イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[87: 契約済みさん]

私も元気新区、気になってチェックしております。

話は変わってスーパーですが、私も気がかりでした。でも買い物して帰るとなると荷物を手で持って帰るのはきついので、今住んでいる所も徒歩３分位の所にスーパーがあるのですが、結局自転車で行っているし、まあサントクぐらいの距離なら大丈夫かな？と思い始めました。。緊急の場合はミニショップ、ファミマでしのげるかな、、と。

[88: 匿名さん]

オイシックスでしたっけ？
たしか、食料品の宅配サービスが使えるようですけど、この手のサービスってどうなんでしょうか？
使ったことがないので、いま一つどんな按配か見当が付きません。

たしかに、近所にスーパーがないと、通勤帰りに買い物してくる人にとっては少々不便ですね。

[89: 契約済みさん]

別掲示板に書かれていたのですが、汐入公園の近く（南千住側）に
140床ぐらいの地域型総合病院が出来るようです。
（平成21年4月 開院予定）

日々は近所のクリニックをかかりつけにして、
症状によって総合病院に受診するなど、うまく利用できそうです。
小児科が入るようなので、子どもさんのいるご家庭は心強いですね。

HPが立ち上がっていましたので、URLを載せておきます。

リバーサイド汐入病院
http://rsshp.jp/index.html

[90: 買い換え検討中]

イニシアとヴィークを考えていましたが、価格しだいでは元気も気になります。

[91: 匿名さん]

元気は、坪200程度なので、こっちの南面とは価格面でかぶりそうですね

[92: 物件比較中さん]

ここはやっば地盤駄目でしょうか・・・すごく心配している・・・向こうは埋立て地と聞いてたですが、ここは？

[93: 購入検討中さん]

元気は駄目ですよ、鉄道にすごく近いからあの騒音は耐えられないでしょ

[95: 匿名さん]

東側はまだ販売前。
南側は、全戸平均坪205万程度。 2/3程度までの成約すみです。

発売開始からかなりたっていますから、これを”売れていない”と
いうべきかどうかは微妙なところでしょう。
どのみち11-12月は、年末でばたばたしていて販売はにぶりますから、
動きがあるとしても新年以降でしょうね。

[96: 物件比較中さん]

ここと 南千住リバーフェース（寧々）に比べたらどうでしょうね・・・

[97: 匿名さん]

＞９６

４３以降に同様の質問とコメントあり。

[98: 契約済みさん]

不動産に平均坪単価レベルでの掘り出しものってのはありえませんから、
平均価格が同じってことは、お得度も似たようなものでしょう。
うちは車必須なのでこちらにしました。　向こうのほうが勝っている
点も多々ありますが、うちにとっての必須条件を満たしていなかった
だけです。　

比較ネタは荒れやすいので、できればあんまり繰り返したくはないですね。

[99: 契約済みさん]

駐車場の抽選の案内が来ましたね。行きたいのですが、平日の１４時は、、。皆さんどうされますか？

[100: 匿名さん]

今週のマンションズには掲載がありませんでしたね。
来年の東向き棟販売まで、ひと休みでしょうか。

最下階の値段でしょうが、東はかなり坪単価が低いですね。
同じブランドのイニシア南千住とか、もっと安いです。
なんかショックです・・・。

竣工はまだ先ですから、売れるでしょう。
少しくらい売れ残っても私は気にしません。
(管理費などはデベが責任持ってくれるだろうし)
仮に、自分ちの上が空き家だったら、ラッキーだと思いません？

ただ、入居後、いつまでも「棟内モデルルーム公開中!!」
なんていう看板を出されるのはイヤですけど。

[101: 匿名さん]

ここのMRに一度だけ行ったことがあるんですが、どうも
担当者の方と合わず、結局、行かなくなってしまいました。
物件的には魅力あるところなんですけどね。

その後、イニシアからDMがひっきりなしに来ます。
もちろん、ここの物件だけではなく、自分の家周辺のものが
届きます。

うざいので、止めてもらうよう、電話しようと思っています。

[102: 匿名さん]

南面の契約者です。

　東向きは、10-15% ほど坪単価は南向きよりも安くなるってのは、
南向きの販売当初から、営業さんには予告されていたと思いますよ。
東側の工場は、将来背の高いマンションに化ける可能性がある
（というか高い）と思うので、このマンションによって、西側の
マンションの人が怒っている(実際に訴訟中だそうですね）のと
同じようなことが起こる可能性を考えれば、妥当な価格差という
気がします。ここの南とヴィークステージはあまり変わらない値段
ですので、東は、北千住から遠くなる分を考えれば今でているような
値段でないと同時期には捌けないのではないかと。
　南千住のイニシアは場所がすごく駅から遠いですから、ショックを
受けるとしたら、南千住駅前のタワーが坪200万代のしたのほうだった
とかの場合ですけれども、どうもそっちの板で見る限りでは軽く
250超えのようですね。

