イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[591: 匿名さん]

ほとんど業者さんでは？と疑いたくなるほどに詳しいですね

リクルートコスモス時代にフォルムのシリーズで経験したことでは、ゴクレに近かったですよ
というか、会社の設立経緯を考えればこれ逆で、ゴクレがリクコスに近かったんでしょうけど

住友の値引きってのは私もみたことないですし、
野村が竣工在庫を極端に嫌いってのは、会社のカラーですね
大京、足立区物件では、間際まで残っていてもなかなか強気でしたが

堂々と、10%以上の値引き額の書いたのを輸送してきて、さらに交渉値引き可とか書いてきた
のは、ダイワ。　ほかは向こうから証拠の残る形での定価からの値引き提示をうけた経験は
私はなしです。 諸費用程度--といっても無視できないですけど--のカットは、割と簡単に
受けてもらえますし、本気で交渉するなら、本体価格をいじらない範囲でのオプション権で
攻めるほうが簡単です。　数パーセントの値引きまでにしか使えない手ですけど。

[592: 匿名さん]

まあ，少しでも条件がよい部屋をと思ってるなら仕方ないけど，Ｐ棟でいいなら，焦って買う必要は全くないんでね。これから先，この地区の競合物件有り余ってるから

[593: 契約済みさん]

リクコス時代から、今に至るまでのコスモスイニシアの最大の特徴は、値引きにあるのでは
なくて、　なかなか正式の値段が決まらないことにあるんではないでしょうか。
モデルルームがオープンしてからもずっと、予定価格のままで、これが正式価格ってとこまで
が異常に長いんですよね。　ここもそう。　
部屋タイプごとに、人気度合をじっくり見てから値段を決めるので、短期決戦で両天秤かけよう
と思うとやりにくい会社だけど、不人気間取りに思わず大きな価格改定でたりするのが自分に
あっていれば買うのもまた可ですかね。　
その分、正式価格になったものの値つけにはミスが少ない会社ではあるといえるかもしれません。
無意味に高いってのも起こりにくいかわりに、お買い得間取りってのもできにくいわけ
ですね。

[594: 物件比較中さん]

確かにＰ棟なら急ぎではないですね。　さすがに瞬時に完売だけはありえないでしょう。

[595: 購入検討中さん]

1週間前の情報ですが、P棟先行販売の申し込み状況は

P1-A 4/7 （申込数/戸数）
P1-B 3/9
P1-C 3/9　

P2-A 3/10
P2-B 5/11
P2-B' 4/10
P2-C 6/10
P2-C' 8/10
P2-D 7/10
P2-E 11/12
P2-F 5/12
P2-G 0/1
P2-H 2/3

といったところです。
総計でいうと、61/114で53%の申し込み率ということになります。

傾向として、日が当たらないP2-A、P2-Bの低層階がほとんどうまっておらず、
申し込み率低下を引っ張って行ってるなと思います。

逆に右サイドは結構うまってきています。

この進捗は善戦してるんでしょうか？どうなんでしょ？

[596: 匿名さん]

申し込み数ってのが実際の契約数ならかなり好調といえるでしょうけど、
要望書だしましたってのも含んでいるならばなんともいえないのでは。

[597: 購入検討中さん]

P棟はまだ契約始まっていないので、上の数は要望書出しましたっていう情報になります。

[600: 契約済みさん]

こんな下品な言葉で書き殴らなくても，誰がなんと言おうと，高値掴みにはかわりない物件なので，いいんじゃないでしょうか。買えないからって，そんな向きにならなくても。今が最高値であることは承知していますので，ゆとりで買える人が買えばいいんですよ

[601: 匿名さん]

同感ですね。　今が高値圏といっても、この先2003年頃までの水準まで下がるかどうか
だれも正確には予想できないし。　数年先のローン金利の予測もできないでしょう。

[602: 購入検討中さん]

577
>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない

　地盤が弱いのは、そのとおりでしょう。でも、荒川・隅田川一帯はほとんどそうでは？

　水害についても、北千住周辺は５M下のようですが、ハザードマップをみると、こことシテヌーブは、ほとんど浸水しないようです。まあ、敷地から一歩も出れないかも知れませんが。

[603: 匿名さん]

P棟状況、ありがとうございます。
私はR棟ですが、P棟ならP1系が人気かと思っていたところ、少し意外な現状と感じました。
それと、買えませんが、P2-Gは気になる…。

