イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[341: 契約者]

プレミアム住戸って最後まで予定価格のままで残っていて、一番最後に
価格が確定したと思うけど、”予定”が消えた時点での価格表では
R2-AH　2001 が 6898万
1801 が 6798万
これらは、各々　
　2001 MRオープン当初 7618予定　→ 7168予定　→　6898 予定の文字消える
1801 同じく 7558予定 → 7089予定　→ 6798 予定の文字消える
と 　　　　　　　　　　GWのころ　→ 6月ころ？ → 9月頃
で”予定価格”のままで改定されています。　

予定の文字が消えた時点で、プレミアム住戸には実際の契約者がでている
はずです。 実際にオプション会では、24階の購入者が設計変更図面をもって
カーテンなどを買いにきているのをみかけましたから。

　ここから代わっていれば、正式価格発表後の価格訂正ということで、
上下に、オリジナル価格での契約例があれば、階の高さで価格の逆転現象を
起こしてあるという証拠になります。

　100万程度でごちゃごちゃいわれるのもなんだと考えると、普通100万程度
だったら、オプション権つけますとかの販売促進での”実質的”な値下げで
対応すると思いますけどねぇ。

[342: 契約済みさん]

東側の坪170万平均を高いと思うか安いと思うかは個々人によって代わるので、
340さんが20%引きでもどうかなと思われるのはいいのですが、
170万/坪未満で購入できる、都内/駅5分以内/駐車場100%自走式設置/24時間有人管理の
マンションって、たぶんもうほとんどないのでは？　

　買わない人は、買わない理由を延々と探しているものですが、マンションは別に
投資商品ではないので、この時期に買わないといけない人って一定の数いるわけです。
ひょっとしたら、340さんは坪100万まで下がらないと買わないと思っておられるのかも
しれないわけで、　同価格帯で購入可能なよりよい物件の例をあげてもらわないとなぁとは。

[343: 契約済みさん]

３４１さんの言うとおり、諸経費もしくはオプションサービス辺りでお茶を濁すはずだが

[344: 購入検討中さん]

３４２さんへ
いいところがわかっているんですが、でも５００戸もあるし、景気不況、リストラや倒産などひどくなっているのは現状です〜心理面も駄目になっているじゃないでしょうか．．．妥当な価格で行かないと完売するのが非常に厳しい．．．マーケットに応じたの価格で速やかに完売するのかそれども死んだ価格で売り残す莫大な資金＆利息を払うのか〜どっちが正しい商売道でしょうか？？？

都内とか自走式とか〜そんなの関係ありません〜現状のマーケットで決定するべき！！！！

去年の前半ならＰ棟も２００万坪でもおかしくないだけどなぁ・・・でも今は違う．．．

[345: 342]

Ｐ棟はまだ売り出してもいませんし、Ｒ棟も本格的に売り出して半年。
竣工まで14月あります。　竣工売れ残りの値引きを狙ってくるんだったら１年ばかり
早すぎますよ > 344さん

　1年後に好みの部屋が、好みの値段で買えるならそこで買えばよいこと。
来年もしももっと市況が下がっていれば、もっと下がるかもで、やっぱり買えない
（本人は買わないつもりでいるんだけど、懐ぐあいではなくて、思いきりがたりない
のでやっぱり買えないで正解なんですよ）っていう方がとても多いわけです。

　買い時は、市況が決めるのではなく、本人の都合で決めないと後悔することに
なりますよ。　本人にとって高ければ、おととしの150万でも高いですし、
本人がＯＫなら、今年の200でも安いという考え方をしないと。
相場によらず、絶対買わないほうがいい人(転勤族など）ってのも当然いるわけです。

　駐車場が、自走式・機械式でランニングコストがどれほど違うか程度は
知っておいて損にはなりません。　一生使うつもりだと、積算で、マンション本体の
10%　を超える差になることも珍しくないんですよ。　1-2割のあえていえばわずかな
値段の差を気にされているようですけども、それだったら無視できない要素ですよ。

　同価格帯以下で、似たような通勤時間で収まるよいマンションをみつけたら、
ぜひ名前を教えてくださいませ。

[346: 契約済みさん]

