イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[451: 物件比較中さん]

449さんは、416さんへの案内では。
選択肢が増えることはいいことですね。

[453: 匿名さん]

>>449

オプション付きが嬉しいですね。

[454: 匿名さん]

私は地縁で足立区派なので調べていませんでしたが、
Webでぱっと見たところ、感じは悪くないですね＜P&P
でもベリスタが隣に立つことを考えると、やはり眺望（というか開放感）でイニシアR棟かな。
そういう意味では、P&Pその２に書かれていましたが、イニシアP棟との競合と思います。

P&Pその３にてすでにキャンセル物件の検討・考察がされているようですから
本気で興味のある方はそちらで意見交換してはいかがでしょう。

削除依頼してくださった方々、管理者さん、どうもありがとう。

[455: 契約済みさん]

不動産パニック！？まあ今年うまく切り抜ければ光明も見えてくるから・・・踏ん張り所であり企業としての見せ場でもあるから頑張って下さい！

[456: 契約済みさん]

明らかにほかの人を煽っている表現のは簡単に削除してもらえますよ。
変に返事してやりあうより、横のＸ印をクリックしたほうがましです。　

いったん値下げしても、まだグロス価格が高すぎてプレミアム仕様の部屋が
さばけないのか、3部屋ほど、スタンダード仕様に変更ときていました。
R2-GH-S2 1809
R3-EH 1213/1313 が外套の部屋で、仕様のダウングレードに合わせて
140-230万ほど価格が安くなってました。　R3-EH はモデルルームタイプだったはずかな。

[457: 契約済みさん]

外套　--＞　該当　失礼。

[458: 契約済みさん]

コスモスイニシアさんにエールを送っただけです。私は株主でもありますから・・・誤解を招いたようなのでで謝ります。

[459: 匿名さん]

最近の価格表おもちの人がいたら、R2棟の未販売（価格の入っている）
部屋の数を教えてほしいですね。　　最後のこの板での情報で、販売されたのが
60%は超えたと思ったのですが、それから2月近くたってますし。

[460: 通りすがり]

今日のイニシアです。随分できてきましたね。今日の昼間はアラレが降っていましたが作業は続いていました。

[461: 匿名さん]

もう10階まできましたか。　順調なようですね。

[462: ご近所さん]

よろしく！隅田川！着々と階数をのばしていますね！
建物が白いので、周辺が明るくなりそうでいいですね。

[463: ご近所さん]

北側の様子です。

[464: 匿名さん]

連休中にMRに行きましたがけっこう盛況でした。
（1F相談用デスクは埋まっていて3Fエレベータ左のスペースも使用されてました）
P棟も半分程度は内定？済みの様子。販売開始は2月下旬に延びましたが雰囲気的には好調のようです。
数字が分からないので情報として今ひとつで申しわけないですが…。
（正確な件数求む）

1F全体模型のとこでは、風水的にいいとか悪いとかを営業さんにしきりに説明しながら部屋を選んでいるお客がいました。（営業さんは「はあ…」という感じでしたが）
大規模物件だけにいろんな人が集まりそうですな。

[465: 匿名さん]

＞（正確な件数求む）

Ｒ棟のほうは販売されてしまうと価格表から数字が消えていくから、最新の価格表を
もらってくれば、何％売れたかわかるはずだと思うのですが、誰かＭＲ訪問者の人で
もっていないですかね。

[466: 申込予定さん]

2/1現在の価格表ですと、R棟の残は以下のとおりです。
R1棟：35戸中4戸
R2棟：210戸中87戸
R3棟：67戸中23戸
R2、R3はまだ残ってますね。

[467: 匿名さん]

