イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[848: 匿名さん]

R2棟　最上階の部屋残ってますね。
最上階の部屋って早く契約されるもんだと思っていましたが、そうでもなさそうです。
他の部屋タイプで完売されているのもありますから「間取り」に問題があるのでしょうか？

[849: 契約済みさん]

最上階の部屋はキャンセルのようです。

子ども世帯と一緒にＲ棟を２部屋契約した人が取りやめたと聞きました。

[850: 匿名さん]

間取りというか、最上階のロフトとライトコートは
プレミアにみせかけているが、扱いづらいものに思えます。

ロフトといってもはしごで登り、物置にしか使えず
ライトコートの外側のお掃除って、どうするんでしょうね。

[851: 契約済みさん]

ライトコートの外の清掃費は管理費に含まれてるようです。
最上階でない私にとってはいらない費用ですが。

[852: 匿名さん]

最近何事も必ず一言言わないと気がすまない方が多いですね
マンション全体の資産価値の為、と考えれば良いだけの話しでしょう

[853: 購入検討中さん]

このマンションって静かでいいなと思ってるんですけど、よくよく考えて寝室側が墨堤通りと交差点になってるんですよね。実はうるさいんですかね？気になって迷ってるんですけど、ご意見聞かせて下さい

[854: 匿名さん]

>>852 さん

同感です。　私は一階に住んでいるからエレベータのメンテ費用は払わないとか、
自分は車に乗らないから、駐車場はなくても構わないってのと同じことをいっているん
ですけどね。　自分の家にたまたまない装備の管理費用は払わないって狭量さでは
共同生活は無理ですね。

[855: 契約済みさん]

854さん

851です。
もし私の書き込みで気を悪くされたのなら謝ります。

管理費について書いたのは、清掃費は管理費から支出されますとだけ書くと、そんな無駄なもののために管理費を全員が負担するのはおかしい、と850さんのような方に反論されたくなかったからです。
また自分には要らない費用、と書いたのも、もし自分が最上階を契約しているから管理費で払ってもらえてよかったと思われるとまずいと考え、自分は最上階には関係ないことを強調しただけでした。言葉足らずで失礼しました。

[856: 匿名さん]

最近、いろんなマンションで炎上気味ですね。
まあ、お互い悪気はなさそうなので、別の話題にしましょう。

購入検討中なのですが、金利が今後あがりそうなので、融資実行時がどうなっているか心配です。
ＧＷ中にモデルルームに行ったのですが、結構込み合っていて、売れ行きは順調そうですが、みなさんはどう思われますか？

[857: 購入検討中さん]

R棟って何階が一番よい眺望なんでしょう？

普通ゲストルームは最上階に設置していますがここは5階と言うことは
その付近ですかね？

川もみたく夜景も見たい欲張り者で申し訳ございません・・・

[858: 購入検討中さん]

857さん

確かゲストルームはR2棟とR3棟境辺りだったと思います。
そこからは隅田川を浅草方面に流れる川面が眺められる景色だと思います。
ゆったりとした気分になれるかも？

[859: 購入検討中さん]

８５７さん

MRに行って物件紹介CD/DVD頂いて見てみるとイメージしやすいと思います。
眺望シュミレーションCDに５階きざみでの景観が載っています。

[860: 購入検討中さん]

ここは各階にゴミステーション、なさそうですね？
１階までゴミだしする際、雨の日は濡れないで行けるのでしょうか？

[861: 物件比較中さん]

Ｐ２棟で検討しているのですが、Ｒ棟やＰ１棟があるので
普通の東向き物件よりかなり日照は悪くなるのでしょうか・・・？
イメージがいまいち掴めなくて悩んでいます。

[862: 購入検討中さん]

861さん

P1、R3による自己日影の資料はMRにあったと記憶しています。
ご自分の気になる部屋タイプ、階数がおありでしたら見せていただくと
悩みもはれるんじゃないですか。

[863: 購入検討中さん]

