イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[958: 匿名さん]

ここがどうと言うことじゃないですが
足立区は水害に強いほうじゃないですよ
区の水害ハザードマップ参照

[959: 匿名さん]

オタクが文化を創る？！マンションオタク？の様な方々には感謝しているし、このマンションコミュニティには本当にお世話になりました。初めてマンションを買う人にとっては貴重な存在です。

[961: 匿名はん]

私は専門家ではないが織り込み済みの事象って感じで今頃、何言ってんのって感じ。今年からマスコミが騒ぎたててるからますます増長していく。インフレに片足突っ込んで何を今さら。でも確かにこれから出てくる物件はコストパフォーマンスに優れているのが多くなってくるだろうね。多分、去年今年に新築買った人は高値掴みだったという事になると思う、私も含めて。

[962: 匿名さん]

私も専門家ではないですが、書き込みます。

少子化時代ですから、極端に好転するとは思いませんが、世界の大都市に比べて東京のマンション価格は安い状態になっていますので、悪い状態が続くとは思えません。

もちろん、在庫処分がしばらく続きますから、しばらくは低迷するでしょう。ただ、販売戸数が減っていますから、来年には契約率は持ち直すと思います。その場合、平均販売金額は下がるでしょうが、スペックを落としたり、専有面積を小さくするでしょうから、坪単価はそんなに落ちないと思います。

[963: 匿名さん]

以前より80平米クラス以上の物件数は多くなった感じを受けていますが、100平米、90平米クラスの物件はこれからの数年減ってしまうんでしょうか？
広さ重視なら今の物件はから選択せざるをえないのでしょうか？

[964: 契約済みさん]

確かに80平米以上の部屋は増えてきていますが、２極化ということだと思います。
大多数（うちも含めて）は上限が決まっているので、部屋を狭くする選択しかありませんが、
一方、値段が上がっても広い部屋を買い求める人は一定いると思います。

ちょっと高値つかみだったかな？とは思っていますが、今後３年くらいの物件は、土地の仕入れも高かったころ(つまり昨年あたり）、そして建築材の高騰があるので、今年以上に高くなるそうです。（関係者からの話。少なくとも利益を出すためには、今年より高く出さざるを得ないとのこと）

難しいですね・・・不動産は。
でも我が家は投資目的ではなく、納得して購入したのでいいかな〜と思っています。
自己満足ですが。

[965: 963]

自己満足は購入意思の基本だと思っています。
大切ですよね。
後、買いたい時が買い時なんて思う事もあります。
良くも悪くも自己責任。
広めの間取りを検討しています。

[966: 匿名さん]

どこかで高値トライアルに失敗すれば、その後の物件は、同じかより安い値段で
出してこざるを得ません。　すくなくとも足立区においては、後発物件は値上げされるという
流れは、西新井での物件の失敗で止ったと思います。

[967: 匿名さん]

東洋経済の書き込み消されてる。お不動産関係の悪いソースは今後しばらく絶えない、しょうがない。

[968: 匿名さん]

そんな中でコスモスイニシアはどう打って出てくるか？

[969: 匿名さん]

来期大幅な減収減益なんて事にならないように頑張るだけじゃろ

[970: 968]

ユーザーにどんな提案をしてくるのかなって意味で書きました。

[971: 匿名さん]

現場に行きました。
存在感出てきましたね。
思っていたより墨堤通に近い様に感じました。
回りの木々が植えられ、工事フェンスが外されれば受ける印象は変わるかなぁ。

[972: 物件比較中さん]

墨堤通って結構煩い？

[973: 契約済みさん]

現場周辺の僕提通りはそんなにうるさくはないと思います。
ただ人によって感じ方は様々。
ご自分で確かめるのが一番だと思います。

[974: 契約済みさん]

近くに住んでますが、墨堤通りをうるさいと思ったことはないですね。
住宅街から引っ越して来る人は気になるかもしれません。

[975: 匿名さん]

思っていたよりもマンデベ冬の時代、結構長引きそうですな

[976: 匿名さん]

夢でも見てたかの様な価格高騰だったなぁなんて…建設関係企業、淘汰されるんだろうなぁ

[977: 匿名さん]

デベは大手が安心でしょうか？それとも管理会社？

[978: 匿名さん]

