イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[501: 匿名さん]

住所からみたら、そうとしか考えられないですね。
ちょうど駐車場になっているあたりかな。　3000㎡超えもの面積があるようには
見えないですけれども、14階建て結構高くまできますね。

[502: 匿名さん]

住所からググったら、「グランドステージ北千住」建設予定地でした。
ヒューザー偽装問題の端緒ではないですか？

日光街道を越えたところのタワーで
坪260万をつけてきたデベですから
ここで、どの程度の価格設定にするか？

つまり、イニシアの値頃感が目立ってくるかもしれません。

[503: 匿名さん]

地番表示だったんですね。
3000㎡オーバーもあまっているとこあるかと思ったら、グランドステージの予定地か。
工業系立地だし駅からどうやっても遠くなりますから、そんなに強気にはこられないと
思いますよ。　実際に歩くと、北千住まで絶対10分とかではつかないでしょうから。
日照重視とかで南面必須、でも坪170-180が上限という条件で、駅距離がちょっと遠くなって
もＯＫなら候補として待ちもありかな。

[504: 匿名はん]

静かですね。ここのところ毎日、寒いですな〜

[505: 購入検討中さん]

パーク棟の購入を検討してます。
一番気になるのが日当たりです。実際のところどうでしょうか？
東側って住んだ事なにので不安です。

[506: 匿名さん]

午後には暗くなってきますけれども、ある程度以上の高さだったら、朝日は確保できますよね。
問題は、東側の再開発リスクで、西側のシテヌーブからみたらここがかなりの威圧感があるように
東側に相当に高層のマンションが将来建つ可能性がかなりあると思います。
その分あらかじめ安くなっているという考え方もできますね。

[507: 購入検討中さん]

506さんへ

あの場所で相当に高層のマンションを立つ可能性があまりないだろう、あそこの地盤全然駄目です、隣すぐ川なので無理でしょ

[508: 購入検討中さん]

僕は、東側の土地にマンション建っても南側に寄ると思うのであまりP2の眺望には影響しないのではないかと考えています。
P1の方が影響ありそうですよね？

墨堤通りをはさんだ側に立つと影響があると思うのですが、そちらは用地的にきびしいと考えて、大丈夫かなぁと勝手に思ってます。

[509: 購入検討中さん]

Ｐ棟購入を検討してますが、実際に現場を見ましたが、前に高層マンションが立つというよりもＰ２はＰ１の陰になり今時期ですと１０：００頃には陰りがみえますね。
どうしょうか迷ってます。

[510: 物件比較中さん]

Ｐ棟の日照は、厳しいんじゃないですか。

このマンションは、南向きと東向きで条件、価格が違いすぎて、
コミュニティが難しいような気がします。

[511: 購入検討中さん]

日照もそうですが、通りの交通量はどうなんでしょうか？
東側はもろに影響受けそうですが・・・

[512: 匿名さん]

>>510

コミュニティ形成の困難さについて
具体的事例があれば、ご教示ください。
私もPとRの違いが気になっていますが、それでも検討したく。

ここに限らず、価格や条件が違う大規模物件が都内にもたくさんありますが
コミュニティ形成に困難が伴った物件があれば
学びたいと思います。
けして貶すことではなく、困難があったが、それをどのように乗り越えたかを
知りたいのです。

隣のシテヌーブは、立地条件が異なるA,B,C棟が
共通の管理組合ですよね。
近くの大規模物件としては、アクロは棟ごと管理組合のはず。

先人に学びながら、新しいものを入手したいです。

[513: 購入検討中さん]

５１１さんへ

あの橋出来てから墨堤通りの交通量はこれから減っていくとおもいます、あの橋を使えばわざわざ墨堤通りを廻す必要はないかなぁ・・・

そういえば、土地の分譲後の権利はどうなんでしょう？？？
契約書には「使用権」しか書いていないので「所用権」ではないでしょうか？

わかる人教えてください

[514: 匿名はん]

ココがアクアテラの様にならない事を願う今日この頃。

[515: 購入検討中さん]

514さんへ
アクアテラってなのことですか？

[516: 契約済みさん]

>513

ここのマンションのネットサイトの「物件概要」には、
「専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有」と書いてあります。
今、手元に契約書もってないんですが、自分の記憶では確か、
売買契約書も、同じ文言だったように記憶しています。

