イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[488: 契約済みさん]

外断熱の目的は２つあって、一つはコンクリートを長持ちさせることで、一つは省エネルギーです。ここのには前者の効果は期待できませんが、かなり断熱レベルが高いので、特に光熱費の激増する角か、最上階の人の光熱費負担低減は相当高いレベルですよ。
（足立区では、あとはレコシティくらいかな；あの名前一部はエコからとっていたはずですから）

10000㎡を超えるマンションは、計画段階で　東京都建築物環境計画書制度から計画書が公表されていますけれども、屋根のの断熱レベルは他の典型的なマンションの約2倍、外壁でも1.5倍ほどすぐれています。

ここ
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060070...
ほかをけなすのが目的ではないので、具体的な名前はあげませんが直近の大規模物件の例がいくつか
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060209...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/06017...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/05011...
で、数字として公表されています。

屋上の熱の流入・流出がでている数字の逆数をとって(ホームページ上の数字は大きいほどよい）0.5W/㎡ K　って差ですから、80㎡とかの部屋で、冬室内外気温度差が20度とかあったら、ほかのマンションだと0.5*080*20 = 800W　も余分に温めてやらないと同じ温度が維持できないということになります。　少なくともこれをかなり重視して選びました。

[489: 匿名さん]

温度に関しては換気が重要。ここって全熱交換？

[490: 488]

当然わかっていての煽りだと思うけど、全熱交換式のわけはないですよ。
ここと同じか、より安い坪単価で、全熱交換式のマンションの例とか複数あげられます？
（私が知っている限りひとつですよ）

お金をかけていって、断熱性を上げていく場合、窓ガラスはLow-Eとかやった、気合の
入った外断熱式の場合に、やっとこれが第三種換気であることが主な熱の逃げ場として
問題になってくる程度。 私は80㎡で、最上階の場合で書いているけど、2時間1回の
換気で捨てているのを、グレードアップして、同じ80㎡なら30W/K　の節約が
がいいところですね。

[491: 匿名さん]

482さん 少なくともここの配棟にはかなり無理があるんじゃないでしょうか。
400%容積率のほかに、100%自走式で駐車場を確保したから、かなり苦しげに
建物がつまっているのは事実では。

[492: 482=484]

>485
>488

外断熱についての情報、ありがとうございます。
ここは、外断熱では無いんですね…。
明豊さんがデベに入っているのに、どうして外断熱にしてくれなかったのか…。
コンクリートが長持ちするというのは、とても魅力的に思えます。

外断熱にしなかったのは、やはり、建築費の問題でしょうか。
まあ、外断熱工法ではなくとも、断熱性能はかなり良いようですので、
冷暖房の効きかたなどは、かなり期待してよさそうですね。

>491
「配棟計画」って項目は、そういう意味なんでしょうか。
だとしたら、単純に建ぺい率・容積率が低いほうが、点数が高いのかな？
ここのマンションは、確か、マンション内の敷地を公開スペースとすることと引き換えに、
容積率をアップして、100％自走式駐車場を確保したのだったと思います。

そりゃ、建ぺい率・容積率を下げたほうが、のびのびできるに決まってますが、
都内のマンションはどこでも建ぺい率・容積率は目いっぱい使ってるはずなので、
本来、その目いっぱいの中で、どう「工夫」してなるべく広くみせるか、ってとこが、
「配棟計画」の点の付け所なんじゃないかと、そう思うんですが…。

ダイヤモンドのランキングは、この項目に限らず、
どうも点のつけ方に合理性がないようにおもえます。

まあ、経済誌なんて、所詮スポンサーの意向なんかに大きく影響されるだろうし
（表参道起点の「都心アクセス」なんて、どう考えても、
西側地域の高い地価を正当化するための「バイアス」が掛かってるとしか思えない）、
あの手のランキングを、真面目に気にしてもしょうがないのかもしれません。

[493: 匿名さん]

85/488（購入者）です

　例えば駅直近のマンションを利便性・資産価値で最高とする人と、
電車の音がうるさいし、周りは商業施設ばっかりでとんでもないとする人に
とってて価値観の考え方は大きく異なります。そもそも一方向に優劣が並ぶ
ようなものではないので、点数で序列化するという発想そのものになじめません。

　ただ、高く売れそうかどうかという視点であれば(購入者本人が満足できるか
どうかは別です）ある程度はポイント化して序列化が可能だと思うので、
基本的にはその線に従ってつくられていると思うべきなのでしょうか。
どちらかというと、ファミリー用としてのランキングよりは、DINKSや転勤族など
にフィットしているような気はします。

　ということで以下は別に不満というよりは雑談程度のつもりです。

　東京の地価の中心は、かなり西側にずれていますから、東京駅アクセスで
立地面を評価すると、東側が立地で過大評価されすぎます。 このあたりは、
都心アクセス時間のわりには、地価が安くおさまっていることに価値観を見出す
人が住む地区ですから、その価値観は東京都の平均のものとはずれてきている
でしょう。資産価値ベースで評価を行う場合に、バイアスをかけるほうが
妥当という見方もありうるわけです。

　わざわざ買って読むことはしませんでしたが、あくまで私の感覚からすれば、
例えば床方式(2重か直床か）の差や、断熱性能(とくにサッシの複層化など）が
0.5点程度にしか評価されない一方で、モデルルームの印象とかいったマンションの
本質とは関係のないもので、1点とかの差がつくこと、
コストパフォーマンスに関する評点にめりはりがないのでこの価格の割にはよいか
どうかといったあたりがずいぶん過少評価されているようには感じました。
これは、私がこのマンションの購入者であるからかもしれません。