>>218 の

【11月20日】
　R1 10 / 35（1）
　R2 104 / 210（26）
　R3 32 / 71（5）
　計 146 / 316（32）

【12月21日】
　R1 5 / 35（0）
　R2 98 / 210（14）
　R3 28 / 71（0）
　計 131 / 316（14）

から見ると、 約40日間で、 R1/1 R2/11 R3/5 で 17戸ですか。
同じペースが維持できれば、竣工前に売り切れるペースではあるけど、
やっぱり動きはにぶめですね。　参考になる情報ありがとうございました。

[468: 入居予定さん]

いつも素敵な写真ありがとうございます。
462さんの写真はどこから撮っているんですか？

[469: 匿名さん]

466さんありがとうございます。
数えるのも手間だったと思いますが、具体的な数字で参考になります。
※R3棟の分母は71かな？

約40日で17戸ということですが、年末年始の休みを考慮すると
だいたいひと月と考えてよさそうですね。
11月から12月のひと月も15戸というペースですので、このままいけば10月にはほとんどが掃けそう？
まあ残る部屋は残ってしまうんでしょうが。。。

販売数ベースの成約率はおよそ64％。
先日の3連休で伸びているとよいですね。

[470: 購入検討中さん]

あの〜Ｐ＆Ｐ棟の寝室の方は西日になると思いますが、廊下は結構広いでしょうか？
広ければ、西日でもなかなか入れないと思うけどなぁ・・・

[471: 匿名さん]

ここ2月ほどは、だいたい 2日で1戸平均できていたと思ってよいようですね。
最後に虫食い状に残ったのの処理が難しいから、R棟の竣工前売り切りはぎりぎり可能か
どうかというペースでしょうか・

[472: 466]

すいません、R3棟の分母は71でした。
2/9のFPセミナーに行った際にも価格表を見せてもらったのですが
リバーフロントはさらに数戸減ってました。
おそらく竣工前売り切りはギリで可能でしょうね。
ちなみにパークフロントのほうですが
希望で押さえられているものなのであまり参考にならないと思いますが
一応状況を書いておきます。
P1：先行販売25戸中8戸(全45戸)
P2：先行販売89戸中43戸(全154戸)
P2のほうは半分近く押さえられてるみたいですね。

[473: 申込予定]

今週の週刊ダイヤモンドに興味深い記事が載ってます。
マンション特集なんですが
首都圏の新築物件ランキングでここが18位にランクインしてます。
亀戸レジデンスと同じ評価。
悪くは無い・・・ってことですかね。
近くの物件であるリバーフェイスやブランズタワーよりは評価がよいようです。

[474: 匿名はん]

＞＞470
P棟はシティヌープがあるし、西日は入らないでしょう

[475: 匿名さん]

んー仕様面で加点法でいったらリバーフェイスの上ってのはいいけど、
ブランズタワーの上いきますかね。　駐車場設置率を重くみる評価なんでしょうか。

[476: 物件比較中さん]

【2月11日】
　R1 4 / 35（0）
　R2 73 / 210（14）
　R3 20くらい / 71（0）
　計 97 / 316（14）

でした。
Ｒ３-Ｄは全部なくなったそうです。
Ｐ棟は、60件くらい済マークついてます。

[477: 購入検討中さん]

残戸数変遷まとめてみました
218/466/476 が元情報です。 R棟残戸数

11/20 12/21 2/1 2/9
R1 10 → 5 → 4 → 4　　　　　全35戸
R2 104 → 98 → 87 → 73　　　　全210戸
R3 32 → 28 → 23 → 20くらい　全71戸

低層のR1が逆梁でないせい(?) かなかなか人気ですね。
割とコンスタントにきていますね。

[478: 購入検討中さん]

現在、Ｐ２中層階を検討しています。
個人的に気に入ってかなり前向きに検討しているのですが、
唯一、東側バルコニーでの採光は実際どうなの？というのが悩みの種です。
ほかの掲示板でも方位についてはいろいろ出ていますが、
ここを検討されている方は東向きということをどう評価されているでしょう？
却下された方は理由が明確（南がいい）だと思いますが、
検討されている方がどう考えているか教えていただけるとすごく参考になります。

