イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



-------------------------------------------------------
東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

---------------------------------------------------------

過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[550: 匿名さん]

該当階はスタンダードに戻すほかに、カラーセレクトなども固定されている可能性が
高いということかな。

[551: 購入検討中さん]

結構残っているね〜トータルで半分ぐらいまだ売られていない（契約及び申込済み以外）じゃないの？
売れ行きが心配・・・・

[552: 購入検討中さん]

ここはＲ棟とＰ棟では雲泥の差があるよね。

でも誰かが言ってたけど新東京タワーや隅田川花火が見えて楽しみなんて人がいたけど、

新東京タワーなんて高速の向側だし花火なんて白髭橋あたりまで行かないと迫力ないよ。

それよりもＲ棟のよさは半永久的な眺望ですよ。


いくらＲ棟より２０％近く安くてもな〜　　Ｐ棟はちょっと・・・

[553: 匿名さん]

煽りっぽい551はともかく、そろそろまた価格表ベースの契約状況を知りたくなってきました。
有志の方々頼みですが…（P棟も…なんて高望み？）。

[554: 匿名さん]

551は、過去ログくらい見てからでてきたほうがいいかも

売れ行き情報は
>>218
>>466
>>476
及び
>>477 のまとめ参照。　時間を追っての変化度合までわかります。

2/11に R棟の契約率はほぼ70%でしたね。その後キャンセルがでたかもしれないし、
契約もでたかもしれません。
最近ずっとモデルルームにはいっていないですが、P棟の売れ行きは確かに気になりますね。
553さんが有志で調べてくれません？

隅田川の花火は、ここのモデルルームの夜景仕様の部屋で見えている花火、実際のサイズよりも
はるかに(半径で2倍以上）大きく書いているんですよね。あれって問題にならないのだろうか。

[555: 匿名さん]

Rのほうが眺望がいいといったって、せいぜい第二東京タワーが見えるかもって程度でしょう。
20% 違うなら、Pのほうがいいんじゃないかな〜
仕様は同じだし、どのみち昼間は誰も家にいないから日当たりにもこだわりないし

[556: 匿名さん]

R棟のバルコニーからの眺めは川も公園も見えるよいものだとは思うけど
P棟の人だって充分近いんだからほんの少し足をのばせばすぐ楽しめる。
建物内で見たければリバービューデッキもある。
日当たりの良くなさも、本人達のライフスタイルや価値観にマッチするならよいでしょう。
室内を強い紫外線にさらしたくないという人もいるかと。

日当たりと眺望とを必須条件にしている人にとっては雲泥の差を感じるかもしれないが
これら条件と２０％分の金額とを天秤にかけられる人もいます。


売れ行きを教えて下さるボランティア求む（５５３さんに限らず）。

[557: 匿名さん]

552さんみたいに考えられる人もいれば
555さんのように考えられる人もいるってんでバランスがとれているみたいなので、
R棟の人が、P棟なんてとか
P棟の人が、R棟は高いだけとか
そういう書き込みは避けたいですね。 556さんに共感です。

[558: 購入検討中さん]

東京の地価「ミニバブル」破裂　05年の水準まで下がる？ (J-CAST)記事写真

　東京都心部の地価も下落傾向だ 東京の地価下落が止まらない。これまで地価上昇が激しかったエリア周辺のマンションや一戸建て住宅が売れ残り、値下げも顕著になってきた。首都圏の住宅地の場合、半分近い地点で地価が値下がりしている、という調査結果も公表され、不動産鑑定会社の三友システムアプレイザルの井上明義社長は「東京のミニバブルはすでにはじけた」と指摘する。
値下がりした地点は49.6％にのぼる

野村不動産アーバンネットが2008年1月18日に発表した実勢調査（08年1月1日時点）によると、首都圏エリアの125の住宅地（調査地点）のうち、地価が値下がりした地点は前回（07年10月）の16.0％から49.6％と約半数に迫った。07年10〜12月期の「住宅地地価」の変動率は、前期に比べ首都圏エリア平均で2.1％減少。前回（07年7〜9月期）は0.1％減だったので、下落幅が広がった。

同社は首都圏を「東京都区部」「東京都下」「神奈川」「埼玉」「千葉」に分けて調査しているが、「いまの地価は、どのエリアもほぼ満遍なく下がっている」と指摘する。ただ、2ケタで下落しているようなところを見ると、「急上昇したところが、大きく下げる傾向にはある」ようだ。たとえば、表参道は「表参道ヒルズ」のオープンにともない地価が急上昇したが、その分下げ幅も大きかった。

