イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[361: 契約済みさん]

皆さん「マンション格付け.jp」をご存じでしょうか？建築士の方がモデルルームをCHECKして
格付けしてくれます。
今回イニシア千住曙町を調査して欲しいと依頼しましたが、残念ながら下記のようなコメントが帰ってきました。
賛否両論あると思いますが受けてたって欲しかったです。


『マンション格付.JP』運営チームのXXと申します。
この度は、格付けのご依頼をいただき、ありがとうございます。

ご依頼いただきました「イニシア千住曙町」につきまして、売主：コスモスイニシア様に
格付調査の申し込みをしましたところ、承諾が得られませんでした。

折角のご依頼ではありましたが、売主のご協力なしでは、モデルルームまたは、
室内への立入り、設計図書の閲覧等をすることができず、格付調査を行うことが
できません。。。（省略）

[362: 契約済みさん]

コスモスイニシア、ケツの穴小さい。株価も５年前水準。リクルートから脱却ＭＢＯ、ユニゾンが大株主。不動産業界先行き不透明。私はこの会社、そんなに悪くないと思っているが・・・

[363: 匿名さん]

P棟安いけど、さすがに条件厳しいぃーっ！結局ムリ。やめた。
やっぱり、安ければいいってもんでもないよね。

[364: 購入検討中さん]

ちなみにどのような条件が？

[365: 匿名さん]

現状東方向もよほどの低層階でなければ抜けていますし、将来高層の建物が建つかも
ということを考えたとしても P棟の20%安は結構魅力的では。
もっとずとやかましい踏切真ん前のヴィークが、低層でも坪200近くいっているのと
比較すれば、　東向きとはいえ、駅2分遠くなるだけで170ってのは、多少条件面で
劣るとしても、価格面では魅力があると思う。

[366: 匿名さん]

ここまで郊外にでて、わざわざ南向きをはずして買うかなぁ

[367: 匿名さん]

↑
P棟の35〜30%安ならどうですかね？
非現実的・・・

[368: 367]

P棟がＲ棟より35〜30%安ならどうですかね？

・・・と言う意味です。

[369: 購入検討中さん]

南の30% 引きだと、140万/坪とかでしょ。　これなら旧価格だから文句なしに買うけど、
それは期待しすぎだと思う。　逆に、南の売れ残りを買う人がいなくなっちゃう気もするし。
さすがに今の18% 引きからの大幅値引きは期待できないんじゃないかな。

[371: 匿名はん]

期待！万が一にも可能性無くは無い！待ってて頂戴！でも、そう為ったとしたらこの会社、傾いてる

[372: 匿名さん]

ここも、アクアテラ、レコも失敗じゃないかな。
おまけに、西新井のアトムは大失敗だと思う。

[373: 匿名さん]

足立区の限界か…

[375: 匿名はん]

値引き無しで竣工までに完売？神のみぞ知る。しかし条件的にはレ湖・アクア寺などよりは良いと思われる、値引き無しという前提であるならば。値引き？デベのみぞ知る。

[376: 購入検討中さん]

値引きするかどうかデベ＆市況に次第〜どのよな戦略を取るのか．．．
郊外各マンション既に値引きしつづである・・・３００万円〜６００万円ぐらい

[378: 匿名さん]

第3期とはP棟のラスト半分を対象としているということなのでしょうか？
（P棟でも以前に価格発表されていた分はすでに契約済みのものもある？）
アネックスリビングのP2-Gなどは7000万円台でしたが、今回の範囲は6498万円が上限ですよね…。

[379: ご近所さん]

ここ一応、２３区内天下の城東・足立区なんですけど。あっ、それがダメなのかな？住めば都なんだけどね。東村山ね〜あれはコソコソした値引きでは無く契約済み含めた価格改定だから堂々としていて良いね、各デベさんには良いお手本にして欲しいものだ。需要減は昨年からだけど今年に入ってはっきりしたから高止まり価格の供給も調整段階、ゼネコンにしわ寄せきつくならない様に願う

[380: 匿名さん]

>>379
　「契約済み含めた価格改定だから堂々としていて良いね」

契約者が少なかったからでしょ！？

[382: 匿名さん]