[103: 102]

>>99 さん

まぁどのみち駐車場100% 物件ですし、いきなり1台目で100% になることもないでしょう。

　特別変った区画がほしいというわけでもないので、平日の抽選は見送りかなと思っています。　どなたか、見にいくなら、割と公平にやっているみたいだったよなんてレポートは欲しい気はします。

[104: 匿名さん]

>>92さん
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_5/home.htm
このサイトの「■第5回建物倒壊危険度図」（PDF)なんか参考にしては
どうでしょう。

[105: 匿名さん]

参考になる情報ありがとうございます (92さんではないですが）

[106: 匿名さん]

104さんがご紹介の調査、興味深いですね。
千住曙町、千住関屋町、南千住8丁目のあたりの危険度が
まわりに比較して、低い。

要するに、マンションがおおいということでしょう。

一方、北千住の駅近くは危険度が高い。
いわゆる繁華街は、密集している古い建物が多いので
建物倒壊も火災も起こりやすいということですね。

しかし、災害は、自宅にいるときに起こるとは限らないので
どのように読み取るかは、ひとによって違うでしょう。

[107: 匿名さん]

南側は、価格面で断念してここしばらくモデルルームにはいって
いないのですが、パークフロント棟ってもう詳細な間取り図に
予定価格表ってもらえるのでしょうか？

[108: 契約済みさん]

>>99

私も、駐車場の申し込みをしたので、抽選会のことは気になって、
「参加しなくて大丈夫か」と、イニシアの担当者に問い合わせました。

担当者からは、「現在のところ、南面の7割程度が販売済みで、
すなわち、全戸数の半数程度による抽選となるので、
駐車区画について、第6希望まで提出されている方については、
その中のどれも取れないという事態は、まずあり得ないと思う」
といわれました。

そういうことなら、仕事を休んでまで行くことはないかと思い、
私はイニシアに任せる（欠席する）ことにしました。

[109: 購入検討中さん]

南に向きの低層にするか東に向きの中高層にするか、悩んでいる．．．．
全体的にもちょっと下がってくれればいいかなぁって思いますけど．．．無理かなぁ・・・

[110: 購入検討中さん]

ありえないと思います、人気の１階or嫌がらせ以外は。はずれた場合は優先順位（１〜２００）の詳細を聞けばいいんじゃないですか？オープンなら教えてくれるはず。

[111: 契約済みさん]

６F

[112: 契約済み2]

4F を希望しました

[113: 契約済みさん]

イニシア千住曙町のHPがリニューアルされましたね。

>>107さん
住宅情報ナビに代表的な東棟の間取りと予定価格でてましたよ。
あとはMRでご相談を。

[114: 契約済みさん]

上記に追加。

住宅情報ナビのHPです。

[115: 通りすがり]

汐入公園側から見た物件です。

[116: 契約済みさん]

もうこんなにできてきてるんですね？
遠くにいるもので、契約以降は訪れる機会もなく、マンションを買ったという感覚もあまりないまま過ごしておりました。
写真ありがとうございます。
契約してからというもの、サブプライムやら何やらで不動産価格の動向が怪しいですが、結局このマンションの適正価格はいくらぐらいだったのか？とふと考えてしまうことがあります。
２００ちょいの坪単価はやはり１６０くらいが妥当だったのか？？だとすると１０００マンくらい損をしたのかも。。
私にとってはこの沿線沿いで、眺望も良く願ってもない物件だったので、後悔はしていないのですが、少し悔しい気もします。
正直、同じような思いの方はいませんか？

[117: とおりすがり]

116さん
東京都内で、地価・教育レベル・安全性・ブランド等で23番目の足立区
で、実質最寄り駅から徒歩14-5分かかることを考えると、170万円/坪
あたりが適正価格であると思われます。
残念ながら「高値掴み」の感が強いですね。
でも、一生住めばいい訳だし、気に入って買ったのだからいいと思い
ますよ。

[118: 契約済みさん]

やはりそれくらいの単価が妥当ですよね。。
契約した者からすると、今後上がらないにしてもそんなに激しく下がらないでほしいって思いが強いですけど。

[119: 契約済みさん]