すみません、営業さんに聞きそびれてしまいました。
出前はできるのでしょうか？

お寿司など、桶を返すじゃないですか？　この様なマンションではどの様な対応をするのでしょうか？

ご存知の方、お聞きになったかたいらっしゃいましたら教えていただけますか？

[864: 匿名さん]

確かに受け取るほうは、オートロック解除で対応可能だけど、
どうやって返却するかは難しいですね。　考えもしなかった。

[865: 853 by購入検討中さん]

853番なんですが…。
墨堤通りと交差点の音についてのご意見っていただけないですかね。
以前にもう話が終わっちゃったのかな(ToT)
最近探し始めたもので…

[866: 匿名さん]

865さん

感覚的な事を定量的に伝えるのは難しいのだとおもいます。
まず現地周辺にお住まいの方でないと特異的な状況などわかりません。
建設現場に行かれた事はありますか？

[867: 匿名さん]

>>865

過去の書き込みから「墨堤通り」とか「騒音」で検索してください。
このスレの250番台でもやりとりがありますよ。

マンコミの検索、他サイトの検索、そして実際に現地に行ってみる
といったのちに、再度、具体的に質問されたら、どうでしょうか。

[868: 匿名さん]

853さん＞

音の問題は個人差があると思うので、最終的な判断はご自身で実際に現地へ行って聞くしかないと思います。

検討の際に現地へ何度か行きましたが、
墨堤通りの交差点はさほど交通量がなかったように思います。
（平日の午前中、の話です）
週末はどうかわかりませんが、僕は問題視しませんでしたよ。
多少の音は仕方ないと思っていますし。
（この「多少」が人によって個人差があるとは思いますが）

人に聞いてもおそらく判断付かないと思いますので、
お手数でも昼と夜、平日と週末にそれぞれ行ってみることをお勧めします。

[869: 近所をよく知る人]

墨堤通り沿いのマンションは、うるさいと思います。
ただ、もちろん人によって感じ方が違うのでやはり、
853番さんが実際に行って見たほうが確実かもしれないですね。

リビングが隅田川向きでよいかもしれませんが
主寝室が墨堤通りに向いてるのは正直つらいですね。

[870: 契約済みさん]

今も、墨堤通り近くに住んでいますが、普段はあまり気になりません。ただ、救急車が通ることが多いので、窓を開けて寝ているときは目が覚めることがあります。P2棟の道路よりの部屋の人は、道路からの距離を確認しておいた方がいいと思います。

個人差はあるでしょうが、窓さえ閉めれば普段は大丈夫でしょう。

[871: 匿名さん]

汐入大橋ができたので
堀切橋から左折してイニシア方面を走っていく車は
少なくなったのでは？

首都高の音はどうなんでしょうかね。

[872: 購入検討中さん]

イニシア建設現場周辺には何度か足を運んでいますが、高速からの自動車走行音などは気になったことはありません。意識して聞いていましたが。
高速が高い位置にあるからでしょうか？

[873: 購入検討中さん]

出前の返却もマンションによって色々工夫されているようです。
宅配ボックスのいくつかを鍵をかげずに返却用としているところもあります。
現段階でこのマンションではどの様に対応しようと考えているのか興味あります。
どなたか尋ねた方いませんか？

[874: 匿名さん]

873さん　なるほどそんなアイデアもあるんですね。
うちの住んでいるところは、結構戸数があるので、入口にほとんど常時
オートロックの風防室のところに放置とかいうかんじでどうもなぁという
印象をもっていたのですが。

まさか、出前禁止ともできないですしね。

[875: 購入検討中さん]

873です。

風防室に置く事は美的観点から言って嫌う方もいらっしゃるでしょう。
かと言って出前禁止（返却物がある場合）という事も集合住宅ですからそれも嫌うでしょう。
ある程度の妥協はつき物だと思います。
落としどころを決める必要があります。
このマンションに出前返却に関する決め事が無い前提で話してしまいましたが、
実際はあるのかも知れません。
入居後、理事会に丸投げって事は無いと思いますが、結構大事なことです。

