イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[402: 396]

ここは別に足立区スレッドでも、年収スレッドでもないので、このくらいでやめておきましょう。
議論がやりたかったら、適当なスレッドを作るなり書き込むなりしてください。

[403: 匿名さん]

＞382さん

最新の発表ではR棟の販売戸数は7戸になっていますね。

[404: 匿名さん]

ちょうど足立区スレッドがありますから
議論されるならそちらへどうぞ〜

足立区の住環境はどうなんでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43312/

[405: 388]

地縁から足立区内で探していましたが、以下の理由で見送ります。

1）現住居より広い間取りが角住戸にしかない。
　　R棟でいうと、R2の最上階を除くと、R2-AH,R2-GH。

1)-1　最上階間取りは、ロフトが余計であるし、価格のわりに、それほど魅力的な間取りでない。
1)-2 R2-AHの間取りの2洋室が狭すぎる。2部屋をつなげても10J程度にしかならず、収納部分が少ない。（クローゼットを作りつけるパートを考慮しても）
1)-3 これまた、洋室(4)が狭すぎる。
1)-4 角住戸にもかかわらず、東や西にバルコニー（室外機置き場でもいいが）がない。
1)-5　角住戸は寒いので、できれば中住戸にしたいが、とにかく狭い住戸しかない。

2) セキュリティが不安。

一度、入ってしまえば、５００戸超のどこまでもいける。
棟ごとのセキュリティチェックがない。

3)ゴミ置き場が駐車場の一角というのが納得いかない。

車路を通らなければいけないとは、危ない。

4)駐輪場が使いづらそうで、きっとエントランス付近に無法駐車が増えそう。

ウエストウォークあるいはグリーンシェードテラスにでていくスロープを通っていくのだろうが
大人はともかく、こどもにとってはめんどくさくて、きっとメープルパティオあたりに
放置しそう。


以上、けして貶すわけではなく、「検討」の情報として書きました。
ここを選択された方を不愉快にさせたらごめんなさい。

[406: ご近所さん]

ココだけに対して言うわけじゃないけど、この先、個別の値引きで対応するよりは既契約者を含めた価格改正をした方が将来的には企業価値を高める事になる。

[407: 物件比較中さん]

既契約者から得た利益で大幅に値引きをした方が早期完売につながる。

[408: 契約済みさん]

388さんはもともとかなり広めのところにお住いなのですね。　理由には納得しました。

なるべく多くの戸数を眺望面や日照面ですぐれる南向きに確保しようとしてかなり無理をしていて、中住戸のスパンが6m代前半という部屋も多い上に、通常のマンションの工法のままで超高層認定のいる高さを実現しているので、長くなった奥行の真ん中に柱と制振デバイスをいれないといけなくなって、中の間取りを四角くとることを阻害している部屋が多いですから、お書きになった問題点は、R2-AH R2-GH ともにありますね。　確かにもうちょっとなんとかならなかったかなという気はします。　おっしゃっている検討された部屋タイプは両方とも間取りの水周りをいじらない範囲での自由設計変更が可能な部屋なので、プレミアムタイプの設計変更のホームページにあるように、3LDKにしてしまって、縦長リビングタイプにすれば、問題は少ないのではないかなと思うのですがどんなものなのでしょう。　どのみち7000万近い値段はうちには手がでませんから、うちにとってはないものねだりの望みではありますけれども。

[409: 契約済みさん]

407さんのいうことは確かに当たっていると思いますが
406さんのご意見が業界全体のスタンダードになってほしいものです。
目先の利益（プロジェクトの収束）にこだわらず消費者を大事にする姿勢は
現状からすればdistinctiveでしょうから、差異化の取り組みとしてどこかに先駆けてほしい
（それがここならなお嬉しい）。

388/405さんのご意見は検討者の方々にとっての確認点として有用と思います。
また私たち契約者にとっても不愉快どころではなく、
特に2〜4については入居後に理事会などでの検討課題となるべき内容と考えます。
こうした冷静な判断・検討をされる方の本物件見送りは残念に思います。
また機会があれば再検討していただければ…なんて（408さんのアイディアもありますしね）。

よく見たらP棟販売開始が2月中旬に…。

[410: 契約済みさん]

100%のマンションは今まで見たことがない。契約したい人をやって、契約したくない人はどうしても買いたくないでしょう。カンカン検討して意味がないと思う！時間がかかるし、別の楽しいことをすればいいぜ！

[411: 物件比較中さん]

409さん　407です。
市場経済においてはすべてが自己責任です。
早い段階で高い値段で買ってしまった人は、相場観が誤っていたということです。
購入した時点では、その価格で売買当事者同士が合意したわけですから、その後
価値が下がったからといって、一律に既契約者まで値下げするなど正常な経済
活動とはいえません。消費者を甘やかすだけです。

[412: 匿名はん]

４１１の様な考えが浅く、理解力に欠ける輩はどっかで聞いた・見た事をさも自分の冴えた考え方の様に吠えるんだよね

[413: 購入検討中さん]

