イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[570: 匿名さん]

ここのとくにP棟のほうは、ちょっとだけ価格調整してもう旧価格レベルだと思うが。
牛田近辺や、関屋とかの北千住駅10分超、汐入大橋わたって南千住の仲介物件がどれも
5年とかそれ未満の築浅で、平米40-45万程度の売り出し価格ってのがしょっちゅう新聞広告とかで
はまっているのを見ると、平米50万で新築が買えるなら少なくとも高くはないと思うけど。
待っていても近隣の中古より安く売られることはないから、まず中古価格が下がらないといけ
ないんだよ。

　高いと思うならほかにいけばいいだけだし、竣工まで売れ残っていると思うならそれ待って
値下げ交渉すればいいだけで、今交渉したからって個別に大きな値引きがとれるわけでもない。
　すると、なぜ569氏がこのスレに張り付いているかと考えればここが高すぎて買えないので、
できれば売れ残って値引きしてほしいなぁと思っているわけだ。　
　同じような例が、アクアテラあたりでもあった。569氏と同一人物の可能性も高い。　
あっちもA/Bろもまずまず順調に売れていて、何割なんて値引き実際にはとれるはずもないん
だけど、坪単価は安くても広くて、グロスではそれなりの値段になったから、おそらくは
ここだったら買えるかなぁとかでモデルルームでかけていって予算超過ってわかった
人がせっせと値引きねたを投下していたけど、具体的な証拠はなにもでてなかったし。

　ある価格で買うかどうかは個々人の勝手だから掲示板で議論するような話題ではないと思うが。
お隣のシテヌーブの高層棟南は、バブル期にのきなみ1億以上で売られて今もそのままんでいる
人も多いけど、その人が＊＊＊ってわけでもないわけよ。

[571: 物件比較中さん]

570さん
中古の売り出し価格は、「希望小売価格」であり、高めに売り主が出していること
がほとんど。大抵は2-3割のりしろをつけている。成約価格はずっと低いんだよ。

[572: 匿名さん]

このあたりはそんな都心みたいな濃い目の人はいませんよ。
10%引きで交渉開始成約は5%引きってなもんですよ。
レインズから３月ごとに成約ベースの価格が公開されているので足立区で
最寄り路線を指定してみてみればよいかと。

[573: 570]

ちょうど12-2月の成約状況が3/1に更新されていて、足立区の駅15分以内徒歩圏で、
直近３月全体で40万/㎡を下回る築5年以内の中古成約例が1つだけですね。
40万/㎡水準未満を探すには、さらに築年数の古いのを探すしかない。

足立区の物件板に値引きねたで現れる人は、調べのレベルが甘すぎますね。
まじめな購入者・検討者とは比較になりません。
23区だのの市況関連のスレッドでは相手してもらえないので、こっちで荒らしているので
しょうけども。

[574: 匿名さん]

平米４０−４５万で安かろう悪かろうのＰ棟に手を出すのはそれだけの理由を持つ人のみ。そんな人が普通にいるとは思えないので，この単価なら必ず売れ残ります。どこの成約中古物件で，これほど条件の悪い物件があったかもっと調べてみたら

[575: 匿名さん]

青色吐息みたいだしそろそろスルーで。＜574
それより契約状況〜。

[576: 匿名はん]

去年からの改正建築基準法による影響、地価高・建築コスト高による物件価格上昇による需給バランスの崩壊、年初からの経済情勢先行き不安も重なり、去年中旬頃から噂されていたマンションプチバブル崩壊、そして不動産不況の中にある昨今、ココが竣工前後に売れ残りを結構な数出すと予想して待つ！貴方の自由だ！ココが気に入ってる訳なんだね−？！ところで買えるの？

[577: 物件比較中さん]