本日現場見学に行ってきました。思ったよりも参加者の方が多かったです。４、５０人位かな？１階からの見学でしたがやはり眺望は素晴らしいです。ただ、天井低い？結構狭いかも、、。と感じました。

やはり今の所２００戸ほど売れていました。

[120: 匿名さん]

>116

後悔はしていないけど悔しい？
別に、値下げされているわけでないし
納得して買ったんだから、そんな悔しいことはないのでは？

駅4分の立地からみて坪２００は妥当と考えたが
仕様と共用施設と東棟との価格差から、私は選ばなかった。
そもそも、足立区ネガキャンペーンに動じるひとは
ここは買わないでしょ。

ヴィークとココだったら、眺望の面から、こちらに軍配があがるし。

[121: 匿名さん]

現場見学会って、今日だけでも3回あったはず。　私が見にいった会も
50-60人ほどの参加者が来ていました。　今日だけで150人程度はきて
いたんじゃないでしょうか。　大抵夫婦でやってくるから、80戸分程度
かな。

　R棟の既契約率は70%は超えてきた程度じゃなかったでしょうか。
1-2週前にMRに行った時に価格表で数えました。
住宅情報ナビや、物件のホームページでも、そろそろ東棟に重点を
移してきている感じですね。

　高値掴みってのは、そら数年前と比較してしまうと思わないでも
ないですが、現実問題として、ヴィークステージに、南千住の
リバーフェイスや、西新井のレコシティに、東武の工場跡のマンション
まで、軒並み200万/坪もしくはかなりそれより上ときているので、
数年待ちとかの覚悟がないと、坪単価的に購入可能な、駅徒歩距離の
大規模物件って存在しません。　

　この価格レベルで高値掴みだと思って手を出せない人はみな最低
でも数年は待つことになりそうな気がしますね。　
そういう人は、きっとアクアテラあたりでも憂さ晴らしをしている
のでしょう。

[122: 契約済みさん]

直近在住の購入者です。今日午後の現場説明会にはいきました。

　北千住地元の人は、北千住駅徒歩距離で、かつ西側４号線手前までをありがたがって、そのあたりは借地権物件が多いのを通常物件並みの価格で購入していたりしますけれども、500戸ともなると、うちみたいな客を相手に地縁だけでは売れません。ほかからやってくる人にとってはそのこだわりはどうでしょう。

　実質京成沿線となると、もっと下げてくれないと売りにくいということなのでしょうか。14分歩いて北千住にでる間に（実際にはたいていの場合踏切を渡らないといけなくて、これ閉っている時間のほうが長い） 4+8分で日暮里にでてしまいます。　広告上ではあくまで北千住駅物件として扱っていますけれど、牛田/京成関屋を最寄り駅に考える人が多数派だと思います。山の手線の最終が遅れても、必ず常磐線に接続されて北千住まで戻ってこられるので、私は終電近くの場合だけは北千住を使っています。

　R棟の平均坪単価は、205程度でしたが、これは真南側の眺望と、ずっと確保された日照を考えたもので、東側は180万未満とかが中心で、全戸平均では190万代程度でしょうか。　北千住駅距離だと思っても、あと4分近いヴィークステージが、ここの平均と同じ10F程度なら、215万/坪とかで1期を出してきていますし。　4分歩いて 5% のダウンってのはまぁ標準的な価格差じゃないでしょうか。
　
　地価は、都心は上げどまってきていますが、実際にもし下がりはじめたとしても、その効果が実際にマンションに波及するにはかなりのタイムラグがあるとみなければなりません。大型物件だと土地入札から、竣工までには3年近くかかったりするわけで、京成沿線でみても、すでに都内駅数分圏内に今販売中の物件で坪200万下は殆ど存在しません。　公表されている青砥での入札価格などの例をみても、もうしばらくはこの地区でのマンション価格としては緩やかな上げ基調ではないかと思います。　無論あと数年以上待てるというのなら、これは誰にもわかりませんが、まだこの地区の価格はすごく高値掴みとはいえないのではないでしょうか。　お隣のシテヌーブは、新築時は南側はほとんど1億オーバーだった（確か最上階は4億だったか）わけで、底値よりはずっと上がっていますが、それでも一時の価格にまで戻ったというわけでもないですしね。　数年前に戻ってアトラスタワーを坪220くらいで買っておけばと思わないでもないですが、そんな、数十年に一回しかなかったような価格の調整が次に何年後にやってくるか。　買えるなら買うってのもありかなと思いました。

[123: とおりすがり]