ただ一点の疑問は墨堤通りへの車の出やすさです。
辛うじて関屋方面はなんとか出れそうですが、白鬚橋方面はどうなんですか？

[414: 購入検討中さん]

フロンティアシティのキャンセル住戸が広さ100で、5300万円台という案内が来ました。
ここよりは安いですが、駐車場が青空で機械式だったり、床暖房無しとか考えると、ここのＲ棟の方が全然いいですね。
　２月１日の段階で１００戸くらいは空いてるので、一度購入断念しましたが、もう一度考えてみようかと思っています。
　ただ、ゴミ捨て場の場所だけは、理解できません。車路を通るしかごみ捨ての方法はないのでしょうか？　これでは、子どもに頼めません・・・。

[415: 匿名さん]

>>413
隣接する新しい橋を渡って一度荒川区に入ってから堤通出入口の方に抜ければいいじゃない。

[416: 物件比較中さん]

>>414
そんな、案内があったんですか？
私は、フロンティアシティのほうに魅力を感じます。
出来れば詳細を教えていただけますでしょうか？

[417: 購入検討中さん]

４１３です。
う〜ん　やはりそうですよね。
前の道が結構渋滞するもので、気の弱い私にとって車道に出るのも一苦労しそうです。

[418: 匿名さん]

>414さん
ちなみに、どこの棟ですか？
100でその値段だったら、ちょっとムリしちゃおうかな？
とも思う。

[419: 匿名さん]

パークのキャンセル待ち３０人位居るって去年に売主から聞いたよ。キャンセル出ても一般の人に話が回るのは相当の数キャンセル出ないとね〜私も３０人の内の一人だけど連絡ない

[420: 契約済みさん]

＞418/419さん（416さん）

フロンティアシティの掲示板でのやり取りが適当かと存じます。
下記板での情報交換をお願いいたします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44409/

[421: 匿名さん]

検討のためのひとつの材料なんだから、いいんじゃないの？
414さんにお聞きしたいのだし。

[422: 匿名さん]

ほかのマンションの話題をすると荒れるもとだから、該当掲示板での話題が適当かと
思いますけども、これ以上ここで延々をやりとりしないで済むようにリンクを張っておきます。

フロンティアシティは別にキャンセル待ちしなくても多数の物件が常時中古ででています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
広めで 55万/㎡程度 普通の広さで 50万/㎡程度が売りだし価格の目途になるでしょうか。
そんなに値引きしないで成約していますね。　さすがに実際に住むつもりで買った人がほとんど
でしょうから、未入居の新築物件となるとキャンセルを待つしかないでしょうが、かなりの待ちに
なっているのは事実ですね。

[423: ビギナーさん]

＞４２２
これはアーバンフォートですね。

414さんの書かれたのは、2月末竣工のパークアンドパークスだと思いますよ。
キャンセル住戸といっても、購入者がディべに手付金を放棄したものではなく
契約者が直接、仲介業者経由か何かで売りに出してるんじゃないですかね。
実際の契約は、登記後じゃないとできませんが、買い手を捜すくらいは今でもできる。

パークアンドパークスなら、手付け放棄するより売り抜けたほうが懸命ですもんね。
ディべが売り出すわけではないので、当然キャンセル待ちをしている人には
声が掛からない。

[424: 匿名さん]

なるほど！パークだったら、それも可能だね

[425: 409]

＞407/411さん

値下げ前に契約が合意に至ったのであれば、その後に発生した他住戸の値下げの影響は及ぶべきでない（及ぶことは正常な経済活動でない）点、同意いたします。
この認識を売り側、買い側の双方が持っていることを前提とした上で、
それでも買い側に残る情緒的な部分へのケアを、売り主が提供してくれれば嬉しいな、というつもりでした。
　※ケアの内容は値下げ住居と同価値分の値下げなどではなく、その数分の一の価値であるお見舞い程度のものを想定。

が、407さんのご指摘から、こうしたケア自体が正常な経済活動を逸脱しており何らかの形で悪影響を発生させる可能性をはらむものである、と認識いたしました。
ご返信ありがとうございました。

[426: 匿名はん]

ここ、業者の書き込みばっかりですな

[427: 匿名さん]

個別の値引き対応より既契約者含めた下方価格改正（今年１月東京東村山市で実際あって今モデルルーム大盛況、抽選になりそうな位！）の方が、これから買う人も契約済みの人も双方とも嬉しいし何の遺恨も残さないし何一つ問題無し・丸く納まる、誰も損しない話（デベは別として）

[428: 匿名さん]

全戸価格改定なんて例が非常に少ないから東村山のが何度も例にでてくるわけでしょう。
デベロッパー側がそうそう平均坪単価を大きく読み違える物件なんてないと思うけどな。

[429: 匿名さん]

売買契約完結後の値引きは、損失補填と同じものです。
株式会社は社長や役員の持ち物ではなく、株主から利益の最大化を付託されている法人ですから、
得られたはずの利益をみだりに縮小させる事は背任行為となります。
東村山の場合は、極度に不振な販売を放置するよりも、
全戸値引きによる損失はあってもその広告効果によって完売させるほうが、
トータルの利益を最大化できるという判断があって、初めて正当化される事柄です。