既出でしたら申し訳ありません。

[479: 購入検討中さん]

今週のダイヤモンドにある「価格上昇ランキング」は今、マンションを検討している人はみないほうがいいかも。
分譲時の平均坪単価が載ってるが「めちゃ安」の一言。
広尾や表参道、外苑前や番町の物件が坪300万台ってなんなんだ。

[480: 物件比較中さん]

479さん
安いというより、それが本来あるべき価格では。

[481: 購入検討中さん]

479さんへ
じゃぁ〜こちらのあるべき価格は？？？？

[482: 契約済みさん]

週刊ダイヤモンド、自分もつい買ってしまいました。

このマンションが18位に位置づけられているランキングですが、
かなりいい加減だと思います。

「居住環境」なんて項目は、「緑も含めた住宅地の潤いで判断」とか書いてありますが、
住宅地の潤いなんて、完全に主観でしょう。
「外観」なんて項目についても、
「非常によい」、「よい」、「普通」、「悪い」、「非常に悪い」の5段階ですが、
こんなのも、単なる好き嫌いじゃないでしょうか。
「配棟計画」なんていう、訳のわからない項目もあります（どういう採点基準なの？）

一番頭にくるのが「都心へのアクセス」という項目。
都心へのアクセス時間が本来長くなる、山手線の西側の地域のほうが、
総じて高い点数になっているんです。
どうもおかしいと思ったら、「表参道を起点」としたアクセス時間で決めているそうです。

表参道って、「都心」ですか？ありえない（藁。
「都心へのアクセス」なら、東京駅または銀座駅へのアクセス時間とするか、あるいは、
百歩譲って表参道を入れるとしても、東京駅、銀座駅、表参道駅の、
どれかもっとも近いところへのアクセス時間にすべきでしょう。

その上、表参道起点の計算も、明らかに間違ってます。
「表参道を起点」として「ドア・ツー・ドア」の時間でランク分けしているのですが、
イニシア千住曙町が3点（1時間〜1時間30分）なのに、
イニシア南千住が、なぜか4点（30分〜1時間）。

イニシア南千住は、三ノ輪駅まで歩いて12分ですよ。
どう考えても、千住曙町のほうが早く表参道に着きます。

皆さんの推測どおり、イニシア千住曙町が比較的上位に来ているのは、
駐車場の項目で、ぶっちぎりの5点満点を取っているからです。
（ほとんどのマンションは3点以下、1点もめずらしくない）。
この項目は、かなり点差が開いていますが、
駐車場の項目は、「100％自走式」が5点、
「100％だが機械式あり」が4点、「80％以上」が3点、
「50％以上」が2点、「50％未満」が1点と、完全に客観的です。

より公平で客観的な基準で計れば、おそらく、
イニシア千住曙町は、もっと上位に来ると思います。
（リバーサイド南向きが全体の半分以上、なんて点は、まったく考慮されていない様子）。

[483: 契約済みさん]

１８位すごい！本当？まあダイアモンドだからかなー・・・。駐車場に関してだけは最高得点なのは納得！ダイアモンドだからなんだけど自分の入居予定のマンションが好評価なんていうのは悪い気はしないものです。

[484: 契約済みさん]

さっき、パンフレット見ていて気になることが出てきました。
（契約する前に気にするべきことだったかもしれませんが…）。
「耐熱性を高めた外壁」という説明で、「外壁に、軽量で耐火性・断熱性に優れた
ALC板を使用。硬質発泡ウレタンフォームを吹き付け、断熱性を向上させています。」
なんてことが書いてあります。

イニシア千住曙町って、最近時々ニュースになっている、
「外断熱マンション」ってことなんでしょうか。

外断熱マンションというと、「シェルゼ」というブランド名のマンションが
代表的なようですが、シェルゼを販売している明豊エンタープライズっていうデベ、
イニシア千住曙町についても、確か、コスモスイニシアと並んで、売主になってますよね。
シェルゼと同じ外断熱工法が採用されてる、ってことなんでしょうか。