丸井の上で、契約者向けのイベントをやっているのを目撃しました。

人だかりができているので、なんだろうと思って近寄ったのですが、奥にカーテンとか並んでいるのを見ました。

早めに契約しないとこういうイベントには参加できないんでしょうか？

[979: 申込予定さん]

なんかこの１週間でP２棟は北側の角住戸を除きあらかた掃けてしまったようです。

こういう私も昨日の４期２次の抽選で申し込んだ住戸に見事外れてしまい、かなり腹立たしかったのですが、そうはいっても仕方ないので、今日まだ残っていた先着順受付住戸を妥協を重ねた結果、申し込んできてしまいました。
もうほとんど選択肢もなかったし、今後売り出される住戸もどうせ抽選になるだろうし、P２棟の７０ｍ２台の中住戸を考えてらっしゃる方がいましたら、早めに決断したほうがいいみたいです。

[980: 匿名さん]

978さん

丸井の上で行われていたのは第２回目オプション会です。
次回が最後で11月頃？の予定だったと記憶してます。

[981: 匿名さん]

Ｐ棟は売れ行き絶好調みたいだけど、Ｒ棟は売れ行き芳しくないようだ。Ｒ棟、裏でこそこそ値引きなんて事にならない様にしっかり頼みますよ、コスモスイニシアさん

[982: 匿名さん]

Ｐ棟に比べて眺望と日当たりでプラス１千万だからね〜。
例えば２千万のローン組むのと３千万のローン組むのじゃ、かなり大きな差だよね・・・。

[983: 物件比較中さん]

ここは花火見えそうですけど実際見えるんでしょうか？

桜橋から建設地は良く見えるんですが、台東区側に橋を渡ると見えなくなるのですが・・・
上空は抜けるのかな？
リバーフェイース被りそうにも見えましたが確認された方教えてください。

Ｒ棟で検討中ですがあとで年一回のことですでがっかりしたくないですし。

[984: 申込予定さん]

> Ｐ棟は売れ行き絶好調みたいだけど、Ｒ棟は売れ行き芳しくないようだ。
> Ｒ棟、裏でこそこそ値引きなんて事にならない様にしっかり頼みますよ、コスモスイニシアさん

Ｐ棟はサブプライム後の価格で、予定価格よりも全戸で50万〜300万程度の値下げがありましたが、
Ｒ棟はサブプライム前の値段のままなので、売れ行きに影響が出ているのではないでしょうか？

以前に亀戸レジデンスの掲示板を見ていたら、
正式価格発表後にサブプライム影響を受けて全戸で値下げしたらしいので、
同じことがＲ棟でも起きれば、即申し込みたいのですが・・・

[985: 匿名さん]

Ｒ棟残戸あと何割か正確には知らないが正々堂々と価格改定すればよろしい

[986: はるぶー]

>>983さん　

私はR2棟の購入者です。　花火の方向・大きさについては調べましたので情報を書いておきます。
(1) リバーフェースがかぶって見えなくなることは、低層階でも起こらないと思います。
　　隅田川の花火は、第一会場は4号玉中心。　開く高さが160mで半径が60mほどになりますので、
　　こちらのどの階からでもかなり見上げる角度になりますので、上空が抜けていれば見えます。

(2) 一方で、会場までの距離は2600m程度になるのではないでしょうか。 川幅で4号までに制限
されているので、直径120mに開いたものを2600mから見る大きさというのは、だいたい500円玉
(直径2.7cm)を、思いっきり手をのばして(〜60cm)から見るのと同じ大きさです。
見えないよりは見えたほうがましですけれども、　それを期待して見える部屋を購入すると
　いった大きさではないと思います。　私個人は、尺玉を直近の桟敷で見るとかしないと
　大きさ的には満足できないほうで、数でカバーするタイプの、隅田川の花火大会はあんまり
　評価していないので、やや冷たいかきっぷりになっているかもしれません。

(3) 足立区の花火大会も、4号玉制限ですが、距離はこちらのほうが1-2割近くなります。
　みな隅田川のほうを気にしていますが、こっちも見える部屋は結構多いはずだと思うのですが
　話題になりませんね。

