イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[234: 匿名さん]

南向き平均は205万/坪程度。　東は170万円台程度だから、10%より差は大きいですよ。
10%では東向きにはお買い得感がなさすぎます。　今の価格差は妥当かな。

どっちも高いか、どっちも適当か、どっちも安いかは人によるだろうけど、
あくまで価格差としては妥当かなと。

[235: 匿名さん]

で、結局、２３２さんは、イニシアにしたんですよね。
奥様をどのように説得（脅し？）したのでしょうか？

[236: 契約済みさん]

説得も何も最後はどっちでもいいから早く決めて！どうせ駐車場自走式でしょ！機械式じぁダメなんでしょ！って感じで押されまくって、とてもマンションやーめたとは言えずに・・・まあそういうことだ

[237: 購入検討中さん]

＞＞２３４さん
＞10%では東向きにはお買い得感がなさすぎます
そうなんですか？？？Ｐ棟を買おうかなぁって思ってるのに・・・お徳感なし？？？

[238: 234]

実際には15%ちょい価格は違いますよ。　坪200だせるなら南。坪170ですませたいなら東で
条件面の差があるから、どっちでもお得度は同程度ではってことです。
うちは、東が坪180代だったら南にしたと思うけど、実際には170万程度ですから。
結構悩んでます。

[239: 購入検討中さん]

Ｐ棟なら騒音のことを気になる・・・うちも悩んでいる・・・

[240: 匿名さん]

東と南の差ってだいたい1㎡で 10万ほどですから、70㎡ともなると 700万とか
違ってきますよね。　ローンで払う金額だと1000万とかの差になると思うけど
それだけの価格差の価値が南にありますかねえ。　うちだと毎月ほとんど3万近く
負担が増えるので、ざっと1日千円になっちゃいます。

[241: 物件比較中さん]

Ｐ棟買うなら別にここ買う魅力ないと思ってますが．．．
どうなんでしょ？

[242: 匿名さん]

確かに南向きでないなら、こんな仕様の悪い（引き戸のレールにはびっくりしました）マンションを買う意味はないですね。

[243: 契約済みさん]

ご近所のヴィークは「ミストサウナ」が標準装備だそうで。
季節がらだと思うが、羨ましい。
これは工事で後付けできるんでしょうか？
詳しい方がいらっしゃいましたら教えて下さい。
出来れば大体の費用もお願いします。

[244: 契約済みさん]

２４３さんミストサウナ後付けできないみたいですよ、私も同じ考えで是非付けたいと思いコスモスモア
と担当営業に問い合わせましたが結果、簡易タイプの置く奴を電気屋で買うしかないみたいに言われましたが、どうも附に落ちない感じで・・・まあ彼らも素人集団というか何聞いてもはっきりしないし返事は２日後になったりで・・・今時ミストサウナぐらい標準でなくともオプションで付けられるようにしとこうな

[245: 匿名さん]

>241

眺望（+駅近+自走式駐車場）を売りにしていたのがR棟。
レコシティにもヴィークにも眺望はない。
リバーフェイスは駅から遠く、駐車場が少ない。
でも、それぞれ、ひとの優先順位があるでしょう。

一方で、駅5分以内、自走式駐車場１００％で
坪170万円台ってのは、都内でない。競合物件がないです。
価格が低ければ、眺望がない、仕様が悪いといっても、考えるかも。
これがP棟ではないでしょうか。

個人的には、P2−H
に興味があるけれど、これは高い。

[246: 契約済みさん]

244さん
243です。
ご回答ありがとうございます。
標準装備は諦めるにしてもオプションでも無理ですか・・・。融通が利かないものなんですね。
ミストサウナは結構ニーズがあると思うんですが。
個人的にはディスポーサー要らないからこれを付けてくれって感じなんですけど。
あくまで個人的な意見です。すいません。

[247: 物件比較中さん]