３４４君、ぐだぐだ言ってるんなら他を探した方が良いんではないですか、ｐ棟はまだ予定価格だから下がるかもしれないけど非常に現実的で妥当な現マーケットに合わせた予定価格だと私は思います。デベのビジネスに限らず現時点での状況に則してギリギリの期間設定の範囲で利益の最大化を目指すというのは極あたり前の商売のやり方ですから販売後に早めに完売してしまう様では商売として旨味に欠ける訳ですよ

[347: 契約済みさん]

それほど攻撃的にならなくてもいいんではないでしょうか。
他の足立区物件スレッドでは、値引きゲットしたとかの書き込みで購入者を怒らせよう
なんてたちの悪い書き込みとかもありますけど、ここにはまだそれほど悪質なのもない
ですし。　もともと検討板ですし、どこの板でもまぁ書き込みの半分は高いってもの
で、こら安いとか、妥当価格だねとみんなでいっているスレッドって見たことないですし。
契約者は契約者・居住者限定板に引越せばいいだけという気がします。

このマンションの契約者専用のスレッドがこちらに上がっています
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
（あげていただいた方ありがとうございました）

オプションや、設計変更
周辺情報ネタ

など、既購入者間の情報交換はこちらに移行しましょう。

[348: 匿名さん]

急に静かになった . . . . .

[349: 匿名さん]

相手にしなきゃ荒らしもはりあい無いだろうしね

[350: 購入検討中さん]

まぁ〜値引きするかどうか〜マーケット次第

21日付の不動産経済通信によると、東京都東村山市で新日鉄都市開発や東建物が事業展開する大規模分譲マンション「ココロコス東京久米川」（総戸数406戸）で20％超の値引きが始まった。

[351: 匿名はん]

この先の経済情勢不安・不透明な中で無理めなローン組んでマンション買う人あまり居ないだろうけど今後、ローン地獄で苦しむ人・自己破産者が増えそうな感じがする。昨年辺りから都内で中古マンション販売が活況な様で現在の高止まり価格の新築の状況に反応した動きなんだろう、地価高・建築コスト高・供給減から新築の価格はデベが下げたくても下げられない状況だろうが中古なら買い叩く事も出来る、一生に一度の高い買い物だから無理の無い身の丈に合った買い物にしよう、と思う今日この頃。

[352: ご近所さん]

こちらのマンションにはどのくらいペットと共に入居する方がいるでしょうか。
最近は、あちこちでマンションが建ち人もペットも増えました。
そんな中、この辺りに限らずですが、飼い主のマナーの無さに強く憤りを感じています。
道を歩けば放置された犬の糞、公園や広場に行けば我が物顔でノーリードで走り回る犬。一心不乱に飼い犬のブラッシングをした後とれた毛束を川や芝生にぽい捨てする飼い主・・等など、数え上げたらきりがありません。
逆切れされたら嫌なので注意することもできず、見て見ぬふりの自分にも嫌気がさしますが、どうかこれから建つマンションの住民でペットを飼っている皆さんが、モラルのある飼い主さんであることをただただ願う今日このごろです・・・。

[353: 購入検討中さん]

このマンションはイニシアさんの５０万円キャンペン対象外．．．．残念！！！！

[354: ご近所さん]

３５２さんのおっしゃる通りですね、私の妻もあなたと全く同じ事をよく言っていますよ。多分、知り合いなんだろうな〜

[355: 物件比較中さん]

同じイニシア系の金町駅前タワーマンションと比べたら、どちらの物件が良いと思いますか。

[356: 匿名さん]

金町のほうがかなり値段が高いのでは？　　どっちがいいかといったら金町の
ほうがいい気がしますが、　コストパフォーマンスでいったらどうでしょう。
同じ値段ならこっちのほうがかなり広くなるわけで、良し悪しは人による気がします。

[357: 購入検討中さん]

３５６さんへ
交通便ならこちの方が上ではないでしょうか？環境ならもしかして金町の方が上かも・・・

[359: 購入検討中さん]

こちは日暮里まで１０分、それから牛田から都心までいける・・・金町千代田線一本しかありません、しかも各駅だし．．．．

[361: 契約済みさん]

皆さん「マンション格付け.jp」をご存じでしょうか？建築士の方がモデルルームをCHECKして
格付けしてくれます。
今回イニシア千住曙町を調査して欲しいと依頼しましたが、残念ながら下記のようなコメントが帰ってきました。
賛否両論あると思いますが受けてたって欲しかったです。