　ここの配棟計画は、南側に多くの戸数を確保しようとしていて、かなり無理を
しているという491さんのご意見には基本的に同意です。計量化可能なもので評点を
つけましょうという方向であれば、容積率400% はやはり詰めすぎとして低めの評価
にするのが妥当でしょう。南千住の大型物件も大抵400%ですが、全般にきちきちの
感じは強いですね。 ところで、全床面積の1/5まで駐車場は容積率の参入から除外
できますから、ここの駐車場は、面積がちょうど 400/0.8-400=100% と、
敷地面積分までは除外で、取り払っても容積率には変化はありません。
機械式での100%附置率の確保は、実際には使われていない機械式のメンテに巨額の
費用が発生しますから、雑誌が、自走式かどうかで点数に差をつけているのは
妥当だと思います。ただ、自走式100%と、50%未満で4点もの差をつけるのは、
ちょっと他とのバランスでみるちめりはりのつけすぎではと思いました。

　482さんは、”住宅地の潤い”といった主観で点数つけが行われることを批判
されていますが、実際にはこれは非常に価格に大きな影響を表す要素ですね。
より客観的に、住居系立地は、一般に工業・商業系立地よりも高評価であると
いう線に従って、将来まじかに大型マンションの建つ可能せいが高いような
準工業地域には低い点数つけをしたとしても、ここの点数がやや低めというのは
別に間違ってはいないのではないでしょうか。

　大半の人に満足のいく立地・仕様で、十分な広さのマンションは、今や1億だし
ても手に入りません。どこかをあきらめるわけですが、私自身は、ほかの多くの
人にとってはそれほど高評価でなくても自分自身にとって満足度の大きいものを
できるだけ割安で手にいれたいと考えています。 南面の日照保証・眺望・駐車場の
自走式での確保の確約など自分の必須条件を満たしたなかでは、ここがベストと
考えて契約しました。

[494: 匿名はん]

他の掲示板でココの掲示板は業者の必死な書き込みが多いと書かれていたが、どうなんでしょうね〜

[495: 匿名さん]

ちょっと詳しいとすぐ業者にする人いるけど、デベは、
　　自分で自分の物件の悪口はかかないで
　　自社系のほかの物件への誘導とかをしがちだし、
　　会社に対する非難への過剰反応（購入検討者は、その物件のこと以外には興味薄いから）
が特徴だと思うけど、たとえば、イニシア南千住とかへの誘導はない。

たぶんかなりくわしめでおそらくは、直接ここにはかかわっていない建設関連勤めの
購入者書き込みだな

[496: 匿名はん]

なるほど、そんなもだよな！

[497: 検討中]

493様
東側の地価がやすいというのは、地盤や海抜との関係がありますか？

[498: 匿名さん]

当物件の記事を見つけました。
去年の記事ですが「マンション環境性能表示」について
書かれています。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news179.htm

[499: 匿名さん]

9月時点で、取材にはもう坪170万円”台”といっているのですね。
実際に今うっているのがちょうど 170万円 (”台”じゃなくて、平均で170ちょうど）
だから、ほんのちょっとだけしか調整しなかったのか。

なお498さん紹介の記事では早期完売みこみをしていますが
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news212.htm
では、ブィークと合わせての戸数多すぎで、競合するかなという指摘に
やや後退していますね。 ... でも販売坪単価についてはさすがの読みですね。

[500: 匿名さん]

近隣の、新たな物件を発見しました。
これって、墨堤通りと京成線の間の土地でしょうか？

http://www.re-senju.jp/

[501: 匿名さん]

住所からみたら、そうとしか考えられないですね。
ちょうど駐車場になっているあたりかな。　3000㎡超えもの面積があるようには
見えないですけれども、14階建て結構高くまできますね。

[502: 匿名さん]

住所からググったら、「グランドステージ北千住」建設予定地でした。
ヒューザー偽装問題の端緒ではないですか？

日光街道を越えたところのタワーで
坪260万をつけてきたデベですから
ここで、どの程度の価格設定にするか？

つまり、イニシアの値頃感が目立ってくるかもしれません。

[503: 匿名さん]

地番表示だったんですね。
3000㎡オーバーもあまっているとこあるかと思ったら、グランドステージの予定地か。
工業系立地だし駅からどうやっても遠くなりますから、そんなに強気にはこられないと
思いますよ。　実際に歩くと、北千住まで絶対10分とかではつかないでしょうから。
日照重視とかで南面必須、でも坪170-180が上限という条件で、駅距離がちょっと遠くなって
もＯＫなら候補として待ちもありかな。

[504: 匿名はん]

静かですね。ここのところ毎日、寒いですな〜

[505: 購入検討中さん]

パーク棟の購入を検討してます。
一番気になるのが日当たりです。実際のところどうでしょうか？
東側って住んだ事なにので不安です。

[506: 匿名さん]

午後には暗くなってきますけれども、ある程度以上の高さだったら、朝日は確保できますよね。
問題は、東側の再開発リスクで、西側のシテヌーブからみたらここがかなりの威圧感があるように
東側に相当に高層のマンションが将来建つ可能性がかなりあると思います。
その分あらかじめ安くなっているという考え方もできますね。

[507: 購入検討中さん]

506さんへ

あの場所で相当に高層のマンションを立つ可能性があまりないだろう、あそこの地盤全然駄目です、隣すぐ川なので無理でしょ

[508: 購入検討中さん]