また、瑕疵がなくて契約後に値引きをすると、
その分が贈与所得として課税される可能性すらあります。
これからマンションについては値引きの事例が多くなると思われますが、
消費者は、買うときに価値に見合うかどうか納得して買うことです。

[430: 匿名さん]

東京都の新築建物に対しての固定資産税の優遇措置は来年1月1日で終わりだそうです。
間にあわなそうですね。残念です・・・。

[431: 匿名さん]

なんか必死な業者っぽい人がたくさんでてくるけど、
もうじき新しい期の登録なんですかねここ。　　下手な妨害している間に
自分の物件の値下げをしたほうが早いんでないだろうか (笑)

[432: ご近所さん]

こちらは売り手側さんの書き込みが多い様ですね。４２８、４２９さんの言っておられることは、ごもっともなんですが４２９さんの意見は、あまりにも真面目過ぎて逆に歯切れが悪く感じます。こちらの坪単価は現時点では適正であると思われますが、ここ２・３年のマンションプチバブルの中での高止まり価格には違いありません。それにより多少の売れ残り・・・まあ頑張って下さい

[433: 契約済みさん]

＞429

契約済みの値引きは損失填補で背任？まさか。背任なんかになりませんよ。

利益を最大化するのは株主に対する義務ですが、
どのような経営を行えば利益が最大化されるかは、基本的に会社の経営陣に委任されており、
会社の経営陣が、すでに契約済みの顧客についても、
何らかの形で値下げをしたほうが、「会社のイメージ」なども含めて、
長期的な会社の（そして株主の）利益になると判断した場合は、
おそらく、その経営判断が尊重されることになると思います。

経営者の経営責任なんて、よほど明確な重過失が無い限り問えませんよ。
423さんは、たぶん会社法の解釈については素人なんでしょうね（藁。

「瑕疵がなくて契約後値引きすると、贈与」というのも、もっともらしいデタラメです。
いったん契約した後に、事情の変化で契約価格を変更することはよくあることだし、
値引き分が贈与になったりなどしません。
423さんは、民法の解釈についても会社法同様、ど素人のようです（藁。

[434: 433]

2箇所の「423さんは、」の部分は、「429さんは、」の間違いでした。

[435: 契約済みさん]

４２９さんの言ってる事が全ておかしいとは言いませんが４３３さんのご意見こそが現経済におけるスタンダードな考え方です。４２９さんは自社と株主の利益だけ追求、極論すると消費者から搾取という姿勢である訳ですね。４２９さんがこちらの会社の方でない事を願います

[436: 匿名さん]

値引きなんてどこのマンションでも売れ残ればある話でしょうが、　
まだ竣工まで1年以上を残しているここで頻繁に議論される意図がわかりません。
1-2割引くならともかく、もともとの価格が新新価格というほどでもないここ、
せいぜいオプション品サービス程度までで売りきれると思いますが。

そんなにその話題をしたければ、マンションの値引きについてというスレッドでも
立てればいいだけで、実際の値引き例の証拠があるならともかく、現時点でそんなに
熱く議論するようなことですかね。

[438: 436]

検討者ですよ。

南はちょっと高いかなぁなんてかまかけてみても、じゃあ東でどうです？ってなもので
値引いてくれる雰囲気には現状では程遠かったものですからね。　あと1年ほどたって
多数売れ残っていたらそこで情報交換すれば十分なんでないの？　足立区のマンションで
大規模なのはいっぱいあるけど、ここが一番広告をうってないですよね。　それほど苦しげ
には今のところ見えないもの。
中住戸限定ならどれも似たような間取りだし、虫食い状に売れ残った中から選んでも選択肢が
狭くなるわけでもないので、うちももう少し様子見しようかとは思ってますけど。

[439: 購入検討中さん]

売れ残りに関して、そんなに楽観的になるほどの売れ行きでは、
決してないと思いますが、人それぞれなんですね．．．

[440: 匿名さん]

これは1年あとにならないと答えはわからないでしょうか。
今完売しているようでも失敗、1年後に残っているようでも失敗ですけれども、
2割近い価格差をつけたせいで、南面のほうが売れ残りリスクは大きいかもしれませんね。

[441: 匿名さん]

433さんの長期的な会社の利益のくだりについて共感。売り手はこうあってほしい（でも人を蔑む言葉遣いは嫌）。
409/425さんのように、買い手は現状でのスジを理解し分をわきまえた認識を持つのがよいと思う。期待したいけれどもあくまでも企業姿勢に委ねられる部分でしょう。

429さんは消費者が自分の意志で結んだ契約が当事者同士のベースラインになり、売り手が契約成立した価格をその線より下げる≒確保した利益を手離すことは理論として認められないから、消費者はベースライン決定時に注意しなくてはならない、といっているようであり、少々強硬なきらいがあるけれどもまあ普通の意見では。

[442: 匿名さん]