『マンション格付.JP』運営チームのXXと申します。
この度は、格付けのご依頼をいただき、ありがとうございます。

ご依頼いただきました「イニシア千住曙町」につきまして、売主：コスモスイニシア様に
格付調査の申し込みをしましたところ、承諾が得られませんでした。

折角のご依頼ではありましたが、売主のご協力なしでは、モデルルームまたは、
室内への立入り、設計図書の閲覧等をすることができず、格付調査を行うことが
できません。。。（省略）

[362: 契約済みさん]

コスモスイニシア、ケツの穴小さい。株価も５年前水準。リクルートから脱却ＭＢＯ、ユニゾンが大株主。不動産業界先行き不透明。私はこの会社、そんなに悪くないと思っているが・・・

[363: 匿名さん]

P棟安いけど、さすがに条件厳しいぃーっ！結局ムリ。やめた。
やっぱり、安ければいいってもんでもないよね。

[364: 購入検討中さん]

ちなみにどのような条件が？

[365: 匿名さん]

現状東方向もよほどの低層階でなければ抜けていますし、将来高層の建物が建つかも
ということを考えたとしても P棟の20%安は結構魅力的では。
もっとずとやかましい踏切真ん前のヴィークが、低層でも坪200近くいっているのと
比較すれば、　東向きとはいえ、駅2分遠くなるだけで170ってのは、多少条件面で
劣るとしても、価格面では魅力があると思う。

[366: 匿名さん]

ここまで郊外にでて、わざわざ南向きをはずして買うかなぁ

[367: 匿名さん]

↑
P棟の35〜30%安ならどうですかね？
非現実的・・・

[368: 367]

P棟がＲ棟より35〜30%安ならどうですかね？

・・・と言う意味です。

[369: 購入検討中さん]

南の30% 引きだと、140万/坪とかでしょ。　これなら旧価格だから文句なしに買うけど、
それは期待しすぎだと思う。　逆に、南の売れ残りを買う人がいなくなっちゃう気もするし。
さすがに今の18% 引きからの大幅値引きは期待できないんじゃないかな。

[371: 匿名はん]

期待！万が一にも可能性無くは無い！待ってて頂戴！でも、そう為ったとしたらこの会社、傾いてる

[372: 匿名さん]

ここも、アクアテラ、レコも失敗じゃないかな。
おまけに、西新井のアトムは大失敗だと思う。

[373: 匿名さん]

足立区の限界か…

[375: 匿名はん]

値引き無しで竣工までに完売？神のみぞ知る。しかし条件的にはレ湖・アクア寺などよりは良いと思われる、値引き無しという前提であるならば。値引き？デベのみぞ知る。

[376: 購入検討中さん]

値引きするかどうかデベ＆市況に次第〜どのよな戦略を取るのか．．．
郊外各マンション既に値引きしつづである・・・３００万円〜６００万円ぐらい

[378: 匿名さん]

第3期とはP棟のラスト半分を対象としているということなのでしょうか？
（P棟でも以前に価格発表されていた分はすでに契約済みのものもある？）
アネックスリビングのP2-Gなどは7000万円台でしたが、今回の範囲は6498万円が上限ですよね…。

[379: ご近所さん]

ここ一応、２３区内天下の城東・足立区なんですけど。あっ、それがダメなのかな？住めば都なんだけどね。東村山ね〜あれはコソコソした値引きでは無く契約済み含めた価格改定だから堂々としていて良いね、各デベさんには良いお手本にして欲しいものだ。需要減は昨年からだけど今年に入ってはっきりしたから高止まり価格の供給も調整段階、ゼネコンにしわ寄せきつくならない様に願う

[380: 匿名さん]

>>379
　「契約済み含めた価格改定だから堂々としていて良いね」

契約者が少なかったからでしょ！？

[382: 匿名さん]

R棟の販売概要上の『販売戸数9戸』とは、残りがまさか9戸しかないということ？
第2期販売分十数戸の中での残りかとも思いましたが、
　・専用庭面積4.9㎡は明らかに先行販売対象だったR3-CG（116）
　・6848万円で104.43㎡はおそらく先行販売対象だったR2-AH（1901）
であることから、トータルの数字と推測できます。
http://www.cigr.co.jp/bkm/gaiyo/senju/gaiyou.html