北千住・南千住・西新井と、足立区内でかなりの数の戸数が供給されます。
この地域で買いたいというヒトは昨年ミニバブル崩壊前にかなり契約を
済ませています（そしていま高値掴みに気づき後悔しているハズ）。
今年は地縁があるヒトやどうしても足立区に住みたいと思うヒトを除いて
「様子見」をする消費者が増えるでしょうから、今年末から来年の3月に
かけて閑静在庫の山を築くことになる可能性が高い。
もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない
ため、工場が林立していた地域です。工場移転・規制緩和でマンションが
増えましたが、ヒトが住むには適した場所とはいえないため、需要は先細り
するでしょう。
完成在庫を処分するには、価格調整しかありません。

[578: 匿名さん]

>>577
>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない

それはいいすぎでないかい？
江戸時代から足立区に住んでいるひとがたくさんいますよ。

東京近郊の住宅地の成り立ちについて、もう少し、お勉強されたし。

私が中学生のころ「今度の週末は友だちと原宿、表参道に遊びにいく」と
じいさまに言ったところ
「明治神宮の表参道で、なにを買い物にいくんだ？」と訝しがられました。
以前は、港区とか渋谷区って、ヒトが住んでいなくて
狸が住んでいるところようなところだったのかな？

こんなことで言い合いしていてもしょうがないから、ひとつ資料を紹介。

このマンションに近い太成倉庫さんのホームページにある「関屋物語」は
昔話として面白い。
http://www.taisei-warehouse.co.jp/senju/sekiya.html
このマンションが学区になる千八成立の経緯は特に。

[579: 匿名さん]

値引きを待つなら待てばいいんでないの？　でも、竣工まで1年以上もあって、R棟契約率はここの書き込みを信じれば70%超で、かつここ1-2月もまずまずコンスタントな売れ行き。どの程度苦しげかは、何よりも広域集客をかけるためのTV-CMの量だの、新聞の折り込みチラシなどの量が端的に表していると思うけど、ここはCMもわざわざ作ったのにほとんど流していないし、金曜とかチラシの多い日にもめったに新聞チラシはない。 今困っているようにはとても見えないんだが。　

少なくともあと半年たってから見直しにやってくればいい話だから、値引き待ち派は、自分の思いどおりになっていれば、半年あとにそら見たことかで再登場すればいいだけですな。

574みたいな人は、じゃあ今どこが買いなの？とか聞くと答えられないからねぇ。
駅徒歩距離で、全戸平均平米50万未満、ディスポーザがつく程度に大規模、24時間有人管理/駐車場100%程度の条件面が同じで、ここより安い23区内現在販売中物件の例があったら、どんなに周辺条件が悪くてもいいから紹介してほしいもんです。ぜひ見にいきたいから。

買えないの？とか聞くと金ならあるとか切れる人も多い。　買えないってのは、お金のあるなしだけじゃなくて、買うだけの思いきりがどこかで持てるかどうかだから、やっぱり買えない人なんだよね。　ファミリー用のマンションは投資用じゃないから、子供の学齢とか個人的理由での買いどきってのがある。　574氏は高値つかみを恐れているようだが、本当に怖いのは利息が上がったりして払えなくなることなんだと思うけどね。　楽に払えるなら買えばいいんだよ。　1-2年待って1割くらい値下がりしても、実行時に利上がりしていたら支払金額は変わらないんだけど、わかっているのかねぇ。　

比較ネタはやめといたほうがいいと思うから、574さん御所望の例はいっぱい思いつくけど書き込みはやめとく。 近隣の新築相場に、中古相場くらいは本気で購入考えているなら自分で調べなよ。

[580: 周辺住民さん]

>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない。

このマンション自体はいいマンションだと思うし、購入される方がうらやましい
と思ってますが、この場所が水害に弱いのは間違いない事実だと思います。
荒川の中でいくつか弱点のある場所がありますが、京成の荒川を渡る陸橋は
その一つだと言われてます。

実際に荒川が決壊した場合どうするかをこの地域に住まれるなら検討しておいた
方がいいと思いますよ。

[582: 契約済みさん]