三友システムアプレイザルによると、まだ多少上昇しているが頭打ちから下落傾向が見えるという。「07年10〜12月期の上昇率をみると、前年比でその幅が小さくなっています」。東京都心部（千代田、港、中央、新宿、渋谷、豊島、文京、台東の8区）という立地条件のよさを誇るオフィスやマンションでさえ下落傾向にあって、「都心部の中でも大きく下落しているところと、そうでないところと、二極化が進んでいる」としている。
地価が上がりはじめた2005年10〜12月期の水準にまで下がる

いまの地価下落は、物件価格の上昇が行き過ぎたことが原因だ。都心部でも外資系ファンドなどが食指を伸ばした銀座や神宮前、六本木などはとくに高値で取引されていて、それが周辺部へと広がっていった。いまだに新築のタワーマンションや重厚な低層階マンションが相次ぎ建設されているが、すでに需給バランスが崩れていて、井上社長は「最近のマンションの建設ラッシュはそもそも、需要が増えて供給が増えるという状況にあったわけではない。バブル期と同じように需要を無視して建っていて、それでなくても供給過多だったのに、供給側が価格を吊り上げる格好になっていた」と分析。そこにサブプライム問題や改正建築基準法による住宅着工件数の減少が引き金になって、地価下落が顕在化した。

原油高の影響、物価上昇などによって景気が冷え込んできたこと、賃金が上がらないなどの、先行き不安といった要素も加わった。簡単に言えば、買う人の収入と物件価格のバランスがとれなくなったわけだ。

地価が再び上がることはあるのだろうか。井上社長は「奇策はなく、需給バランスの調整しかない。いまの下落は、最終的には地価が上がりはじめた2005年10〜12月期の水準にまで戻すのではないか」とみている。

ちなみに、地価公示の東京都区内住宅地における2007年の平均価格は、目黒区で１平方メートルあたり約74万円。05年は同約60万円だった。どうしょう、、、、待つかなぁ・・・

[559: 匿名はん]

それで？どうした？

[560: 匿名はん]

どうしようか、迷ってるわけだ！ココに関しては適正価格だし、まあまあ販売堅調だからね〜条件に見合わず強気の価格設定してて売れ残り一杯抱えてる物件に行けば一割以上の値引きは軽く引き出せるよ、不動産不況の昨今だからね

[561: 匿名さん]

タワマンの中低層をＲ棟に置き換えれば，５５８がそのまま当てはまるというわけだ

[562: 匿名さん]

＞＞５６１

Ｒ棟 −＞ Ｐ棟

だよね

[563: 物件比較中さん]

足立区にマンションが大量供給されていることを考えれば、値崩れは必至でしょう。
来年の今頃の竣工間近に2割程度の値引きがあるでしょう。今は「静観」が正解。
レコも値引きに突入しています。

[564: 匿名さん]

足立区大規模物件、総崩れの予感

[565: 匿名さん]

５５８さん

このことでしょうか？

http://www.j-cast.com/2008/03/01017285.html

[566: 匿名はん]

そうだなそうだな、５６４の言うとおり足立区物件、総崩れになるのかどうなのかこの先楽しみですな？！自分たちの納得価格帯になるのを静観して待っててちょーよ、いつかは来るんじゃーないのかな、ほととぎす

[567: 物件比較中さん]

そもそもアダチ区で200万円/坪以上しているのが、バブル以外の何物でもない。
はやく適正価格に戻るべし。

[568: 匿名さん]

足立区！であっても多角的見地に立って考察すればココが適正価格であるのは販売状況が明示してるよ！ココで正式価格で今契約するか、竣工間際・後まで待って売れ残りがもし有れば！試しに値引き交渉してみるか・交渉に乗ってくれるかは知らないけどね、一番現実的なのは君等が適正価格と思われる物件に行く事だな！条件を多少妥協すればたくさん有るのは知ってるよね？

[569: 物件比較中さん]

568さん
高値掴みをしてしまって後悔しているのですね。
販売状況がいい？のは、去年マンションバブル崩壊を多くの消費者が認識していなかった
時に多くを販売できたため。駅徒歩14分の寧々の販売状況が好調だったのも同じ理由。
それと、マンションは残り2-3割を売り切るのが難しい。アダチ物件が供給過多であり、
マンションバブル崩壊が既成事実化した現在、消費者の様子見が広がり、この物件も
竣工後かなり売れ残ると思う。

[570: 匿名さん]