所有権で間違いないはずです。
所有権ではなく、賃借権や単なる使用権であれば、
そのことは、契約前にかなりしつこく、説明があるはずですし。

ところで、墨堤通りの交通量について、私が一番気になっているのは、
ここのマンションの駐車場からの出入り口が、墨堤通りに面している、ということです。
しかも、堀切橋・千住汐入大橋（新しい橋です）の通りとの交差点に近いです。
交差点に並ぶ車に塞がれて、車の出し入れが大変になるかも、と心配しています。

それと、墨堤通りを4号線方面から走ってきたときは、
どうやってマンションの出入り口に車を入れるのかも、今から心配です。
ガソリンスタンド（JOMO）のある交差点で、墨堤通りをUターンできればいいのですが、
それが出来ないとなると、おそらく、千住汐入大橋・水神大橋を通って、
大回りして、墨堤通りを南から走ってこないと、マンションに入れないことになります。

このあたりのことは、どうなるんでしょうかね。

[517: ご近所さん]

> それと、墨堤通りを4号線方面から走ってきたときは、
> どうやってマンションの出入り口に車を入れるのかも、今から心配です。
> ガソリンスタンド（JOMO）のある交差点で、墨堤通りをUターンできればいいのですが、
JOMOの交差点を左に入り、突き当たりで転回する方法があります。
柳原病院あたりまで行く人もいますね。
もしくは堀切橋の脇道に入って右折し、住宅街を通ってJOMOの北側の道に出る手があります。

５１３さんのおっしゃるように汐入側を通るルートのおかげで交通量が減った気がします。
タクシーで銀座方面から帰るときに、汐入ルートを勧められることも多くなってきました。

夕べはJOMOの交差点のあたりで道路工事をしていました。
この話題と関係あるかはわからないですけど…。

[518: 匿名さん]

> ココがアクアテラの様にならない事を願う今日この頃。
値引き提示とかの話題であれば、しばらくは縁がないでしょう。
竣工がまだ先ということ、そして売れ行きが不調というほどではないことから、こう考えます。
（ここの成約状況は、有志の方々が具体的な数字で示してくださってますが
　2月頭の進み具合はどちらかというと好調の兆しと見るのが合ってると思ってます）

[519: 匿名さん]

>>513 さん

若干回りくどい言い方ですが、土地買い取り型のマンションの表示はみなそうですよ。
これ、土地を持っているという言い方を明示的にすると、マンションと別に土地の権利とか、
面積案分でもっている共用施設の権利だけを売り買いすることができないようにするために
あのような書き方になっているだけです。

[520: 匿名さん]

>>514

時間の問題

[521: 物件比較中さん]

５２０さん

なの話ですか？
アクアテラってなのことですか？
値引き？？？

[522: 匿名さん]

520/521が同じIP adress からの投稿であればアクセス禁止措置をとってほしいですね。
無理やり値引き話題にもっていこうという作戦？　すでに削除依頼がでているようですが。
煽るならほかでやっていただきたいですね。

[523: 購入検討中さん]

Ｐ棟検討中です。

本日１１：３０に現地に行ったところ、充分な日当たり。
（Ｐ１側のＰ２は陰になっちゃってましたが）
しかし１２：４５には完璧にかげっていました・・・。

これをどう見るか・・・悩んでしまいます。

[524: 匿名さん]

アクアテラとどっちが良い？

[525: 匿名さん]

＞＞５２４

南向き中層階で，坪単価が実質50万ほどの開きが出ているよ。
後は，価値観の問題でしょう。

[526: 匿名さん]

P棟はほぼ真東を向いていますから、午後の日照は無理でしょうね

[527: 契約済みさん]

>>524

坪単価はアクアテラのほうが低いでしょう。
しかし、アクアテラは駅からめちゃくちゃ遠い（徒歩16分）⇔ここは駅近（徒歩4分）
アクアテラはまともは繁華街からもめちゃくちゃ遠い⇔ここなら北千住も徒歩圏

リバーサイド南向きと言う点は、ここのR棟とアクアテラで同じです。
ただ、20階以上の高層階があるかないかということ、それから、
ここなら真正面に隅田川花火や新東京タワーが望めるが、
アクアテラは対岸の豊島団地が見えるだけ（藁。
同じくリバーサイドでも、眺望（とくにここの高層階と比べると）は、
こちらのほうが断然上でしょう。