僕は、東側の土地にマンション建っても南側に寄ると思うのであまりP2の眺望には影響しないのではないかと考えています。
P1の方が影響ありそうですよね？

墨堤通りをはさんだ側に立つと影響があると思うのですが、そちらは用地的にきびしいと考えて、大丈夫かなぁと勝手に思ってます。

[509: 購入検討中さん]

Ｐ棟購入を検討してますが、実際に現場を見ましたが、前に高層マンションが立つというよりもＰ２はＰ１の陰になり今時期ですと１０：００頃には陰りがみえますね。
どうしょうか迷ってます。

[510: 物件比較中さん]

Ｐ棟の日照は、厳しいんじゃないですか。

このマンションは、南向きと東向きで条件、価格が違いすぎて、
コミュニティが難しいような気がします。

[511: 購入検討中さん]

日照もそうですが、通りの交通量はどうなんでしょうか？
東側はもろに影響受けそうですが・・・

[512: 匿名さん]

>>510

コミュニティ形成の困難さについて
具体的事例があれば、ご教示ください。
私もPとRの違いが気になっていますが、それでも検討したく。

ここに限らず、価格や条件が違う大規模物件が都内にもたくさんありますが
コミュニティ形成に困難が伴った物件があれば
学びたいと思います。
けして貶すことではなく、困難があったが、それをどのように乗り越えたかを
知りたいのです。

隣のシテヌーブは、立地条件が異なるA,B,C棟が
共通の管理組合ですよね。
近くの大規模物件としては、アクロは棟ごと管理組合のはず。

先人に学びながら、新しいものを入手したいです。

[513: 購入検討中さん]

５１１さんへ

あの橋出来てから墨堤通りの交通量はこれから減っていくとおもいます、あの橋を使えばわざわざ墨堤通りを廻す必要はないかなぁ・・・

そういえば、土地の分譲後の権利はどうなんでしょう？？？
契約書には「使用権」しか書いていないので「所用権」ではないでしょうか？

わかる人教えてください

[514: 匿名はん]

ココがアクアテラの様にならない事を願う今日この頃。

[515: 購入検討中さん]

514さんへ
アクアテラってなのことですか？

[516: 契約済みさん]

>513

ここのマンションのネットサイトの「物件概要」には、
「専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有」と書いてあります。
今、手元に契約書もってないんですが、自分の記憶では確か、
売買契約書も、同じ文言だったように記憶しています。

所有権で間違いないはずです。
所有権ではなく、賃借権や単なる使用権であれば、
そのことは、契約前にかなりしつこく、説明があるはずですし。

ところで、墨堤通りの交通量について、私が一番気になっているのは、
ここのマンションの駐車場からの出入り口が、墨堤通りに面している、ということです。
しかも、堀切橋・千住汐入大橋（新しい橋です）の通りとの交差点に近いです。
交差点に並ぶ車に塞がれて、車の出し入れが大変になるかも、と心配しています。

それと、墨堤通りを4号線方面から走ってきたときは、
どうやってマンションの出入り口に車を入れるのかも、今から心配です。
ガソリンスタンド（JOMO）のある交差点で、墨堤通りをUターンできればいいのですが、
それが出来ないとなると、おそらく、千住汐入大橋・水神大橋を通って、
大回りして、墨堤通りを南から走ってこないと、マンションに入れないことになります。

このあたりのことは、どうなるんでしょうかね。

[517: ご近所さん]

> それと、墨堤通りを4号線方面から走ってきたときは、
> どうやってマンションの出入り口に車を入れるのかも、今から心配です。
> ガソリンスタンド（JOMO）のある交差点で、墨堤通りをUターンできればいいのですが、
JOMOの交差点を左に入り、突き当たりで転回する方法があります。
柳原病院あたりまで行く人もいますね。
もしくは堀切橋の脇道に入って右折し、住宅街を通ってJOMOの北側の道に出る手があります。

５１３さんのおっしゃるように汐入側を通るルートのおかげで交通量が減った気がします。
タクシーで銀座方面から帰るときに、汐入ルートを勧められることも多くなってきました。

夕べはJOMOの交差点のあたりで道路工事をしていました。
この話題と関係あるかはわからないですけど…。

[518: 匿名さん]

> ココがアクアテラの様にならない事を願う今日この頃。
値引き提示とかの話題であれば、しばらくは縁がないでしょう。
竣工がまだ先ということ、そして売れ行きが不調というほどではないことから、こう考えます。
（ここの成約状況は、有志の方々が具体的な数字で示してくださってますが
　2月頭の進み具合はどちらかというと好調の兆しと見るのが合ってると思ってます）

[519: 匿名さん]

>>513 さん

若干回りくどい言い方ですが、土地買い取り型のマンションの表示はみなそうですよ。
これ、土地を持っているという言い方を明示的にすると、マンションと別に土地の権利とか、
面積案分でもっている共用施設の権利だけを売り買いすることができないようにするために
あのような書き方になっているだけです。

[520: 匿名さん]

>>514

時間の問題

[521: 物件比較中さん]

５２０さん

なの話ですか？
アクアテラってなのことですか？
値引き？？？

[522: 匿名さん]

520/521が同じIP adress からの投稿であればアクセス禁止措置をとってほしいですね。
無理やり値引き話題にもっていこうという作戦？　すでに削除依頼がでているようですが。
煽るならほかでやっていただきたいですね。

[523: 購入検討中さん]

Ｐ棟検討中です。

本日１１：３０に現地に行ったところ、充分な日当たり。
（Ｐ１側のＰ２は陰になっちゃってましたが）
しかし１２：４５には完璧にかげっていました・・・。

これをどう見るか・・・悩んでしまいます。

[524: 匿名さん]