[876: 匿名さん]

先日土曜日の抽選会、実際行われたのでしょうか？

[877: 匿名さん]

>>876
　　　さん
実際に行われたかはわかりませんが、締め切り1週間前の時点で
923（P2-E-S1）は競合していると聞きましたよ。

〜以下雑感〜
物件のネガティブなことを、ご自分以外の口から言わせようとする
質問書き込みが続いているように見えるのは穿ち過ぎか…？
848、853、860、861、876と、悪気がないのなら私の邪推が失礼にあたるが、
それでも各自でもうちょっと調べるなり、問題を突き詰めるなりして
有意義な情報を蓄積できるようにしてもらえればと思います。

[878: 契約済みさん]

877さん

同感です。ご指摘の書き込みすべてがそうとは思いませんが、変な意図を感じるものもありますね。

ゴールデンウィークの売れ行きが気になっていたのですが、ＭＲはにぎやかでした。早く完売してほしいです。

[879: 物件比較中さん]

P2棟の寝室は内に向けなので・・・墨堤通りの騒音はあまり・・・
車の流量も汐入大橋ができたのである程度減ってます、これからもっと減っていくと思います。

[880: 申込予定さん]

P2棟の真ん中から北側の高層（12階以上）を申し込み予定です。
東向きのマンションに住んだ事がないので日照が気になってます。

冬至でも4時間程度の日照が可能だと聞いており、目の前に大きな建物が建つ可能性は？
と伺うとP棟の東側にある目の前のタンス会社？タクシー会社？がある土地は
４つの企業にまたがって登記されているので、よほど体力のあるデベロッパーでない限り
開発しないだろうと答えられ、可能性は低いと言ってましたが、そんなものなのでしょうか？

ただでさえ日照が短いのに目の前にでかい建物が建ってしまうといくら高層とはいえ、
ちょっと我慢できそうもないです。

物件としては良いと思ってますので、何か安心材料ください。。

[881: 購入検討中さん]

>880さん
うちを担当してくれた営業さんは、東側に大きな建物が建つ可能性は低いとは言ってませんでした。
「建つとしたら川沿いだから密接はしない」とは言ってましたが・・・
その可能性を含めての価額だそうです。

[882: 匿名さん]

コスモスイニシアはよほど体力がないってことじゃないのか

[883: 匿名さん]

気力はあるんじゃないか。

[884: 契約済みさん]

開発のタイミングは読みづらいです。
アメージングスクエアも、ほぼタワーマンションの建設が決まりかけたところで、白紙になったようですし。ただ、お隣の建物はそんなに古い感じはしませんし、デベも土地取得を絞り込んでいる状況ですから、しばらくはないでしょう。

開発されて、スーパー堤防がつながって綺麗かつ安全性が高まるかわりに、日照が短くなるリスクがあるので、どちらがいいかは、悩ましいですね。

[885: 880]

>881さん
言っていることが営業さんで違うのですね・・　もう一回聞いてみます。

>884さん
スーパー堤防がつながると確かに建ちそうな気がしますね。

確かに安いと思うので、もう少し悩んでみます。ありがとうございました。

[886: P2契約者]

東側土地の件ですが、道路寄りに高層マンションが建てば影響あるかなと思いますが、
素人考えですがイニシアと同じように川寄りに立てるのが普通なんじゃないかなぁと考えています。
どちらかと言うと道路挟んだガスステーション辺りにマンションが建つほうが影響あるかなぁと感じています。

ということで、僕はあまり心配していません。

グーグルマップ＆実際に現地に行って、位置関係をご自身で確認されるのがいいと思いますよ！

[887: 880]

>886さん
P2契約者さんなのですね。ご意見ありがとうございます。
私も素人なのですが、ガススタ跡地は、地下深くまで貯蔵タンク？を作っているので
建設費が高くつくためあまりマンションなどは建てないと聞いた事があります。

