イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[424: 匿名さん]

なるほど！パークだったら、それも可能だね

[425: 409]

＞407/411さん

値下げ前に契約が合意に至ったのであれば、その後に発生した他住戸の値下げの影響は及ぶべきでない（及ぶことは正常な経済活動でない）点、同意いたします。
この認識を売り側、買い側の双方が持っていることを前提とした上で、
それでも買い側に残る情緒的な部分へのケアを、売り主が提供してくれれば嬉しいな、というつもりでした。
　※ケアの内容は値下げ住居と同価値分の値下げなどではなく、その数分の一の価値であるお見舞い程度のものを想定。

が、407さんのご指摘から、こうしたケア自体が正常な経済活動を逸脱しており何らかの形で悪影響を発生させる可能性をはらむものである、と認識いたしました。
ご返信ありがとうございました。

[426: 匿名はん]

ここ、業者の書き込みばっかりですな

[427: 匿名さん]

個別の値引き対応より既契約者含めた下方価格改正（今年１月東京東村山市で実際あって今モデルルーム大盛況、抽選になりそうな位！）の方が、これから買う人も契約済みの人も双方とも嬉しいし何の遺恨も残さないし何一つ問題無し・丸く納まる、誰も損しない話（デベは別として）

[428: 匿名さん]

全戸価格改定なんて例が非常に少ないから東村山のが何度も例にでてくるわけでしょう。
デベロッパー側がそうそう平均坪単価を大きく読み違える物件なんてないと思うけどな。

[429: 匿名さん]

売買契約完結後の値引きは、損失補填と同じものです。
株式会社は社長や役員の持ち物ではなく、株主から利益の最大化を付託されている法人ですから、
得られたはずの利益をみだりに縮小させる事は背任行為となります。
東村山の場合は、極度に不振な販売を放置するよりも、
全戸値引きによる損失はあってもその広告効果によって完売させるほうが、
トータルの利益を最大化できるという判断があって、初めて正当化される事柄です。

また、瑕疵がなくて契約後に値引きをすると、
その分が贈与所得として課税される可能性すらあります。
これからマンションについては値引きの事例が多くなると思われますが、
消費者は、買うときに価値に見合うかどうか納得して買うことです。

[430: 匿名さん]

東京都の新築建物に対しての固定資産税の優遇措置は来年1月1日で終わりだそうです。
間にあわなそうですね。残念です・・・。

[431: 匿名さん]

なんか必死な業者っぽい人がたくさんでてくるけど、
もうじき新しい期の登録なんですかねここ。　　下手な妨害している間に
自分の物件の値下げをしたほうが早いんでないだろうか (笑)

[432: ご近所さん]

こちらは売り手側さんの書き込みが多い様ですね。４２８、４２９さんの言っておられることは、ごもっともなんですが４２９さんの意見は、あまりにも真面目過ぎて逆に歯切れが悪く感じます。こちらの坪単価は現時点では適正であると思われますが、ここ２・３年のマンションプチバブルの中での高止まり価格には違いありません。それにより多少の売れ残り・・・まあ頑張って下さい

[433: 契約済みさん]

＞429

契約済みの値引きは損失填補で背任？まさか。背任なんかになりませんよ。

利益を最大化するのは株主に対する義務ですが、
どのような経営を行えば利益が最大化されるかは、基本的に会社の経営陣に委任されており、
会社の経営陣が、すでに契約済みの顧客についても、
何らかの形で値下げをしたほうが、「会社のイメージ」なども含めて、
長期的な会社の（そして株主の）利益になると判断した場合は、
おそらく、その経営判断が尊重されることになると思います。

経営者の経営責任なんて、よほど明確な重過失が無い限り問えませんよ。
423さんは、たぶん会社法の解釈については素人なんでしょうね（藁。

「瑕疵がなくて契約後値引きすると、贈与」というのも、もっともらしいデタラメです。
いったん契約した後に、事情の変化で契約価格を変更することはよくあることだし、
値引き分が贈与になったりなどしません。
423さんは、民法の解釈についても会社法同様、ど素人のようです（藁。

[434: 433]

2箇所の「423さんは、」の部分は、「429さんは、」の間違いでした。

[435: 契約済みさん]

４２９さんの言ってる事が全ておかしいとは言いませんが４３３さんのご意見こそが現経済におけるスタンダードな考え方です。４２９さんは自社と株主の利益だけ追求、極論すると消費者から搾取という姿勢である訳ですね。４２９さんがこちらの会社の方でない事を願います

[436: 匿名さん]

値引きなんてどこのマンションでも売れ残ればある話でしょうが、　
まだ竣工まで1年以上を残しているここで頻繁に議論される意図がわかりません。
1-2割引くならともかく、もともとの価格が新新価格というほどでもないここ、
せいぜいオプション品サービス程度までで売りきれると思いますが。

そんなにその話題をしたければ、マンションの値引きについてというスレッドでも
立てればいいだけで、実際の値引き例の証拠があるならともかく、現時点でそんなに
熱く議論するようなことですかね。

[438: 436]