(4) 距離と、4号玉の高さを考えると、夜景仕様のモデルルームの花火は、大きさは実際の
　ものよりも、約2倍大きく、高さは2倍をかなり超えて書かれています。　
　（距離が半分よりはちょっと遠いところにあるリバーサイド隅田セントラルタワーは
　写真とりこみで映っているので、これの高さ。大きさと比較すると、おかしいことが
　わかります）
　これはリバーフェースの広告に使っているのもちょうど２倍程度大きく書いてあるので、
　この程度までは違っていても許容範囲ということなんだと思います。
　モデルルームで花火の大きさにはだまされませんように。

[987: 物件比較中さん]

っていうか、足立区って事でアウト！ですね。

[988: 匿名さん]

↑
意味がわかりません。

[989: 購入検討中さん]

売れ残り中？！P2-A日照ゼロとベリスタの東面、ベランダ目の前小学校の物件、どちらも安い物件なんで難ありって感じですが、都内東部駅10分圏内が希望な為上仕方ありません。どちらが良いのか迷ってます。

[990: ユミちゃん]

ベリスタ東面は、冬至でも午前中２時間位は朝陽がおがめますよ。
それにイニシアＰ２棟は、南にＲ棟、東に家具や、南に大通り高速道路、西に大型立体駐車場の
閉塞感では、まんきつで寝泊りしてるのとかわんないかななんて...。
ベリスタなら内側の敷地は広くて開放感あるしいいんじゃないかな？
それとベリスタ掲示板がもりあがらないのは、なぜなんだろう？イニシアは盛況なのに。。。

[991: 物件比較中さん]

もりあげたければ、そのマンションの掲示板に書かないと。

ベリスタは、直床でスラブも薄い、サッシも単層とか、建物面のスペックにこだわると
とても手をだせません。　あとは、機械式なのにありえないほど安すぎる駐車場代設定も
問題でしたね。
確かにベリスタの東面小学校側低層階はかなり値下げされましたけど、わずか20mそこそこの
ところに、40m高さの小学校の建物がそびえたち、しかも、こっち向けに音楽室があるようなので
イニシアの P2のちょっと上のほうの階とでは比較にならないくらい条件は劣悪だと思いますが、
それを織り込んだといえるだけの価格といえますかね。

[992: ユミちゃん]

うー確かに建物の質では、イニシアにはかないそうもないですよ。
どっちに住みたいかになると、結局イニシアは北千住、ベリスタは南千住が生活拠点になるから、
超大型ステーション昔ながらの下町好きな人はイニシア、新浦安ちっくな電柱のない新しい街好き
な人はべりすた（白髪開発地区最終物件）ひとそれぞれあると思うけど、989 by 購入検討中さん　
参考になったらうれしいです。

[993: 匿名さん]

どちらの物件も北千住、南千住駅から離れ又で生活圏をと分ける程ふたつの物件は離れていないと思います。
結局…

[994: 購入検討中さん]

ベリスタは近くにバス停。南千住、上野駅直通２０分あり。
南千住駅から歩くと女性の足だと２０分ちょっと掛かってしまう。
その代わり駅前にリブレ、ベリスタ５分前にサントク通過するので主婦＆主夫には便利。
ちなみにリブレは普通に定価売りの商品多く高い。サントクはイトーヨーカドー並に安い、
コーラ１．５PETボトル１７８円。コーラー派は、ベリスタで決まり！！

[995: 匿名さん]

結局足立区に拒否反応される方ならベリスタなんじゃないですか？

イニシアは駅近、建物品質、価格（Ｒ棟は高いですが眺望◎）、駐車場などで勝ってますよね？
近くにスーパーなくても、パルシステム部屋の前まで来てくれるし共働きでもそんなに不便はないと思います。
逆に主婦ならちょっとスーパーが離れていても買いに行けるんじゃないかなぁ。
逆に、バスをメリットにするのは「？」です。京成関屋使えば、上野まで15分ですし。

なので、僕としてはどう考えてもイニシアになります。
足立区全体ではイメージ悪いですが、千住曙町近辺はそんなに悪くないと思うんですけどねぇ。

[996: 契約済みさん]