アクアテラとどっちが良い？

[525: 匿名さん]

＞＞５２４

南向き中層階で，坪単価が実質50万ほどの開きが出ているよ。
後は，価値観の問題でしょう。

[526: 匿名さん]

P棟はほぼ真東を向いていますから、午後の日照は無理でしょうね

[527: 契約済みさん]

>>524

坪単価はアクアテラのほうが低いでしょう。
しかし、アクアテラは駅からめちゃくちゃ遠い（徒歩16分）⇔ここは駅近（徒歩4分）
アクアテラはまともは繁華街からもめちゃくちゃ遠い⇔ここなら北千住も徒歩圏

リバーサイド南向きと言う点は、ここのR棟とアクアテラで同じです。
ただ、20階以上の高層階があるかないかということ、それから、
ここなら真正面に隅田川花火や新東京タワーが望めるが、
アクアテラは対岸の豊島団地が見えるだけ（藁。
同じくリバーサイドでも、眺望（とくにここの高層階と比べると）は、
こちらのほうが断然上でしょう。

実は、自分もここを購入する際、アクアテラとの比較もやってみたんですが、
すぐ結論出ました。自分の場合は、駅まで徒歩16分は我慢ならないと思ったし、
また、どうしても南向き高層階が欲しかったし、新東京タワーも楽しみだし。

そのかわり、予算の都合で広さを我慢しました。
同じ値段で、アクアテラなら90〜100㎡台が買えるのは判っていたのですが、
こちらを選んだので、70㎡台の部屋になってしまいました。

優先したいものが広さならば、駅から遠いこと、眺望がしょぼいことを我慢して、
アクアテラにすることもありえると思います。
自分も、もし家族持ちだったら（現在独身）、アクアテラにしたかも。

[528: 匿名さん]

ここは値引きは期待薄では、あるとすればＲ棟の６千万円越えの部屋かなあ。
特にＰ棟は安めなので、入居前には売れてしまうのではないの。
うちは眺望重視なのでＲ棟にしました。

[531: 匿名さん]

ほとんどの人は投資目的とか、資産価値とかで買うマンションを選ぶわけじゃないですからね。
60万人住んでいれば、人数に比例してそこに住居が必要な人もいるわけ。
近隣マンションと比較するほうが、都心と比較するよりは自然な発想。
「藁」とか匿名掲示板にはまりすぎだよ。

[532: 匿名さん]

販売開始が３月に延期のお詫びが出てます。

５３１は削除された５３０へのレスですね。
荒しはスルーでいきましょー。

[533: 531]

スルー＆削除依頼の基本を忘れていました。失礼。

[534: 契約済みさん]

R棟を契約してきました。
重要事項説明会には自分を含めて4組の方がいました。

自走式駐車場と眺望が決めてになりました。

[535: 匿名さん]

契約おめでとうございます。
私が決めた理由も自走式100% と、眺望（ほとんど保証された南側の日照含）でした。

[536: 物件比較中さん]

>コミュニティ形成の困難さについて
>具体的事例があれば、ご教示ください。
>私もPとRの違いが気になっていますが、それでも検討したく。

具体的事例はあまり知りませんが、南千住のトキアスでは東側と西側で、
西側が貨物車両でうるさくてＪＲに申し入れたいという意見が掲示板に
出てましたが、東側の方がそういうのを管理組合に持ち込まれても困る
という意見が交わされてました。

このマンションの場合、明らかに南側の方が条件が良く立地などそれ以外
の条件がそれほどでもなく東側を購入された方は金銭的条件だけなので
お互いに相手側を意識してしまうことがあるのじゃないかと想像されると
いうことです。

なにか費用が発生する案件が管理組合の案件として出てきた場合に決まらなかった
場合とかでそれは東側住民のせいとか言われないかなと思っただけです。

[537: 534]

535様
ありがとうございます。
入居まで長いですが、楽しみに待とうと思います。


色々と悩む点も正直ありましたが、半永久的に眺望（日当たり）が確保される
物件って今まで見てきた中では、初めてでした。穏やかな暮らしを想像しています！

京成線を主に使うつもりですが、都心に向かう線路としては
かなり空いているので使いやすいと思います。

[538: 申込予定さん]

P棟の価格が決定したようです。
価格表が送られてきました。
全体的に調整されてて概ねP1棟が150〜250、
P2棟が100〜200万程度価格を下げてきてますね。
けっこー下がった気がするのは私だけでしょうか・・・。
狙ってたところが下がるのはありがたいんですけどね。

[539: 匿名さん]

さらに2-4%程度価格改定があったとすると、今やP棟との坪単価での価格差が、平均で
かすかにだけど20%を超えたかもしれませんね。　しばらく様子を見ていましたけど
市況の変化の影響は大きくて、もとの価格でも短期間完売は難しいとみているという
ことですかね。
R棟がもとのままでさばけるのかどうかにも興味があります。　もう少し様子見でも
大丈夫そうかな。

[540: 物件比較中さん]

公式HPに載っているP２−D−S１（３LDK）は、おいくらくらいなのでしょう？

[541: 匿名さん]

モデルルームいけば価格表もらえると思いますけども、
538さんのおっしゃっている通りの価格調整が最後にあったなら、
もともとの平均価格 坪170で計算して 4200程度。 ここから100-200万引いて
いるようなので、 4000-4100万程度が、中層階での価格ってことになるのでは？

[542: 物件比較中さん]

540です。

541様、ありがとうございます。
しらないうちに、ずいぶん下がったような．．．
今度MR行ってみます！

[543: 匿名さん]