実は、自分もここを購入する際、アクアテラとの比較もやってみたんですが、
すぐ結論出ました。自分の場合は、駅まで徒歩16分は我慢ならないと思ったし、
また、どうしても南向き高層階が欲しかったし、新東京タワーも楽しみだし。

そのかわり、予算の都合で広さを我慢しました。
同じ値段で、アクアテラなら90〜100㎡台が買えるのは判っていたのですが、
こちらを選んだので、70㎡台の部屋になってしまいました。

優先したいものが広さならば、駅から遠いこと、眺望がしょぼいことを我慢して、
アクアテラにすることもありえると思います。
自分も、もし家族持ちだったら（現在独身）、アクアテラにしたかも。

[528: 匿名さん]

ここは値引きは期待薄では、あるとすればＲ棟の６千万円越えの部屋かなあ。
特にＰ棟は安めなので、入居前には売れてしまうのではないの。
うちは眺望重視なのでＲ棟にしました。

[531: 匿名さん]

ほとんどの人は投資目的とか、資産価値とかで買うマンションを選ぶわけじゃないですからね。
60万人住んでいれば、人数に比例してそこに住居が必要な人もいるわけ。
近隣マンションと比較するほうが、都心と比較するよりは自然な発想。
「藁」とか匿名掲示板にはまりすぎだよ。

[532: 匿名さん]

販売開始が３月に延期のお詫びが出てます。

５３１は削除された５３０へのレスですね。
荒しはスルーでいきましょー。

[533: 531]

スルー＆削除依頼の基本を忘れていました。失礼。

[534: 契約済みさん]

R棟を契約してきました。
重要事項説明会には自分を含めて4組の方がいました。

自走式駐車場と眺望が決めてになりました。

[535: 匿名さん]

契約おめでとうございます。
私が決めた理由も自走式100% と、眺望（ほとんど保証された南側の日照含）でした。

[536: 物件比較中さん]

>コミュニティ形成の困難さについて
>具体的事例があれば、ご教示ください。
>私もPとRの違いが気になっていますが、それでも検討したく。

具体的事例はあまり知りませんが、南千住のトキアスでは東側と西側で、
西側が貨物車両でうるさくてＪＲに申し入れたいという意見が掲示板に
出てましたが、東側の方がそういうのを管理組合に持ち込まれても困る
という意見が交わされてました。

このマンションの場合、明らかに南側の方が条件が良く立地などそれ以外
の条件がそれほどでもなく東側を購入された方は金銭的条件だけなので
お互いに相手側を意識してしまうことがあるのじゃないかと想像されると
いうことです。

なにか費用が発生する案件が管理組合の案件として出てきた場合に決まらなかった
場合とかでそれは東側住民のせいとか言われないかなと思っただけです。

[537: 534]

535様
ありがとうございます。
入居まで長いですが、楽しみに待とうと思います。


色々と悩む点も正直ありましたが、半永久的に眺望（日当たり）が確保される
物件って今まで見てきた中では、初めてでした。穏やかな暮らしを想像しています！

京成線を主に使うつもりですが、都心に向かう線路としては
かなり空いているので使いやすいと思います。

[538: 申込予定さん]

P棟の価格が決定したようです。
価格表が送られてきました。
全体的に調整されてて概ねP1棟が150〜250、
P2棟が100〜200万程度価格を下げてきてますね。
けっこー下がった気がするのは私だけでしょうか・・・。
狙ってたところが下がるのはありがたいんですけどね。

[539: 匿名さん]

さらに2-4%程度価格改定があったとすると、今やP棟との坪単価での価格差が、平均で
かすかにだけど20%を超えたかもしれませんね。　しばらく様子を見ていましたけど
市況の変化の影響は大きくて、もとの価格でも短期間完売は難しいとみているという
ことですかね。
R棟がもとのままでさばけるのかどうかにも興味があります。　もう少し様子見でも
大丈夫そうかな。

[540: 物件比較中さん]

公式HPに載っているP２−D−S１（３LDK）は、おいくらくらいなのでしょう？

[541: 匿名さん]