＜０７年度成長率＞日銀が大幅下方修正へ　住宅投資大幅減で

日銀が景気の中期的な見通しを示す「経済・物価情勢の展望（展望リポート）」の０７年度実質成長率予測について、従来の１．８％から１．３〜１．４％程度に大幅下方修正する方向で検討していることが２９日、明らかになった。改正建築基準法の影響による住宅投資の大幅減や景気減速傾向を反映させるための修正。

　展望リポートは４、１０月に公表しており、それぞれ３カ月後に「中間評価」として見直す。今回の下方修正は０８年１月２１、２２日の金融政策決定会合で行う中間評価に盛り込む。

　６月に施行された改正建築基準法で建築確認審査が厳しくなった影響は日銀の想定を超え、１１月の新規住宅着工件数は前年同月比２７％減と５カ月連続の前年実績割れ。日銀はこれが０７年度の成長率を０．４〜０．５ポイント程度押し下げると分析している。政府は１２月下旬に０７年度成長率見通しを従来の２．１％から１．３％に見直しており、日銀も足並みをそろえる形になった。

　０７年４月の展望リポートは「企業部門の好況が家計部門に波及する好循環が進む」として、０７年度成長率が潜在成長率（１．５％程度）を上回る２．１％まで上昇する姿を描いた。

　しかし、７月以降の住宅投資減少に加え、原油高も打撃となって好循環は進まず、０７年１０月の展望リポートでは０７年度成長率予測を１．８％に小幅下方修正。それからわずか３カ月で再修正を迫られることになった。

　住宅不振の背景には賃金の伸び悩みやマンション価格上昇による買い控えも影響しているとみられ、１１月の政策決定会合では、メンバーから「住宅投資減少が長期化し、経済全体に影響が広がる可能性」も指摘された。

　一方、０８年度成長率予測については１０月時点の２．１％を維持。日銀は「景気は緩やかな回復基調を続ける」との見方を根拠に、引き続き追加利上げの機会を探る方針だが、市場では０７年度の下方修正を受け、超低金利政策が長期化するとの観測が一段と強まるのは確実だ。

[248: 契約済みさん]

改建基法によりマンション供給は減少、需要オーバーだったのでバランスが取れて価格も横ばいか緩やかな上昇を維持できないとデべの今現在のコストからすると経営が苦しくなる。
価格上昇から買い控えが始まった去年、そして今年

[249: 匿名さん]

ミストサウナっていいものですか？

如何せん私は使ったことがないので・・・・・

既使用者の方の感想でも伺えるとありがたいです。

[250: 契約済みさん]

>246

自分も、ミストサウナって今のところ、全然興味ありません。
ディスポーザーは、無いと夏の生ゴミの処理が大変なので、必須だと思っていたけど。

大体、サウナに入りたかったら、家の狭いのなんかじゃなくて、
車でスーパー銭湯にでも行った方がいいと思うけど。

[251: Ｐ1に決めてたけど]

日当たりは気にしていなかったので、東棟の購入を決めてました。が、思ったより大通りに近いので、窓を空けられなくなるかも、と気になりだしました。道路ぞいのマンションだと、排気ガスで網戸が黒くなるという話も聞くのですが、どうなのでしょうか。Ｐ１棟は、通りから２０メートルほど内に入ってるようですが。

[252: 購入検討中さん]

＞＞251
うちも悩んでいる．．．大通りに近い

[253: 匿名はん]

いわゆる坪単価の安いベスト10（P棟）
NO./部屋番号/価格/タイプ/価格÷（専有面積÷3.3）
1 228 2708 P2-E-S1 141.1307644
2 127 3548 P2-D-S2 142.7505486
3 123 3248 P2-B-S 143.4859438
4 222 3148 P2-A 144.0432612
5 422 2548 P1-A 145.928497
6 429 2808 P2-E-S1 146.3423879
7 423 3218 P2-A 147.2462562
8 124 3348 P2-B'-S 147.7058824
9 125 3348 P2-C-S 147.9036145
10 227 3678 P2-D-S2 147.9809802