R棟の販売概要上の『販売戸数9戸』とは、残りがまさか9戸しかないということ？
第2期販売分十数戸の中での残りかとも思いましたが、
　・専用庭面積4.9㎡は明らかに先行販売対象だったR3-CG（116）
　・6848万円で104.43㎡はおそらく先行販売対象だったR2-AH（1901）
であることから、トータルの数字と推測できます。
http://www.cigr.co.jp/bkm/gaiyo/senju/gaiyou.html


218さんによれば12月21日に131戸残っていたということですが
これが一気に9戸になるとはさすがに考えにくいですが…。
何かトリックが？残戸数を少なめに発表するのは常套手段？

[383: 購入検討中さん]

ここの期分けは謎めいてますね確かに。

[385: 購入検討中さん]

高い高いという書き込みが多いですね。　

　確かにちょっと前の足立区価格からみたらすごく上がっていると思いますが、　お隣のヴィークステージをはじめとして、西新井のORIXも東武のも、みな坪200万あるいはそれ以上で、荒川区側のリバーフェース含めてこちら方面に、同レベルで、ずっと安くで買える物件が見つかりません。 ここが1-2割引きしないと売れないとすると、残りのマンションも全部売れ残らないといけないことになってしまって、これはこれで現実味に欠ける気がします。

いいのがあればぜひ教えていただきたいのですが

[386: 契約済みさん]

マンションは投資物件ではないので、個々人の都合で今必要という人は一定の数
いるわけです。うちもそうですが。

385さんのおっしゃる通りで、今同時に売っているうもので、直近でより坪単価が安くて
お勧め度が高いものの例でも示してもらわないとね。

[387: 物件比較中さん]

別にこの場所でこの価格で納得してるんなら、好きに買えばいいんじゃない。

どう考えてもこのマンションにそこまでの価値ないよ、と考えてる人が少なくないことも気にならないならね。

[388: 匿名さん]

このマンションを購入検討するひとは2種類。

１）官舎（または社宅、もしくは賃貸、あるいは実家）をでて、そろそろ買おうか。
２）いま住んでいるところから、そろそろ住み替えようか。

そして、１）のひとに2種類いる。
１）−１　地縁というか、とにかく、この近くに住みたい。
１）−２　坪約200万円以下で、通勤に便利なところにすみたい。

２）のひとにも4種類いる。
２）−１　もう少し広いところに移りたい。でも、現住まいの近くにしたい。
２）−２　もう少し広いところに移りたい。遠くなってもいいや。
２）−３　いまどきの設備がついた新しいところに移りたい。でも、現住まいの近くにしたい。
２）−４　いまどきの設備がついた新しいところに移りたい。遠くなってもいいや。

１）−１からすれば、「坪200万、高い！」なんて言語道断。ほかにあるか！？　ですよ。
１）−２の方が、「ここ高い」と思えば、埼玉や千葉にいくしかないですよね。

私は、２）−１，であり、２）−３です。
結果的に見送りです。

いま、私が１）であったら買うと思いますが・・・

で、私がいいたいのは
見送った人がすべて「このマンションには価値がない」とは思っていないこと。

それなりに価値があるけど、買い換えリスク、引っ越しリスクに見合うかといえば
なんともいえないということです。
それぞれの考え方です。

でも、今後のためにも、検討したうえで×とした理由は書いていきたいと思います。

[389: 購入予定]

私はかなり近所のマンションに賃貸くらしをしています。

388さんの分類でいくと 1)-1 & 1)-2 でしょうか。おっしゃる通り北千住の近く
という地縁中心で探すと、適当な物件の数は限られます。　ヴィークステージの
200万/坪オーバーは広さまで考えるとちょっと手がでないので、ここの東側の
高層階を購入しようと思っています。

