イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[561: 匿名さん]

タワマンの中低層をＲ棟に置き換えれば，５５８がそのまま当てはまるというわけだ

[562: 匿名さん]

＞＞５６１

Ｒ棟 −＞ Ｐ棟

だよね

[563: 物件比較中さん]

足立区にマンションが大量供給されていることを考えれば、値崩れは必至でしょう。
来年の今頃の竣工間近に2割程度の値引きがあるでしょう。今は「静観」が正解。
レコも値引きに突入しています。

[564: 匿名さん]

足立区大規模物件、総崩れの予感

[565: 匿名さん]

５５８さん

このことでしょうか？

http://www.j-cast.com/2008/03/01017285.html

[566: 匿名はん]

そうだなそうだな、５６４の言うとおり足立区物件、総崩れになるのかどうなのかこの先楽しみですな？！自分たちの納得価格帯になるのを静観して待っててちょーよ、いつかは来るんじゃーないのかな、ほととぎす

[567: 物件比較中さん]

そもそもアダチ区で200万円/坪以上しているのが、バブル以外の何物でもない。
はやく適正価格に戻るべし。

[568: 匿名さん]

足立区！であっても多角的見地に立って考察すればココが適正価格であるのは販売状況が明示してるよ！ココで正式価格で今契約するか、竣工間際・後まで待って売れ残りがもし有れば！試しに値引き交渉してみるか・交渉に乗ってくれるかは知らないけどね、一番現実的なのは君等が適正価格と思われる物件に行く事だな！条件を多少妥協すればたくさん有るのは知ってるよね？

[569: 物件比較中さん]

568さん
高値掴みをしてしまって後悔しているのですね。
販売状況がいい？のは、去年マンションバブル崩壊を多くの消費者が認識していなかった
時に多くを販売できたため。駅徒歩14分の寧々の販売状況が好調だったのも同じ理由。
それと、マンションは残り2-3割を売り切るのが難しい。アダチ物件が供給過多であり、
マンションバブル崩壊が既成事実化した現在、消費者の様子見が広がり、この物件も
竣工後かなり売れ残ると思う。

[570: 匿名さん]

ここのとくにP棟のほうは、ちょっとだけ価格調整してもう旧価格レベルだと思うが。
牛田近辺や、関屋とかの北千住駅10分超、汐入大橋わたって南千住の仲介物件がどれも
5年とかそれ未満の築浅で、平米40-45万程度の売り出し価格ってのがしょっちゅう新聞広告とかで
はまっているのを見ると、平米50万で新築が買えるなら少なくとも高くはないと思うけど。
待っていても近隣の中古より安く売られることはないから、まず中古価格が下がらないといけ
ないんだよ。

　高いと思うならほかにいけばいいだけだし、竣工まで売れ残っていると思うならそれ待って
値下げ交渉すればいいだけで、今交渉したからって個別に大きな値引きがとれるわけでもない。
　すると、なぜ569氏がこのスレに張り付いているかと考えればここが高すぎて買えないので、
できれば売れ残って値引きしてほしいなぁと思っているわけだ。　
　同じような例が、アクアテラあたりでもあった。569氏と同一人物の可能性も高い。　
あっちもA/Bろもまずまず順調に売れていて、何割なんて値引き実際にはとれるはずもないん
だけど、坪単価は安くても広くて、グロスではそれなりの値段になったから、おそらくは
ここだったら買えるかなぁとかでモデルルームでかけていって予算超過ってわかった
人がせっせと値引きねたを投下していたけど、具体的な証拠はなにもでてなかったし。

　ある価格で買うかどうかは個々人の勝手だから掲示板で議論するような話題ではないと思うが。
お隣のシテヌーブの高層棟南は、バブル期にのきなみ1億以上で売られて今もそのままんでいる
人も多いけど、その人が＊＊＊ってわけでもないわけよ。

[571: 物件比較中さん]

570さん
中古の売り出し価格は、「希望小売価格」であり、高めに売り主が出していること
がほとんど。大抵は2-3割のりしろをつけている。成約価格はずっと低いんだよ。

[572: 匿名さん]

このあたりはそんな都心みたいな濃い目の人はいませんよ。
10%引きで交渉開始成約は5%引きってなもんですよ。
レインズから３月ごとに成約ベースの価格が公開されているので足立区で
最寄り路線を指定してみてみればよいかと。

[573: 570]

ちょうど12-2月の成約状況が3/1に更新されていて、足立区の駅15分以内徒歩圏で、
直近３月全体で40万/㎡を下回る築5年以内の中古成約例が1つだけですね。
40万/㎡水準未満を探すには、さらに築年数の古いのを探すしかない。

足立区の物件板に値引きねたで現れる人は、調べのレベルが甘すぎますね。
まじめな購入者・検討者とは比較になりません。
23区だのの市況関連のスレッドでは相手してもらえないので、こっちで荒らしているので
しょうけども。

[574: 匿名さん]