モデルルームいけば価格表もらえると思いますけども、
538さんのおっしゃっている通りの価格調整が最後にあったなら、
もともとの平均価格 坪170で計算して 4200程度。 ここから100-200万引いて
いるようなので、 4000-4100万程度が、中層階での価格ってことになるのでは？

[542: 物件比較中さん]

540です。

541様、ありがとうございます。
しらないうちに、ずいぶん下がったような．．．
今度MR行ってみます！

[543: 匿名さん]

>>540
去年の売り出し価格は
1022号室： \4148
822号室： \3958
627号室： \3828
428号室： \3788
でした。ご参考まで。

[544: いつか買いたいさん]

ここのＲ棟を検討してましたが諦めることにしました。
理由はそれぞれですが資金をしっかり貯めて３年後ぐらいに出直しです。

では皆さん色々とお世話になりました。

[545: 購入検討中さん]

544さん（ほか、みなさん）にうかがいたいのですが、
私も今後将来がどうなるかを考えながら検討しています。
自分なりの3年後の見通しとして

【マイナス要因】
●消費税アップの懸念
●2011年一般会計プライマリーバランスの均衡の空論がばれ国債暴落（そのころ国債残高は1千兆円くらい？でどうにもならなくなる）→インフレと金利上昇の懸念
●鉄鋼などのコストアップによるマンション価格の高止まり（最近のニュースにもありましたよね）
●住宅着工数の減少により供給不足→価格が高止まり
●グローバル化により、外資・外国人が日本の土地を購入することで価格が高止まり
（土地の私的所有権があるのはアジアでは結構珍しいようで、中国とか台湾の富裕層は日本の土地の購入意欲が結構あるようです）

【プラス要因】
●団塊世代のリタイヤ数が増えることにより都心部の住宅供給戸数が過剰になり価格が下落する
●都心といえどもまだ土地はあまっているので今後もっと広くて安くなる可能性がある

と考え、マイナス要因の方がありそうに思え、数年頭金貯め、たとえば600万円くらいプラスしても、金利が1%違うだけで総支払金額が600万円くらい上がってしまう場合があり、あまり意味ないのではないかと考えるようになりました。
将来のことは誰にもわからないと思いますが、544さんはどのような予測で3年後にされたのでしょうか？

私は結構ネガティブ要因ばかり気にしているのでもし違った読みをされているようでしたらぜひご教授願います。

[546: 538]

P2−D−S1は8階で3938万です。
ただ、D−S1は3期以降販売分しか残ってないですね。

[547: 匿名さん]

> 全体的に調整されてて概ねP1棟が150〜250、
> P2棟が100〜200万程度価格を下げてきてますね。
でも822は20万しか下がっていないんですよね…。
大きく下がった部屋とそうでない部屋とが分かれているということ？？

ところでR棟のプレミアム⇒スタンダードへ変更の部屋が追加です。
お値段も微妙にお求め安くなりました？
R2-AH
　1901：6848→6688
　2001：6898→6738
R2-GH
　1909：6548→6408
　2009：6598→6458
今こういう変更ができるなら、カラーセレクトとかスタイリングコンポジションとか
締め切られてできなかったものをさせてほしいなあ…。

[548: 匿名さん]

確かR棟は最上階まですべての部屋のセレクションが3月中旬で締切ではなかった
でしたっけ？　それを見越しての変更でしょうね。　

もともと160万円分しか差のなかったものに、あわよくば何百万もの値段を付けて売ろうと
画策していたってわけですねってのは若干皮肉な見方すぎるかな。

[549: 匿名さん]

SCの資料を見たところではR2棟のStep1、2お申し込み期日兼Step3設計変更内容確定期日は

11〜13F　12/16
14〜18F　1/20
19〜20F　2/17
21〜24F　3/16

プレミアムからスタンダードの変更は「Step3」というより「Step1、2」に相当すると思うんですが
そうとるとお申込期日は過ぎていることになりますね。前回2月頭に変更のR2 1809、R3 1213、1313も。（R3該当階の期限は1/20）

「お申込期日は過ぎているけど確定はまだ先だからいいんだ！」という考え方なんでしょうか。
僕も契約時には申込期日は過ぎていたけど、こういうことならカラーセレクトしたかったなあ。

[550: 匿名さん]

該当階はスタンダードに戻すほかに、カラーセレクトなども固定されている可能性が
高いということかな。