>>437
発端の406がそもそもこの物件に限らない話題として始めているので、この時点でスレ違い。
これを本物件と微妙に絡めてしまった409が反省し？425で幕引きしようとしたが、
427〜435がついてきてしまったこの話題は436指摘のようにやはりスレ違い。
この話題にも本物件にも興味があるならば、本スレと別に値引き還元スレでも立ち上げ両方を読んで検討するのが適当。

スレ違いへの反論といえば421もNG。
414時点では本物件に関係あったが、416ですでにフロンティアの話題100％。
検討材料としたい人はフロンティアのスレも読むのが適当。

[444: 匿名さん]

ここ狙ってますが、売れ残りは出ると見てるのでギリギリまで様子見です。

竣工間近、或いは竣工後の即入居状態まで待って交渉するつもりです。
その時点で希望の部屋がなければ、縁が無かったのだと思い、諦めます。

[445: 契約済みさん]

４４４さん、うまくいくと良いですね！こればっかりは、どう転ぶか誰にも（デベ含め）今の時点では分かりませんから、その時に売り手側が交渉に乗るか反るか・・・乗ったとしても貴方の希望する価格まで・・・私も楽しみですよ（もちろん念書付きだから私には知らぬ処の事ですが）

[447: 匿名さん]

P棟の売り出しが近いのか、先週モデルルームにいったのですが盛況でしたね。
今週は、FPセミナーがあるそうなので、聞きにいってみようかと思ってます。

[448: 匿名さん]

確かに他のイニシア物件と比べてあまり売り込んでない気がしますね。コスモスダイレクトでも新築物件PickUpに入っていないですし。
でも実際どうなのかは客観的な数字で判断したいところ。
先週末のMRが盛況だったということですのでどなたか最新の価格表をもらってきた方がいれば、218さん方式で現況をお教えいただければありがたいです……。

[449: 匿名さん]

東京フロンティアシティ　パーク＆パークス
キャンセル物件

http://www.haseko-hub.co.jp/syuto/sinki/tokyo1300/room1.html

[450: 匿名さん]

↑
誤爆？　ここ　P&Pのスレッドじゃないですよ。
個人的には直床で、ガラスも複層でない、床暖も標準でないマンションはいりませんが。

[451: 物件比較中さん]

449さんは、416さんへの案内では。
選択肢が増えることはいいことですね。

[453: 匿名さん]

>>449

オプション付きが嬉しいですね。

[454: 匿名さん]

私は地縁で足立区派なので調べていませんでしたが、
Webでぱっと見たところ、感じは悪くないですね＜P&P
でもベリスタが隣に立つことを考えると、やはり眺望（というか開放感）でイニシアR棟かな。
そういう意味では、P&Pその２に書かれていましたが、イニシアP棟との競合と思います。

P&Pその３にてすでにキャンセル物件の検討・考察がされているようですから
本気で興味のある方はそちらで意見交換してはいかがでしょう。

削除依頼してくださった方々、管理者さん、どうもありがとう。

[455: 契約済みさん]

不動産パニック！？まあ今年うまく切り抜ければ光明も見えてくるから・・・踏ん張り所であり企業としての見せ場でもあるから頑張って下さい！

[456: 契約済みさん]

明らかにほかの人を煽っている表現のは簡単に削除してもらえますよ。
変に返事してやりあうより、横のＸ印をクリックしたほうがましです。　

いったん値下げしても、まだグロス価格が高すぎてプレミアム仕様の部屋が
さばけないのか、3部屋ほど、スタンダード仕様に変更ときていました。
R2-GH-S2 1809
R3-EH 1213/1313 が外套の部屋で、仕様のダウングレードに合わせて
140-230万ほど価格が安くなってました。　R3-EH はモデルルームタイプだったはずかな。

[457: 契約済みさん]

外套　--＞　該当　失礼。

[458: 契約済みさん]

コスモスイニシアさんにエールを送っただけです。私は株主でもありますから・・・誤解を招いたようなのでで謝ります。

[459: 匿名さん]

最近の価格表おもちの人がいたら、R2棟の未販売（価格の入っている）
部屋の数を教えてほしいですね。　　最後のこの板での情報で、販売されたのが
60%は超えたと思ったのですが、それから2月近くたってますし。

[460: 通りすがり]

今日のイニシアです。随分できてきましたね。今日の昼間はアラレが降っていましたが作業は続いていました。

[461: 匿名さん]

もう10階まできましたか。　順調なようですね。

[462: ご近所さん]

よろしく！隅田川！着々と階数をのばしていますね！
建物が白いので、周辺が明るくなりそうでいいですね。

[463: ご近所さん]

北側の様子です。

[464: 匿名さん]

連休中にMRに行きましたがけっこう盛況でした。
（1F相談用デスクは埋まっていて3Fエレベータ左のスペースも使用されてました）
P棟も半分程度は内定？済みの様子。販売開始は2月下旬に延びましたが雰囲気的には好調のようです。
数字が分からないので情報として今ひとつで申しわけないですが…。
（正確な件数求む）

1F全体模型のとこでは、風水的にいいとか悪いとかを営業さんにしきりに説明しながら部屋を選んでいるお客がいました。（営業さんは「はあ…」という感じでしたが）
大規模物件だけにいろんな人が集まりそうですな。