121さん
2年前の西新井のステージオが、170万円/坪
今販売苦戦中でほぼ同じ立地の西新井のレコが、230万円/坪
2年間で60万円上昇した。
ということは、相場が反転すれば、2年間で60万円下落しても
何ら不思議ではないということ。
おそらく、この物件も半年先には大量に売れ残り、30万円/坪
以上水面下で値引きして販売されていることでしょう。
相場の潮目が変わると、買い手は一斉に手を引くからね。

[124: 契約済みさん]

みなさん現場見学会にいかれたようですね。
私は、次回もあるということなので、今回は、パスしました。
もう少し、立ち上がってからの方が、眺望も体感できるかなと。
購入価格が、高いか安いかは、実際に入居してみないとわからないのではないでしょうか。住んでみて、いい買い物だったか、悪いものだったか。
契約済みの方で、悩んでおられるなら、他の物件を見て回ったらいかがでしょうか。
ここと比較して、同じような価格、あるいは、これよりも低い価格でどんな物件があるのか。足しげくいろんな所を見て回れば、２３区内の大規模マンションで交通の便も良い、この価格帯はそんなにないと思います。
ここは、なんとか地下鉄の駅まで徒歩でいけることは評価できるのでは。
常磐線や小田急は、よく人身事故などで直通運転が止まりますが、北千住は東京メトロの駅なのでなんとかなりそうですから。
それよりも、入居後の自治会活動や入居者同士のお付き合いなど、価格では判断できない材料もありますから。

[126: 匿名さん]

踏み切り通らなくても、手前からなら線路の下くぐって行けるよ。自転車ならぜんぜん問題ない。踏み切りも昼間なら開いてる時間は長いし、朝の通勤時間でなきゃどうってことないけど。

[127: 契約済みさん]

最寄駅が京成かメトロかで、
そんなに価値に差がでるものなんでしょうか？

自分の場合、平日は通勤で電車を使いますが、
どうせ朝は同じ時間にしか乗りませんし、
帰りも、メトロか京成かで特に何か違うというわけではないので、
そんなに価値に差があるというのがよくわかりません。

また、足立区ということも、
なぜ皆さんがそんなに気にするかよくわかりません。
世田谷、杉並、練馬などと比較して、さほど違いがあるとは思えません。
特に、千住地区は都心も近く、よい場所だと思っています。
自分は関西の出身で、東京に土地鑑が無いためかもしれませんが。

それより、自分の場合、休日は自動車を使うことが多いので、
駅近大規模で、自走式駐車場100％というのがスゴイと思いました。
加えて、南が隅田川に面し、対岸は公園という、この眺望。

ここ数年、あちこちのマンション購入を検討し続けてきましたが、
イニシア千住が出たとき、自分にとってこれ以上の条件は無いと思い、
販売価格を見てそれほど高価とも思わず、すぐ高層階を契約しました。

眺望も悪く、駐車場も機械式でしかも100%ではない、
ヴィークのほうがここより平均坪単価が高いというのは、
自分には、正直、全然理解できません。

[128: 契約済みさん]

こことリバーフェとヴィーク販売、苦戦しているようだ。今後のマンション価格の下落傾向がはっきり見てとれるし来年以降、タイミング次第で値引き販売も有りそうな気配、デベにはエンパシーと言うスローガンのもと社員一丸となって既契約者に対する裏切り行為をしない様にして欲しいものだ。不動産は一物一価ではあるが中古と違い新築に関してだけは違うと思う。

[129: 物件比較中さん]

どこでも苦戦しているようだ！！！
正直俺もヴィークの価格設定に理解できません。

[130: 物件比較中さん]

心配するのは地盤ですね・・・向こう（新大陸）よりもやばそう！
みなさんどうおいますか？一生に住むことなので・・・

[131: 物件比較中さん]

リバーフェースとヴィークと合わせて狭い地区に 1000戸超えて一気に
供給されましたからね。　どのみち年末はマンションの売れ行きは細る
時期なので、どこも真価を問われるのは来年以降でしょう。　
少なくとも近隣物件中で＊＊＊でないことを確認してから動くので
間に合う感じの動きですね。　東棟の坪170万代中心には、かなりの
価格的魅力を感じています。　東の高層階かなと。

[132: 匿名さん]

>>130

過去に既出。
>>104　のコメントを参照

[133: とおりすがり]

128さん
不動産も商品である以上、需要と供給によって成約価格は決定
されます。デベは売れなきゃ値下げするしかない。
デベの言い値で高い値段で買った人は、自己責任です。