北千住東口方面地縁の方々にとっては、ヴィークやここが出ている今が買い時なんですよね〜。
私も地縁なのですが、ずっと住む目的の気に入った部屋を選ぶためには、
値下がりまで待つという選択肢はなかったのです。
払っていかれる金額の範囲であれば充分かなと。
　（私の周りの人間は価格の話題をあまりしない、ということも手伝いました。話題としては結構センシティブですよね）

部屋タイプ等より価格を重視する検討者の方々にとっては
相場から見て現在が高値かどうか、という情報はそれなりの有用性があるのだろうと思います。
すなわち価値観の違いに由来するのだと思っており、こうした話題が行われることを否定しようとは思いません。
ただ、やはりそれぞれに思いがあるものですから、「ご愁傷様」といった蔑んだ書き込みはご遠慮いただきたいです。

[604: 匿名さん]

削除依頼がかなりでていますね。　明らかな煽りにはスルー＆削除依頼で

[605: 申込予定さん]

はじめまして。新人です。Ｐ棟のＥタイプは気になって、そろそろ申込しようかなと思うので、ここにいろいろ勉強になりました。初めてマイホームを購入するだから、何もわからず、今後もよろしく頼むね

[606: 匿名さん]

この辺ではどのような風が吹いているのでしょうか？中層階(12階位)ではビュービューな感じでしょうか？アレルギー性鼻炎で、特に風の強い日はくしゃみが止まりません。年中強風だと疲れちゃいます。
この辺の風についてご存知の方ご教示願えますでしょうか？

[607: 申込予定さん]

はじめまして。

P棟を検討中の者です。

P棟は日当たりはいたしかたないと思っているのですが、
気になるのは隣のタクシー会社等々の敷地です。
周辺の敷地も含めて土地の取得が行われた場合
どのくらいの高さの建物を建てることが可能なのでしょうか？

先日展示場へ行った際には
その土地にマンションを建てた場合のシュミレーションを見せてもらいました。
「おそらく川沿いの南向きに建物を建てて道路側は駐車場とするだろうから
　Ｐ棟の日照にはさほど影響が無い」
と言われたのですが、家に帰る中で気になり始めました。

目の前に建物が建つこと自体は想定していますが、自宅の視界を遮るか否か？
が特に気になります。

P棟を検討中すでに申し込んだ方はそのあたりどのように判断されました？

[608: 住まいに詳しい人]

視界は遮るでしょう。
だから、その分安いんですよ。

[609: 匿名さん]

同感です。　ここも24階とか60mを超えて建てていますが、ここの高さを超える可能性も
あるでしょう。　その分安いんだと思わないと。

[610: 匿名さん]

いよいよ１５日からP棟新発売ですね。
売れ行きはいかに？

[611: 匿名さん]

R棟の既購入者としては、好調に売れてほしいところです。

[612: 申込予定さん]

先日ご相談したものです。

・・・ですよね。

今住んでいるところが「向かいの家のリビングが丸見え」ってところに住んでいるので
それはイヤだなぁ・・・と思って思わず書き込んでしまいました。

いずれ建つだろうという心構えをしつつ、申し込みをしたいと思います。

ありがとうございました。

[613: P2申込予定さん]

P1は隣の土地の影響があると思いますが、
P2は墨提通りをはさんだところの影響を受けると思うので
P1でなければそんなに気にする必要はないのかなぁと感じています。
だけど、P1はすでに隣の家具屋のビルがありますしねぇ。

となりの土地の北側、イニシア側に思いっきり建物が建てば影響あるんでしょうけど
それもちょっと現実的な感じしないですし・・・。

[615: マルコ]

リバーサイドのルーバーフェンスはどうでしょう？
眺望が全く失われてしまっては意味がないし・・・

[616: 購入検討中さん]

東京フロンティアシテがキャンセル出ました、こっちより地盤悪いかなぁ？？？

[617: 匿名はん]

地盤、どっちもどっちじぁないのかな。イニシアの方が地盤処理と基礎を銭高組さんがしっかりやっているんじゃないかと・・・希望的観測ではあるが思う、思いたいんだな多分。地盤だ氾濫だと極度に心配な人はこの辺に住まないんじゃないのかな

[618: 物件比較中さん]

地盤というところでは、川向こうは、公園からすべて
都市計画の一部で一度地盤を都が整備した後、土地なので
地盤では明らかに向うのほうがよいのではないでしょうか？

[619: 匿名はん]

