イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[541: 匿名さん]

モデルルームいけば価格表もらえると思いますけども、
538さんのおっしゃっている通りの価格調整が最後にあったなら、
もともとの平均価格 坪170で計算して 4200程度。 ここから100-200万引いて
いるようなので、 4000-4100万程度が、中層階での価格ってことになるのでは？

[542: 物件比較中さん]

540です。

541様、ありがとうございます。
しらないうちに、ずいぶん下がったような．．．
今度MR行ってみます！

[543: 匿名さん]

>>540
去年の売り出し価格は
1022号室： \4148
822号室： \3958
627号室： \3828
428号室： \3788
でした。ご参考まで。

[544: いつか買いたいさん]

ここのＲ棟を検討してましたが諦めることにしました。
理由はそれぞれですが資金をしっかり貯めて３年後ぐらいに出直しです。

では皆さん色々とお世話になりました。

[545: 購入検討中さん]

544さん（ほか、みなさん）にうかがいたいのですが、
私も今後将来がどうなるかを考えながら検討しています。
自分なりの3年後の見通しとして

【マイナス要因】
●消費税アップの懸念
●2011年一般会計プライマリーバランスの均衡の空論がばれ国債暴落（そのころ国債残高は1千兆円くらい？でどうにもならなくなる）→インフレと金利上昇の懸念
●鉄鋼などのコストアップによるマンション価格の高止まり（最近のニュースにもありましたよね）
●住宅着工数の減少により供給不足→価格が高止まり
●グローバル化により、外資・外国人が日本の土地を購入することで価格が高止まり
（土地の私的所有権があるのはアジアでは結構珍しいようで、中国とか台湾の富裕層は日本の土地の購入意欲が結構あるようです）

【プラス要因】
●団塊世代のリタイヤ数が増えることにより都心部の住宅供給戸数が過剰になり価格が下落する
●都心といえどもまだ土地はあまっているので今後もっと広くて安くなる可能性がある

と考え、マイナス要因の方がありそうに思え、数年頭金貯め、たとえば600万円くらいプラスしても、金利が1%違うだけで総支払金額が600万円くらい上がってしまう場合があり、あまり意味ないのではないかと考えるようになりました。
将来のことは誰にもわからないと思いますが、544さんはどのような予測で3年後にされたのでしょうか？

私は結構ネガティブ要因ばかり気にしているのでもし違った読みをされているようでしたらぜひご教授願います。

[546: 538]

P2−D−S1は8階で3938万です。
ただ、D−S1は3期以降販売分しか残ってないですね。

[547: 匿名さん]

> 全体的に調整されてて概ねP1棟が150〜250、
> P2棟が100〜200万程度価格を下げてきてますね。
でも822は20万しか下がっていないんですよね…。
大きく下がった部屋とそうでない部屋とが分かれているということ？？

ところでR棟のプレミアム⇒スタンダードへ変更の部屋が追加です。
お値段も微妙にお求め安くなりました？
R2-AH
　1901：6848→6688
　2001：6898→6738
R2-GH
　1909：6548→6408
　2009：6598→6458
今こういう変更ができるなら、カラーセレクトとかスタイリングコンポジションとか
締め切られてできなかったものをさせてほしいなあ…。

[548: 匿名さん]

確かR棟は最上階まですべての部屋のセレクションが3月中旬で締切ではなかった
でしたっけ？　それを見越しての変更でしょうね。　

もともと160万円分しか差のなかったものに、あわよくば何百万もの値段を付けて売ろうと
画策していたってわけですねってのは若干皮肉な見方すぎるかな。

[549: 匿名さん]

SCの資料を見たところではR2棟のStep1、2お申し込み期日兼Step3設計変更内容確定期日は

11〜13F　12/16
14〜18F　1/20
19〜20F　2/17
21〜24F　3/16

プレミアムからスタンダードの変更は「Step3」というより「Step1、2」に相当すると思うんですが
そうとるとお申込期日は過ぎていることになりますね。前回2月頭に変更のR2 1809、R3 1213、1313も。（R3該当階の期限は1/20）

「お申込期日は過ぎているけど確定はまだ先だからいいんだ！」という考え方なんでしょうか。
僕も契約時には申込期日は過ぎていたけど、こういうことならカラーセレクトしたかったなあ。

[550: 匿名さん]

該当階はスタンダードに戻すほかに、カラーセレクトなども固定されている可能性が
高いということかな。

[551: 購入検討中さん]

結構残っているね〜トータルで半分ぐらいまだ売られていない（契約及び申込済み以外）じゃないの？
売れ行きが心配・・・・

[552: 購入検討中さん]

ここはＲ棟とＰ棟では雲泥の差があるよね。

でも誰かが言ってたけど新東京タワーや隅田川花火が見えて楽しみなんて人がいたけど、

新東京タワーなんて高速の向側だし花火なんて白髭橋あたりまで行かないと迫力ないよ。

それよりもＲ棟のよさは半永久的な眺望ですよ。


いくらＲ棟より２０％近く安くてもな〜　　Ｐ棟はちょっと・・・

[553: 匿名さん]

煽りっぽい551はともかく、そろそろまた価格表ベースの契約状況を知りたくなってきました。
有志の方々頼みですが…（P棟も…なんて高望み？）。

[554: 匿名さん]