[465: 匿名さん]

＞（正確な件数求む）

Ｒ棟のほうは販売されてしまうと価格表から数字が消えていくから、最新の価格表を
もらってくれば、何％売れたかわかるはずだと思うのですが、誰かＭＲ訪問者の人で
もっていないですかね。

[466: 申込予定さん]

2/1現在の価格表ですと、R棟の残は以下のとおりです。
R1棟：35戸中4戸
R2棟：210戸中87戸
R3棟：67戸中23戸
R2、R3はまだ残ってますね。

[467: 匿名さん]

>>218 の

【11月20日】
　R1 10 / 35（1）
　R2 104 / 210（26）
　R3 32 / 71（5）
　計 146 / 316（32）

【12月21日】
　R1 5 / 35（0）
　R2 98 / 210（14）
　R3 28 / 71（0）
　計 131 / 316（14）

から見ると、 約40日間で、 R1/1 R2/11 R3/5 で 17戸ですか。
同じペースが維持できれば、竣工前に売り切れるペースではあるけど、
やっぱり動きはにぶめですね。　参考になる情報ありがとうございました。

[468: 入居予定さん]

いつも素敵な写真ありがとうございます。
462さんの写真はどこから撮っているんですか？

[469: 匿名さん]

466さんありがとうございます。
数えるのも手間だったと思いますが、具体的な数字で参考になります。
※R3棟の分母は71かな？

約40日で17戸ということですが、年末年始の休みを考慮すると
だいたいひと月と考えてよさそうですね。
11月から12月のひと月も15戸というペースですので、このままいけば10月にはほとんどが掃けそう？
まあ残る部屋は残ってしまうんでしょうが。。。

販売数ベースの成約率はおよそ64％。
先日の3連休で伸びているとよいですね。

[470: 購入検討中さん]

あの〜Ｐ＆Ｐ棟の寝室の方は西日になると思いますが、廊下は結構広いでしょうか？
広ければ、西日でもなかなか入れないと思うけどなぁ・・・

[471: 匿名さん]

ここ2月ほどは、だいたい 2日で1戸平均できていたと思ってよいようですね。
最後に虫食い状に残ったのの処理が難しいから、R棟の竣工前売り切りはぎりぎり可能か
どうかというペースでしょうか・

[472: 466]

すいません、R3棟の分母は71でした。
2/9のFPセミナーに行った際にも価格表を見せてもらったのですが
リバーフロントはさらに数戸減ってました。
おそらく竣工前売り切りはギリで可能でしょうね。
ちなみにパークフロントのほうですが
希望で押さえられているものなのであまり参考にならないと思いますが
一応状況を書いておきます。
P1：先行販売25戸中8戸(全45戸)
P2：先行販売89戸中43戸(全154戸)
P2のほうは半分近く押さえられてるみたいですね。

[473: 申込予定]

今週の週刊ダイヤモンドに興味深い記事が載ってます。
マンション特集なんですが
首都圏の新築物件ランキングでここが18位にランクインしてます。
亀戸レジデンスと同じ評価。
悪くは無い・・・ってことですかね。
近くの物件であるリバーフェイスやブランズタワーよりは評価がよいようです。

[474: 匿名はん]

＞＞470
P棟はシティヌープがあるし、西日は入らないでしょう

[475: 匿名さん]

んー仕様面で加点法でいったらリバーフェイスの上ってのはいいけど、
ブランズタワーの上いきますかね。　駐車場設置率を重くみる評価なんでしょうか。

[476: 物件比較中さん]

【2月11日】
　R1 4 / 35（0）
　R2 73 / 210（14）
　R3 20くらい / 71（0）
　計 97 / 316（14）

でした。
Ｒ３-Ｄは全部なくなったそうです。
Ｐ棟は、60件くらい済マークついてます。

[477: 購入検討中さん]

残戸数変遷まとめてみました
218/466/476 が元情報です。 R棟残戸数

11/20 12/21 2/1 2/9
R1 10 → 5 → 4 → 4　　　　　全35戸
R2 104 → 98 → 87 → 73　　　　全210戸
R3 32 → 28 → 23 → 20くらい　全71戸

低層のR1が逆梁でないせい(?) かなかなか人気ですね。
割とコンスタントにきていますね。

[478: 購入検討中さん]

現在、Ｐ２中層階を検討しています。
個人的に気に入ってかなり前向きに検討しているのですが、
唯一、東側バルコニーでの採光は実際どうなの？というのが悩みの種です。
ほかの掲示板でも方位についてはいろいろ出ていますが、
ここを検討されている方は東向きということをどう評価されているでしょう？
却下された方は理由が明確（南がいい）だと思いますが、
検討されている方がどう考えているか教えていただけるとすごく参考になります。

既出でしたら申し訳ありません。

[479: 購入検討中さん]

今週のダイヤモンドにある「価格上昇ランキング」は今、マンションを検討している人はみないほうがいいかも。
分譲時の平均坪単価が載ってるが「めちゃ安」の一言。
広尾や表参道、外苑前や番町の物件が坪300万台ってなんなんだ。

