イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[281: 契約済みさん]

２８０さんは過去にフロアコーティングした経験ありますか？

[282: 匿名さん]

フロアコーティングは、オプション会案内のものだと、上限で水性ウレタン加工のものまで
しかありませんね。　これは、経験者によると決して10年はもたないそうです。
水周りコーティングも、3年もつってのはまぁありえなくって、よくて１年とか。
やや過大な表現になっていると思ったほうががっかりしないかもしれません。

フロアコーティングはもしやるならUVまでいって、かつ外注すべきだと思います。
あのテカテカな感じが好きなのであればですけれども。

数年しかもたないものに、リビングだけで10万以上も払うのだったら、
同じく外注で、10年ちょっとたったところで、最初の外壁の足場組んでの大規模修繕
のときにでも（騒音の問題が起こりにくい）フローリングそのものを張り替えたほうが
ましかもしれません。　どのみち消耗品には違いないわけですから、その寿命を
ちょっとだけ伸ばすのにそれほど意味があるのかなと最近は疑問です。

それにしても、Option 価格って高いですね。　ここと同じ同じジーグフィルムは、
半値で施工してくれる会社をみつけました。　ある程度の面積をやるなら出張費は不要
ってことなので、Option会中に注文しないと2万別途とかいっているコスモスモアよりも
はるかに好条件です。　マンションそのものよりも、あとから追加するものの利幅が大きく
て、高いもの買って気が大きくなっているところで儲ける構図なんですね。
思わず 1/15までにキャンセルしないと確定とかのオプション注文をしそうになって
いましたけど、冷静になって正解だったかなと。

（また、コスモスモアに頼まないと、いやがらせされるとか許可がでないとか
いう人が現れるかな )

[283: 契約済みさん]

２８２さん参考になりました、ありがとうございます。

[284: 契約済みさん]

282さん

私もシーグフィルム等後付けで、業者を探しております。半値ほどの施工業者を見つけたなんて羨ましいです。お手数でなければ探すヒント教えていただけますか？

[285: 契約済みさん]

あのですねー私は詳しくというか全く知りませんがネットで探せばすぐに見つかりますよ。ここは営業もそうだがクールな人ばっかりだな

[286: 購入検討中さん]

???

[287: 購入検討中さん]

2007年12月12日、午後2時の写真

[288: 物件比較中さん]

イニシアのあたりは荒川と隅田川に挟まれたエリアで、地元では超有名な水害危険区域だそうです、どうおもいますか？

[289: 契約済みさん]

水害危険区域、気になるようなら止めればいい

[290: 匿名さん]

購入者です。　

既出ネタです。　隅田川の水が溢れるよりは、荒川の南岸の決壊の影響を
受けるかたちのリスクが大きいですね。　
ハザードマップの高精細版を参考にするといいでしょう
http://www.city.adachi.tokyo.jp/008/pdf/hazard_hg_a.pdf
http://www.city.adachi.tokyo.jp/008/pdf/hazard_hg_b.pdf
（とくに前者）

北千住駅付近は、荒川決壊で、5mの水没リスクがありますが、ここは
現在のマップで2-5mの範囲です。　ここはスーパー堤防化されるので
お隣のシテヌーブ同様に高くなっている分やや安全度が高いかとは思います。
ただ、共用部分は水没リスクがあるので、居住する住戸を最下層につくるのは
避けていますね。

やめといたほうがいいと思うも自由。　それでも買うも自由ですけど、
288さんの元ネタは、荒川区側の物件板でのここを攻撃した書き込みです。
リスクは同じなのにとか苦笑しました。　高台がいいなら、城東地区は全部
無理ですものね。

[291: 契約済みさん]

足立区、荒川区＝城東地区＝低レベルみたいな事、マンコミ見るまでほとんど意識しないでずっとこの周辺で生活してきたけど、ブルーテントと山谷を除けば非常に楽しい所だと思うんだけどな。まあ確かに資産価値が上がりにくい、下がりやすい地域であるのは認めるけど

[292: 購入経験者さん]

本当にブルーテントが自分的には一番ネックなんですよね。。
駅近いし静かそうで価格も手ごろで、何気に住みやすそうな
気がするのですが。
せっかくの新築、窓から東京側を見渡せるのはうれしいのですが
目の前にブルーテントが広がってる眺望は・・・。泣

[293: 契約済みさん]

ベランダから高速道路のある左側を見ないようにすれば目の前は汐入公園と墨田川・・・まあブルーテント、なんとかならんのかな・・・。浅草まで出れば美味い酒・食べ物を出す店がたくさん在るし、この辺は生活環境としては素晴らしく良い所ですよ

[294: 通りすがり]

いつも同じキーワード（水害、足立、ブルーテント）、同じ書き方、同じ引用先という＊＊丸出しの投稿者が色々なところに出没していますがここにもまたまた現れているようですね。
マンション買いたくても買えない輩が発散のために投稿しているのでしょうがみっともないですね。
名が知れたマンションだから有名税かもしれませんが。