こちらは専有面積だけでなく専有使用部他（バルコニー、ポーチ、ロフト、室外機置場、庭など）も含めての坪単価ベスト10（安い順）
NO./部屋番号/価格/タイプ
1 1812 7698 P2-G
2 228 2708 P2-E-S1
3 422 2548 P1-A
4 621 2588 P1-A
5 429 2808 P2-E-S1
6 816 2628 P1-A
7 628 2848 P2-E-S1
8 222 3148 P2-A
9 823 2918 P2-E-S1
10 127 3548 P2-D-S2

単純に各部屋ごとに計算したため、下層階が上になりがちですが…。参考まで。

[254: 匿名はん]

ついでにR棟版の坪単価（契約済分も含む）
1 104 3848 R1-DG 166.013858
2 105 4098 R1-EG 166.8113976
3 103 3948 R1-CG 168.3255814
4 109 4848 R2-DG 172.1924443
5 102 4298 R1-BG 172.212239
6 117 3458 R3-DG 172.4557957
7 115 4198 R3-BG 173.4276415
8 116 3248 R3-CG 173.6335655
9 107 3948 R2-CG 175.7744199
10 111 4098 R2-FG 176.0400937

専有使用部も含めた坪単価
1 102 4298 R1-BG
2 109 4848 R2-DG
3 103 3948 R1-CG
4 104 3848 R1-DG
5 117 3458 R3-DG
6 105 4098 R1-EG
7 115 4198 R3-BG
8 116 3248 R3-CG
9 114 4848 R3-AG
10 118 5098 R3-ELG

[255: 匿名さん]

>>251,252

墨堤通りも気になるけれど、首都高はどうなんでしょう？

こんなスレがありましたが、「大通り」と一概にいえないようです。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15489/

[256: 不動産オタク]

253/254さん

多くの桁数で示しておられるのでちょっとだけ。
1㎡ =0.3025坪　ってのが定義 なので、性格に坪単価に直すには、
平米単価に 3.3を掛けるのではなくて、 0.3025で割り算するのが正しいです。
3.305785㎡ほどが1坪になりますので、上の計算は、全部 0.2% ほど大き目に
間違えています。

せっかく Excel で計算されたと思うので、逆に坪単価の割高ベスト１０もだせるのではと
思います。　せっかく面積と、価格と部屋番号をうちこまれたようですので、
もし簡単に作れるようでしたら、坪単価の高いほうもぜひ

[257: 匿名はん]

256さん

ご教示ありがとうございます。
253、254については順位的に変わらないので再計算結果はとりあえず割愛させていただきますが
ご要望の坪単価の高い順を載せておきます。

坪単価（P棟）
1 2210 6698 P2-H 199.8388877
2 1812 7698 P2-G 198.5173093
3 2110 6648 P2-H 198.3471074
4 2010 6598 P2-H 196.8553271
5 2212 5398 P2-F2 193.8369335
6 2112 5358 P2-F2 192.4005724
7 2012 5318 P2-F2 190.9642113
8 1515 4948 P1-B 190.2422051
9 1718 4298 P2-C' 189.2668771
10 1514 4048 P1-C 189.2493025

専有使用部も含めた坪単価（P棟）
1 2212 5398 P2-F2
2 2112 5358 P2-F2
3 2012 5318 P2-F2
4 1815 5238 P2-F2
5 1515 4948 P1-B
6 1621 5158 P2-F2
7 1514 4048 P1-C
8 1415 4878 P1-B
9 1414 3998 P1-C
10 1718 4298 P2-C'

坪単価（R棟）
1 2406 8988 R2-K-Loft 263.5012123
2 2401 8798 R2-H-Loft 257.7938089
3 1713 6998 R3-EH-Loft 252.8293366
4 2404 8298 R2-J'-Loft 247.7547413
5 2405 7998 R2-I'-Loft 247.3308646
6 2403 8048 R2-J-Loft 240.2904505
7 2402 7698 R2-I-Loft 238.0536378
8 1613 6448 R3-EH 232.958497
9 1513 6398 R3-EH 231.1520571
10 1712 4598 R3-D-Loft 229.7113496