牛田/京成関屋は、北千住ほどではないにしても、案外に交通利便性にすぐれて
いることから、賃料水準はかなり高くて　築15-20年程度で、1㎡あたり2200円程度が
相場です。移り住んだときに地元の不動産屋でかなり真剣に探しましたが
、まず1㎡ 2000円未満は、定期借家でもつけないとでない。　このあたりを好んで
住む人にとっては1坪あたり、年9万円の賃料支出になりますから、賃料利回り
5% で考えても坪180万程度までは払っても、それなりに頭金を積むことを仮定すれば、
決して損ではないと考えました。 首都圏のマンションの賃料利回り平均はちょっと
前の統計で4.4%程度ですね。
　DINKS向けの50㎡程度の物件は数多くあるのですが、現在のファミリー用マンションの
平均水準である75㎡程度以上を望むと、もともとお隣のシテヌーブあたりから選ぶ
ことになるわけで、とくに真南側は随分強気の価格でした。　シテヌーブの南側は
待っている人が多いのか、仲介物件がでてもすぐにきまってしまうのでしょうか、
まずWeb 上ではお目にかかれませんしね。

駅直近では、都内の不動産価格の一番安かった時期に、150-160万/坪程度でいくつか
新築のマンションの供給がありましたが、この時期は、港区だと中央区だのといった
ところが、普通のサラリーマン/専業主婦家庭で手の届いた異常な頃で、今後
マンション価格が、とくに上がり過ぎた都心部を中心に下がるとしても、その価格
の再来は難しいのではないかなと思っています。　
もともと賃料水準からみて、この地区の新築価格はやや安すぎた印象がなきにしも
あらずなのではないかなと。
（借りても買いたくはない場所だと言われればそれまでですけれども）

今モデルルームのあるところが、住宅展示場だったりして、南に川を望む好条件
の大規模マンションに化けてくれないかなとかと私は心待ちにしていたので、
ここの土地がマンションになると聞いて、たぶん非常に早期にモデルルームに
駆け付けた一人でしょう。　残念ですが、南側の205万/坪平均という価格には、
やや広めを望んでいる私には手がでませんでしたが、P棟は、5000万そこそこで
90㎡超えも購入可能です。　もともと150-160万で買えたことがあるということを
思い出すと、随分値上がりしたなという気もしますが、　橋を渡ったフロンティア
シティが、まだ端のない時期に、坪160万程度で出ていたことを考えると
少なくとも東側は、限りなく旧価格に近いと考えています。

フロンティアシティは、長谷工ですから直床はやむなしとしても、床暖房に
複層サッシもオプションですし、駐車場は全戸コストはかかる一方で、出し入れは
面倒な機械式でしたので見送りました。これを同じ条件に合わせれば、少なくとも
同程度のコストパフォーマンスはあると考えていいのではないでしょうか。

私は東武線沿線が必須条件なのですが、足立区内では、レコシティはお高くて
手がでませんし、東武の工場跡地のリライズガーデンも坪200近く、駅直近で埼玉県
にまででると、草加までいって住友のも坪200。 170-180レベルを望むと、春日部駅
直近のタワーあたりまで下って考えないといけません。　これは私にとっては通勤に
使うには遠すぎるのです。　誰かが書いておられましたが、北千住駅までだったら、
山手線の最終に接続して帰ってこられますし、都心方向から深夜にタクシーで戻れる
程度の距離は私にとっては必須のものです。

うちは仕事で車も使います。現在23区内には、約200のマンションが売り出し中ですが、
100% を全戸自走式で確保しているマンションは、ここを含めて4箇所を数えるのみです。直近の駐車場相場は2.5万近いのですが、これが1万円そこそこに圧縮可能というのも
魅力です。

買わない人には、買わない人の理由があるのでしょうが、買う人にも買う人なりの
理由がありますので、書いてみたくなりました。

eマンションの掲示板のほとんどで、皆高い高いといっているものですが、モデルルーム
の来訪者中購入に至るのは10%そこそこだそうです。 半分は冷やかしで見に来ている
と思っても、80% の人にとっては割高に感じられる程度が適正価格ということに
なります。　掲示板がこれは安いという意見であふれかえっているようだと、今度は
抽選になって買えないだけではないでしょうか。
　
最近ここに限らず足立区のマンション全体に、”ここを買うやつの気がしれんね”
的な書き込みが多くあります。　では、なぜその人はそのスレッドに書き込みを行う
のかと思えば、興味があるからなわけですね。　あるいは、あっちこっちで高くなって
きて、都内でもここだったら買えるだろうと覗きにきてみたら、案外高かったので、
購入しようとする人をいじめてみたくなるのでしょうか。　せめて、私だったら
＊＊の物件にするねとか、自分はここを見切ってどこの物件にターゲットを移したの
かを書いてくれれば、これは検討者にとっても参考になるのではないでしょうか。