[480: 物件比較中さん]

479さん
安いというより、それが本来あるべき価格では。

[481: 購入検討中さん]

479さんへ
じゃぁ〜こちらのあるべき価格は？？？？

[482: 契約済みさん]

週刊ダイヤモンド、自分もつい買ってしまいました。

このマンションが18位に位置づけられているランキングですが、
かなりいい加減だと思います。

「居住環境」なんて項目は、「緑も含めた住宅地の潤いで判断」とか書いてありますが、
住宅地の潤いなんて、完全に主観でしょう。
「外観」なんて項目についても、
「非常によい」、「よい」、「普通」、「悪い」、「非常に悪い」の5段階ですが、
こんなのも、単なる好き嫌いじゃないでしょうか。
「配棟計画」なんていう、訳のわからない項目もあります（どういう採点基準なの？）

一番頭にくるのが「都心へのアクセス」という項目。
都心へのアクセス時間が本来長くなる、山手線の西側の地域のほうが、
総じて高い点数になっているんです。
どうもおかしいと思ったら、「表参道を起点」としたアクセス時間で決めているそうです。

表参道って、「都心」ですか？ありえない（藁。
「都心へのアクセス」なら、東京駅または銀座駅へのアクセス時間とするか、あるいは、
百歩譲って表参道を入れるとしても、東京駅、銀座駅、表参道駅の、
どれかもっとも近いところへのアクセス時間にすべきでしょう。

その上、表参道起点の計算も、明らかに間違ってます。
「表参道を起点」として「ドア・ツー・ドア」の時間でランク分けしているのですが、
イニシア千住曙町が3点（1時間〜1時間30分）なのに、
イニシア南千住が、なぜか4点（30分〜1時間）。

イニシア南千住は、三ノ輪駅まで歩いて12分ですよ。
どう考えても、千住曙町のほうが早く表参道に着きます。

皆さんの推測どおり、イニシア千住曙町が比較的上位に来ているのは、
駐車場の項目で、ぶっちぎりの5点満点を取っているからです。
（ほとんどのマンションは3点以下、1点もめずらしくない）。
この項目は、かなり点差が開いていますが、
駐車場の項目は、「100％自走式」が5点、
「100％だが機械式あり」が4点、「80％以上」が3点、
「50％以上」が2点、「50％未満」が1点と、完全に客観的です。

より公平で客観的な基準で計れば、おそらく、
イニシア千住曙町は、もっと上位に来ると思います。
（リバーサイド南向きが全体の半分以上、なんて点は、まったく考慮されていない様子）。

[483: 契約済みさん]

１８位すごい！本当？まあダイアモンドだからかなー・・・。駐車場に関してだけは最高得点なのは納得！ダイアモンドだからなんだけど自分の入居予定のマンションが好評価なんていうのは悪い気はしないものです。

[484: 契約済みさん]

さっき、パンフレット見ていて気になることが出てきました。
（契約する前に気にするべきことだったかもしれませんが…）。
「耐熱性を高めた外壁」という説明で、「外壁に、軽量で耐火性・断熱性に優れた
ALC板を使用。硬質発泡ウレタンフォームを吹き付け、断熱性を向上させています。」
なんてことが書いてあります。

イニシア千住曙町って、最近時々ニュースになっている、
「外断熱マンション」ってことなんでしょうか。

外断熱マンションというと、「シェルゼ」というブランド名のマンションが
代表的なようですが、シェルゼを販売している明豊エンタープライズっていうデベ、
イニシア千住曙町についても、確か、コスモスイニシアと並んで、売主になってますよね。
シェルゼと同じ外断熱工法が採用されてる、ってことなんでしょうか。

でも、イニシアのサイトやパンフレットには、一言も「外断熱」とは書いてないんですよね。

ネットでいろいろ調べると、外断熱マンションって、すごく良さそうなので
（断熱性抜群で、コンクリが長持ちするので耐久性も出るそうです）、
このマンションにも、外断熱工法が採用されていると良いな、なんて思ったんですが…。

「買う前に調べろ！」と言われそうですが、断熱工法なんてことには、
あまり注意を払わずに、購入してしまったもので…恥ずかしながら。

[485: 契約済みさん]

確かに、明豊が事業割合40%で入っていますが、ここは、シェルゼとかでおなじみの
外断熱ではないです。

複層ガラスが全部の窓にいれるほか、断熱材の返し＆厚さUPはしてあって、
住宅性能表示制度による「省エネルギー対策等級」は等級4と、標準より一つ上のグレードに
なっているのが、フラット35Sの利率優遇を受ける条件だったはずなので、普通のマンション
よりは、断熱性は高いと思いますけれども。

[486: 契約済みさん]

皆さん良く勉強しておられてマンションの事に詳しくて脱帽です。私なんか全然知らないと言っていい程のレベルで契約してしまったので今更ながら非常に勉強になりますです。マンションを買うなんていうのは一生に一度の大金をかけた買い物ですから良く勉強してから買うのが本当であると思います。