検討者ですよ。

南はちょっと高いかなぁなんてかまかけてみても、じゃあ東でどうです？ってなもので
値引いてくれる雰囲気には現状では程遠かったものですからね。　あと1年ほどたって
多数売れ残っていたらそこで情報交換すれば十分なんでないの？　足立区のマンションで
大規模なのはいっぱいあるけど、ここが一番広告をうってないですよね。　それほど苦しげ
には今のところ見えないもの。
中住戸限定ならどれも似たような間取りだし、虫食い状に売れ残った中から選んでも選択肢が
狭くなるわけでもないので、うちももう少し様子見しようかとは思ってますけど。

[439: 購入検討中さん]

売れ残りに関して、そんなに楽観的になるほどの売れ行きでは、
決してないと思いますが、人それぞれなんですね．．．

[440: 匿名さん]

これは1年あとにならないと答えはわからないでしょうか。
今完売しているようでも失敗、1年後に残っているようでも失敗ですけれども、
2割近い価格差をつけたせいで、南面のほうが売れ残りリスクは大きいかもしれませんね。

[441: 匿名さん]

433さんの長期的な会社の利益のくだりについて共感。売り手はこうあってほしい（でも人を蔑む言葉遣いは嫌）。
409/425さんのように、買い手は現状でのスジを理解し分をわきまえた認識を持つのがよいと思う。期待したいけれどもあくまでも企業姿勢に委ねられる部分でしょう。

429さんは消費者が自分の意志で結んだ契約が当事者同士のベースラインになり、売り手が契約成立した価格をその線より下げる≒確保した利益を手離すことは理論として認められないから、消費者はベースライン決定時に注意しなくてはならない、といっているようであり、少々強硬なきらいがあるけれどもまあ普通の意見では。

[442: 匿名さん]

>>437
発端の406がそもそもこの物件に限らない話題として始めているので、この時点でスレ違い。
これを本物件と微妙に絡めてしまった409が反省し？425で幕引きしようとしたが、
427〜435がついてきてしまったこの話題は436指摘のようにやはりスレ違い。
この話題にも本物件にも興味があるならば、本スレと別に値引き還元スレでも立ち上げ両方を読んで検討するのが適当。

スレ違いへの反論といえば421もNG。
414時点では本物件に関係あったが、416ですでにフロンティアの話題100％。
検討材料としたい人はフロンティアのスレも読むのが適当。

[444: 匿名さん]

ここ狙ってますが、売れ残りは出ると見てるのでギリギリまで様子見です。

竣工間近、或いは竣工後の即入居状態まで待って交渉するつもりです。
その時点で希望の部屋がなければ、縁が無かったのだと思い、諦めます。

[445: 契約済みさん]

４４４さん、うまくいくと良いですね！こればっかりは、どう転ぶか誰にも（デベ含め）今の時点では分かりませんから、その時に売り手側が交渉に乗るか反るか・・・乗ったとしても貴方の希望する価格まで・・・私も楽しみですよ（もちろん念書付きだから私には知らぬ処の事ですが）

[447: 匿名さん]

P棟の売り出しが近いのか、先週モデルルームにいったのですが盛況でしたね。
今週は、FPセミナーがあるそうなので、聞きにいってみようかと思ってます。

[448: 匿名さん]

確かに他のイニシア物件と比べてあまり売り込んでない気がしますね。コスモスダイレクトでも新築物件PickUpに入っていないですし。
でも実際どうなのかは客観的な数字で判断したいところ。
先週末のMRが盛況だったということですのでどなたか最新の価格表をもらってきた方がいれば、218さん方式で現況をお教えいただければありがたいです……。

[449: 匿名さん]

東京フロンティアシティ　パーク＆パークス
キャンセル物件

http://www.haseko-hub.co.jp/syuto/sinki/tokyo1300/room1.html

[450: 匿名さん]

↑
誤爆？　ここ　P&Pのスレッドじゃないですよ。
個人的には直床で、ガラスも複層でない、床暖も標準でないマンションはいりませんが。

[451: 物件比較中さん]

449さんは、416さんへの案内では。
選択肢が増えることはいいことですね。

[453: 匿名さん]

>>449

オプション付きが嬉しいですね。

[454: 匿名さん]

私は地縁で足立区派なので調べていませんでしたが、
Webでぱっと見たところ、感じは悪くないですね＜P&P
でもベリスタが隣に立つことを考えると、やはり眺望（というか開放感）でイニシアR棟かな。
そういう意味では、P&Pその２に書かれていましたが、イニシアP棟との競合と思います。

P&Pその３にてすでにキャンセル物件の検討・考察がされているようですから
本気で興味のある方はそちらで意見交換してはいかがでしょう。

削除依頼してくださった方々、管理者さん、どうもありがとう。

[455: 契約済みさん]

不動産パニック！？まあ今年うまく切り抜ければ光明も見えてくるから・・・踏ん張り所であり企業としての見せ場でもあるから頑張って下さい！

[456: 契約済みさん]