でも、イニシアのサイトやパンフレットには、一言も「外断熱」とは書いてないんですよね。

ネットでいろいろ調べると、外断熱マンションって、すごく良さそうなので
（断熱性抜群で、コンクリが長持ちするので耐久性も出るそうです）、
このマンションにも、外断熱工法が採用されていると良いな、なんて思ったんですが…。

「買う前に調べろ！」と言われそうですが、断熱工法なんてことには、
あまり注意を払わずに、購入してしまったもので…恥ずかしながら。

[485: 契約済みさん]

確かに、明豊が事業割合40%で入っていますが、ここは、シェルゼとかでおなじみの
外断熱ではないです。

複層ガラスが全部の窓にいれるほか、断熱材の返し＆厚さUPはしてあって、
住宅性能表示制度による「省エネルギー対策等級」は等級4と、標準より一つ上のグレードに
なっているのが、フラット35Sの利率優遇を受ける条件だったはずなので、普通のマンション
よりは、断熱性は高いと思いますけれども。

[486: 契約済みさん]

皆さん良く勉強しておられてマンションの事に詳しくて脱帽です。私なんか全然知らないと言っていい程のレベルで契約してしまったので今更ながら非常に勉強になりますです。マンションを買うなんていうのは一生に一度の大金をかけた買い物ですから良く勉強してから買うのが本当であると思います。

[487: 匿名さん]

476さん、集計ありがとうございます。
10日間でかなり売れましたねえ。
12月末時点で2戸空きがあったR3-Dタイプが15/15となったのですね。

ちなみに12末に100％成約していた部屋タイプは
R1-B 6/6
R1-BG 1/1
R1-CG 1/1
R1-DG 1/1
R1-E 6/6
R1-EG 1/1
R2-B2G 1/1
R2-F'G 1/1
R2-H-Loft 1/1
R2-I'-Loft 1/1
R2-I-Loft 1/1
R2-J'-Loft 1/1
R2-J-Loft 1/1
R2-K-Loft 1/1
R3-A 3/3
R3-C-Loft 1/1
R3-D-Loft 1/1
R3-EH-Loft 1/1
R3-ELG 1/1
でした。このときはほとんど1戸のみのタイプでしたが、他のタイプもだいぶうまってきたのでしょうね。

[488: 契約済みさん]

外断熱の目的は２つあって、一つはコンクリートを長持ちさせることで、一つは省エネルギーです。ここのには前者の効果は期待できませんが、かなり断熱レベルが高いので、特に光熱費の激増する角か、最上階の人の光熱費負担低減は相当高いレベルですよ。
（足立区では、あとはレコシティくらいかな；あの名前一部はエコからとっていたはずですから）

10000㎡を超えるマンションは、計画段階で　東京都建築物環境計画書制度から計画書が公表されていますけれども、屋根のの断熱レベルは他の典型的なマンションの約2倍、外壁でも1.5倍ほどすぐれています。

ここ
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060070...
ほかをけなすのが目的ではないので、具体的な名前はあげませんが直近の大規模物件の例がいくつか
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060209...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/06017...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/05011...
で、数字として公表されています。

屋上の熱の流入・流出がでている数字の逆数をとって(ホームページ上の数字は大きいほどよい）0.5W/㎡ K　って差ですから、80㎡とかの部屋で、冬室内外気温度差が20度とかあったら、ほかのマンションだと0.5*080*20 = 800W　も余分に温めてやらないと同じ温度が維持できないということになります。　少なくともこれをかなり重視して選びました。

[489: 匿名さん]

温度に関しては換気が重要。ここって全熱交換？

[490: 488]