ここのとくにP棟のほうは、ちょっとだけ価格調整してもう旧価格レベルだと思うが。
牛田近辺や、関屋とかの北千住駅10分超、汐入大橋わたって南千住の仲介物件がどれも
5年とかそれ未満の築浅で、平米40-45万程度の売り出し価格ってのがしょっちゅう新聞広告とかで
はまっているのを見ると、平米50万で新築が買えるなら少なくとも高くはないと思うけど。
待っていても近隣の中古より安く売られることはないから、まず中古価格が下がらないといけ
ないんだよ。

　高いと思うならほかにいけばいいだけだし、竣工まで売れ残っていると思うならそれ待って
値下げ交渉すればいいだけで、今交渉したからって個別に大きな値引きがとれるわけでもない。
　すると、なぜ569氏がこのスレに張り付いているかと考えればここが高すぎて買えないので、
できれば売れ残って値引きしてほしいなぁと思っているわけだ。　
　同じような例が、アクアテラあたりでもあった。569氏と同一人物の可能性も高い。　
あっちもA/Bろもまずまず順調に売れていて、何割なんて値引き実際にはとれるはずもないん
だけど、坪単価は安くても広くて、グロスではそれなりの値段になったから、おそらくは
ここだったら買えるかなぁとかでモデルルームでかけていって予算超過ってわかった
人がせっせと値引きねたを投下していたけど、具体的な証拠はなにもでてなかったし。

　ある価格で買うかどうかは個々人の勝手だから掲示板で議論するような話題ではないと思うが。
お隣のシテヌーブの高層棟南は、バブル期にのきなみ1億以上で売られて今もそのままんでいる
人も多いけど、その人が＊＊＊ってわけでもないわけよ。

[571: 物件比較中さん]

570さん
中古の売り出し価格は、「希望小売価格」であり、高めに売り主が出していること
がほとんど。大抵は2-3割のりしろをつけている。成約価格はずっと低いんだよ。

[572: 匿名さん]

このあたりはそんな都心みたいな濃い目の人はいませんよ。
10%引きで交渉開始成約は5%引きってなもんですよ。
レインズから３月ごとに成約ベースの価格が公開されているので足立区で
最寄り路線を指定してみてみればよいかと。

[573: 570]

ちょうど12-2月の成約状況が3/1に更新されていて、足立区の駅15分以内徒歩圏で、
直近３月全体で40万/㎡を下回る築5年以内の中古成約例が1つだけですね。
40万/㎡水準未満を探すには、さらに築年数の古いのを探すしかない。

足立区の物件板に値引きねたで現れる人は、調べのレベルが甘すぎますね。
まじめな購入者・検討者とは比較になりません。
23区だのの市況関連のスレッドでは相手してもらえないので、こっちで荒らしているので
しょうけども。

[574: 匿名さん]

平米４０−４５万で安かろう悪かろうのＰ棟に手を出すのはそれだけの理由を持つ人のみ。そんな人が普通にいるとは思えないので，この単価なら必ず売れ残ります。どこの成約中古物件で，これほど条件の悪い物件があったかもっと調べてみたら

[575: 匿名さん]

青色吐息みたいだしそろそろスルーで。＜574
それより契約状況〜。

[576: 匿名はん]

去年からの改正建築基準法による影響、地価高・建築コスト高による物件価格上昇による需給バランスの崩壊、年初からの経済情勢先行き不安も重なり、去年中旬頃から噂されていたマンションプチバブル崩壊、そして不動産不況の中にある昨今、ココが竣工前後に売れ残りを結構な数出すと予想して待つ！貴方の自由だ！ココが気に入ってる訳なんだね−？！ところで買えるの？

[577: 物件比較中さん]

北千住・南千住・西新井と、足立区内でかなりの数の戸数が供給されます。
この地域で買いたいというヒトは昨年ミニバブル崩壊前にかなり契約を
済ませています（そしていま高値掴みに気づき後悔しているハズ）。
今年は地縁があるヒトやどうしても足立区に住みたいと思うヒトを除いて
「様子見」をする消費者が増えるでしょうから、今年末から来年の3月に
かけて閑静在庫の山を築くことになる可能性が高い。
もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない
ため、工場が林立していた地域です。工場移転・規制緩和でマンションが
増えましたが、ヒトが住むには適した場所とはいえないため、需要は先細り
するでしょう。
完成在庫を処分するには、価格調整しかありません。

[578: 匿名さん]

>>577
>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない

それはいいすぎでないかい？
江戸時代から足立区に住んでいるひとがたくさんいますよ。

東京近郊の住宅地の成り立ちについて、もう少し、お勉強されたし。

私が中学生のころ「今度の週末は友だちと原宿、表参道に遊びにいく」と
じいさまに言ったところ
「明治神宮の表参道で、なにを買い物にいくんだ？」と訝しがられました。
以前は、港区とか渋谷区って、ヒトが住んでいなくて
狸が住んでいるところようなところだったのかな？