明らかにほかの人を煽っている表現のは簡単に削除してもらえますよ。
変に返事してやりあうより、横のＸ印をクリックしたほうがましです。　

いったん値下げしても、まだグロス価格が高すぎてプレミアム仕様の部屋が
さばけないのか、3部屋ほど、スタンダード仕様に変更ときていました。
R2-GH-S2 1809
R3-EH 1213/1313 が外套の部屋で、仕様のダウングレードに合わせて
140-230万ほど価格が安くなってました。　R3-EH はモデルルームタイプだったはずかな。

[457: 契約済みさん]

外套　--＞　該当　失礼。

[458: 契約済みさん]

コスモスイニシアさんにエールを送っただけです。私は株主でもありますから・・・誤解を招いたようなのでで謝ります。

[459: 匿名さん]

最近の価格表おもちの人がいたら、R2棟の未販売（価格の入っている）
部屋の数を教えてほしいですね。　　最後のこの板での情報で、販売されたのが
60%は超えたと思ったのですが、それから2月近くたってますし。

[460: 通りすがり]

今日のイニシアです。随分できてきましたね。今日の昼間はアラレが降っていましたが作業は続いていました。

[461: 匿名さん]

もう10階まできましたか。　順調なようですね。

[462: ご近所さん]

よろしく！隅田川！着々と階数をのばしていますね！
建物が白いので、周辺が明るくなりそうでいいですね。

[463: ご近所さん]

北側の様子です。

[464: 匿名さん]

連休中にMRに行きましたがけっこう盛況でした。
（1F相談用デスクは埋まっていて3Fエレベータ左のスペースも使用されてました）
P棟も半分程度は内定？済みの様子。販売開始は2月下旬に延びましたが雰囲気的には好調のようです。
数字が分からないので情報として今ひとつで申しわけないですが…。
（正確な件数求む）

1F全体模型のとこでは、風水的にいいとか悪いとかを営業さんにしきりに説明しながら部屋を選んでいるお客がいました。（営業さんは「はあ…」という感じでしたが）
大規模物件だけにいろんな人が集まりそうですな。

[465: 匿名さん]

＞（正確な件数求む）

Ｒ棟のほうは販売されてしまうと価格表から数字が消えていくから、最新の価格表を
もらってくれば、何％売れたかわかるはずだと思うのですが、誰かＭＲ訪問者の人で
もっていないですかね。

[466: 申込予定さん]

2/1現在の価格表ですと、R棟の残は以下のとおりです。
R1棟：35戸中4戸
R2棟：210戸中87戸
R3棟：67戸中23戸
R2、R3はまだ残ってますね。

[467: 匿名さん]

>>218 の

【11月20日】
　R1 10 / 35（1）
　R2 104 / 210（26）
　R3 32 / 71（5）
　計 146 / 316（32）

【12月21日】
　R1 5 / 35（0）
　R2 98 / 210（14）
　R3 28 / 71（0）
　計 131 / 316（14）

から見ると、 約40日間で、 R1/1 R2/11 R3/5 で 17戸ですか。
同じペースが維持できれば、竣工前に売り切れるペースではあるけど、
やっぱり動きはにぶめですね。　参考になる情報ありがとうございました。

[468: 入居予定さん]

いつも素敵な写真ありがとうございます。
462さんの写真はどこから撮っているんですか？

[469: 匿名さん]

466さんありがとうございます。
数えるのも手間だったと思いますが、具体的な数字で参考になります。
※R3棟の分母は71かな？

約40日で17戸ということですが、年末年始の休みを考慮すると
だいたいひと月と考えてよさそうですね。
11月から12月のひと月も15戸というペースですので、このままいけば10月にはほとんどが掃けそう？
まあ残る部屋は残ってしまうんでしょうが。。。

販売数ベースの成約率はおよそ64％。
先日の3連休で伸びているとよいですね。

[470: 購入検討中さん]

あの〜Ｐ＆Ｐ棟の寝室の方は西日になると思いますが、廊下は結構広いでしょうか？
広ければ、西日でもなかなか入れないと思うけどなぁ・・・

[471: 匿名さん]

ここ2月ほどは、だいたい 2日で1戸平均できていたと思ってよいようですね。
最後に虫食い状に残ったのの処理が難しいから、R棟の竣工前売り切りはぎりぎり可能か
どうかというペースでしょうか・

[472: 466]

すいません、R3棟の分母は71でした。
2/9のFPセミナーに行った際にも価格表を見せてもらったのですが
リバーフロントはさらに数戸減ってました。
おそらく竣工前売り切りはギリで可能でしょうね。
ちなみにパークフロントのほうですが
希望で押さえられているものなのであまり参考にならないと思いますが
一応状況を書いておきます。
P1：先行販売25戸中8戸(全45戸)
P2：先行販売89戸中43戸(全154戸)
P2のほうは半分近く押さえられてるみたいですね。

[473: 申込予定]

今週の週刊ダイヤモンドに興味深い記事が載ってます。
マンション特集なんですが
首都圏の新築物件ランキングでここが18位にランクインしてます。
亀戸レジデンスと同じ評価。
悪くは無い・・・ってことですかね。
近くの物件であるリバーフェイスやブランズタワーよりは評価がよいようです。