当然わかっていての煽りだと思うけど、全熱交換式のわけはないですよ。
ここと同じか、より安い坪単価で、全熱交換式のマンションの例とか複数あげられます？
（私が知っている限りひとつですよ）

お金をかけていって、断熱性を上げていく場合、窓ガラスはLow-Eとかやった、気合の
入った外断熱式の場合に、やっとこれが第三種換気であることが主な熱の逃げ場として
問題になってくる程度。 私は80㎡で、最上階の場合で書いているけど、2時間1回の
換気で捨てているのを、グレードアップして、同じ80㎡なら30W/K　の節約が
がいいところですね。

[491: 匿名さん]

482さん 少なくともここの配棟にはかなり無理があるんじゃないでしょうか。
400%容積率のほかに、100%自走式で駐車場を確保したから、かなり苦しげに
建物がつまっているのは事実では。

[492: 482=484]

>485
>488

外断熱についての情報、ありがとうございます。
ここは、外断熱では無いんですね…。
明豊さんがデベに入っているのに、どうして外断熱にしてくれなかったのか…。
コンクリートが長持ちするというのは、とても魅力的に思えます。

外断熱にしなかったのは、やはり、建築費の問題でしょうか。
まあ、外断熱工法ではなくとも、断熱性能はかなり良いようですので、
冷暖房の効きかたなどは、かなり期待してよさそうですね。

>491
「配棟計画」って項目は、そういう意味なんでしょうか。
だとしたら、単純に建ぺい率・容積率が低いほうが、点数が高いのかな？
ここのマンションは、確か、マンション内の敷地を公開スペースとすることと引き換えに、
容積率をアップして、100％自走式駐車場を確保したのだったと思います。

そりゃ、建ぺい率・容積率を下げたほうが、のびのびできるに決まってますが、
都内のマンションはどこでも建ぺい率・容積率は目いっぱい使ってるはずなので、
本来、その目いっぱいの中で、どう「工夫」してなるべく広くみせるか、ってとこが、
「配棟計画」の点の付け所なんじゃないかと、そう思うんですが…。

ダイヤモンドのランキングは、この項目に限らず、
どうも点のつけ方に合理性がないようにおもえます。

まあ、経済誌なんて、所詮スポンサーの意向なんかに大きく影響されるだろうし
（表参道起点の「都心アクセス」なんて、どう考えても、
西側地域の高い地価を正当化するための「バイアス」が掛かってるとしか思えない）、
あの手のランキングを、真面目に気にしてもしょうがないのかもしれません。

[493: 匿名さん]

85/488（購入者）です

　例えば駅直近のマンションを利便性・資産価値で最高とする人と、
電車の音がうるさいし、周りは商業施設ばっかりでとんでもないとする人に
とってて価値観の考え方は大きく異なります。そもそも一方向に優劣が並ぶ
ようなものではないので、点数で序列化するという発想そのものになじめません。

　ただ、高く売れそうかどうかという視点であれば(購入者本人が満足できるか
どうかは別です）ある程度はポイント化して序列化が可能だと思うので、
基本的にはその線に従ってつくられていると思うべきなのでしょうか。
どちらかというと、ファミリー用としてのランキングよりは、DINKSや転勤族など
にフィットしているような気はします。

　ということで以下は別に不満というよりは雑談程度のつもりです。

　東京の地価の中心は、かなり西側にずれていますから、東京駅アクセスで
立地面を評価すると、東側が立地で過大評価されすぎます。 このあたりは、
都心アクセス時間のわりには、地価が安くおさまっていることに価値観を見出す
人が住む地区ですから、その価値観は東京都の平均のものとはずれてきている
でしょう。資産価値ベースで評価を行う場合に、バイアスをかけるほうが
妥当という見方もありうるわけです。

