イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[301: 匿名さん]

この時期日当たりよりも、川沿いの風のほうが大変ですよね。
近所に住んでいますけど、買い物にいくってんで橋を渡るときに結構風が強い日が多いです。
特に高層階では風だけは覚悟しないといけないんでしょう。　担当営業さん、引き戸多用の
理由を風が強いからとかおっしゃっていましたけども... (これはかなり苦しい理由つけかなと
は思わないでもなかったです）
オプションのウッドデッキも高層階は風対策で、飛散防止用のカバーをつける必要が
あるようですし。　これはそれより前に価格面であきらめましたが。

向いの20階建てのマンションとの距離は地図でみると150mほどでしょうか。
高さが60mでしょうから、太陽の高度が22度を切らないと影はかかってきません。　
足立区の場合で太陽高度を調べると今日で可能性があるのが　14:30 以降になります。
汐入公園にいったときによく見てますけど、下層階でも影にはいるのは、
もう日没まで2時間をきった時間帯だけですね。　どちらかというとちょっと西を
向いているので、R棟に日があたるのが冬の時期はかなり昼に近い遅い朝からですね。

[302: 購入検討中さん]

購入した方は決めた理由はなんでしょうか？

自走式駐車場、駅近い、南向きの眺望、橋を渡るときれいな公園などがいいと思いますが、足立区にはまったく知らないし、南向きの北側の部屋は殆ど暗くて風通しが悪そうだし、高速の音も気になってるし、近くの造船工場もあるし、迷っています。

[303: 匿名さん]

まさに書かれた 自走式100% / 駅近い / 南側抜けていることと、
500戸というスケールメリットで実現できる、24時間有人管理(夜間複数人）の4点に加えて、
200万/坪という許容範囲内である価格面で決めました。　これらを必須の条件とすると
直近には、ほかに検討対象となるマンションがあまりありません。
　二重床や、複層ガラスに、床暖房の標準採用など、仕様面でも、まずまず納得がいった
のが理由です。　
東側はかなり安くなるのですが、まさに書かれている、高速の音/造船工場の建て替えリスク
などあるので、R棟で決めてしまいました。

[304: 物件比較中さん]

>>66
過去の内容を見ていたら上記の書き込みが気になりました。

[305: 匿名さん]

詳細についての記述がなくて、求められても追加投稿はなし。
たぶん荒らしさんの投稿ではってことになっているようですね。

[306: 契約済みさん]

パークフロント棟の検討ネタとかも継続的に投稿されている一方で、
オプションとかの情報交換をする人もいますね。

　ご近所の、リバーフェースでは、購入者/契約者オンリーの板が立ち上がって
いますが、こちらも立ち上げませんか？　オプションや周辺情報などの情報
交換がしたく思います。

[307: 契約済みさん]

直床・二重床のメリットデメリット知っている方、教えて頂けませんか？

[308: 匿名さん]

自分で調べた上でまだここがわからないんですけどって書き込みならともかく
質問は1行でも回答のほうがずっと長くなってしまいます。

ここは全部二重床なので、部屋選択で、直床なものは選べないですし。
google 上検索で山ほど回答が落ちていますがそれでは不十分？

[309: 306]

この掲示板のなんでも質問のほうで、”すべてを見る”にして、
直床で検索かければ、数百のやりとりのあるスレッドがしかも複数あります。
参考までに。

[310: 購入検討中さん]

あの〜Ｐ棟対面の高速道路を気になりますが、やっばり騒音酷いでしょうか？
ちょっと経験ないので・・・・Ｐ棟の安さに惹かれているけど・・・

[311: 匿名さん]

うるさいと思います。

特に高速の高さから上は。

でも私は、隅田川より荒川ビューが好み。
でもやっぱ、うるさくて窓開けられないのはつらい。

[312: 購入検討中さん]

３１１さん
ありがとう、距離的に１００メートルぐらいかなぁ？？？それでもうるさいですか？

[313: 匿名さん]

高速道路を甘く見ない方がいいよ。

[314: 匿名さん]

P棟は150m 近くまでせまっていますね。
R棟は近いところは150mちょい　平均的には200m程度でしょうか。

高速でも電車でも音は上のほうにいくと大きくなるので、窓を開けての
生活ってのはちょっと無理かなとは思います。　閉めての生活だったら
サッシの遮音等級をチェックすればいいわけですね。

[315: 購入検討中さん]