218さんによれば12月21日に131戸残っていたということですが
これが一気に9戸になるとはさすがに考えにくいですが…。
何かトリックが？残戸数を少なめに発表するのは常套手段？

[383: 購入検討中さん]

ここの期分けは謎めいてますね確かに。

[385: 購入検討中さん]

高い高いという書き込みが多いですね。　

　確かにちょっと前の足立区価格からみたらすごく上がっていると思いますが、　お隣のヴィークステージをはじめとして、西新井のORIXも東武のも、みな坪200万あるいはそれ以上で、荒川区側のリバーフェース含めてこちら方面に、同レベルで、ずっと安くで買える物件が見つかりません。 ここが1-2割引きしないと売れないとすると、残りのマンションも全部売れ残らないといけないことになってしまって、これはこれで現実味に欠ける気がします。

いいのがあればぜひ教えていただきたいのですが

[386: 契約済みさん]

マンションは投資物件ではないので、個々人の都合で今必要という人は一定の数
いるわけです。うちもそうですが。

385さんのおっしゃる通りで、今同時に売っているうもので、直近でより坪単価が安くて
お勧め度が高いものの例でも示してもらわないとね。

[387: 物件比較中さん]

別にこの場所でこの価格で納得してるんなら、好きに買えばいいんじゃない。

どう考えてもこのマンションにそこまでの価値ないよ、と考えてる人が少なくないことも気にならないならね。

[388: 匿名さん]

このマンションを購入検討するひとは2種類。

１）官舎（または社宅、もしくは賃貸、あるいは実家）をでて、そろそろ買おうか。
２）いま住んでいるところから、そろそろ住み替えようか。

そして、１）のひとに2種類いる。
１）−１　地縁というか、とにかく、この近くに住みたい。
１）−２　坪約200万円以下で、通勤に便利なところにすみたい。

２）のひとにも4種類いる。
２）−１　もう少し広いところに移りたい。でも、現住まいの近くにしたい。
２）−２　もう少し広いところに移りたい。遠くなってもいいや。
２）−３　いまどきの設備がついた新しいところに移りたい。でも、現住まいの近くにしたい。
２）−４　いまどきの設備がついた新しいところに移りたい。遠くなってもいいや。

１）−１からすれば、「坪200万、高い！」なんて言語道断。ほかにあるか！？　ですよ。
１）−２の方が、「ここ高い」と思えば、埼玉や千葉にいくしかないですよね。

私は、２）−１，であり、２）−３です。
結果的に見送りです。

いま、私が１）であったら買うと思いますが・・・

で、私がいいたいのは
見送った人がすべて「このマンションには価値がない」とは思っていないこと。

それなりに価値があるけど、買い換えリスク、引っ越しリスクに見合うかといえば
なんともいえないということです。
それぞれの考え方です。

でも、今後のためにも、検討したうえで×とした理由は書いていきたいと思います。

[389: 購入予定]

私はかなり近所のマンションに賃貸くらしをしています。

388さんの分類でいくと 1)-1 & 1)-2 でしょうか。おっしゃる通り北千住の近く
という地縁中心で探すと、適当な物件の数は限られます。　ヴィークステージの
200万/坪オーバーは広さまで考えるとちょっと手がでないので、ここの東側の
高層階を購入しようと思っています。

牛田/京成関屋は、北千住ほどではないにしても、案外に交通利便性にすぐれて
いることから、賃料水準はかなり高くて　築15-20年程度で、1㎡あたり2200円程度が
相場です。移り住んだときに地元の不動産屋でかなり真剣に探しましたが
、まず1㎡ 2000円未満は、定期借家でもつけないとでない。　このあたりを好んで
住む人にとっては1坪あたり、年9万円の賃料支出になりますから、賃料利回り
5% で考えても坪180万程度までは払っても、それなりに頭金を積むことを仮定すれば、
決して損ではないと考えました。 首都圏のマンションの賃料利回り平均はちょっと
前の統計で4.4%程度ですね。
　DINKS向けの50㎡程度の物件は数多くあるのですが、現在のファミリー用マンションの
平均水準である75㎡程度以上を望むと、もともとお隣のシテヌーブあたりから選ぶ
ことになるわけで、とくに真南側は随分強気の価格でした。　シテヌーブの南側は
待っている人が多いのか、仲介物件がでてもすぐにきまってしまうのでしょうか、
まずWeb 上ではお目にかかれませんしね。