574みたいなのは相手しなければいいのに。繰り返すようなら削除依頼だされるだけでしょうから

580さん、うちは今住んでいるとこが北千住駅の東で。荒川の決壊の場合は5mの浸水可能性ありってのは北千住駅距離からこっちにかけて一円がそうで、くらうときは、まぁ5-10万人近く道連れですね。　隅田川の側が決壊するかもとそっちを恐れている人が多いんですが違うんですよね。
うちは今5mより低いんで、水没はしない階、水没はしない駐車場高さにしました (笑）

[583: 購入検討中さん]

ちょっと話は変わりますが、建築関係の人に売主最悪だから
やめなはれと言われました。
詳しい理由は聞いていないのですが、安くて悪いみたいです。
ちょっと気になっちゃったんですが、なんか売主についてよくも悪くも
情報持ってる人いたら教えてください。

[584: 匿名さん]

>>580

あの鉄橋も架け替えになるらしいですね。

http://blogs.yahoo.co.jp/takuya870625/49433516.html

しかし、水害やら地震の話がでれたびに思うのだが
そのとき、「わが家」にいるとは限らない。
重要なことは、家族と連絡がとれて、「わが家」あるいは「どこか」で
落ち合えることではないだろうか。

以前、荒川より北側に住んでいましたが、台風のときに浸水したな〜。
いずれにしても、「5メートル以上の高さにある住居」は選びたいですよ。

[585: 購入検討中さん]

売主は２社入っているようだけどどっちの話？

[586: 匿名さん]

584です。

以前って、40年くらい前の話です。すみません。

それから、政府や東京都の治水事業のおかげで
水害なんて言葉すら忘れそうになっていました・・・

[587: 583]

585さん

コスモスイニシアです。

[588: 契約済みさん]

>>584 さん

用地取得が順調にいって、2013年着工 2023年架け替え完了とかの予定だったでしょうか。
気長に待つしかないかな。

[589: 契約済みさん]

http://www.ara.go.jp/arage/keisei/index.html
とか参考になるかもしれません。　
押上のほうの橋はアセスメントとかしてから10年はかからなかったように
記憶しています。

[590: 物件比較中さん]

イニシアって、値引き戦略はどうでしょう。ご存知の方がいたら教えてください。
ちなみに他社のスタンスは、
　住友　　値引きはない。売れ残りを何年かかっても定価で売る。
　藤○　　竣工間際から値引きＯＫ、竣工後は大幅値引き。
　大京　　竣工数ヶ月前から1-2割引きで、MRを早く撤退する。　
　野○　　完成在庫を忌み嫌うので、竣工間際から大幅値引き。売れ残りはバルクセール。
　ゴ○○　「この価格では売れない」と判断すれば、一律数百万値引く。

[591: 匿名さん]

ほとんど業者さんでは？と疑いたくなるほどに詳しいですね

リクルートコスモス時代にフォルムのシリーズで経験したことでは、ゴクレに近かったですよ
というか、会社の設立経緯を考えればこれ逆で、ゴクレがリクコスに近かったんでしょうけど

住友の値引きってのは私もみたことないですし、
野村が竣工在庫を極端に嫌いってのは、会社のカラーですね
大京、足立区物件では、間際まで残っていてもなかなか強気でしたが

堂々と、10%以上の値引き額の書いたのを輸送してきて、さらに交渉値引き可とか書いてきた
のは、ダイワ。　ほかは向こうから証拠の残る形での定価からの値引き提示をうけた経験は
私はなしです。 諸費用程度--といっても無視できないですけど--のカットは、割と簡単に
受けてもらえますし、本気で交渉するなら、本体価格をいじらない範囲でのオプション権で
攻めるほうが簡単です。　数パーセントの値引きまでにしか使えない手ですけど。

[592: 匿名さん]

まあ，少しでも条件がよい部屋をと思ってるなら仕方ないけど，Ｐ棟でいいなら，焦って買う必要は全くないんでね。これから先，この地区の競合物件有り余ってるから

[593: 契約済みさん]