388さんの買わない理由はぜひ読んでみたい気がします。

[390: ご近所さん]

３８０さん、既契約者が極端に少ないと販売途中での既契約者含めた価格改定になって、ある程度の既契約者が居てうまくいけばなんとか正式価格で完売出来そうかな？！という状況の場合は臨機応変に既契約者にバレない様に多少の念書付き値引き等で対応するって事かな？

[391: 契約済みさん]

389さんの買った理由は、地縁中心で考えていた私もとても納得できるものです。

　ただ、賃料利回りのくだり、このあたりはなにより時間での利便性重視での賃貸物件が中心ですから、基本的にはやや狭めに刻んだアパートをシングルやDINKS相手に貸す物件中心で、広めのものは数も少ないのでしょうが、そもそもあんまり需要がないんだと思います。　お書きになった賃料水準で、せいぜい70㎡までだったら、DINKS相手に、　70㎡ 16万程度とかで貸出しも可能かもしれませんが、389さんの検討されておられる部屋は92㎡だと思いますが、20万上にはなかなか借り手はつかないと思います。　実際に90㎡級はシテヌーブで断続的にでていますが、見ているとなかなか借り手がつかないで、20万を超えるの最初の賃料を、最終的には19万下とかまでさげないと成約していないですね。

　自分が借りるとしたらの譬えで書かれているのでしたら、よいのですが、実際になんらかの理由で自分が住まなくなった場合に賃貸回しを考えておられるのでしたら、単純利回り5% は期待しないほうがよいのではと愚考いたします。

　390さん。　私は、R棟角の契約者ですが、既契約とまではいかなくても、すでに契約意志をちゃんと示したあとで、上下の同一タイプの部屋が値下がりしたときに、価格表を正規のものとする過程でちゃんと、あれから***万値下がりしましたと連絡がありました。　ばれて既契約者の神経を逆なでするのもなんですから、今後の売れ行きで値下げが必要になったとしても、100-200万程度であれば、本体価格をいじるのではなしに、オプションサービスとかを打ち出してくると思いますよ。
本体を100万引くと、そのまま100万の損になりますけれども、オプション品のほとんどは2倍程度にまで利益を乗せていますから、100万つけても50万の損にしかなりませんし。

[392: 購入検討中さん]

景気概況

現金給与、3年ぶり減＝0．7％、景気拡大の恩恵受けず−昨年
　厚生労働省が31日発表した2007年の勤労統計調査（速報値）によると、月平均の現金給与総額は前年比0．7％減の33万0212円で3年ぶりに減少した。中小企業のボーナスが不振だったのが主因。所定内給与も前年を下回っており、景気拡大の恩恵が個人の所得に及んでいない実態を裏付けた。(時事通信)

[393: 匿名さん]

マンションの値段はいつ下がる板にでもいけばいいのに、個別の物件板にわざわざ
コピペするほどのありがたいネタかね。　向こうで相手にされなくなったので、
こっちに引っ越してきたのかな。平均が下がっているのは、派遣社員とかの
増加で要するに、下のほうがもっと下がっているだけ。

全国平均が下がっても、マンション購入層の年収が大きくさがらなきゃマンションの
売れ行きには影響ないでしょうに。　月収33*12*1.5 じゃ600そこそこで、年収600の人が
都内にマンションは買わないって。　確か首都圏だけのサラリーマン平均が800；
実際の都内マンション購入者の平均は1000までいってるわけで、ここの東/南だったら、
4000-5000万前後を、年収倍率5倍で割り算した、800-1000万ちょいきっているあたりの
セグメントの懐ぐあいの変化をみないと参考にはならん。

[394: 購入検討中さん]

＞＞＞＞確か首都圏だけのサラリーマン平均が800？？？
どこからのデータですか？

[396: 393]