[295: 匿名さん]

相手しないで削除依頼ボタンをぽちっと押せば翌日には消えてますよ。
いちいち腹をたてないで、駆除して回るしかないでしょう。

[296: 匿名さん]

>>287 さん
影の角度から逆算すると、日があっているなら15時近くの写真かと
思うのですが　（パーク＆パークスの影で、このマンションの高さが60mを超えない
としての計算）

[297: 契約済みさん]

この時期、午後3時頃のR棟は寒そうですよね。

[298: 匿名さん]

この時期はどこも寒いでしょう。

[299: 契約済みさん]

先週日曜日　私はイニシアに行きました。日当たりは2時頃まで大丈夫です。

[300: 匿名さん]

日陰になるとは、思ってもみなかった・・・。

[301: 匿名さん]

この時期日当たりよりも、川沿いの風のほうが大変ですよね。
近所に住んでいますけど、買い物にいくってんで橋を渡るときに結構風が強い日が多いです。
特に高層階では風だけは覚悟しないといけないんでしょう。　担当営業さん、引き戸多用の
理由を風が強いからとかおっしゃっていましたけども... (これはかなり苦しい理由つけかなと
は思わないでもなかったです）
オプションのウッドデッキも高層階は風対策で、飛散防止用のカバーをつける必要が
あるようですし。　これはそれより前に価格面であきらめましたが。

向いの20階建てのマンションとの距離は地図でみると150mほどでしょうか。
高さが60mでしょうから、太陽の高度が22度を切らないと影はかかってきません。　
足立区の場合で太陽高度を調べると今日で可能性があるのが　14:30 以降になります。
汐入公園にいったときによく見てますけど、下層階でも影にはいるのは、
もう日没まで2時間をきった時間帯だけですね。　どちらかというとちょっと西を
向いているので、R棟に日があたるのが冬の時期はかなり昼に近い遅い朝からですね。

[302: 購入検討中さん]

購入した方は決めた理由はなんでしょうか？

自走式駐車場、駅近い、南向きの眺望、橋を渡るときれいな公園などがいいと思いますが、足立区にはまったく知らないし、南向きの北側の部屋は殆ど暗くて風通しが悪そうだし、高速の音も気になってるし、近くの造船工場もあるし、迷っています。

[303: 匿名さん]

まさに書かれた 自走式100% / 駅近い / 南側抜けていることと、
500戸というスケールメリットで実現できる、24時間有人管理(夜間複数人）の4点に加えて、
200万/坪という許容範囲内である価格面で決めました。　これらを必須の条件とすると
直近には、ほかに検討対象となるマンションがあまりありません。
　二重床や、複層ガラスに、床暖房の標準採用など、仕様面でも、まずまず納得がいった
のが理由です。　
東側はかなり安くなるのですが、まさに書かれている、高速の音/造船工場の建て替えリスク
などあるので、R棟で決めてしまいました。

[304: 物件比較中さん]

>>66
過去の内容を見ていたら上記の書き込みが気になりました。

[305: 匿名さん]

詳細についての記述がなくて、求められても追加投稿はなし。
たぶん荒らしさんの投稿ではってことになっているようですね。

[306: 契約済みさん]

パークフロント棟の検討ネタとかも継続的に投稿されている一方で、
オプションとかの情報交換をする人もいますね。

　ご近所の、リバーフェースでは、購入者/契約者オンリーの板が立ち上がって
いますが、こちらも立ち上げませんか？　オプションや周辺情報などの情報
交換がしたく思います。

[307: 契約済みさん]

直床・二重床のメリットデメリット知っている方、教えて頂けませんか？

[308: 匿名さん]

自分で調べた上でまだここがわからないんですけどって書き込みならともかく
質問は1行でも回答のほうがずっと長くなってしまいます。

ここは全部二重床なので、部屋選択で、直床なものは選べないですし。
google 上検索で山ほど回答が落ちていますがそれでは不十分？

[309: 306]

この掲示板のなんでも質問のほうで、”すべてを見る”にして、
直床で検索かければ、数百のやりとりのあるスレッドがしかも複数あります。
参考までに。

[310: 購入検討中さん]

あの〜Ｐ棟対面の高速道路を気になりますが、やっばり騒音酷いでしょうか？
ちょっと経験ないので・・・・Ｐ棟の安さに惹かれているけど・・・

[311: 匿名さん]

うるさいと思います。

特に高速の高さから上は。

でも私は、隅田川より荒川ビューが好み。
でもやっぱ、うるさくて窓開けられないのはつらい。

[312: 購入検討中さん]

３１１さん
ありがとう、距離的に１００メートルぐらいかなぁ？？？それでもうるさいですか？

[313: 匿名さん]

高速道路を甘く見ない方がいいよ。

[314: 匿名さん]

P棟は150m 近くまでせまっていますね。
R棟は近いところは150mちょい　平均的には200m程度でしょうか。

高速でも電車でも音は上のほうにいくと大きくなるので、窓を開けての
生活ってのはちょっと無理かなとは思います。　閉めての生活だったら
サッシの遮音等級をチェックすればいいわけですね。

