イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[441: 匿名さん]

433さんの長期的な会社の利益のくだりについて共感。売り手はこうあってほしい（でも人を蔑む言葉遣いは嫌）。
409/425さんのように、買い手は現状でのスジを理解し分をわきまえた認識を持つのがよいと思う。期待したいけれどもあくまでも企業姿勢に委ねられる部分でしょう。

429さんは消費者が自分の意志で結んだ契約が当事者同士のベースラインになり、売り手が契約成立した価格をその線より下げる≒確保した利益を手離すことは理論として認められないから、消費者はベースライン決定時に注意しなくてはならない、といっているようであり、少々強硬なきらいがあるけれどもまあ普通の意見では。

[442: 匿名さん]

>>437
発端の406がそもそもこの物件に限らない話題として始めているので、この時点でスレ違い。
これを本物件と微妙に絡めてしまった409が反省し？425で幕引きしようとしたが、
427〜435がついてきてしまったこの話題は436指摘のようにやはりスレ違い。
この話題にも本物件にも興味があるならば、本スレと別に値引き還元スレでも立ち上げ両方を読んで検討するのが適当。

スレ違いへの反論といえば421もNG。
414時点では本物件に関係あったが、416ですでにフロンティアの話題100％。
検討材料としたい人はフロンティアのスレも読むのが適当。

[444: 匿名さん]

ここ狙ってますが、売れ残りは出ると見てるのでギリギリまで様子見です。

竣工間近、或いは竣工後の即入居状態まで待って交渉するつもりです。
その時点で希望の部屋がなければ、縁が無かったのだと思い、諦めます。

[445: 契約済みさん]

４４４さん、うまくいくと良いですね！こればっかりは、どう転ぶか誰にも（デベ含め）今の時点では分かりませんから、その時に売り手側が交渉に乗るか反るか・・・乗ったとしても貴方の希望する価格まで・・・私も楽しみですよ（もちろん念書付きだから私には知らぬ処の事ですが）

[447: 匿名さん]

P棟の売り出しが近いのか、先週モデルルームにいったのですが盛況でしたね。
今週は、FPセミナーがあるそうなので、聞きにいってみようかと思ってます。

[448: 匿名さん]

確かに他のイニシア物件と比べてあまり売り込んでない気がしますね。コスモスダイレクトでも新築物件PickUpに入っていないですし。
でも実際どうなのかは客観的な数字で判断したいところ。
先週末のMRが盛況だったということですのでどなたか最新の価格表をもらってきた方がいれば、218さん方式で現況をお教えいただければありがたいです……。

[449: 匿名さん]

東京フロンティアシティ　パーク＆パークス
キャンセル物件

http://www.haseko-hub.co.jp/syuto/sinki/tokyo1300/room1.html

[450: 匿名さん]

↑
誤爆？　ここ　P&Pのスレッドじゃないですよ。
個人的には直床で、ガラスも複層でない、床暖も標準でないマンションはいりませんが。

[451: 物件比較中さん]

449さんは、416さんへの案内では。
選択肢が増えることはいいことですね。

[453: 匿名さん]

>>449

オプション付きが嬉しいですね。

[454: 匿名さん]

私は地縁で足立区派なので調べていませんでしたが、
Webでぱっと見たところ、感じは悪くないですね＜P&P
でもベリスタが隣に立つことを考えると、やはり眺望（というか開放感）でイニシアR棟かな。
そういう意味では、P&Pその２に書かれていましたが、イニシアP棟との競合と思います。

P&Pその３にてすでにキャンセル物件の検討・考察がされているようですから
本気で興味のある方はそちらで意見交換してはいかがでしょう。

削除依頼してくださった方々、管理者さん、どうもありがとう。

[455: 契約済みさん]

不動産パニック！？まあ今年うまく切り抜ければ光明も見えてくるから・・・踏ん張り所であり企業としての見せ場でもあるから頑張って下さい！

[456: 契約済みさん]

明らかにほかの人を煽っている表現のは簡単に削除してもらえますよ。
変に返事してやりあうより、横のＸ印をクリックしたほうがましです。　

いったん値下げしても、まだグロス価格が高すぎてプレミアム仕様の部屋が
さばけないのか、3部屋ほど、スタンダード仕様に変更ときていました。
R2-GH-S2 1809
R3-EH 1213/1313 が外套の部屋で、仕様のダウングレードに合わせて
140-230万ほど価格が安くなってました。　R3-EH はモデルルームタイプだったはずかな。

[457: 契約済みさん]

外套　--＞　該当　失礼。

[458: 契約済みさん]

コスモスイニシアさんにエールを送っただけです。私は株主でもありますから・・・誤解を招いたようなのでで謝ります。

[459: 匿名さん]

