成功したマンションのほとんどは、容積率に恵まれたケースだったようです。逆に容積率が不足するマンションの建替えでは、資金の調達ができたとしても各部屋をそれぞれ一定割合ずつ狭くしなければならないことになり、居住者間の合意を得ること自体が非常に困難でしょう。

東京都ではマンションの建替えに対する容積率の割増し制度など独自の支援策も講じていて、今後は国や他の自治体でも 「既存不適格マンション」 に対する支援措置や救済措置などが整備されていくものと考えられますが、容積率の大幅な割増しは難しいでしょうし、住民には責任がないとはいえ、違反建築物の場合でも救済されるのかどうか分かりませんね。建設されてから相当な年数を経ていて、建設当時の資料が保存されていないマンションでは、 「既存不適格建築物」 なのか 「違反建築物」 なのか、その判別すら難しいケースも考えられます。

いずれにせよ現時点では、その原因が何であれ 「将来の建替えのときには同じ規模のものが建てられない」 ということは、実際には 「建替えることはできない」 （法的に建替えができないのではなく、住民による建替えの決議ができない） こととほぼ同じ意味にとらえるべきケースが大半です。そのリスクに見合った物件 （価格） なのかどうか、慎重な判断が重要ですね

[76: 不動産購入勉強中さん]

既存不適格建物の資産価値に与える影響は、全くないとは言いませんが、さほど大きなものではないと思います。違法建物や遡及効のある消防法に適合しない建物は、適合させるに必要な費用を一つの目安とした大幅な減価になります。（現実の取引等では、必ずしもそうでないケースも多々ありますが・・）
　一方、旧耐震基準の建物や容積率オーバー等の既存不適格建物の評価にあたっては、シビアに査定していないようです。今回のケースのような容積超過では、将来の建替時に同規模のボリュームの建物が再建できないとなれば、その部分は減価要因にはなります。ただ、これも建替までに要する期間が数十年先となれば、減価の程度は減少するでしょう。
　話はそれますが、耐震性に関わる既存不適格部分はシビアに評価すべきかと思います。そうすることで、耐震化を進める環境作りに繋がっていくような気がします。
　既存不適格建物は基準法の改正の度に発生するものです。どこまで、資産価値と結びつけるかは、個々のケースによって異なりますが、不動産証券化の対象になるような収益物件を除けば、それほど大きな減価要因になっていないのが実状でしょうか。


ちなみに条例以外にも、建築基準法自体も頻繁に改正されますので、面積規模にまで影響する物は少ないですが、数年前のマンションでも、ほとんどが既存不適格の建物になるかと思います。

[77: 匿名さん]

どこかのHPからのコピペですね。ご苦労様です。

■長く住もうと思っている人はあまり関係ない
- いま買おうと思っている人は50年後はほとんど死ぬ
- 子供が住み続けたいというのであれば関係するかな
- 万が一建て替えが必要となっても住民全員の同意が
得られずできない可能性もあるので今から心配しても
しょうがない。

■中古での売買に当たっては評価に影響する可能性あり
- 5年、10年で売るなら大丈夫か？
- 20年後、30年後はそもそも資産価値としてあるのか
- 買う側の住宅ローンは融資元が担保として認めるかどうか
- あと調べてたら「借り換え」にも影響するという話があり

いくつか営業さんに直接確認したほうがいいこともあると
思いますが、資産うんぬんが気になる方は止めるのもあり。
住み易さ、マンションのスペックが気に入って「既存不適格」
でもいいと思うなら購入もあり。ご自分で最終判断されて
ください。


今回のマンションのようにどちらかというと、景観や既存
住民とのトラブル対策による建設後の「既存不適格」化は、
建て替え時の特例が認められてもいいと思いませんか。
それまでは資産固定税とり続けるくせに。。。。。。。。

平等の観点からいったら、条例が資産価値を毀損するもの
だとすると固定資産税を安くしろーというのは間違ってる？

ここで言ってもしょうがないですね。。。。すみません。

[78: 購入経験者さん]

今、既存不適格のマンションに住んでいます。
購入した時は違いましたが、その後に改正され、
同じ大きさは建てられないと聞いています。
既存不適格が話題に出ていますが、どのマンションも10年後、20年後は
どうなるかわかりませんので、
個人的にはあまり大きな問題ではないような気がします。
実際立て替えるのは何十年後ですし、その頃にはまた別の規制があるかもしれないし。

ちなみに私は住み替えを検討中です。
今の部屋が狭いので4LDKを考えていますが、まだありますかね？
最近行かれた方で情報あればお願いします。

[79: 匿名さん]

管理会社が決まらない理由は何だろう。
コミュニティワン（旧ダイア管理）が昔系列子会社だったのに
ひとつ返事でやりたがらないというニュアンスですか？

営業マンの説明聞いたかたいますか？

[80: 匿名さん]

71番さんへ
確かに業者や自社の社員のかき込みが殆どだから仕様がないよ

[81: 申込予定さん]

現時点でどれだけ申し込み入ってますかね～

うーん、気になる…

[82: 匿名]

もう八割ほどの申し込みが入ってたようですよー。
残りは間取りがイマイチとか高額なとこだけ。