ハセコーの物件が良いとは全然思わないがリバーフェイスは風呂の形が４種類の中から選べるとか、客にダイレクトに魅力をアピールできる部分が多々見受けられる、今後はコスモスイニシアも風呂に限らず選べる範囲を増やしたりグループ企業であるコスモスモア・コスモスライフが世間並みの競争力を持つ努力をすべきだと思う、企業にとってコスト意識を強く持って利益を追求する事は大事だけれども、それに執着し過ぎると良くない方向に進みがち、多分、余り目立たないけど大事な他の部分でコストをかけていて、あっちもこっちもというわけにはいかなくなっているんだろうけど目にみえる部分でも、もうちょっと企業努力をすれば良いんではないかと思われます

[620: パーク＆パークス住人]

川向ですがパーク＆パークス住人です。長谷工物件、車で例えるとヴィッツです。レクサスに比べたら、問題外ですが、安くて(都内マンション相場と比較)、基本性能(食べて風呂入ってトイレいってビール飲んで寝て)は、快適です。イニシアやリバーフェイス買える方々が羨ましいですが、こちらも住めば都でした。(非常階段が安っぽいなど問題有りますが)アーバンとパークスでキャンセルなど7物件でてます。いかがですか？(南千住や北千住がより良い街になる事を願う地方出身者より)

[621: 匿名さん]

619さんに概ね賛成。あんな早くにほとんどのSC変更が締め切られてるのはどうかと思う。
まあデフォルトが悪くないと感じたので契約したが。反省してちょ。
なお高層階も来週には締め切りなので希望の方はお気をつけて。

長谷工物件には、620さん観点での価値は確かにあると思う。

[623: 匿名さん]

R2-J'-Loftタイプ（\8298、110.72㎡）がキャンセルになったようです。
販売状況はどんなもんでしょうね。

http://www.cigr.co.jp/bkm/gaiyo/senju/gaiyou.html


622はスルー。

[624: 匿名さん]

直近のマンションと比較してどうこうってのは荒れやすいですからやめにしましょう。

よく価格表で数字が抜けていれば契約済みと勘定している書き込みがありますけれども、
R2やR3の角住戸でプレミアムから、ノーマルタイプに変更になった部屋も、価格表上では
もともと価格の数字の入っていなかった部屋ですから、その方式での契約率の見積もりは
やや過大評価だと思います。
　R2-J'-Loft は、あの値段だったら、あんまり欲しくはなりませんね。（それ以前に
予算超過ですがコストパフォーマンス的にもどうかとは思う） 24階はいったん全戸契約に
至ったはずですけども、どうしてキャンセルされたのか。ちょっと興味ありますね。

[625: パーク＆パークス住人]

624さんへ
620です。確かに比較は、あまり意味無いですね。ご近所さんになる方々に参考までと思いの情報でした。

[626: 匿名さん]

P&Pのキャンセル住戸は、もともとの販売価格のままで売られましたから格安感が
あって割と瞬間に売れてしまいましたものね。　

P&PにはP&Pなりの、ここにはここなりの良さがあると思います。　川をはさんでお隣同士の
マンションで、どちらがよりいいとかの書き込みは見るのも書くのも避けたい気がします。

[628: 匿名さん]

手元にある12月の価格表を見たところでは2001以外の5部屋は数字が入っていましたよ。
624さんの見ている価格表はいつのものですか？
契約に至らない段階（希望しますと伝えたあたり）でも価格は消えるという点では
確かにやや正確ではないですけど、基本的には契約率見積もりのねたとして価格表は妥当だと思います。

R棟最低価格を見るとR3-C（CG）はほぼ売り切れたっぽいですねえ。

[629: 検討中]

契約手前まできて、この辺りの治安について周りに助言され、迷ってます。ぶっちゃけそんなに悪いのですか？
歳をとってからが不安で。

[630: 匿名さん]

ぶっちゃけ、悪くありません。
足立区として捉えると確かに数字上の治安はよくないですが
千住曙町付近として見ると実は悪くないようです。
警察の犯罪マップをご覧ください。

http://www3.wagamachi-guide.com/jouhomap/map.asp?c=139.818136,35.739404&s=8000&h=zen

[631: 契約済みさん]

630さんと同じ考えです。
数字の捉え方しだいだと思います。
場所柄と駅からの距離を考えると治安は悪くなさそうですね。

[632: 購入検討中さん]

治安より今の経済危機の方が心配です...マンション価格暴落するかな...