平米４０−４５万で安かろう悪かろうのＰ棟に手を出すのはそれだけの理由を持つ人のみ。そんな人が普通にいるとは思えないので，この単価なら必ず売れ残ります。どこの成約中古物件で，これほど条件の悪い物件があったかもっと調べてみたら

[575: 匿名さん]

青色吐息みたいだしそろそろスルーで。＜574
それより契約状況〜。

[576: 匿名はん]

去年からの改正建築基準法による影響、地価高・建築コスト高による物件価格上昇による需給バランスの崩壊、年初からの経済情勢先行き不安も重なり、去年中旬頃から噂されていたマンションプチバブル崩壊、そして不動産不況の中にある昨今、ココが竣工前後に売れ残りを結構な数出すと予想して待つ！貴方の自由だ！ココが気に入ってる訳なんだね−？！ところで買えるの？

[577: 物件比較中さん]

北千住・南千住・西新井と、足立区内でかなりの数の戸数が供給されます。
この地域で買いたいというヒトは昨年ミニバブル崩壊前にかなり契約を
済ませています（そしていま高値掴みに気づき後悔しているハズ）。
今年は地縁があるヒトやどうしても足立区に住みたいと思うヒトを除いて
「様子見」をする消費者が増えるでしょうから、今年末から来年の3月に
かけて閑静在庫の山を築くことになる可能性が高い。
もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない
ため、工場が林立していた地域です。工場移転・規制緩和でマンションが
増えましたが、ヒトが住むには適した場所とはいえないため、需要は先細り
するでしょう。
完成在庫を処分するには、価格調整しかありません。

[578: 匿名さん]

>>577
>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない

それはいいすぎでないかい？
江戸時代から足立区に住んでいるひとがたくさんいますよ。

東京近郊の住宅地の成り立ちについて、もう少し、お勉強されたし。

私が中学生のころ「今度の週末は友だちと原宿、表参道に遊びにいく」と
じいさまに言ったところ
「明治神宮の表参道で、なにを買い物にいくんだ？」と訝しがられました。
以前は、港区とか渋谷区って、ヒトが住んでいなくて
狸が住んでいるところようなところだったのかな？

こんなことで言い合いしていてもしょうがないから、ひとつ資料を紹介。

このマンションに近い太成倉庫さんのホームページにある「関屋物語」は
昔話として面白い。
http://www.taisei-warehouse.co.jp/senju/sekiya.html
このマンションが学区になる千八成立の経緯は特に。

[579: 匿名さん]

値引きを待つなら待てばいいんでないの？　でも、竣工まで1年以上もあって、R棟契約率はここの書き込みを信じれば70%超で、かつここ1-2月もまずまずコンスタントな売れ行き。どの程度苦しげかは、何よりも広域集客をかけるためのTV-CMの量だの、新聞の折り込みチラシなどの量が端的に表していると思うけど、ここはCMもわざわざ作ったのにほとんど流していないし、金曜とかチラシの多い日にもめったに新聞チラシはない。 今困っているようにはとても見えないんだが。　

少なくともあと半年たってから見直しにやってくればいい話だから、値引き待ち派は、自分の思いどおりになっていれば、半年あとにそら見たことかで再登場すればいいだけですな。

574みたいな人は、じゃあ今どこが買いなの？とか聞くと答えられないからねぇ。
駅徒歩距離で、全戸平均平米50万未満、ディスポーザがつく程度に大規模、24時間有人管理/駐車場100%程度の条件面が同じで、ここより安い23区内現在販売中物件の例があったら、どんなに周辺条件が悪くてもいいから紹介してほしいもんです。ぜひ見にいきたいから。

買えないの？とか聞くと金ならあるとか切れる人も多い。　買えないってのは、お金のあるなしだけじゃなくて、買うだけの思いきりがどこかで持てるかどうかだから、やっぱり買えない人なんだよね。　ファミリー用のマンションは投資用じゃないから、子供の学齢とか個人的理由での買いどきってのがある。　574氏は高値つかみを恐れているようだが、本当に怖いのは利息が上がったりして払えなくなることなんだと思うけどね。　楽に払えるなら買えばいいんだよ。　1-2年待って1割くらい値下がりしても、実行時に利上がりしていたら支払金額は変わらないんだけど、わかっているのかねぇ。　

比較ネタはやめといたほうがいいと思うから、574さん御所望の例はいっぱい思いつくけど書き込みはやめとく。 近隣の新築相場に、中古相場くらいは本気で購入考えているなら自分で調べなよ。

[580: 周辺住民さん]

>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない。

このマンション自体はいいマンションだと思うし、購入される方がうらやましい
と思ってますが、この場所が水害に弱いのは間違いない事実だと思います。
荒川の中でいくつか弱点のある場所がありますが、京成の荒川を渡る陸橋は
その一つだと言われてます。

実際に荒川が決壊した場合どうするかをこの地域に住まれるなら検討しておいた
方がいいと思いますよ。