最近の価格表おもちの人がいたら、R2棟の未販売（価格の入っている）
部屋の数を教えてほしいですね。　　最後のこの板での情報で、販売されたのが
60%は超えたと思ったのですが、それから2月近くたってますし。

[460: 通りすがり]

今日のイニシアです。随分できてきましたね。今日の昼間はアラレが降っていましたが作業は続いていました。

[461: 匿名さん]

もう10階まできましたか。　順調なようですね。

[462: ご近所さん]

よろしく！隅田川！着々と階数をのばしていますね！
建物が白いので、周辺が明るくなりそうでいいですね。

[463: ご近所さん]

北側の様子です。

[464: 匿名さん]

連休中にMRに行きましたがけっこう盛況でした。
（1F相談用デスクは埋まっていて3Fエレベータ左のスペースも使用されてました）
P棟も半分程度は内定？済みの様子。販売開始は2月下旬に延びましたが雰囲気的には好調のようです。
数字が分からないので情報として今ひとつで申しわけないですが…。
（正確な件数求む）

1F全体模型のとこでは、風水的にいいとか悪いとかを営業さんにしきりに説明しながら部屋を選んでいるお客がいました。（営業さんは「はあ…」という感じでしたが）
大規模物件だけにいろんな人が集まりそうですな。

[465: 匿名さん]

＞（正確な件数求む）

Ｒ棟のほうは販売されてしまうと価格表から数字が消えていくから、最新の価格表を
もらってくれば、何％売れたかわかるはずだと思うのですが、誰かＭＲ訪問者の人で
もっていないですかね。

[466: 申込予定さん]

2/1現在の価格表ですと、R棟の残は以下のとおりです。
R1棟：35戸中4戸
R2棟：210戸中87戸
R3棟：67戸中23戸
R2、R3はまだ残ってますね。

[467: 匿名さん]

>>218 の

【11月20日】
　R1 10 / 35（1）
　R2 104 / 210（26）
　R3 32 / 71（5）
　計 146 / 316（32）

【12月21日】
　R1 5 / 35（0）
　R2 98 / 210（14）
　R3 28 / 71（0）
　計 131 / 316（14）

から見ると、 約40日間で、 R1/1 R2/11 R3/5 で 17戸ですか。
同じペースが維持できれば、竣工前に売り切れるペースではあるけど、
やっぱり動きはにぶめですね。　参考になる情報ありがとうございました。

[468: 入居予定さん]

いつも素敵な写真ありがとうございます。
462さんの写真はどこから撮っているんですか？

[469: 匿名さん]

466さんありがとうございます。
数えるのも手間だったと思いますが、具体的な数字で参考になります。
※R3棟の分母は71かな？

約40日で17戸ということですが、年末年始の休みを考慮すると
だいたいひと月と考えてよさそうですね。
11月から12月のひと月も15戸というペースですので、このままいけば10月にはほとんどが掃けそう？
まあ残る部屋は残ってしまうんでしょうが。。。

販売数ベースの成約率はおよそ64％。
先日の3連休で伸びているとよいですね。

[470: 購入検討中さん]

あの〜Ｐ＆Ｐ棟の寝室の方は西日になると思いますが、廊下は結構広いでしょうか？
広ければ、西日でもなかなか入れないと思うけどなぁ・・・

[471: 匿名さん]

ここ2月ほどは、だいたい 2日で1戸平均できていたと思ってよいようですね。
最後に虫食い状に残ったのの処理が難しいから、R棟の竣工前売り切りはぎりぎり可能か
どうかというペースでしょうか・

[472: 466]

すいません、R3棟の分母は71でした。
2/9のFPセミナーに行った際にも価格表を見せてもらったのですが
リバーフロントはさらに数戸減ってました。
おそらく竣工前売り切りはギリで可能でしょうね。
ちなみにパークフロントのほうですが
希望で押さえられているものなのであまり参考にならないと思いますが
一応状況を書いておきます。
P1：先行販売25戸中8戸(全45戸)
P2：先行販売89戸中43戸(全154戸)
P2のほうは半分近く押さえられてるみたいですね。

[473: 申込予定]

今週の週刊ダイヤモンドに興味深い記事が載ってます。
マンション特集なんですが
首都圏の新築物件ランキングでここが18位にランクインしてます。
亀戸レジデンスと同じ評価。
悪くは無い・・・ってことですかね。
近くの物件であるリバーフェイスやブランズタワーよりは評価がよいようです。

[474: 匿名はん]

＞＞470
P棟はシティヌープがあるし、西日は入らないでしょう

[475: 匿名さん]

んー仕様面で加点法でいったらリバーフェイスの上ってのはいいけど、
ブランズタワーの上いきますかね。　駐車場設置率を重くみる評価なんでしょうか。

[476: 物件比較中さん]