[315: 購入検討中さん]

314さんへ

＞＞＞生活ってのはちょっと無理かなとは思います
マジ？？？そこまで？？？？、ちょっと前現地に見に行ったんですが、そんなにうるさくなかったんですが．．．．まぁ〜当然地面からですけど．．．上（１０階以上）なら全然聞こえる？？？？

[316: 周辺住民さん]

現在、イニシア千住曙町と同じように高速道路に近いマンションに住んでいますが、高速道路の騒音は気にしたことがありません。
（高速道路より上に部屋があります。）
それより、一般道の騒音のほうが、よほどうるさいと思いますよ。

夏場、暑いとき以外は、風通しが良いので基本、窓は開けっ放しの状態で、です。

まあ、音は個人差があるので、人により感じ方は千差万別だと思いますが。

[317: 購入検討中さん]

日経平均は大幅続落、終値は４６８円安の１万３５０４円 、「１万２０００円」予想も　東証下落、投資家心理冷え込、円高が進む、そのなかすぐ入居可の売れ残り大量発生しているし、地価も下がり始めている・・・みなさん〜どうおもいますか？イニシアも５００戸あるから、値下げ可能性高いでしょ・・・

[318: 匿名さん]

コスモスイニシアの株価、下がりっぱなしですね。

[319: 購入検討中さん]

まぁ〜不動産業界は厳しいだろう・・・なんと言っても前のマンション価格高騰はどう見ても投資マネによりの結果です、ほんとの市場需給ではないと思います。

[320: 匿名さん]

今日はなにげに、否定的な書き込みが多いとおもったら水曜日か (藁）

[321: 匿名さん]

どうしちゃたのやら、ここ今日はホットですな

[322: 匿名さん]

こういうタイミングででてきて、暑いですねとかいう人今回はでてこないですねー

[323: 物件比較中さん]

何だかんだ言って安く買った人が勝ちでしょ？
市場には敏感になったほうがよいって
ことですよね！

[324: 物件比較中さん]

P棟を検討しています。
おそらく竣工前には、現在170万円/坪程度が、140万円/坪位まで値引きされるものと
思います。
今は「待ち」です。
みなさん、軽率にハンコを押さずに「待ち」を貫きましょう。そのうちデベが苦しくなって
「いいお話」を持ちかけてきます。

[325: 購入検討中さん]

このイニシア千住曙町ホームページで気になることがあります。値下がりしたのか？と思っております。それは物件概要をみてです。R棟の分譲中に約104㎡（4LDK）価格6798万円　１戸とあります。（今日現在）　私が以前MRでいただいた価格表では（平成19年11月24日作成）R2棟の18階の部屋の価格です。昨年末に問い合わせたところ、この広さの住戸は20階があいています（18階は契約されている）と聞きました。この物件概要下部に「次回更新日」がありますが、その際平成20年1月10日だったと記憶しております。この年末年始は更新されていないのでこの価格が残っているものだと思っていました。久々にこのホームページの物件概要を確認したところ１月１０日に更新されていましたが物件の価格はそのまま残っている様にみえました。18階がキャンセルされていなければ値引きされているってことも考えられませんか？近々MRに電話して確認してみようと思っています。どなたか価格改定されたという話を聞かれた方いらっしゃいませんか？ちなみに昨年確認したところ20階約104㎡は6898万円でした。100万円の値引きの価格改定があったのでしょうか？

[326: 物件比較中さん]

325さん
首都圏の地価はドンドン下落しています。東証REIT指数など、1/16時点で1500台です。去年高値
の2600台の6割程度の水準です。マンションの実売価格（成約価格）は下落の一途。完成在庫は
2割引きがあたりまえです。この物件も竣工まであと1年あるとはいえ、さすがに去年の価格設定
はかなり割高感があり、微調整しているのでしょう。今年はさらなる調整が必至でしょう。おそらく
Ｐ棟では1-2割程度下げてくると思います。そうしないと売れないのです。申し上げにくいのですが、昨年契約された方は、「高値掴み、ご愁傷様」というしかありません。

[327: 匿名さん]

325さん
詳しく者ではありませんが”326さん”に同意です。
325さんは購入検討中で良かったと思いますよ。

契約済みの方でも手付金放棄で解約する選択肢もあります。

[328: 匿名さん]

↑
荒らしして楽しいか！

[329: 匿名はん]

値引きゲット狙いの人達、せいぜい気張って待っててちょーよ。値引きゲットできたら教えてちょー

[330: 契約済みさん]

1年後このマンションを完了しますね。今から最終の価格を推算して、早すぎじゃないの？
今年景気度はあまりよくないが、1年後のことは誰もわからんでしょう。２３区内新しいマンションがもっと少ないは事実ですね。材料費がだんだん高い場合、マンションの実売価格を安くなければ、
ありえないでしょう。