現地には行って見ました。意外とP2棟前の庭から東側の横道までの距離が短い気が
しましたが、同じくらいの高さの建物で高層階ならあまり気にならないのかなぁと
思いました。

いま1階南向きに住んでいるので東向き暮らしがどうなのかと心配しているもので、
どこか東向きの高層ホテルでも探して泊まってみようかなぁとも思ってます。

[888: 購入検討中さん]

東側土地に高層マンションではなく、低層のスーパーでも出来ればいいんですけどね。

[889: 契約済みさん]

880さん以下の議論を見ていて…。

そんなに日照が心配なら、R2、R3のまだ残っている部屋にすればよいのでは？
値段が違うといっても、同じ条件（広さ・階数など）なら、1000万円程度ですよね。
そのくらいなら、がんばってローン返済すれば良いじゃないですか。
安いほうを選んで、後ですぐに東側の敷地にマンションができたりしたら、
まさに「後悔先に立たず」です。
東側の敷地も、リバーサイドという好立地なので、
いつマンションができるか、分かったものではありません。
（イニシアの人は、「売らんがため」に、色々言うと思いますが、
法律で開発が禁止されているような土地ではないのだから、
何があるか分からないと、そう思っておいたほうが良いでしょう。）

自分はR2の高層階を、昨年夏にすでに契約済みです。
リバーサイドで、南側の「永久日照」と「永久眺望」が保証されているというのは、
東京23区内では滅多に無いことなので、迷わずすぐ決めました。

このマンションは、正直、南向きの永久日照・眺望が保証されているマンションとしては、
23区内では、破格に安い物件だと思います。
もちろん、「足立区」というマイナス要因はありますが、
東京駅まで7kmの距離で、この条件でこの価格は、破格でしょう。

R棟とP棟で、1000万円程度しか値段が違わないのは、自分にはとても不思議です。
「永久眺望」ありとなしとでは、不動産としての価値が、雲泥の差だと思うのですが。
（僕なら、P棟がR棟の半額以下でも、絶対買いません）。

このマンションの計画図を見たとき、
正直、イニシアがなんでP棟なんて意味不明なものを作ってるんだか、
自分には不思議でした。この敷地の唯一の利点は、「南向き永久眺望」だけなのに。

意味不明なP棟が、本当に売れるのだろうか？と、心配していたのですが、
そこそこ売れているようなので、
自分から見ていると、ほっとするような、不思議なような、という感じです。

自分がデベなら、この敷地には、リバーサイド南向きだけに、
50階くらいの高層マンションを建てて、
あとは、何も作らなかったと思うんですが…。
そういうのは、できなかったんでしょうか。
50階建てくらいにしてくれれば、もっと眺望も良かったのに…なんて思います。

[890: アダチ逆立ちチ○ポ立ち]

この物件P棟の検討者です。
この物件の利点は、①2駅に徒歩4分　②価格の安さ　の2点でしょう。
日照や眺望に異常に価値を見出す人がいるようですが、理解できません。
朝から晩まで会社勤めの身としては、日照？？　眺望？？　どれだけの
価値があるのでしょう。それよりも、1分でも駅に近く、1円でも安い方
が遥かに価値があると思います。
そういう私にとって、この物件のR棟を買う人が理解できません。
リバーサイドで日照や眺望が得られるマンションなぞ、ゴマンとありますよ。

[891: 契約者]

889さんは889さんなりの、890さんは890さんなりに考えがあってそちらの棟がよいと
考えているわけで、どちらにも需要はあるということですよね。 別に他方を選ばない理由を延々と力説しなくてもよいのではないですか？　
　好条件といっている、R棟のほうでも、坪単価はプレミアム仕様の一番高い部屋でも23区平均以下、異常に値段が高いってようなレベルではないですし、一番安い部屋でも坪150近くはしていて、このあたりその程度の値段が出せるならいくらでも新築同様の築浅の中古物件があることも事実で、各々の方がいわれているメリットは、それだけを見て買いであるというほどのものではないと思います。