[487: 匿名さん]

476さん、集計ありがとうございます。
10日間でかなり売れましたねえ。
12月末時点で2戸空きがあったR3-Dタイプが15/15となったのですね。

ちなみに12末に100％成約していた部屋タイプは
R1-B 6/6
R1-BG 1/1
R1-CG 1/1
R1-DG 1/1
R1-E 6/6
R1-EG 1/1
R2-B2G 1/1
R2-F'G 1/1
R2-H-Loft 1/1
R2-I'-Loft 1/1
R2-I-Loft 1/1
R2-J'-Loft 1/1
R2-J-Loft 1/1
R2-K-Loft 1/1
R3-A 3/3
R3-C-Loft 1/1
R3-D-Loft 1/1
R3-EH-Loft 1/1
R3-ELG 1/1
でした。このときはほとんど1戸のみのタイプでしたが、他のタイプもだいぶうまってきたのでしょうね。

[488: 契約済みさん]

外断熱の目的は２つあって、一つはコンクリートを長持ちさせることで、一つは省エネルギーです。ここのには前者の効果は期待できませんが、かなり断熱レベルが高いので、特に光熱費の激増する角か、最上階の人の光熱費負担低減は相当高いレベルですよ。
（足立区では、あとはレコシティくらいかな；あの名前一部はエコからとっていたはずですから）

10000㎡を超えるマンションは、計画段階で　東京都建築物環境計画書制度から計画書が公表されていますけれども、屋根のの断熱レベルは他の典型的なマンションの約2倍、外壁でも1.5倍ほどすぐれています。

ここ
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060070...
ほかをけなすのが目的ではないので、具体的な名前はあげませんが直近の大規模物件の例がいくつか
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/121_adachi/060209...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/06017...
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/118_arakawa/05011...
で、数字として公表されています。

屋上の熱の流入・流出がでている数字の逆数をとって(ホームページ上の数字は大きいほどよい）0.5W/㎡ K　って差ですから、80㎡とかの部屋で、冬室内外気温度差が20度とかあったら、ほかのマンションだと0.5*080*20 = 800W　も余分に温めてやらないと同じ温度が維持できないということになります。　少なくともこれをかなり重視して選びました。

[489: 匿名さん]

温度に関しては換気が重要。ここって全熱交換？

[490: 488]

当然わかっていての煽りだと思うけど、全熱交換式のわけはないですよ。
ここと同じか、より安い坪単価で、全熱交換式のマンションの例とか複数あげられます？
（私が知っている限りひとつですよ）

お金をかけていって、断熱性を上げていく場合、窓ガラスはLow-Eとかやった、気合の
入った外断熱式の場合に、やっとこれが第三種換気であることが主な熱の逃げ場として
問題になってくる程度。 私は80㎡で、最上階の場合で書いているけど、2時間1回の
換気で捨てているのを、グレードアップして、同じ80㎡なら30W/K　の節約が
がいいところですね。

[491: 匿名さん]

482さん 少なくともここの配棟にはかなり無理があるんじゃないでしょうか。
400%容積率のほかに、100%自走式で駐車場を確保したから、かなり苦しげに
建物がつまっているのは事実では。

[492: 482=484]

>485
>488

外断熱についての情報、ありがとうございます。
ここは、外断熱では無いんですね…。
明豊さんがデベに入っているのに、どうして外断熱にしてくれなかったのか…。
コンクリートが長持ちするというのは、とても魅力的に思えます。

外断熱にしなかったのは、やはり、建築費の問題でしょうか。
まあ、外断熱工法ではなくとも、断熱性能はかなり良いようですので、
冷暖房の効きかたなどは、かなり期待してよさそうですね。

>491
「配棟計画」って項目は、そういう意味なんでしょうか。
だとしたら、単純に建ぺい率・容積率が低いほうが、点数が高いのかな？
ここのマンションは、確か、マンション内の敷地を公開スペースとすることと引き換えに、
容積率をアップして、100％自走式駐車場を確保したのだったと思います。

そりゃ、建ぺい率・容積率を下げたほうが、のびのびできるに決まってますが、
都内のマンションはどこでも建ぺい率・容積率は目いっぱい使ってるはずなので、
本来、その目いっぱいの中で、どう「工夫」してなるべく広くみせるか、ってとこが、
「配棟計画」の点の付け所なんじゃないかと、そう思うんですが…。

ダイヤモンドのランキングは、この項目に限らず、
どうも点のつけ方に合理性がないようにおもえます。

まあ、経済誌なんて、所詮スポンサーの意向なんかに大きく影響されるだろうし
（表参道起点の「都心アクセス」なんて、どう考えても、
西側地域の高い地価を正当化するための「バイアス」が掛かってるとしか思えない）、
あの手のランキングを、真面目に気にしてもしょうがないのかもしれません。

[493: 匿名さん]

85/488（購入者）です

　例えば駅直近のマンションを利便性・資産価値で最高とする人と、
電車の音がうるさいし、周りは商業施設ばっかりでとんでもないとする人に
とってて価値観の考え方は大きく異なります。そもそも一方向に優劣が並ぶ
ようなものではないので、点数で序列化するという発想そのものになじめません。