314さんへ

＞＞＞生活ってのはちょっと無理かなとは思います
マジ？？？そこまで？？？？、ちょっと前現地に見に行ったんですが、そんなにうるさくなかったんですが．．．．まぁ〜当然地面からですけど．．．上（１０階以上）なら全然聞こえる？？？？

[316: 周辺住民さん]

現在、イニシア千住曙町と同じように高速道路に近いマンションに住んでいますが、高速道路の騒音は気にしたことがありません。
（高速道路より上に部屋があります。）
それより、一般道の騒音のほうが、よほどうるさいと思いますよ。

夏場、暑いとき以外は、風通しが良いので基本、窓は開けっ放しの状態で、です。

まあ、音は個人差があるので、人により感じ方は千差万別だと思いますが。

[317: 購入検討中さん]

日経平均は大幅続落、終値は４６８円安の１万３５０４円 、「１万２０００円」予想も　東証下落、投資家心理冷え込、円高が進む、そのなかすぐ入居可の売れ残り大量発生しているし、地価も下がり始めている・・・みなさん〜どうおもいますか？イニシアも５００戸あるから、値下げ可能性高いでしょ・・・

[318: 匿名さん]

コスモスイニシアの株価、下がりっぱなしですね。

[319: 購入検討中さん]

まぁ〜不動産業界は厳しいだろう・・・なんと言っても前のマンション価格高騰はどう見ても投資マネによりの結果です、ほんとの市場需給ではないと思います。

[320: 匿名さん]

今日はなにげに、否定的な書き込みが多いとおもったら水曜日か (藁）

[321: 匿名さん]

どうしちゃたのやら、ここ今日はホットですな

[322: 匿名さん]

こういうタイミングででてきて、暑いですねとかいう人今回はでてこないですねー

[323: 物件比較中さん]

何だかんだ言って安く買った人が勝ちでしょ？
市場には敏感になったほうがよいって
ことですよね！

[324: 物件比較中さん]

P棟を検討しています。
おそらく竣工前には、現在170万円/坪程度が、140万円/坪位まで値引きされるものと
思います。
今は「待ち」です。
みなさん、軽率にハンコを押さずに「待ち」を貫きましょう。そのうちデベが苦しくなって
「いいお話」を持ちかけてきます。

[325: 購入検討中さん]

このイニシア千住曙町ホームページで気になることがあります。値下がりしたのか？と思っております。それは物件概要をみてです。R棟の分譲中に約104㎡（4LDK）価格6798万円　１戸とあります。（今日現在）　私が以前MRでいただいた価格表では（平成19年11月24日作成）R2棟の18階の部屋の価格です。昨年末に問い合わせたところ、この広さの住戸は20階があいています（18階は契約されている）と聞きました。この物件概要下部に「次回更新日」がありますが、その際平成20年1月10日だったと記憶しております。この年末年始は更新されていないのでこの価格が残っているものだと思っていました。久々にこのホームページの物件概要を確認したところ１月１０日に更新されていましたが物件の価格はそのまま残っている様にみえました。18階がキャンセルされていなければ値引きされているってことも考えられませんか？近々MRに電話して確認してみようと思っています。どなたか価格改定されたという話を聞かれた方いらっしゃいませんか？ちなみに昨年確認したところ20階約104㎡は6898万円でした。100万円の値引きの価格改定があったのでしょうか？

[326: 物件比較中さん]

325さん
首都圏の地価はドンドン下落しています。東証REIT指数など、1/16時点で1500台です。去年高値
の2600台の6割程度の水準です。マンションの実売価格（成約価格）は下落の一途。完成在庫は
2割引きがあたりまえです。この物件も竣工まであと1年あるとはいえ、さすがに去年の価格設定
はかなり割高感があり、微調整しているのでしょう。今年はさらなる調整が必至でしょう。おそらく
Ｐ棟では1-2割程度下げてくると思います。そうしないと売れないのです。申し上げにくいのですが、昨年契約された方は、「高値掴み、ご愁傷様」というしかありません。

[327: 匿名さん]

325さん
詳しく者ではありませんが”326さん”に同意です。
325さんは購入検討中で良かったと思いますよ。

契約済みの方でも手付金放棄で解約する選択肢もあります。

[328: 匿名さん]

↑
荒らしして楽しいか！

[329: 匿名はん]

値引きゲット狙いの人達、せいぜい気張って待っててちょーよ。値引きゲットできたら教えてちょー

[330: 契約済みさん]