リクコス時代から、今に至るまでのコスモスイニシアの最大の特徴は、値引きにあるのでは
なくて、　なかなか正式の値段が決まらないことにあるんではないでしょうか。
モデルルームがオープンしてからもずっと、予定価格のままで、これが正式価格ってとこまで
が異常に長いんですよね。　ここもそう。　
部屋タイプごとに、人気度合をじっくり見てから値段を決めるので、短期決戦で両天秤かけよう
と思うとやりにくい会社だけど、不人気間取りに思わず大きな価格改定でたりするのが自分に
あっていれば買うのもまた可ですかね。　
その分、正式価格になったものの値つけにはミスが少ない会社ではあるといえるかもしれません。
無意味に高いってのも起こりにくいかわりに、お買い得間取りってのもできにくいわけ
ですね。

[594: 物件比較中さん]

確かにＰ棟なら急ぎではないですね。　さすがに瞬時に完売だけはありえないでしょう。

[595: 購入検討中さん]

1週間前の情報ですが、P棟先行販売の申し込み状況は

P1-A 4/7 （申込数/戸数）
P1-B 3/9
P1-C 3/9　

P2-A 3/10
P2-B 5/11
P2-B' 4/10
P2-C 6/10
P2-C' 8/10
P2-D 7/10
P2-E 11/12
P2-F 5/12
P2-G 0/1
P2-H 2/3

といったところです。
総計でいうと、61/114で53%の申し込み率ということになります。

傾向として、日が当たらないP2-A、P2-Bの低層階がほとんどうまっておらず、
申し込み率低下を引っ張って行ってるなと思います。

逆に右サイドは結構うまってきています。

この進捗は善戦してるんでしょうか？どうなんでしょ？

[596: 匿名さん]

申し込み数ってのが実際の契約数ならかなり好調といえるでしょうけど、
要望書だしましたってのも含んでいるならばなんともいえないのでは。

[597: 購入検討中さん]

P棟はまだ契約始まっていないので、上の数は要望書出しましたっていう情報になります。

[600: 契約済みさん]

こんな下品な言葉で書き殴らなくても，誰がなんと言おうと，高値掴みにはかわりない物件なので，いいんじゃないでしょうか。買えないからって，そんな向きにならなくても。今が最高値であることは承知していますので，ゆとりで買える人が買えばいいんですよ

[601: 匿名さん]

同感ですね。　今が高値圏といっても、この先2003年頃までの水準まで下がるかどうか
だれも正確には予想できないし。　数年先のローン金利の予測もできないでしょう。

[602: 購入検討中さん]

577
>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない

　地盤が弱いのは、そのとおりでしょう。でも、荒川・隅田川一帯はほとんどそうでは？

　水害についても、北千住周辺は５M下のようですが、ハザードマップをみると、こことシテヌーブは、ほとんど浸水しないようです。まあ、敷地から一歩も出れないかも知れませんが。

[603: 匿名さん]

P棟状況、ありがとうございます。
私はR棟ですが、P棟ならP1系が人気かと思っていたところ、少し意外な現状と感じました。
それと、買えませんが、P2-Gは気になる…。

北千住東口方面地縁の方々にとっては、ヴィークやここが出ている今が買い時なんですよね〜。
私も地縁なのですが、ずっと住む目的の気に入った部屋を選ぶためには、
値下がりまで待つという選択肢はなかったのです。
払っていかれる金額の範囲であれば充分かなと。
　（私の周りの人間は価格の話題をあまりしない、ということも手伝いました。話題としては結構センシティブですよね）

部屋タイプ等より価格を重視する検討者の方々にとっては
相場から見て現在が高値かどうか、という情報はそれなりの有用性があるのだろうと思います。
すなわち価値観の違いに由来するのだと思っており、こうした話題が行われることを否定しようとは思いません。
ただ、やはりそれぞれに思いがあるものですから、「ご愁傷様」といった蔑んだ書き込みはご遠慮いただきたいです。

[604: 匿名さん]

削除依頼がかなりでていますね。　明らかな煽りにはスルー＆削除依頼で

[605: 申込予定さん]

はじめまして。新人です。Ｐ棟のＥタイプは気になって、そろそろ申込しようかなと思うので、ここにいろいろ勉強になりました。初めてマイホームを購入するだから、何もわからず、今後もよろしく頼むね