　私は昨年の秋には契約してしまいましたが、その時点では、P棟坪単価は10-15%引きということで、10%しか違わないかもしれないのならということで、R棟にしました。実際には20%違っていたわけで、その差であることが最初からわかっていれば、結構悩んだと思います。 889さんはたかが1000万とおっしゃっていますが、利息こみなら1500万。毎月5万円ほどの負担増になるわけで、無視できるような差ではないですし、半値ならもちろんP棟にしたと思いますよ。　一方で、お隣のシテヌーブでも、真南と、東西では中古価格もかなり違っていますし、その成約までにかかる時間にも相当な差があります。坪単価が同じだったら南面のほうがほしい人が圧倒的でしょうから、890さんのいいっぷりにも納得はできません。

　ここは、普通の20階までのマンションに近いつくりのままで24階までいっていますから、最初から30階だの40階だので作ったらもっと建設単価は上がってしまうと思いますよ。全戸平均をかなり200万/坪を超えて売れるようでないとタワーとしての事業化が困難ってのは、今モデルルームのあるところが、タワーの計画ですが、なかなか動かないってことからも明らかですね。 都内の値上がりが順調にこっち方面まで波及すればいけたかもしれませんが。

　ところで、R棟だけを売っていた時期には、営業さんは、東棟は将来の日照などの阻害リスクがある分で安くなってますとはっきりおっしゃっていました。おもにP棟を売るようになった時点で、言いようが変わっているというのは、状況が変わったわけでもないですから感心しません。 契約時の重要事項説明にもこのリスクについては明記されて契約を行うわけですから、デベロッパーとしてすべきは、隣の土地が買い上げられた場合に現行法規内で、どの程度までこちらに影響のある建物まで建築可能であるかを示すことであって、権利関係がいりくんでいるから、マンション化は困難とかいう情報を示すことではないと思います。 その程度の困難は市況が順調に推移している時期なら簡単にクリアされるものでしょうから。

[892: 購入検討中さん]

この物件に限らず、どこにメリット見出すか？
人それぞれ価値観は異なると思います。
ですからＰ棟の存在も不思議ではありませんし、R棟の日照、眺望にほれる事も理解できます。
価格、駅徒歩４分も同様です。

どの物件にもすべて条件が付いてきます。その程度具合で購入するか否か？決めるのだと思います。
出来る限りの予見をし、将来何が起こっても想定内！ってなるようにしたいなぁと私は思っています。
私はR2棟気に入っています。

[893: 物件比較中さん]

Ｐ２棟の北側半分くらいは、隣というより墨堤通りを挟んで向かい側がバルコニーの正面に当たると思うんですけど、こっちの方はどうなんでしょうね、将来高層マンションなんか建つような立地になりうるんでしょうか？
Ｒ棟で気になるのは、ほとんどの住戸が入口側のベッドルームの窓がエレベーターホールやらＰ棟の建物やらで遮られていてかなり暗い状態になるんじゃないかという点です。

ちなみに現在、Ｐ棟の高層８０ｍ２台とＲ棟の低層７０ｍ２台で迷ってるところなんですが・・・。

[894: 匿名さん]

それならば

[895: 匿名さん]

それならばご自分自身、ご家族がどこの日照に優先順位をつけるか？ではどうですか？
イニシア内で選べば一部を除きどこかしら暗さの懸念はあると思ってるからです。

[896: 周辺住民さん]

８８９は高い買い物をした自分の判断が正しかったんだと必死で自分に言い聞かせてるんだよね。
「たかが１０００万くらいの違い」なんてよく言うよ。
どれほどの金持ちなんだか。
足立区くんだりで偉そうに言ってないで都心のタワーマンション買えよ。

[897: ご近所さん]

隅田川の河川敷を毎日観察して、「オッ、最近ホームレスさんのブルーシートが一軒増えたなー。」
とかいって、移り行く景色を楽しむわけですよ。
なんと風情のある贅沢な楽しみじゃありませんか。
十分１０００万円の価値、ありますよ。