393です。
この掲示板のテーマとはずれますけれども、394さんが興味あるようなので。
　
　総務省の家計調査　関東大都市圏　勤労者世帯の平均が約800万　
(今すぐにあたれないのでうろ覚えですが確か直近が790だったか)
東京都生計分析調査結果で東京だけに絞るともうちょっと上になったと覚えています。

同じ総務省統計局のデータは家計調査は住宅ローンをもっている人もっていない人に分けて発表されていますが五分位の中央の平均は確か100万ほど住宅ローンをもっている人のほうが高い。

また持ち家の形態で、戸建ての人よりも、マンションの人のほうがかなり持ち主の収入が上がる傾向があったと記憶していますので、東京都の新築マンションを購入する世帯の世帯年収平均はかなり1000に近いってのではずしていないと思います。

確か23区内のマンショングロス価格が6000平均を超えていましたが、中心となる年収階層では、世帯年収に対する倍率で5倍は超えていなかったはずですから、あるいは直近の統計では、購入者だけに限れば、軽く1000を超えているかもしれません。

数年前のデータだとすぐにでてきますので、リンクを張っておきます。
H15 で、首都圏(東京/神奈川/埼玉/千葉）のデータです。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/p03-12/page05.html

分譲マンションの購入世帯の平均年収が997万　物件価格の世帯年収倍率は4.8倍ですから、物件価格をだいたい5で割った世帯年収のある人が売り手側からみたターゲットになるわけでここであれば、東800万 南1000万が標準的な購入者層とみるのが適当でしょう。　不動産マーケティングでは、物件価格を5で割ったレベルの年収層に対する需要予測を行うというのは基本です。グロス4000万の物件が作れると、首都圏勤労者世帯の平均年収層をとらえることができるので、坪170-180程度の物件は各社がしのぎを削る激戦区になりますね。

2000年ころからの所得格差の拡大は、低所得者層のより低所得化が中心で、全平均が下がったからといって、マンションを購入する層がそれほど貧乏になっているわけでもないので、392さんの記事の引き写しでの書きこみははずしているわけです。　

悲しいかどうかはともかくとして現実は現実です。
この話はここまでに。

[397: 匿名さん]

ここ、どうしちゃたの？！２３区地価動向とかで難しい話する人、いらっしゃ〜い、遣って来ちゃたよ〜！

[399: 購入検討中さん]

396さんへ
あれは調査された世帯年収のデータです、別に都内や首都圏の平均世帯年収値じゃ無くて．．．

[400: 396]

私が書いたのは、都内のマンション購入者の平均年収が1000はあるでしょうという
ことで、グロス価格平均が昨年6000に達しましたからこれはごく当然でしょう。
あの調査は自己申告ですから、正確さに欠けるといわれればそれまで。　
ただ高額所得者層にはあまりお金持ちには見られたくないという心理が働くので、
低めに答える可能性のほうが高いのではないですかね。
ちなみに、よく引用される東京都の世帯の過半が年収500万未満というデータも
自己申告アンケートの結果ですね。

ちゃんと収入証明を出しているフラット35について、住宅金融支援機構のだしている
データで昨年の全国でのフラット35の利用者世帯年収平均が、717万で物件価格が
3581万平均。　年収倍率はぴったり5,0倍です。　　

上の指摘は、物件価格/5の年収の人を中心に買いにくるでしょうと書いているだけで、
地縁中心に売られるマンション、この近くに今マンションが必要な世帯年収1000万の人が
南側だけで300世帯確保できるかどうかということにはなにも触れていないですよ。

2001年からのマンション供給が盛んだったところの流れをみていれば、私見としてですが
今の足立区の200万/坪弱程度での横並びの多数の物件、すべていっせいに転ぶとは
思ってないです。　無論責任はとれませんが。

[402: 396]

ここは別に足立区スレッドでも、年収スレッドでもないので、このくらいでやめておきましょう。
議論がやりたかったら、適当なスレッドを作るなり書き込むなりしてください。

[403: 匿名さん]

＞382さん

最新の発表ではR棟の販売戸数は7戸になっていますね。

[404: 匿名さん]