[633: 周辺住民さん]

都心の地価下落鮮明　２月宅地　前年比２０％減
2008年3月14日 07時11分

　ここ数年、国内外の投資マネーが集まり上昇を続けていた東京都心部の地価が、住宅地を中心に下落を始めたことが分かった。米国の信用力の低い人向け住宅ローン（サブプライムローン）問題に端を発した市況の悪化を背景に、国内外の金融機関が不動産向け融資に慎重な姿勢を見せ始めたことも下落に拍車をかけている。

　都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のまとめた首都圏土地リポートによると、東京都内の土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。今年一月に前年同月比マイナス１３％、二月には同２０％と下落傾向が鮮明になった。

　実際に売買取引が行われた場合を想定した価格を、三カ月おきに調査している野村不動産アーバンネットによると、一月一日時点で二十三区内の調査地点五十一カ所のうち、前回調査と比べ半数以上の二十八地点が「下落」し、十九地点が「横ばい」。最大の下落率となった「渋谷区神宮前四丁目」（マイナス１７％）のように、これまで上昇率が高かった地域ほど下落幅が大きいという。

　一方、都心部だけでなく首都圏各地でも、不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が増加。在庫を抱えて損失覚悟の処分売りに走る不動産業者も多く、地価の下落傾向は首都圏全体に広がりつつある。

　今月下旬には国土交通省が一月一日時点の公示地価を発表する。同地価は、今回の下落傾向が出始めた時期より少し前の実勢の評価で、こうした傾向が反映されているかが注目される。

■『バブル崩壊よりひどい』　不動産業者ら悲鳴

　東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。　（花井勝規）

　「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」

　渋谷区内の幹線道路沿いの土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた都内の不動産業者は一月中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。大手銀行からの融資が契約直前で急きょ実行されないことが決まったためだ。

　取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。業者は５％の手付金を地権者に支払っている上、２０％の違約金も請求される。業者は傷口をこれ以上広げないため、廃業の準備に入った。

　「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。

　同社のもとには連日のように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。都心から離れた郊外の物件が多い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。　

　冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。

　二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。その受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。

　ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。「住宅からオフィスに重点を移した」（大手銀行幹部）など、金融機関は融資先の選別を強めている。

　ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。今回の地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。

（東京新聞）

[634: 匿名さん]

レコシティとのマルチポストお疲れ様。　
やるなら、都内のマンション全部にやればいいのに...
さすがに足立区を都心だと思っている人はいないと思うけど。

[635: 購入検討中さん]

６３４さん
都心ではないのに・・・だからここの価格はもっと下がるべき...１５０坪は妥当と思いますけど・・・

[636: 匿名さん]

>635
筑波らへん買えば？

[637: 契約済みさん]

>635さんへ

高いと思うなら買わなければ良い。

これまでに契約した人の中には、
高いと思っている人もいれば、
安いと思っている人、あるいは、
適正価格と思っている人もいるでしょう。

一括で払う人もいれば、
ローンを組んで払う人もいる。

でも、共通しているのは、
最低限、買えるだけの経済力があるということ。
それと、ここで暮らしたいと思っている人が多いはず。

150万/坪の物件を希望している人は、他を探しましょう。
希望に沿う物件が見つかると良いですね。

[638: 契約済みさん]

ローン申し込み会に行ってきました。
提携ローンで申し込んでいますが、他のローンも気になっています。
皆さんどんなローンを組むのでしょうか。提携ローンって得なのでしょうか。
借り入れ額や返済額で事情は異なるのでしょうが気になりますね。

[639: 匿名さん]

提携ローンでゲットできた利率優遇は、その証拠をもっていけばどこの金融機関でもゲット
できることが多いですから、特に提携ローンであるからというメリットは実はそれほど
大きいわけではないかもしれません。　自分でやるといろいろと手間がかかりますから、
お得かどうかよりも楽したいかどうかできまっているかもしれません。

[640: 契約済みさん]

>>638
＞ローン申し込み会

そんなのがあったんですか？
ちなみにその会は、申し込み以外に相談もできたのでしょうか？

一応、某都心銀行とフラット35の審査は通っているのですけれど、実際ローン契約はまだまだ先なので、他の金融機関のローンにもいろいろと興味があります。