1年後このマンションを完了しますね。今から最終の価格を推算して、早すぎじゃないの？
今年景気度はあまりよくないが、1年後のことは誰もわからんでしょう。２３区内新しいマンションがもっと少ないは事実ですね。材料費がだんだん高い場合、マンションの実売価格を安くなければ、
ありえないでしょう。

[331: 契約済みさん]

高値掴みご愁傷様・・・むかつく、手付け放棄で契約解除って手付け放棄してまでとなると１割値引き位いかないとね・・・

[332: 匿名はん]

＞306さん、契約者各位

住民掲示板の方にスレッドを立ち上げました。

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/

ご参照・ご参加くださいますようお願いいたします。

[333: 契約済みさん]

P棟はまだ予定価格でしたっけ？
予定であれば、確定価格が低くなることも普通ですよね。
ただ、個人的には現在発表の価格でも結構安い設定だと感じています
（川に面しておらず日照はよくないとしても、駅近の普通のマンションとして。
　地元民ですが京成関屋も牛田も結構便利に使っています）。

仮にR棟の値下げが発生し、仮に値引き価格での契約成立を知ることができたとしても、
私は部屋タイプが違えばあまり気になりません。
部屋タイプが同じでも、階が異なれば（逆転が起こらない限り）気になりません。
もちろんよい気分ではないですけれどね
（あとでオプションの一つでもつけてくれれば嬉しいですが…。あまり良心的な対応の期待はできないかな）。

[334: 契約済みさん]

ｐ棟は予定価格の段階なんであれば下がっても何の文句も有りませんが正式価格の出ている部屋で値引きが１件でもなされるのであれば・・・念書取ろうが後で必ず分かるので・・・

[335: 306]

>>332 さん
ありがとうございます。

[336: 契約済みさん]

>>325 さん

　当該部屋タイプの20階は契約済みだと思います。　一方で18階はごく最近まで
未契約だったと記憶しているので、なにも間違ってはいないのでは？
　この角の高層階は、一番当初の予定価格からみると今の価格表上の数字におちつく
までに700万以上さげていますから、あと100万ほど安くなっても、率直にいって
今までの値下げで食指の動かなかった人が生き返ってくるような値下げレベルじゃ
ないと思いますし。

　P棟はまだ予定価格なので、最終的な売り出し価格がどうなるかには注目しています。
ほかの方も書かれていますが、R棟よりも坪単価ペースで18%低い、
現在の予定価格(170万未満）はずいぶん思い切ってつけてきたなという印象をもってます。

[337: 契約済みさん]

ｒ棟正式価格が出てるのに途中で１００万安くなってる部屋がある？！

[338: 匿名さん]

部屋番号は？

[339: 契約済みさん]

部屋番号は今はわからんけど３２５が言ってる、ｒ２の左角部屋で２０階と１８階の部屋ですな

[340: 物件比較中さん]

336さんへ
１８％はあたりまえのことでしょう、日当たりも良くなく、そして大きい道路と高速に面する、騒音や汚れなど酷いでしょ．．．まぁ〜個人的に２０％妥当かなぁって思いますが・・・

[341: 契約者]

プレミアム住戸って最後まで予定価格のままで残っていて、一番最後に
価格が確定したと思うけど、”予定”が消えた時点での価格表では
R2-AH　2001 が 6898万
1801 が 6798万
これらは、各々　
　2001 MRオープン当初 7618予定　→ 7168予定　→　6898 予定の文字消える
1801 同じく 7558予定 → 7089予定　→ 6798 予定の文字消える
と 　　　　　　　　　　GWのころ　→ 6月ころ？ → 9月頃
で”予定価格”のままで改定されています。　

予定の文字が消えた時点で、プレミアム住戸には実際の契約者がでている
はずです。 実際にオプション会では、24階の購入者が設計変更図面をもって
カーテンなどを買いにきているのをみかけましたから。

　ここから代わっていれば、正式価格発表後の価格訂正ということで、
上下に、オリジナル価格での契約例があれば、階の高さで価格の逆転現象を
起こしてあるという証拠になります。

　100万程度でごちゃごちゃいわれるのもなんだと考えると、普通100万程度
だったら、オプション権つけますとかの販売促進での”実質的”な値下げで
対応すると思いますけどねぇ。

[342: 契約済みさん]

東側の坪170万平均を高いと思うか安いと思うかは個々人によって代わるので、
340さんが20%引きでもどうかなと思われるのはいいのですが、
170万/坪未満で購入できる、都内/駅5分以内/駐車場100%自走式設置/24時間有人管理の
マンションって、たぶんもうほとんどないのでは？　