ちょうど足立区スレッドがありますから
議論されるならそちらへどうぞ〜

足立区の住環境はどうなんでしょう？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43312/

[405: 388]

地縁から足立区内で探していましたが、以下の理由で見送ります。

1）現住居より広い間取りが角住戸にしかない。
　　R棟でいうと、R2の最上階を除くと、R2-AH,R2-GH。

1)-1　最上階間取りは、ロフトが余計であるし、価格のわりに、それほど魅力的な間取りでない。
1)-2 R2-AHの間取りの2洋室が狭すぎる。2部屋をつなげても10J程度にしかならず、収納部分が少ない。（クローゼットを作りつけるパートを考慮しても）
1)-3 これまた、洋室(4)が狭すぎる。
1)-4 角住戸にもかかわらず、東や西にバルコニー（室外機置き場でもいいが）がない。
1)-5　角住戸は寒いので、できれば中住戸にしたいが、とにかく狭い住戸しかない。

2) セキュリティが不安。

一度、入ってしまえば、５００戸超のどこまでもいける。
棟ごとのセキュリティチェックがない。

3)ゴミ置き場が駐車場の一角というのが納得いかない。

車路を通らなければいけないとは、危ない。

4)駐輪場が使いづらそうで、きっとエントランス付近に無法駐車が増えそう。

ウエストウォークあるいはグリーンシェードテラスにでていくスロープを通っていくのだろうが
大人はともかく、こどもにとってはめんどくさくて、きっとメープルパティオあたりに
放置しそう。


以上、けして貶すわけではなく、「検討」の情報として書きました。
ここを選択された方を不愉快にさせたらごめんなさい。

[406: ご近所さん]

ココだけに対して言うわけじゃないけど、この先、個別の値引きで対応するよりは既契約者を含めた価格改正をした方が将来的には企業価値を高める事になる。

[407: 物件比較中さん]

既契約者から得た利益で大幅に値引きをした方が早期完売につながる。

[408: 契約済みさん]

388さんはもともとかなり広めのところにお住いなのですね。　理由には納得しました。

なるべく多くの戸数を眺望面や日照面ですぐれる南向きに確保しようとしてかなり無理をしていて、中住戸のスパンが6m代前半という部屋も多い上に、通常のマンションの工法のままで超高層認定のいる高さを実現しているので、長くなった奥行の真ん中に柱と制振デバイスをいれないといけなくなって、中の間取りを四角くとることを阻害している部屋が多いですから、お書きになった問題点は、R2-AH R2-GH ともにありますね。　確かにもうちょっとなんとかならなかったかなという気はします。　おっしゃっている検討された部屋タイプは両方とも間取りの水周りをいじらない範囲での自由設計変更が可能な部屋なので、プレミアムタイプの設計変更のホームページにあるように、3LDKにしてしまって、縦長リビングタイプにすれば、問題は少ないのではないかなと思うのですがどんなものなのでしょう。　どのみち7000万近い値段はうちには手がでませんから、うちにとってはないものねだりの望みではありますけれども。

[409: 契約済みさん]

407さんのいうことは確かに当たっていると思いますが
406さんのご意見が業界全体のスタンダードになってほしいものです。
目先の利益（プロジェクトの収束）にこだわらず消費者を大事にする姿勢は
現状からすればdistinctiveでしょうから、差異化の取り組みとしてどこかに先駆けてほしい
（それがここならなお嬉しい）。

388/405さんのご意見は検討者の方々にとっての確認点として有用と思います。
また私たち契約者にとっても不愉快どころではなく、
特に2〜4については入居後に理事会などでの検討課題となるべき内容と考えます。
こうした冷静な判断・検討をされる方の本物件見送りは残念に思います。
また機会があれば再検討していただければ…なんて（408さんのアイディアもありますしね）。

よく見たらP棟販売開始が2月中旬に…。

[410: 契約済みさん]

100%のマンションは今まで見たことがない。契約したい人をやって、契約したくない人はどうしても買いたくないでしょう。カンカン検討して意味がないと思う！時間がかかるし、別の楽しいことをすればいいぜ！