>>540
去年の売り出し価格は
1022号室： \4148
822号室： \3958
627号室： \3828
428号室： \3788
でした。ご参考まで。

[544: いつか買いたいさん]

ここのＲ棟を検討してましたが諦めることにしました。
理由はそれぞれですが資金をしっかり貯めて３年後ぐらいに出直しです。

では皆さん色々とお世話になりました。

[545: 購入検討中さん]

544さん（ほか、みなさん）にうかがいたいのですが、
私も今後将来がどうなるかを考えながら検討しています。
自分なりの3年後の見通しとして

【マイナス要因】
●消費税アップの懸念
●2011年一般会計プライマリーバランスの均衡の空論がばれ国債暴落（そのころ国債残高は1千兆円くらい？でどうにもならなくなる）→インフレと金利上昇の懸念
●鉄鋼などのコストアップによるマンション価格の高止まり（最近のニュースにもありましたよね）
●住宅着工数の減少により供給不足→価格が高止まり
●グローバル化により、外資・外国人が日本の土地を購入することで価格が高止まり
（土地の私的所有権があるのはアジアでは結構珍しいようで、中国とか台湾の富裕層は日本の土地の購入意欲が結構あるようです）

【プラス要因】
●団塊世代のリタイヤ数が増えることにより都心部の住宅供給戸数が過剰になり価格が下落する
●都心といえどもまだ土地はあまっているので今後もっと広くて安くなる可能性がある

と考え、マイナス要因の方がありそうに思え、数年頭金貯め、たとえば600万円くらいプラスしても、金利が1%違うだけで総支払金額が600万円くらい上がってしまう場合があり、あまり意味ないのではないかと考えるようになりました。
将来のことは誰にもわからないと思いますが、544さんはどのような予測で3年後にされたのでしょうか？

私は結構ネガティブ要因ばかり気にしているのでもし違った読みをされているようでしたらぜひご教授願います。

[546: 538]

P2−D−S1は8階で3938万です。
ただ、D−S1は3期以降販売分しか残ってないですね。

[547: 匿名さん]

> 全体的に調整されてて概ねP1棟が150〜250、
> P2棟が100〜200万程度価格を下げてきてますね。
でも822は20万しか下がっていないんですよね…。
大きく下がった部屋とそうでない部屋とが分かれているということ？？

ところでR棟のプレミアム⇒スタンダードへ変更の部屋が追加です。
お値段も微妙にお求め安くなりました？
R2-AH
　1901：6848→6688
　2001：6898→6738
R2-GH
　1909：6548→6408
　2009：6598→6458
今こういう変更ができるなら、カラーセレクトとかスタイリングコンポジションとか
締め切られてできなかったものをさせてほしいなあ…。

[548: 匿名さん]

確かR棟は最上階まですべての部屋のセレクションが3月中旬で締切ではなかった
でしたっけ？　それを見越しての変更でしょうね。　

もともと160万円分しか差のなかったものに、あわよくば何百万もの値段を付けて売ろうと
画策していたってわけですねってのは若干皮肉な見方すぎるかな。

[549: 匿名さん]

SCの資料を見たところではR2棟のStep1、2お申し込み期日兼Step3設計変更内容確定期日は

11〜13F　12/16
14〜18F　1/20
19〜20F　2/17
21〜24F　3/16

プレミアムからスタンダードの変更は「Step3」というより「Step1、2」に相当すると思うんですが
そうとるとお申込期日は過ぎていることになりますね。前回2月頭に変更のR2 1809、R3 1213、1313も。（R3該当階の期限は1/20）

「お申込期日は過ぎているけど確定はまだ先だからいいんだ！」という考え方なんでしょうか。
僕も契約時には申込期日は過ぎていたけど、こういうことならカラーセレクトしたかったなあ。

[550: 匿名さん]

該当階はスタンダードに戻すほかに、カラーセレクトなども固定されている可能性が
高いということかな。

[551: 購入検討中さん]

結構残っているね〜トータルで半分ぐらいまだ売られていない（契約及び申込済み以外）じゃないの？
売れ行きが心配・・・・

[552: 購入検討中さん]

ここはＲ棟とＰ棟では雲泥の差があるよね。

でも誰かが言ってたけど新東京タワーや隅田川花火が見えて楽しみなんて人がいたけど、

新東京タワーなんて高速の向側だし花火なんて白髭橋あたりまで行かないと迫力ないよ。

それよりもＲ棟のよさは半永久的な眺望ですよ。


いくらＲ棟より２０％近く安くてもな〜　　Ｐ棟はちょっと・・・

[553: 匿名さん]

煽りっぽい551はともかく、そろそろまた価格表ベースの契約状況を知りたくなってきました。
有志の方々頼みですが…（P棟も…なんて高望み？）。

[554: 匿名さん]

551は、過去ログくらい見てからでてきたほうがいいかも

売れ行き情報は
>>218
>>466
>>476
及び
>>477 のまとめ参照。　時間を追っての変化度合までわかります。

2/11に R棟の契約率はほぼ70%でしたね。その後キャンセルがでたかもしれないし、
契約もでたかもしれません。
最近ずっとモデルルームにはいっていないですが、P棟の売れ行きは確かに気になりますね。
553さんが有志で調べてくれません？

隅田川の花火は、ここのモデルルームの夜景仕様の部屋で見えている花火、実際のサイズよりも
はるかに(半径で2倍以上）大きく書いているんですよね。あれって問題にならないのだろうか。

[555: 匿名さん]