【2月11日】
　R1 4 / 35（0）
　R2 73 / 210（14）
　R3 20くらい / 71（0）
　計 97 / 316（14）

でした。
Ｒ３-Ｄは全部なくなったそうです。
Ｐ棟は、60件くらい済マークついてます。

[477: 購入検討中さん]

残戸数変遷まとめてみました
218/466/476 が元情報です。 R棟残戸数

11/20 12/21 2/1 2/9
R1 10 → 5 → 4 → 4　　　　　全35戸
R2 104 → 98 → 87 → 73　　　　全210戸
R3 32 → 28 → 23 → 20くらい　全71戸

低層のR1が逆梁でないせい(?) かなかなか人気ですね。
割とコンスタントにきていますね。

[478: 購入検討中さん]

現在、Ｐ２中層階を検討しています。
個人的に気に入ってかなり前向きに検討しているのですが、
唯一、東側バルコニーでの採光は実際どうなの？というのが悩みの種です。
ほかの掲示板でも方位についてはいろいろ出ていますが、
ここを検討されている方は東向きということをどう評価されているでしょう？
却下された方は理由が明確（南がいい）だと思いますが、
検討されている方がどう考えているか教えていただけるとすごく参考になります。

既出でしたら申し訳ありません。

[479: 購入検討中さん]

今週のダイヤモンドにある「価格上昇ランキング」は今、マンションを検討している人はみないほうがいいかも。
分譲時の平均坪単価が載ってるが「めちゃ安」の一言。
広尾や表参道、外苑前や番町の物件が坪300万台ってなんなんだ。

[480: 物件比較中さん]

479さん
安いというより、それが本来あるべき価格では。

[481: 購入検討中さん]

479さんへ
じゃぁ〜こちらのあるべき価格は？？？？

[482: 契約済みさん]

週刊ダイヤモンド、自分もつい買ってしまいました。

このマンションが18位に位置づけられているランキングですが、
かなりいい加減だと思います。

「居住環境」なんて項目は、「緑も含めた住宅地の潤いで判断」とか書いてありますが、
住宅地の潤いなんて、完全に主観でしょう。
「外観」なんて項目についても、
「非常によい」、「よい」、「普通」、「悪い」、「非常に悪い」の5段階ですが、
こんなのも、単なる好き嫌いじゃないでしょうか。
「配棟計画」なんていう、訳のわからない項目もあります（どういう採点基準なの？）

一番頭にくるのが「都心へのアクセス」という項目。
都心へのアクセス時間が本来長くなる、山手線の西側の地域のほうが、
総じて高い点数になっているんです。
どうもおかしいと思ったら、「表参道を起点」としたアクセス時間で決めているそうです。

表参道って、「都心」ですか？ありえない（藁。
「都心へのアクセス」なら、東京駅または銀座駅へのアクセス時間とするか、あるいは、
百歩譲って表参道を入れるとしても、東京駅、銀座駅、表参道駅の、
どれかもっとも近いところへのアクセス時間にすべきでしょう。

その上、表参道起点の計算も、明らかに間違ってます。
「表参道を起点」として「ドア・ツー・ドア」の時間でランク分けしているのですが、
イニシア千住曙町が3点（1時間〜1時間30分）なのに、
イニシア南千住が、なぜか4点（30分〜1時間）。

イニシア南千住は、三ノ輪駅まで歩いて12分ですよ。
どう考えても、千住曙町のほうが早く表参道に着きます。

皆さんの推測どおり、イニシア千住曙町が比較的上位に来ているのは、
駐車場の項目で、ぶっちぎりの5点満点を取っているからです。
（ほとんどのマンションは3点以下、1点もめずらしくない）。
この項目は、かなり点差が開いていますが、
駐車場の項目は、「100％自走式」が5点、
「100％だが機械式あり」が4点、「80％以上」が3点、
「50％以上」が2点、「50％未満」が1点と、完全に客観的です。

より公平で客観的な基準で計れば、おそらく、
イニシア千住曙町は、もっと上位に来ると思います。
（リバーサイド南向きが全体の半分以上、なんて点は、まったく考慮されていない様子）。

[483: 契約済みさん]

１８位すごい！本当？まあダイアモンドだからかなー・・・。駐車場に関してだけは最高得点なのは納得！ダイアモンドだからなんだけど自分の入居予定のマンションが好評価なんていうのは悪い気はしないものです。

[484: 契約済みさん]

さっき、パンフレット見ていて気になることが出てきました。
（契約する前に気にするべきことだったかもしれませんが…）。
「耐熱性を高めた外壁」という説明で、「外壁に、軽量で耐火性・断熱性に優れた
ALC板を使用。硬質発泡ウレタンフォームを吹き付け、断熱性を向上させています。」
なんてことが書いてあります。