駅直近では、都内の不動産価格の一番安かった時期に、150-160万/坪程度でいくつか
新築のマンションの供給がありましたが、この時期は、港区だと中央区だのといった
ところが、普通のサラリーマン/専業主婦家庭で手の届いた異常な頃で、今後
マンション価格が、とくに上がり過ぎた都心部を中心に下がるとしても、その価格
の再来は難しいのではないかなと思っています。　
もともと賃料水準からみて、この地区の新築価格はやや安すぎた印象がなきにしも
あらずなのではないかなと。
（借りても買いたくはない場所だと言われればそれまでですけれども）

今モデルルームのあるところが、住宅展示場だったりして、南に川を望む好条件
の大規模マンションに化けてくれないかなとかと私は心待ちにしていたので、
ここの土地がマンションになると聞いて、たぶん非常に早期にモデルルームに
駆け付けた一人でしょう。　残念ですが、南側の205万/坪平均という価格には、
やや広めを望んでいる私には手がでませんでしたが、P棟は、5000万そこそこで
90㎡超えも購入可能です。　もともと150-160万で買えたことがあるということを
思い出すと、随分値上がりしたなという気もしますが、　橋を渡ったフロンティア
シティが、まだ端のない時期に、坪160万程度で出ていたことを考えると
少なくとも東側は、限りなく旧価格に近いと考えています。

フロンティアシティは、長谷工ですから直床はやむなしとしても、床暖房に
複層サッシもオプションですし、駐車場は全戸コストはかかる一方で、出し入れは
面倒な機械式でしたので見送りました。これを同じ条件に合わせれば、少なくとも
同程度のコストパフォーマンスはあると考えていいのではないでしょうか。

私は東武線沿線が必須条件なのですが、足立区内では、レコシティはお高くて
手がでませんし、東武の工場跡地のリライズガーデンも坪200近く、駅直近で埼玉県
にまででると、草加までいって住友のも坪200。 170-180レベルを望むと、春日部駅
直近のタワーあたりまで下って考えないといけません。　これは私にとっては通勤に
使うには遠すぎるのです。　誰かが書いておられましたが、北千住駅までだったら、
山手線の最終に接続して帰ってこられますし、都心方向から深夜にタクシーで戻れる
程度の距離は私にとっては必須のものです。

うちは仕事で車も使います。現在23区内には、約200のマンションが売り出し中ですが、
100% を全戸自走式で確保しているマンションは、ここを含めて4箇所を数えるのみです。直近の駐車場相場は2.5万近いのですが、これが1万円そこそこに圧縮可能というのも
魅力です。

買わない人には、買わない人の理由があるのでしょうが、買う人にも買う人なりの
理由がありますので、書いてみたくなりました。

eマンションの掲示板のほとんどで、皆高い高いといっているものですが、モデルルーム
の来訪者中購入に至るのは10%そこそこだそうです。 半分は冷やかしで見に来ている
と思っても、80% の人にとっては割高に感じられる程度が適正価格ということに
なります。　掲示板がこれは安いという意見であふれかえっているようだと、今度は
抽選になって買えないだけではないでしょうか。
　
最近ここに限らず足立区のマンション全体に、”ここを買うやつの気がしれんね”
的な書き込みが多くあります。　では、なぜその人はそのスレッドに書き込みを行う
のかと思えば、興味があるからなわけですね。　あるいは、あっちこっちで高くなって
きて、都内でもここだったら買えるだろうと覗きにきてみたら、案外高かったので、
購入しようとする人をいじめてみたくなるのでしょうか。　せめて、私だったら
＊＊の物件にするねとか、自分はここを見切ってどこの物件にターゲットを移したの
かを書いてくれれば、これは検討者にとっても参考になるのではないでしょうか。

388さんの買わない理由はぜひ読んでみたい気がします。

[390: ご近所さん]

３８０さん、既契約者が極端に少ないと販売途中での既契約者含めた価格改定になって、ある程度の既契約者が居てうまくいけばなんとか正式価格で完売出来そうかな？！という状況の場合は臨機応変に既契約者にバレない様に多少の念書付き値引き等で対応するって事かな？