イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[261: 256/259]

260 さん情報ありがとうございました。

たぶん面積の重みをつけない全戸平均のほうで比較されることが多いと思いますが
どちらで計算しても　P棟/R棟の面積あたり価格比は 0.82程度で、18% 程度安く
なっているということですね。

当初から 1-1.5割程度とはいっていましたけれども、さらに大きく差をつけてきたと
いうことで、近隣に競合物件が多いなかで、早めに完売を狙うために、東側を
かなり当初予定よりも値下げしてきたとみていいようですね。

価格差が小さければ、南が無論いいですけれども、1㎡で 10万以上の差なので、
75㎡とかだと750万以上の差になってしまうし、予算が同じなら20%近く広い部屋に
なると思うと結構悩みますね。

[262: 周辺住民予定さん]

今日のイニシアです

[263: 260]

＞257さん、261さん

ご参考となったようでよかったです。
私は価格の面から当初はP棟を考えていましたが、
日当たり面をある程度重視した結果、R棟の安めの部屋に決めました。
が、確かに同じ価格で広い部屋にできるのなら…という気もしますね。
現物の部屋を見て比較できたならまた違う判断をしたかもしれません。

[264: 匿名さん]

R棟は低層でも、日照が先まで保障される位置にあるので、南むきってことも考えれば
R低層 > P高層　の坪単価関係は妥当かもしれませんね。
18% 違うならまぁPでも納得できる気がします

[265: 匿名さん]

Ｒ棟を検討中のものですが、北側部屋のサービスルームというのは実際どのような感じなのか悩んでいます。北側に建物が立っている状態だと、やはり昼間から暗くて風通しも悪いのでしょうか。。。昼間から電気をつける生活は嫌だなとは思うのですが。。。
更にエレベーター前でサービスルームだと、日照・採光も悪いうえに、人通りも気になります。
サービスルームもある物件をお選びになった契約者さん、どのように妥協（もちろん人によっては妥協点ではありませんが）されたのか聞かせてもらえると嬉しいです！

[266: 契約済みさん]

R1の建設は早いね

[267: 匿名さん]

R1はお隣が近いからあの高さでおしまいですものね。

R棟で、サービスルームありの部屋を一時期検討していました R2-Dだったかな。
現地見学会でもそこだけおや？ってかんじでスパンが広くなっているところなんだけど、
引き換えにエレベータの前になるので、人通りは多くなるし、影になるので、居室
扱いできない部屋があったんですよね。　そのかわりに4LDKある4部屋の部屋の形状が
非常にいいので、リビングインの居室が多くて、リビングにどうものを置けばよいかという
問題を解決できる4人家族にはいい間取りなんじゃないかと思います。　
あの間取り、廊下との距離をちょっと大きくなるように作ってあるので、よほど悪意の
人がいない限り、わざわざ窓際にきてうるさいというのは気にしなくてもいいのではない
でしょうか。　もともと北向きですし、採光についてはあきらめるってのもありかなとは
思いました。

採光の問題よりは、リビングインの部屋が両側にあって、リビングの家具配置が制限される
のがうちには合わないので、値下がりした角の部屋のほうにうつって契約しましたけど、
それでもずいぶん高くなっちゃいました。

[268: 契約済みさん]

値下の部屋があるか？

[269: 契約済みさん]

２６７さん、値下げではなく予定価格が正式価格になった時に下がったんですよね？！我が家も角にしました。

[270: 267]

予定価格→正式価格でも値下げには違いないような気もしますけど
(最初からかよっていると予定価格段階でも一度価格変更があったので２度下がったわけ
ですし）最終的に購入した値段がちゃんと最終版の価格表にでていますから、別にそっと
おまけしてくれたわけではないですよ。　
　2度目の値下げで、角を契約する決心をしたわけですから一定の効果はあったわけですね。
もともとがちょっと高すぎたので、今の価格でも割安感はないとは思いましたけど、買えない
ことはないのできめてしまいました。

[271: 契約済みさん]

なるほどそうですか、私は１０月頃から通い始めたものでそんなプロセスが有ったとは知らず

[272: 契約済みさん]

北西側にサービスルームがあるタイプですが、寝室と割り切っています。窓や各扉を開放すればリビング側の窓から（またはSR側から）入った風が抜けてくれないかな？と期待しており、時には一気に換気できるといいなと思っています（北側に建物が立っていても、風の入口と出口があれば大丈夫かなと…）。
SRがある分、リビングはスパンいっぱいの広さですので、日中はそちらで過ごす想定です。

なお人通りについては、エレベータ近くではないのと通路と部屋との間にポーチがあるタイプなので、あまり気にしませんでした。

[273: 265]

サービスルームは寝室と割り切ってしまうしかないですかね。うちはこども部屋と寝室と思っているので、こどもがかわいそうかなと。。。
それにしてもパークフロント棟は直近ですね。図面集を見るたびに、無理やりキツキツに建ててるよなぁと思います。残念。

[274: 267]

271さん

まぁ値下げしても本気の購入者は誰も怒らないですけど、値上げすると怒りますから。
初期の想定価格段階では高めに出して様子見してちょっとだけ値下げってのはどこの
マンションでも定番ですから、ここに限った話ではないですよ。
700万近く下がると、さすがに、安くなったのではないかと錯覚しますね。
もう契約してしまったので、まぁ一定の効果はあったわけですね。

[275: 匿名はん]

現状での出来うる限りの利益の最大化を目指すスケベ根性商売、ファンド傘下でなくても業界の慣習、そんな中でお客様第一主義で薄利多売の高品質マンション販売を出し抜けに仕掛けてくるデベが現れてきてもよさそうな現状

[276: 契約済みさん]

>275

5年ほど前、取引先の会社の専務が江東区に新居（マンション）を購入したということで、
その年末パーティーに招かれました。

専務は、「このマンションは、無駄なコストを一切省くことを徹底している、
新興のデベロッパーの手で企画・販売されたものなんです。
都心近くのこの場所（江東区）で、この広さ（100㎡超え）で、
この値段（3000万円台）を実現できたのは、デベロッパーのそういう姿勢が、
実を結んだものなんですよね。」と、デベのことをべた褒めしていました。

僕は、「確かに、この場所でこの広さで、この安さはすごいけど…大丈夫？」と、
感じたものでした。

で、そのデベってのは、結局、あのヒューザーでした。
耐震偽装が発覚した後、専務は、マンション管理組合の理事の1人になって、
今後の対策を行政などと交渉しているようですが、とても大変そうです。

安すぎるものは、やっぱりヤバイとつくづく思い知らされました。
「薄利多売の高品質マンション」なんて、あり得ないと考えたほうが安全です。

[277: 購入検討中さん]

>>>>>700万近く下がると
このマンション〜700万も下がったの？？？

[278: 匿名さん]

ヒューザーがあって建築の品質に対して一般消費者の見る目は厳しくなって改正建築基準法ができて着工が遅れ供給は先細り、原油高・プチバブル状態の中で地価も物価も上がってマンション価格も当然それなりの高止まり価格の中で２７５の言うようなデベが現れれば相当に支持を受けるかも

[279: 契約済みさん]

契約済みの皆さんに聞きたいのですがフロアコーティングはしますか？我が家は犬を飼っていて引っ越したときにマーキングおしっこが怖いのと犬が走って滑って転ぶんじゃないかとか何よりワックスがけをしないで済むということでコーティングしようと思ってるんですが、ツヤが出過ぎたら嫌だし値段高いしどんなもんかなーと

[280: 契約済みさん]

279さん

うちはフロアコーティングします（リビングのみ）。
オプションは高いので、外注予定です。