　わざわざ買って読むことはしませんでしたが、あくまで私の感覚からすれば、
例えば床方式(2重か直床か）の差や、断熱性能(とくにサッシの複層化など）が
0.5点程度にしか評価されない一方で、モデルルームの印象とかいったマンションの
本質とは関係のないもので、1点とかの差がつくこと、
コストパフォーマンスに関する評点にめりはりがないのでこの価格の割にはよいか
どうかといったあたりがずいぶん過少評価されているようには感じました。
これは、私がこのマンションの購入者であるからかもしれません。

　ここの配棟計画は、南側に多くの戸数を確保しようとしていて、かなり無理を
しているという491さんのご意見には基本的に同意です。計量化可能なもので評点を
つけましょうという方向であれば、容積率400% はやはり詰めすぎとして低めの評価
にするのが妥当でしょう。南千住の大型物件も大抵400%ですが、全般にきちきちの
感じは強いですね。 ところで、全床面積の1/5まで駐車場は容積率の参入から除外
できますから、ここの駐車場は、面積がちょうど 400/0.8-400=100% と、
敷地面積分までは除外で、取り払っても容積率には変化はありません。
機械式での100%附置率の確保は、実際には使われていない機械式のメンテに巨額の
費用が発生しますから、雑誌が、自走式かどうかで点数に差をつけているのは
妥当だと思います。ただ、自走式100%と、50%未満で4点もの差をつけるのは、
ちょっと他とのバランスでみるちめりはりのつけすぎではと思いました。

　482さんは、”住宅地の潤い”といった主観で点数つけが行われることを批判
されていますが、実際にはこれは非常に価格に大きな影響を表す要素ですね。
より客観的に、住居系立地は、一般に工業・商業系立地よりも高評価であると
いう線に従って、将来まじかに大型マンションの建つ可能せいが高いような
準工業地域には低い点数つけをしたとしても、ここの点数がやや低めというのは
別に間違ってはいないのではないでしょうか。

　大半の人に満足のいく立地・仕様で、十分な広さのマンションは、今や1億だし
ても手に入りません。どこかをあきらめるわけですが、私自身は、ほかの多くの
人にとってはそれほど高評価でなくても自分自身にとって満足度の大きいものを
できるだけ割安で手にいれたいと考えています。 南面の日照保証・眺望・駐車場の
自走式での確保の確約など自分の必須条件を満たしたなかでは、ここがベストと
考えて契約しました。

[494: 匿名はん]

他の掲示板でココの掲示板は業者の必死な書き込みが多いと書かれていたが、どうなんでしょうね〜

[495: 匿名さん]

ちょっと詳しいとすぐ業者にする人いるけど、デベは、
　　自分で自分の物件の悪口はかかないで
　　自社系のほかの物件への誘導とかをしがちだし、
　　会社に対する非難への過剰反応（購入検討者は、その物件のこと以外には興味薄いから）
が特徴だと思うけど、たとえば、イニシア南千住とかへの誘導はない。

たぶんかなりくわしめでおそらくは、直接ここにはかかわっていない建設関連勤めの
購入者書き込みだな

[496: 匿名はん]

なるほど、そんなもだよな！

[497: 検討中]

493様
東側の地価がやすいというのは、地盤や海抜との関係がありますか？

[498: 匿名さん]

当物件の記事を見つけました。
去年の記事ですが「マンション環境性能表示」について
書かれています。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news179.htm

[499: 匿名さん]

9月時点で、取材にはもう坪170万円”台”といっているのですね。
実際に今うっているのがちょうど 170万円 (”台”じゃなくて、平均で170ちょうど）
だから、ほんのちょっとだけしか調整しなかったのか。

なお498さん紹介の記事では早期完売みこみをしていますが
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news212.htm
では、ブィークと合わせての戸数多すぎで、競合するかなという指摘に
やや後退していますね。 ... でも販売坪単価についてはさすがの読みですね。

[500: 匿名さん]

近隣の、新たな物件を発見しました。
これって、墨堤通りと京成線の間の土地でしょうか？

http://www.re-senju.jp/