Rのほうが眺望がいいといったって、せいぜい第二東京タワーが見えるかもって程度でしょう。
20% 違うなら、Pのほうがいいんじゃないかな〜
仕様は同じだし、どのみち昼間は誰も家にいないから日当たりにもこだわりないし

[556: 匿名さん]

R棟のバルコニーからの眺めは川も公園も見えるよいものだとは思うけど
P棟の人だって充分近いんだからほんの少し足をのばせばすぐ楽しめる。
建物内で見たければリバービューデッキもある。
日当たりの良くなさも、本人達のライフスタイルや価値観にマッチするならよいでしょう。
室内を強い紫外線にさらしたくないという人もいるかと。

日当たりと眺望とを必須条件にしている人にとっては雲泥の差を感じるかもしれないが
これら条件と２０％分の金額とを天秤にかけられる人もいます。


売れ行きを教えて下さるボランティア求む（５５３さんに限らず）。

[557: 匿名さん]

552さんみたいに考えられる人もいれば
555さんのように考えられる人もいるってんでバランスがとれているみたいなので、
R棟の人が、P棟なんてとか
P棟の人が、R棟は高いだけとか
そういう書き込みは避けたいですね。 556さんに共感です。

[558: 購入検討中さん]

東京の地価「ミニバブル」破裂　05年の水準まで下がる？ (J-CAST)記事写真

　東京都心部の地価も下落傾向だ 東京の地価下落が止まらない。これまで地価上昇が激しかったエリア周辺のマンションや一戸建て住宅が売れ残り、値下げも顕著になってきた。首都圏の住宅地の場合、半分近い地点で地価が値下がりしている、という調査結果も公表され、不動産鑑定会社の三友システムアプレイザルの井上明義社長は「東京のミニバブルはすでにはじけた」と指摘する。
値下がりした地点は49.6％にのぼる

野村不動産アーバンネットが2008年1月18日に発表した実勢調査（08年1月1日時点）によると、首都圏エリアの125の住宅地（調査地点）のうち、地価が値下がりした地点は前回（07年10月）の16.0％から49.6％と約半数に迫った。07年10〜12月期の「住宅地地価」の変動率は、前期に比べ首都圏エリア平均で2.1％減少。前回（07年7〜9月期）は0.1％減だったので、下落幅が広がった。

同社は首都圏を「東京都区部」「東京都下」「神奈川」「埼玉」「千葉」に分けて調査しているが、「いまの地価は、どのエリアもほぼ満遍なく下がっている」と指摘する。ただ、2ケタで下落しているようなところを見ると、「急上昇したところが、大きく下げる傾向にはある」ようだ。たとえば、表参道は「表参道ヒルズ」のオープンにともない地価が急上昇したが、その分下げ幅も大きかった。

三友システムアプレイザルによると、まだ多少上昇しているが頭打ちから下落傾向が見えるという。「07年10〜12月期の上昇率をみると、前年比でその幅が小さくなっています」。東京都心部（千代田、港、中央、新宿、渋谷、豊島、文京、台東の8区）という立地条件のよさを誇るオフィスやマンションでさえ下落傾向にあって、「都心部の中でも大きく下落しているところと、そうでないところと、二極化が進んでいる」としている。
地価が上がりはじめた2005年10〜12月期の水準にまで下がる

いまの地価下落は、物件価格の上昇が行き過ぎたことが原因だ。都心部でも外資系ファンドなどが食指を伸ばした銀座や神宮前、六本木などはとくに高値で取引されていて、それが周辺部へと広がっていった。いまだに新築のタワーマンションや重厚な低層階マンションが相次ぎ建設されているが、すでに需給バランスが崩れていて、井上社長は「最近のマンションの建設ラッシュはそもそも、需要が増えて供給が増えるという状況にあったわけではない。バブル期と同じように需要を無視して建っていて、それでなくても供給過多だったのに、供給側が価格を吊り上げる格好になっていた」と分析。そこにサブプライム問題や改正建築基準法による住宅着工件数の減少が引き金になって、地価下落が顕在化した。

原油高の影響、物価上昇などによって景気が冷え込んできたこと、賃金が上がらないなどの、先行き不安といった要素も加わった。簡単に言えば、買う人の収入と物件価格のバランスがとれなくなったわけだ。

地価が再び上がることはあるのだろうか。井上社長は「奇策はなく、需給バランスの調整しかない。いまの下落は、最終的には地価が上がりはじめた2005年10〜12月期の水準にまで戻すのではないか」とみている。

ちなみに、地価公示の東京都区内住宅地における2007年の平均価格は、目黒区で１平方メートルあたり約74万円。05年は同約60万円だった。どうしょう、、、、待つかなぁ・・・

[559: 匿名はん]

それで？どうした？

[560: 匿名はん]

どうしようか、迷ってるわけだ！ココに関しては適正価格だし、まあまあ販売堅調だからね〜条件に見合わず強気の価格設定してて売れ残り一杯抱えてる物件に行けば一割以上の値引きは軽く引き出せるよ、不動産不況の昨今だからね

[561: 匿名さん]

タワマンの中低層をＲ棟に置き換えれば，５５８がそのまま当てはまるというわけだ

[562: 匿名さん]

＞＞５６１

Ｒ棟 −＞ Ｐ棟

だよね

[563: 物件比較中さん]

足立区にマンションが大量供給されていることを考えれば、値崩れは必至でしょう。
来年の今頃の竣工間近に2割程度の値引きがあるでしょう。今は「静観」が正解。
レコも値引きに突入しています。

[564: 匿名さん]