　買わない人は、買わない理由を延々と探しているものですが、マンションは別に
投資商品ではないので、この時期に買わないといけない人って一定の数いるわけです。
ひょっとしたら、340さんは坪100万まで下がらないと買わないと思っておられるのかも
しれないわけで、　同価格帯で購入可能なよりよい物件の例をあげてもらわないとなぁとは。

[343: 契約済みさん]

３４１さんの言うとおり、諸経費もしくはオプションサービス辺りでお茶を濁すはずだが

[344: 購入検討中さん]

３４２さんへ
いいところがわかっているんですが、でも５００戸もあるし、景気不況、リストラや倒産などひどくなっているのは現状です〜心理面も駄目になっているじゃないでしょうか．．．妥当な価格で行かないと完売するのが非常に厳しい．．．マーケットに応じたの価格で速やかに完売するのかそれども死んだ価格で売り残す莫大な資金＆利息を払うのか〜どっちが正しい商売道でしょうか？？？

都内とか自走式とか〜そんなの関係ありません〜現状のマーケットで決定するべき！！！！

去年の前半ならＰ棟も２００万坪でもおかしくないだけどなぁ・・・でも今は違う．．．

[345: 342]

Ｐ棟はまだ売り出してもいませんし、Ｒ棟も本格的に売り出して半年。
竣工まで14月あります。　竣工売れ残りの値引きを狙ってくるんだったら１年ばかり
早すぎますよ > 344さん

　1年後に好みの部屋が、好みの値段で買えるならそこで買えばよいこと。
来年もしももっと市況が下がっていれば、もっと下がるかもで、やっぱり買えない
（本人は買わないつもりでいるんだけど、懐ぐあいではなくて、思いきりがたりない
のでやっぱり買えないで正解なんですよ）っていう方がとても多いわけです。

　買い時は、市況が決めるのではなく、本人の都合で決めないと後悔することに
なりますよ。　本人にとって高ければ、おととしの150万でも高いですし、
本人がＯＫなら、今年の200でも安いという考え方をしないと。
相場によらず、絶対買わないほうがいい人(転勤族など）ってのも当然いるわけです。

　駐車場が、自走式・機械式でランニングコストがどれほど違うか程度は
知っておいて損にはなりません。　一生使うつもりだと、積算で、マンション本体の
10%　を超える差になることも珍しくないんですよ。　1-2割のあえていえばわずかな
値段の差を気にされているようですけども、それだったら無視できない要素ですよ。

　同価格帯以下で、似たような通勤時間で収まるよいマンションをみつけたら、
ぜひ名前を教えてくださいませ。

[346: 契約済みさん]

３４４君、ぐだぐだ言ってるんなら他を探した方が良いんではないですか、ｐ棟はまだ予定価格だから下がるかもしれないけど非常に現実的で妥当な現マーケットに合わせた予定価格だと私は思います。デベのビジネスに限らず現時点での状況に則してギリギリの期間設定の範囲で利益の最大化を目指すというのは極あたり前の商売のやり方ですから販売後に早めに完売してしまう様では商売として旨味に欠ける訳ですよ

[347: 契約済みさん]

それほど攻撃的にならなくてもいいんではないでしょうか。
他の足立区物件スレッドでは、値引きゲットしたとかの書き込みで購入者を怒らせよう
なんてたちの悪い書き込みとかもありますけど、ここにはまだそれほど悪質なのもない
ですし。　もともと検討板ですし、どこの板でもまぁ書き込みの半分は高いってもの
で、こら安いとか、妥当価格だねとみんなでいっているスレッドって見たことないですし。
契約者は契約者・居住者限定板に引越せばいいだけという気がします。

このマンションの契約者専用のスレッドがこちらに上がっています
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
（あげていただいた方ありがとうございました）

オプションや、設計変更
周辺情報ネタ

など、既購入者間の情報交換はこちらに移行しましょう。

[348: 匿名さん]

急に静かになった . . . . .

[349: 匿名さん]

相手にしなきゃ荒らしもはりあい無いだろうしね

[350: 購入検討中さん]

まぁ〜値引きするかどうか〜マーケット次第

21日付の不動産経済通信によると、東京都東村山市で新日鉄都市開発や東建物が事業展開する大規模分譲マンション「ココロコス東京久米川」（総戸数406戸）で20％超の値引きが始まった。