　ただ、高く売れそうかどうかという視点であれば(購入者本人が満足できるか
どうかは別です）ある程度はポイント化して序列化が可能だと思うので、
基本的にはその線に従ってつくられていると思うべきなのでしょうか。
どちらかというと、ファミリー用としてのランキングよりは、DINKSや転勤族など
にフィットしているような気はします。

　ということで以下は別に不満というよりは雑談程度のつもりです。

　東京の地価の中心は、かなり西側にずれていますから、東京駅アクセスで
立地面を評価すると、東側が立地で過大評価されすぎます。 このあたりは、
都心アクセス時間のわりには、地価が安くおさまっていることに価値観を見出す
人が住む地区ですから、その価値観は東京都の平均のものとはずれてきている
でしょう。資産価値ベースで評価を行う場合に、バイアスをかけるほうが
妥当という見方もありうるわけです。

　わざわざ買って読むことはしませんでしたが、あくまで私の感覚からすれば、
例えば床方式(2重か直床か）の差や、断熱性能(とくにサッシの複層化など）が
0.5点程度にしか評価されない一方で、モデルルームの印象とかいったマンションの
本質とは関係のないもので、1点とかの差がつくこと、
コストパフォーマンスに関する評点にめりはりがないのでこの価格の割にはよいか
どうかといったあたりがずいぶん過少評価されているようには感じました。
これは、私がこのマンションの購入者であるからかもしれません。

　ここの配棟計画は、南側に多くの戸数を確保しようとしていて、かなり無理を
しているという491さんのご意見には基本的に同意です。計量化可能なもので評点を
つけましょうという方向であれば、容積率400% はやはり詰めすぎとして低めの評価
にするのが妥当でしょう。南千住の大型物件も大抵400%ですが、全般にきちきちの
感じは強いですね。 ところで、全床面積の1/5まで駐車場は容積率の参入から除外
できますから、ここの駐車場は、面積がちょうど 400/0.8-400=100% と、
敷地面積分までは除外で、取り払っても容積率には変化はありません。
機械式での100%附置率の確保は、実際には使われていない機械式のメンテに巨額の
費用が発生しますから、雑誌が、自走式かどうかで点数に差をつけているのは
妥当だと思います。ただ、自走式100%と、50%未満で4点もの差をつけるのは、
ちょっと他とのバランスでみるちめりはりのつけすぎではと思いました。

　482さんは、”住宅地の潤い”といった主観で点数つけが行われることを批判
されていますが、実際にはこれは非常に価格に大きな影響を表す要素ですね。
より客観的に、住居系立地は、一般に工業・商業系立地よりも高評価であると
いう線に従って、将来まじかに大型マンションの建つ可能せいが高いような
準工業地域には低い点数つけをしたとしても、ここの点数がやや低めというのは
別に間違ってはいないのではないでしょうか。

　大半の人に満足のいく立地・仕様で、十分な広さのマンションは、今や1億だし
ても手に入りません。どこかをあきらめるわけですが、私自身は、ほかの多くの
人にとってはそれほど高評価でなくても自分自身にとって満足度の大きいものを
できるだけ割安で手にいれたいと考えています。 南面の日照保証・眺望・駐車場の
自走式での確保の確約など自分の必須条件を満たしたなかでは、ここがベストと
考えて契約しました。

[494: 匿名はん]

他の掲示板でココの掲示板は業者の必死な書き込みが多いと書かれていたが、どうなんでしょうね〜

[495: 匿名さん]

ちょっと詳しいとすぐ業者にする人いるけど、デベは、
　　自分で自分の物件の悪口はかかないで
　　自社系のほかの物件への誘導とかをしがちだし、
　　会社に対する非難への過剰反応（購入検討者は、その物件のこと以外には興味薄いから）
が特徴だと思うけど、たとえば、イニシア南千住とかへの誘導はない。

たぶんかなりくわしめでおそらくは、直接ここにはかかわっていない建設関連勤めの
購入者書き込みだな

[496: 匿名はん]

なるほど、そんなもだよな！

[497: 検討中]

493様
東側の地価がやすいというのは、地盤や海抜との関係がありますか？

[498: 匿名さん]

当物件の記事を見つけました。
去年の記事ですが「マンション環境性能表示」について
書かれています。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news179.htm

[499: 匿名さん]

9月時点で、取材にはもう坪170万円”台”といっているのですね。
実際に今うっているのがちょうど 170万円 (”台”じゃなくて、平均で170ちょうど）
だから、ほんのちょっとだけしか調整しなかったのか。

なお498さん紹介の記事では早期完売みこみをしていますが
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news212.htm
では、ブィークと合わせての戸数多すぎで、競合するかなという指摘に
やや後退していますね。 ... でも販売坪単価についてはさすがの読みですね。

[500: 匿名さん]

近隣の、新たな物件を発見しました。
これって、墨堤通りと京成線の間の土地でしょうか？

http://www.re-senju.jp/