足立区のイメージって悪いですね。
でも、995さんが書かれているように、千住曙町、特にシテヌーブもあるリバーサイド側は結構いいと思います。

それに、イニシアの学区になる千寿第八小学校や桜堤中学校の学力も都内平均より高いです。

私としては、いずれ、特別区の再編で足立区もなくなるのを期待しています。

[997: 購入検討中さん]

989です。ユミちゃんさん　みなさん　ありがとうございます。生活し易さなど回りの環境も大切なんですね。参考になります。悩み中・・・

[998: 匿名さん]

住むって言うことはそういう事なんでしょうね。

[999: 匿名さん]

私のプライオリティは構造/設備です。
耐震偽装、欠陥住宅の様な構造問題、自分自身快適に過ごす為の設備は最低限の共通課題です。

[1000: 周辺住民さん]

BELISTAのいいところはやはり、利便性と環境でしょう。
朝昼夕すべてパルシステムというわけにはいかないので、毎日買い物はするんですよ。
そうなると結局サントクしかこのへんにはスーパーないんですよね。
ララテラスに足を伸ばしても徒歩１０分ぐらいだしララテラス前セメントサイロ用地が近々商業施設として開発されるし。
病院や学校も近く、汐入公園は庭みたいなもんだし。電線のないきれいで閑静な住宅街だし。
関屋、牛田も１０分くらいなので上野、浅草、北千住などに簡単に行けるし。
品質の違いについては、直床やスラブ厚やは防音上充分なものであれば問題ないことだし、窓ガラスについては墨提通り隣接と閑静な住宅街ではおのずと仕様は違ってくると思う。実質的な品質の差はあまりないんじゃないんですか。
でも、両物件が近いということは、今言ったようなBELISTAのメリットはすべてイニシアのメリットでもあるわけで、結局は好みの問題ですね。

[1001: 匿名さん]

ところで、ベリスタとの比較がほとんどですがヴィークとは比較しないんですか？

[1002: 物件比較中さん]

うちは共稼ぎですけど、毎日買い物なんてしないですよ。　生協宅配中心で、
週末にまとめがいで、あとはコンビニレベルで済ませてますけどね。
毎日お刺身を食べるってんでなければ案外それですんじゃうものですから。

ベリスタは、まだ南側でもこっちの南側よりは安いですから比較になると思いますけど、
ヴィークはもっと高いぐらいで、どうしても北千住徒歩圏でなければいけないという
地縁指定の人以外には魅力が薄いんだと思いますよ。　こっちのP棟と比較したら、
20%以上高いのを納得させるだけのものは、実際にモデルルーム見にいったけどなかった
ので、真っ先に切りました。

[1003: 購入検討中さん]

結局イニシアは、バルシステム割高（生ものはないんでしょうね）＆コンビニ定価利用が多くなりそう。将来近辺にスーパーできないとすると生活費が割高になるってことですね。
プラス足立区ってことでアーウト！！

[1004: 購入検討中さん]

パルシステムも生ものありますよ。週1配達ではありますが。

うちは週末に車で買い物に行くので、近くにスーパーがなくてもいいです。シテヌーブの下のファミマにもいちおう野菜もありますし、買い忘れはそこで済ませたり、仕事帰りに北千住のルミネや丸井で買ったりしてます。

[1005: 匿名さん]

風光明媚な関屋の里とうたわれた土地ですから、足立区といっても、格は少し上だと思います。
それに汐入地区の再開発のおかげで眺望がよくなりました。

[1006: 契約済みさん]

Ｒ棟契約してます。

ヴィークは電車の音が心配で検討対象からはずしました。

[1007: 契約済みさん]

スーパーについて

1002さんや1004さんの意見に賛成です。
わが家も、そんなに毎日スーパーで買物をしていないです。
週末に、車で買物に出かける程度で十分です。

パルシステムもいいですし、
最近では、イトーヨーカドーの「ネットスーパー」もよく利用しています。
https://www.iy-net.jp/

チラシ掲載の商品が、そのままの値段で買えるので便利です。
配達料315円（往復のバス・電車代より安いです）を払うだけで、
刺身はもちろん、コロッケ1個とかでも注文できます。
（日用品、文房具など生活品も購入可能）

千住曙町ですと、アリオ西新井店からの配達のようです。
うまく利用することで、より快適に暮らせると思います。
小さなお子さんがいる家庭には便利だと思いますよ。