こんなことで言い合いしていてもしょうがないから、ひとつ資料を紹介。

このマンションに近い太成倉庫さんのホームページにある「関屋物語」は
昔話として面白い。
http://www.taisei-warehouse.co.jp/senju/sekiya.html
このマンションが学区になる千八成立の経緯は特に。

[579: 匿名さん]

値引きを待つなら待てばいいんでないの？　でも、竣工まで1年以上もあって、R棟契約率はここの書き込みを信じれば70%超で、かつここ1-2月もまずまずコンスタントな売れ行き。どの程度苦しげかは、何よりも広域集客をかけるためのTV-CMの量だの、新聞の折り込みチラシなどの量が端的に表していると思うけど、ここはCMもわざわざ作ったのにほとんど流していないし、金曜とかチラシの多い日にもめったに新聞チラシはない。 今困っているようにはとても見えないんだが。　

少なくともあと半年たってから見直しにやってくればいい話だから、値引き待ち派は、自分の思いどおりになっていれば、半年あとにそら見たことかで再登場すればいいだけですな。

574みたいな人は、じゃあ今どこが買いなの？とか聞くと答えられないからねぇ。
駅徒歩距離で、全戸平均平米50万未満、ディスポーザがつく程度に大規模、24時間有人管理/駐車場100%程度の条件面が同じで、ここより安い23区内現在販売中物件の例があったら、どんなに周辺条件が悪くてもいいから紹介してほしいもんです。ぜひ見にいきたいから。

買えないの？とか聞くと金ならあるとか切れる人も多い。　買えないってのは、お金のあるなしだけじゃなくて、買うだけの思いきりがどこかで持てるかどうかだから、やっぱり買えない人なんだよね。　ファミリー用のマンションは投資用じゃないから、子供の学齢とか個人的理由での買いどきってのがある。　574氏は高値つかみを恐れているようだが、本当に怖いのは利息が上がったりして払えなくなることなんだと思うけどね。　楽に払えるなら買えばいいんだよ。　1-2年待って1割くらい値下がりしても、実行時に利上がりしていたら支払金額は変わらないんだけど、わかっているのかねぇ。　

比較ネタはやめといたほうがいいと思うから、574さん御所望の例はいっぱい思いつくけど書き込みはやめとく。 近隣の新築相場に、中古相場くらいは本気で購入考えているなら自分で調べなよ。

[580: 周辺住民さん]

>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない。

このマンション自体はいいマンションだと思うし、購入される方がうらやましい
と思ってますが、この場所が水害に弱いのは間違いない事実だと思います。
荒川の中でいくつか弱点のある場所がありますが、京成の荒川を渡る陸橋は
その一つだと言われてます。

実際に荒川が決壊した場合どうするかをこの地域に住まれるなら検討しておいた
方がいいと思いますよ。

[582: 契約済みさん]

574みたいなのは相手しなければいいのに。繰り返すようなら削除依頼だされるだけでしょうから

580さん、うちは今住んでいるとこが北千住駅の東で。荒川の決壊の場合は5mの浸水可能性ありってのは北千住駅距離からこっちにかけて一円がそうで、くらうときは、まぁ5-10万人近く道連れですね。　隅田川の側が決壊するかもとそっちを恐れている人が多いんですが違うんですよね。
うちは今5mより低いんで、水没はしない階、水没はしない駐車場高さにしました (笑）

[583: 購入検討中さん]

ちょっと話は変わりますが、建築関係の人に売主最悪だから
やめなはれと言われました。
詳しい理由は聞いていないのですが、安くて悪いみたいです。
ちょっと気になっちゃったんですが、なんか売主についてよくも悪くも
情報持ってる人いたら教えてください。

[584: 匿名さん]

>>580

あの鉄橋も架け替えになるらしいですね。

http://blogs.yahoo.co.jp/takuya870625/49433516.html

しかし、水害やら地震の話がでれたびに思うのだが
そのとき、「わが家」にいるとは限らない。
重要なことは、家族と連絡がとれて、「わが家」あるいは「どこか」で
落ち合えることではないだろうか。

以前、荒川より北側に住んでいましたが、台風のときに浸水したな〜。
いずれにしても、「5メートル以上の高さにある住居」は選びたいですよ。

[585: 購入検討中さん]