イニシア千住曙町って、最近時々ニュースになっている、
「外断熱マンション」ってことなんでしょうか。

外断熱マンションというと、「シェルゼ」というブランド名のマンションが
代表的なようですが、シェルゼを販売している明豊エンタープライズっていうデベ、
イニシア千住曙町についても、確か、コスモスイニシアと並んで、売主になってますよね。
シェルゼと同じ外断熱工法が採用されてる、ってことなんでしょうか。

でも、イニシアのサイトやパンフレットには、一言も「外断熱」とは書いてないんですよね。

ネットでいろいろ調べると、外断熱マンションって、すごく良さそうなので
（断熱性抜群で、コンクリが長持ちするので耐久性も出るそうです）、
このマンションにも、外断熱工法が採用されていると良いな、なんて思ったんですが…。

「買う前に調べろ！」と言われそうですが、断熱工法なんてことには、
あまり注意を払わずに、購入してしまったもので…恥ずかしながら。

[485: 契約済みさん]

確かに、明豊が事業割合40%で入っていますが、ここは、シェルゼとかでおなじみの
外断熱ではないです。

複層ガラスが全部の窓にいれるほか、断熱材の返し＆厚さUPはしてあって、
住宅性能表示制度による「省エネルギー対策等級」は等級4と、標準より一つ上のグレードに
なっているのが、フラット35Sの利率優遇を受ける条件だったはずなので、普通のマンション
よりは、断熱性は高いと思いますけれども。

[486: 契約済みさん]

皆さん良く勉強しておられてマンションの事に詳しくて脱帽です。私なんか全然知らないと言っていい程のレベルで契約してしまったので今更ながら非常に勉強になりますです。マンションを買うなんていうのは一生に一度の大金をかけた買い物ですから良く勉強してから買うのが本当であると思います。

[487: 匿名さん]

476さん、集計ありがとうございます。
10日間でかなり売れましたねえ。
12月末時点で2戸空きがあったR3-Dタイプが15/15となったのですね。

ちなみに12末に100％成約していた部屋タイプは
R1-B 6/6
R1-BG 1/1
R1-CG 1/1
R1-DG 1/1
R1-E 6/6
R1-EG 1/1
R2-B2G 1/1
R2-F'G 1/1
R2-H-Loft 1/1
R2-I'-Loft 1/1
R2-I-Loft 1/1
R2-J'-Loft 1/1
R2-J-Loft 1/1
R2-K-Loft 1/1
R3-A 3/3
R3-C-Loft 1/1
R3-D-Loft 1/1
R3-EH-Loft 1/1
R3-ELG 1/1
でした。このときはほとんど1戸のみのタイプでしたが、他のタイプもだいぶうまってきたのでしょうね。

[488: 契約済みさん]

外断熱の目的は２つあって、一つはコンクリートを長持ちさせることで、一つは省エネルギーです。ここのには前者の効果は期待できませんが、かなり断熱レベルが高いので、特に光熱費の激増する角か、最上階の人の光熱費負担低減は相当高いレベルですよ。
（足立区では、あとはレコシティくらいかな；あの名前一部はエコからとっていたはずですから）

10000㎡を超えるマンションは、計画段階で　東京都建築物環境計画書制度から計画書が公表されていますけれども、屋根のの断熱レベルは他の典型的なマンションの約2倍、外壁でも1.5倍ほどすぐれています。

ここ
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060070...
ほかをけなすのが目的ではないので、具体的な名前はあげませんが直近の大規模物件の例がいくつか
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060209...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/06017...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/05011...
で、数字として公表されています。

屋上の熱の流入・流出がでている数字の逆数をとって(ホームページ上の数字は大きいほどよい）0.5W/㎡ K　って差ですから、80㎡とかの部屋で、冬室内外気温度差が20度とかあったら、ほかのマンションだと0.5*080*20 = 800W　も余分に温めてやらないと同じ温度が維持できないということになります。　少なくともこれをかなり重視して選びました。

[489: 匿名さん]

温度に関しては換気が重要。ここって全熱交換？

[490: 488]

当然わかっていての煽りだと思うけど、全熱交換式のわけはないですよ。
ここと同じか、より安い坪単価で、全熱交換式のマンションの例とか複数あげられます？
（私が知っている限りひとつですよ）

お金をかけていって、断熱性を上げていく場合、窓ガラスはLow-Eとかやった、気合の
入った外断熱式の場合に、やっとこれが第三種換気であることが主な熱の逃げ場として
問題になってくる程度。 私は80㎡で、最上階の場合で書いているけど、2時間1回の
換気で捨てているのを、グレードアップして、同じ80㎡なら30W/K　の節約が
がいいところですね。