足立区大規模物件、総崩れの予感

[565: 匿名さん]

５５８さん

このことでしょうか？

http://www.j-cast.com/2008/03/01017285.html

[566: 匿名はん]

そうだなそうだな、５６４の言うとおり足立区物件、総崩れになるのかどうなのかこの先楽しみですな？！自分たちの納得価格帯になるのを静観して待っててちょーよ、いつかは来るんじゃーないのかな、ほととぎす

[567: 物件比較中さん]

そもそもアダチ区で200万円/坪以上しているのが、バブル以外の何物でもない。
はやく適正価格に戻るべし。

[568: 匿名さん]

足立区！であっても多角的見地に立って考察すればココが適正価格であるのは販売状況が明示してるよ！ココで正式価格で今契約するか、竣工間際・後まで待って売れ残りがもし有れば！試しに値引き交渉してみるか・交渉に乗ってくれるかは知らないけどね、一番現実的なのは君等が適正価格と思われる物件に行く事だな！条件を多少妥協すればたくさん有るのは知ってるよね？

[569: 物件比較中さん]

568さん
高値掴みをしてしまって後悔しているのですね。
販売状況がいい？のは、去年マンションバブル崩壊を多くの消費者が認識していなかった
時に多くを販売できたため。駅徒歩14分の寧々の販売状況が好調だったのも同じ理由。
それと、マンションは残り2-3割を売り切るのが難しい。アダチ物件が供給過多であり、
マンションバブル崩壊が既成事実化した現在、消費者の様子見が広がり、この物件も
竣工後かなり売れ残ると思う。

[570: 匿名さん]

ここのとくにP棟のほうは、ちょっとだけ価格調整してもう旧価格レベルだと思うが。
牛田近辺や、関屋とかの北千住駅10分超、汐入大橋わたって南千住の仲介物件がどれも
5年とかそれ未満の築浅で、平米40-45万程度の売り出し価格ってのがしょっちゅう新聞広告とかで
はまっているのを見ると、平米50万で新築が買えるなら少なくとも高くはないと思うけど。
待っていても近隣の中古より安く売られることはないから、まず中古価格が下がらないといけ
ないんだよ。

　高いと思うならほかにいけばいいだけだし、竣工まで売れ残っていると思うならそれ待って
値下げ交渉すればいいだけで、今交渉したからって個別に大きな値引きがとれるわけでもない。
　すると、なぜ569氏がこのスレに張り付いているかと考えればここが高すぎて買えないので、
できれば売れ残って値引きしてほしいなぁと思っているわけだ。　
　同じような例が、アクアテラあたりでもあった。569氏と同一人物の可能性も高い。　
あっちもA/Bろもまずまず順調に売れていて、何割なんて値引き実際にはとれるはずもないん
だけど、坪単価は安くても広くて、グロスではそれなりの値段になったから、おそらくは
ここだったら買えるかなぁとかでモデルルームでかけていって予算超過ってわかった
人がせっせと値引きねたを投下していたけど、具体的な証拠はなにもでてなかったし。

　ある価格で買うかどうかは個々人の勝手だから掲示板で議論するような話題ではないと思うが。
お隣のシテヌーブの高層棟南は、バブル期にのきなみ1億以上で売られて今もそのままんでいる
人も多いけど、その人が＊＊＊ってわけでもないわけよ。

[571: 物件比較中さん]

570さん
中古の売り出し価格は、「希望小売価格」であり、高めに売り主が出していること
がほとんど。大抵は2-3割のりしろをつけている。成約価格はずっと低いんだよ。

[572: 匿名さん]

このあたりはそんな都心みたいな濃い目の人はいませんよ。
10%引きで交渉開始成約は5%引きってなもんですよ。
レインズから３月ごとに成約ベースの価格が公開されているので足立区で
最寄り路線を指定してみてみればよいかと。

[573: 570]

ちょうど12-2月の成約状況が3/1に更新されていて、足立区の駅15分以内徒歩圏で、
直近３月全体で40万/㎡を下回る築5年以内の中古成約例が1つだけですね。
40万/㎡水準未満を探すには、さらに築年数の古いのを探すしかない。

足立区の物件板に値引きねたで現れる人は、調べのレベルが甘すぎますね。
まじめな購入者・検討者とは比較になりません。
23区だのの市況関連のスレッドでは相手してもらえないので、こっちで荒らしているので
しょうけども。

[574: 匿名さん]

平米４０−４５万で安かろう悪かろうのＰ棟に手を出すのはそれだけの理由を持つ人のみ。そんな人が普通にいるとは思えないので，この単価なら必ず売れ残ります。どこの成約中古物件で，これほど条件の悪い物件があったかもっと調べてみたら

[575: 匿名さん]

青色吐息みたいだしそろそろスルーで。＜574
それより契約状況〜。

[576: 匿名はん]

去年からの改正建築基準法による影響、地価高・建築コスト高による物件価格上昇による需給バランスの崩壊、年初からの経済情勢先行き不安も重なり、去年中旬頃から噂されていたマンションプチバブル崩壊、そして不動産不況の中にある昨今、ココが竣工前後に売れ残りを結構な数出すと予想して待つ！貴方の自由だ！ココが気に入ってる訳なんだね−？！ところで買えるの？

[577: 物件比較中さん]