[606: 匿名さん]

この辺ではどのような風が吹いているのでしょうか？中層階(12階位)ではビュービューな感じでしょうか？アレルギー性鼻炎で、特に風の強い日はくしゃみが止まりません。年中強風だと疲れちゃいます。
この辺の風についてご存知の方ご教示願えますでしょうか？

[607: 申込予定さん]

はじめまして。

P棟を検討中の者です。

P棟は日当たりはいたしかたないと思っているのですが、
気になるのは隣のタクシー会社等々の敷地です。
周辺の敷地も含めて土地の取得が行われた場合
どのくらいの高さの建物を建てることが可能なのでしょうか？

先日展示場へ行った際には
その土地にマンションを建てた場合のシュミレーションを見せてもらいました。
「おそらく川沿いの南向きに建物を建てて道路側は駐車場とするだろうから
　Ｐ棟の日照にはさほど影響が無い」
と言われたのですが、家に帰る中で気になり始めました。

目の前に建物が建つこと自体は想定していますが、自宅の視界を遮るか否か？
が特に気になります。

P棟を検討中すでに申し込んだ方はそのあたりどのように判断されました？

[608: 住まいに詳しい人]

視界は遮るでしょう。
だから、その分安いんですよ。

[609: 匿名さん]

同感です。　ここも24階とか60mを超えて建てていますが、ここの高さを超える可能性も
あるでしょう。　その分安いんだと思わないと。

[610: 匿名さん]

いよいよ１５日からP棟新発売ですね。
売れ行きはいかに？

[611: 匿名さん]

R棟の既購入者としては、好調に売れてほしいところです。

[612: 申込予定さん]

先日ご相談したものです。

・・・ですよね。

今住んでいるところが「向かいの家のリビングが丸見え」ってところに住んでいるので
それはイヤだなぁ・・・と思って思わず書き込んでしまいました。

いずれ建つだろうという心構えをしつつ、申し込みをしたいと思います。

ありがとうございました。

[613: P2申込予定さん]

P1は隣の土地の影響があると思いますが、
P2は墨提通りをはさんだところの影響を受けると思うので
P1でなければそんなに気にする必要はないのかなぁと感じています。
だけど、P1はすでに隣の家具屋のビルがありますしねぇ。

となりの土地の北側、イニシア側に思いっきり建物が建てば影響あるんでしょうけど
それもちょっと現実的な感じしないですし・・・。

[615: マルコ]

リバーサイドのルーバーフェンスはどうでしょう？
眺望が全く失われてしまっては意味がないし・・・

[616: 購入検討中さん]

東京フロンティアシテがキャンセル出ました、こっちより地盤悪いかなぁ？？？

[617: 匿名はん]

地盤、どっちもどっちじぁないのかな。イニシアの方が地盤処理と基礎を銭高組さんがしっかりやっているんじゃないかと・・・希望的観測ではあるが思う、思いたいんだな多分。地盤だ氾濫だと極度に心配な人はこの辺に住まないんじゃないのかな

[618: 物件比較中さん]

地盤というところでは、川向こうは、公園からすべて
都市計画の一部で一度地盤を都が整備した後、土地なので
地盤では明らかに向うのほうがよいのではないでしょうか？

[619: 匿名はん]

ハセコーの物件が良いとは全然思わないがリバーフェイスは風呂の形が４種類の中から選べるとか、客にダイレクトに魅力をアピールできる部分が多々見受けられる、今後はコスモスイニシアも風呂に限らず選べる範囲を増やしたりグループ企業であるコスモスモア・コスモスライフが世間並みの競争力を持つ努力をすべきだと思う、企業にとってコスト意識を強く持って利益を追求する事は大事だけれども、それに執着し過ぎると良くない方向に進みがち、多分、余り目立たないけど大事な他の部分でコストをかけていて、あっちもこっちもというわけにはいかなくなっているんだろうけど目にみえる部分でも、もうちょっと企業努力をすれば良いんではないかと思われます