売主は２社入っているようだけどどっちの話？

[586: 匿名さん]

584です。

以前って、40年くらい前の話です。すみません。

それから、政府や東京都の治水事業のおかげで
水害なんて言葉すら忘れそうになっていました・・・

[587: 583]

585さん

コスモスイニシアです。

[588: 契約済みさん]

>>584 さん

用地取得が順調にいって、2013年着工 2023年架け替え完了とかの予定だったでしょうか。
気長に待つしかないかな。

[589: 契約済みさん]

http://www.ara.go.jp/arage/keisei/index.html
とか参考になるかもしれません。　
押上のほうの橋はアセスメントとかしてから10年はかからなかったように
記憶しています。

[590: 物件比較中さん]

イニシアって、値引き戦略はどうでしょう。ご存知の方がいたら教えてください。
ちなみに他社のスタンスは、
　住友　　値引きはない。売れ残りを何年かかっても定価で売る。
　藤○　　竣工間際から値引きＯＫ、竣工後は大幅値引き。
　大京　　竣工数ヶ月前から1-2割引きで、MRを早く撤退する。　
　野○　　完成在庫を忌み嫌うので、竣工間際から大幅値引き。売れ残りはバルクセール。
　ゴ○○　「この価格では売れない」と判断すれば、一律数百万値引く。

[591: 匿名さん]

ほとんど業者さんでは？と疑いたくなるほどに詳しいですね

リクルートコスモス時代にフォルムのシリーズで経験したことでは、ゴクレに近かったですよ
というか、会社の設立経緯を考えればこれ逆で、ゴクレがリクコスに近かったんでしょうけど

住友の値引きってのは私もみたことないですし、
野村が竣工在庫を極端に嫌いってのは、会社のカラーですね
大京、足立区物件では、間際まで残っていてもなかなか強気でしたが

堂々と、10%以上の値引き額の書いたのを輸送してきて、さらに交渉値引き可とか書いてきた
のは、ダイワ。　ほかは向こうから証拠の残る形での定価からの値引き提示をうけた経験は
私はなしです。 諸費用程度--といっても無視できないですけど--のカットは、割と簡単に
受けてもらえますし、本気で交渉するなら、本体価格をいじらない範囲でのオプション権で
攻めるほうが簡単です。　数パーセントの値引きまでにしか使えない手ですけど。

[592: 匿名さん]

まあ，少しでも条件がよい部屋をと思ってるなら仕方ないけど，Ｐ棟でいいなら，焦って買う必要は全くないんでね。これから先，この地区の競合物件有り余ってるから

[593: 契約済みさん]

リクコス時代から、今に至るまでのコスモスイニシアの最大の特徴は、値引きにあるのでは
なくて、　なかなか正式の値段が決まらないことにあるんではないでしょうか。
モデルルームがオープンしてからもずっと、予定価格のままで、これが正式価格ってとこまで
が異常に長いんですよね。　ここもそう。　
部屋タイプごとに、人気度合をじっくり見てから値段を決めるので、短期決戦で両天秤かけよう
と思うとやりにくい会社だけど、不人気間取りに思わず大きな価格改定でたりするのが自分に
あっていれば買うのもまた可ですかね。　
その分、正式価格になったものの値つけにはミスが少ない会社ではあるといえるかもしれません。
無意味に高いってのも起こりにくいかわりに、お買い得間取りってのもできにくいわけ
ですね。

[594: 物件比較中さん]

確かにＰ棟なら急ぎではないですね。　さすがに瞬時に完売だけはありえないでしょう。

[595: 購入検討中さん]

1週間前の情報ですが、P棟先行販売の申し込み状況は

P1-A 4/7 （申込数/戸数）
P1-B 3/9
P1-C 3/9　

P2-A 3/10
P2-B 5/11
P2-B' 4/10
P2-C 6/10
P2-C' 8/10
P2-D 7/10
P2-E 11/12
P2-F 5/12
P2-G 0/1
P2-H 2/3

といったところです。
総計でいうと、61/114で53%の申し込み率ということになります。

傾向として、日が当たらないP2-A、P2-Bの低層階がほとんどうまっておらず、
申し込み率低下を引っ張って行ってるなと思います。

逆に右サイドは結構うまってきています。

この進捗は善戦してるんでしょうか？どうなんでしょ？

[596: 匿名さん]

申し込み数ってのが実際の契約数ならかなり好調といえるでしょうけど、
要望書だしましたってのも含んでいるならばなんともいえないのでは。

[597: 購入検討中さん]

P棟はまだ契約始まっていないので、上の数は要望書出しましたっていう情報になります。