551は、過去ログくらい見てからでてきたほうがいいかも

売れ行き情報は
>>218
>>466
>>476
及び
>>477 のまとめ参照。　時間を追っての変化度合までわかります。

2/11に R棟の契約率はほぼ70%でしたね。その後キャンセルがでたかもしれないし、
契約もでたかもしれません。
最近ずっとモデルルームにはいっていないですが、P棟の売れ行きは確かに気になりますね。
553さんが有志で調べてくれません？

隅田川の花火は、ここのモデルルームの夜景仕様の部屋で見えている花火、実際のサイズよりも
はるかに(半径で2倍以上）大きく書いているんですよね。あれって問題にならないのだろうか。

[555: 匿名さん]

Rのほうが眺望がいいといったって、せいぜい第二東京タワーが見えるかもって程度でしょう。
20% 違うなら、Pのほうがいいんじゃないかな〜
仕様は同じだし、どのみち昼間は誰も家にいないから日当たりにもこだわりないし

[556: 匿名さん]

R棟のバルコニーからの眺めは川も公園も見えるよいものだとは思うけど
P棟の人だって充分近いんだからほんの少し足をのばせばすぐ楽しめる。
建物内で見たければリバービューデッキもある。
日当たりの良くなさも、本人達のライフスタイルや価値観にマッチするならよいでしょう。
室内を強い紫外線にさらしたくないという人もいるかと。

日当たりと眺望とを必須条件にしている人にとっては雲泥の差を感じるかもしれないが
これら条件と２０％分の金額とを天秤にかけられる人もいます。


売れ行きを教えて下さるボランティア求む（５５３さんに限らず）。

[557: 匿名さん]

552さんみたいに考えられる人もいれば
555さんのように考えられる人もいるってんでバランスがとれているみたいなので、
R棟の人が、P棟なんてとか
P棟の人が、R棟は高いだけとか
そういう書き込みは避けたいですね。 556さんに共感です。

[558: 購入検討中さん]

東京の地価「ミニバブル」破裂　05年の水準まで下がる？ (J-CAST)記事写真

　東京都心部の地価も下落傾向だ 東京の地価下落が止まらない。これまで地価上昇が激しかったエリア周辺のマンションや一戸建て住宅が売れ残り、値下げも顕著になってきた。首都圏の住宅地の場合、半分近い地点で地価が値下がりしている、という調査結果も公表され、不動産鑑定会社の三友システムアプレイザルの井上明義社長は「東京のミニバブルはすでにはじけた」と指摘する。
値下がりした地点は49.6％にのぼる

野村不動産アーバンネットが2008年1月18日に発表した実勢調査（08年1月1日時点）によると、首都圏エリアの125の住宅地（調査地点）のうち、地価が値下がりした地点は前回（07年10月）の16.0％から49.6％と約半数に迫った。07年10〜12月期の「住宅地地価」の変動率は、前期に比べ首都圏エリア平均で2.1％減少。前回（07年7〜9月期）は0.1％減だったので、下落幅が広がった。

同社は首都圏を「東京都区部」「東京都下」「神奈川」「埼玉」「千葉」に分けて調査しているが、「いまの地価は、どのエリアもほぼ満遍なく下がっている」と指摘する。ただ、2ケタで下落しているようなところを見ると、「急上昇したところが、大きく下げる傾向にはある」ようだ。たとえば、表参道は「表参道ヒルズ」のオープンにともない地価が急上昇したが、その分下げ幅も大きかった。

三友システムアプレイザルによると、まだ多少上昇しているが頭打ちから下落傾向が見えるという。「07年10〜12月期の上昇率をみると、前年比でその幅が小さくなっています」。東京都心部（千代田、港、中央、新宿、渋谷、豊島、文京、台東の8区）という立地条件のよさを誇るオフィスやマンションでさえ下落傾向にあって、「都心部の中でも大きく下落しているところと、そうでないところと、二極化が進んでいる」としている。
地価が上がりはじめた2005年10〜12月期の水準にまで下がる

いまの地価下落は、物件価格の上昇が行き過ぎたことが原因だ。都心部でも外資系ファンドなどが食指を伸ばした銀座や神宮前、六本木などはとくに高値で取引されていて、それが周辺部へと広がっていった。いまだに新築のタワーマンションや重厚な低層階マンションが相次ぎ建設されているが、すでに需給バランスが崩れていて、井上社長は「最近のマンションの建設ラッシュはそもそも、需要が増えて供給が増えるという状況にあったわけではない。バブル期と同じように需要を無視して建っていて、それでなくても供給過多だったのに、供給側が価格を吊り上げる格好になっていた」と分析。そこにサブプライム問題や改正建築基準法による住宅着工件数の減少が引き金になって、地価下落が顕在化した。

原油高の影響、物価上昇などによって景気が冷え込んできたこと、賃金が上がらないなどの、先行き不安といった要素も加わった。簡単に言えば、買う人の収入と物件価格のバランスがとれなくなったわけだ。

地価が再び上がることはあるのだろうか。井上社長は「奇策はなく、需給バランスの調整しかない。いまの下落は、最終的には地価が上がりはじめた2005年10〜12月期の水準にまで戻すのではないか」とみている。

ちなみに、地価公示の東京都区内住宅地における2007年の平均価格は、目黒区で１平方メートルあたり約74万円。05年は同約60万円だった。どうしょう、、、、待つかなぁ・・・

[559: 匿名はん]

それで？どうした？

[560: 匿名はん]

どうしようか、迷ってるわけだ！ココに関しては適正価格だし、まあまあ販売堅調だからね〜条件に見合わず強気の価格設定してて売れ残り一杯抱えてる物件に行けば一割以上の値引きは軽く引き出せるよ、不動産不況の昨今だからね