北千住・南千住・西新井と、足立区内でかなりの数の戸数が供給されます。
この地域で買いたいというヒトは昨年ミニバブル崩壊前にかなり契約を
済ませています（そしていま高値掴みに気づき後悔しているハズ）。
今年は地縁があるヒトやどうしても足立区に住みたいと思うヒトを除いて
「様子見」をする消費者が増えるでしょうから、今年末から来年の3月に
かけて閑静在庫の山を築くことになる可能性が高い。
もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない
ため、工場が林立していた地域です。工場移転・規制緩和でマンションが
増えましたが、ヒトが住むには適した場所とはいえないため、需要は先細り
するでしょう。
完成在庫を処分するには、価格調整しかありません。

[578: 匿名さん]

>>577
>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない

それはいいすぎでないかい？
江戸時代から足立区に住んでいるひとがたくさんいますよ。

東京近郊の住宅地の成り立ちについて、もう少し、お勉強されたし。

私が中学生のころ「今度の週末は友だちと原宿、表参道に遊びにいく」と
じいさまに言ったところ
「明治神宮の表参道で、なにを買い物にいくんだ？」と訝しがられました。
以前は、港区とか渋谷区って、ヒトが住んでいなくて
狸が住んでいるところようなところだったのかな？

こんなことで言い合いしていてもしょうがないから、ひとつ資料を紹介。

このマンションに近い太成倉庫さんのホームページにある「関屋物語」は
昔話として面白い。
http://www.taisei-warehouse.co.jp/senju/sekiya.html
このマンションが学区になる千八成立の経緯は特に。

[579: 匿名さん]

値引きを待つなら待てばいいんでないの？　でも、竣工まで1年以上もあって、R棟契約率はここの書き込みを信じれば70%超で、かつここ1-2月もまずまずコンスタントな売れ行き。どの程度苦しげかは、何よりも広域集客をかけるためのTV-CMの量だの、新聞の折り込みチラシなどの量が端的に表していると思うけど、ここはCMもわざわざ作ったのにほとんど流していないし、金曜とかチラシの多い日にもめったに新聞チラシはない。 今困っているようにはとても見えないんだが。　

少なくともあと半年たってから見直しにやってくればいい話だから、値引き待ち派は、自分の思いどおりになっていれば、半年あとにそら見たことかで再登場すればいいだけですな。

574みたいな人は、じゃあ今どこが買いなの？とか聞くと答えられないからねぇ。
駅徒歩距離で、全戸平均平米50万未満、ディスポーザがつく程度に大規模、24時間有人管理/駐車場100%程度の条件面が同じで、ここより安い23区内現在販売中物件の例があったら、どんなに周辺条件が悪くてもいいから紹介してほしいもんです。ぜひ見にいきたいから。

買えないの？とか聞くと金ならあるとか切れる人も多い。　買えないってのは、お金のあるなしだけじゃなくて、買うだけの思いきりがどこかで持てるかどうかだから、やっぱり買えない人なんだよね。　ファミリー用のマンションは投資用じゃないから、子供の学齢とか個人的理由での買いどきってのがある。　574氏は高値つかみを恐れているようだが、本当に怖いのは利息が上がったりして払えなくなることなんだと思うけどね。　楽に払えるなら買えばいいんだよ。　1-2年待って1割くらい値下がりしても、実行時に利上がりしていたら支払金額は変わらないんだけど、わかっているのかねぇ。　

比較ネタはやめといたほうがいいと思うから、574さん御所望の例はいっぱい思いつくけど書き込みはやめとく。 近隣の新築相場に、中古相場くらいは本気で購入考えているなら自分で調べなよ。

[580: 周辺住民さん]

>もともと地盤が弱く、水害に弱い地域なのでヒトが住むには適していない。

このマンション自体はいいマンションだと思うし、購入される方がうらやましい
と思ってますが、この場所が水害に弱いのは間違いない事実だと思います。
荒川の中でいくつか弱点のある場所がありますが、京成の荒川を渡る陸橋は
その一つだと言われてます。

実際に荒川が決壊した場合どうするかをこの地域に住まれるなら検討しておいた
方がいいと思いますよ。

[582: 契約済みさん]

574みたいなのは相手しなければいいのに。繰り返すようなら削除依頼だされるだけでしょうから

580さん、うちは今住んでいるとこが北千住駅の東で。荒川の決壊の場合は5mの浸水可能性ありってのは北千住駅距離からこっちにかけて一円がそうで、くらうときは、まぁ5-10万人近く道連れですね。　隅田川の側が決壊するかもとそっちを恐れている人が多いんですが違うんですよね。
うちは今5mより低いんで、水没はしない階、水没はしない駐車場高さにしました (笑）

[583: 購入検討中さん]

ちょっと話は変わりますが、建築関係の人に売主最悪だから
やめなはれと言われました。
詳しい理由は聞いていないのですが、安くて悪いみたいです。
ちょっと気になっちゃったんですが、なんか売主についてよくも悪くも
情報持ってる人いたら教えてください。

[584: 匿名さん]

>>580

あの鉄橋も架け替えになるらしいですね。

http://blogs.yahoo.co.jp/takuya870625/49433516.html

しかし、水害やら地震の話がでれたびに思うのだが
そのとき、「わが家」にいるとは限らない。
重要なことは、家族と連絡がとれて、「わが家」あるいは「どこか」で
落ち合えることではないだろうか。

以前、荒川より北側に住んでいましたが、台風のときに浸水したな〜。
いずれにしても、「5メートル以上の高さにある住居」は選びたいですよ。

[585: 購入検討中さん]

売主は２社入っているようだけどどっちの話？

[586: 匿名さん]

584です。

以前って、40年くらい前の話です。すみません。

それから、政府や東京都の治水事業のおかげで
水害なんて言葉すら忘れそうになっていました・・・

[587: 583]

585さん

コスモスイニシアです。