専有使用部も含めた坪単価（R棟）
1 2309 6798 R2-GH
2 2209 6698 R2-GH
3 2109 6648 R2-GH
4 1713 6998 R3-EH-Loft
5 2009 6598 R2-GH
6 2405 7998 R2-I'-Loft
7 1909 6548 R2-GH
8 1809 6498 R2-GH-S2
9 2404 8298 R2-J'-Loft
10 1613 6448 R3-EH

[258: 匿名さん]

257 さんありがとうございます。

そうじゃないかなと思っていて、自分では確認していなかったのですが、P棟は全戸200万/坪未満なんですね。　高いほうは当たり前だけどずらっとプレミアムタイプか、最上階ロフトタイプか。

[259: 256]

257様

あつかましくお願いついでなんですが、せっかくでしたら、
今までに値段の出ている住戸の全戸での平均坪単価と、
R棟だけ、 P棟だけの平均ってお教え願えませんでしょうか？

上のほうで、10% ではなく、15% 程度価格差ありとかの議論になっていますけど、
私のあくまで概算だと、 南平均 205 東平均 170ちょいで、15%を超えて
17% ほど安いんではないかなと思ったものですから。

[260: 匿名はん]

算出方法がわからなかったので2通りやってみました。
全戸での平均坪単価
　坪単価/戸数　195.2750409
　価格合計/坪合計　196.3969537

R棟だけ
　坪単価/戸数　205.0099626
　価格合計/坪合計　205.5518761

P棟だけ
　坪単価/戸数　168.290521
　価格合計/坪合計　169.3728078

[261: 256/259]

260 さん情報ありがとうございました。

たぶん面積の重みをつけない全戸平均のほうで比較されることが多いと思いますが
どちらで計算しても　P棟/R棟の面積あたり価格比は 0.82程度で、18% 程度安く
なっているということですね。

当初から 1-1.5割程度とはいっていましたけれども、さらに大きく差をつけてきたと
いうことで、近隣に競合物件が多いなかで、早めに完売を狙うために、東側を
かなり当初予定よりも値下げしてきたとみていいようですね。

価格差が小さければ、南が無論いいですけれども、1㎡で 10万以上の差なので、
75㎡とかだと750万以上の差になってしまうし、予算が同じなら20%近く広い部屋に
なると思うと結構悩みますね。

[262: 周辺住民予定さん]

今日のイニシアです

[263: 260]

＞257さん、261さん

ご参考となったようでよかったです。
私は価格の面から当初はP棟を考えていましたが、
日当たり面をある程度重視した結果、R棟の安めの部屋に決めました。
が、確かに同じ価格で広い部屋にできるのなら…という気もしますね。
現物の部屋を見て比較できたならまた違う判断をしたかもしれません。

[264: 匿名さん]

R棟は低層でも、日照が先まで保障される位置にあるので、南むきってことも考えれば
R低層 > P高層　の坪単価関係は妥当かもしれませんね。
18% 違うならまぁPでも納得できる気がします

[265: 匿名さん]

Ｒ棟を検討中のものですが、北側部屋のサービスルームというのは実際どのような感じなのか悩んでいます。北側に建物が立っている状態だと、やはり昼間から暗くて風通しも悪いのでしょうか。。。昼間から電気をつける生活は嫌だなとは思うのですが。。。
更にエレベーター前でサービスルームだと、日照・採光も悪いうえに、人通りも気になります。
サービスルームもある物件をお選びになった契約者さん、どのように妥協（もちろん人によっては妥協点ではありませんが）されたのか聞かせてもらえると嬉しいです！

[266: 契約済みさん]

R1の建設は早いね

[267: 匿名さん]

R1はお隣が近いからあの高さでおしまいですものね。

R棟で、サービスルームありの部屋を一時期検討していました R2-Dだったかな。
現地見学会でもそこだけおや？ってかんじでスパンが広くなっているところなんだけど、
引き換えにエレベータの前になるので、人通りは多くなるし、影になるので、居室
扱いできない部屋があったんですよね。　そのかわりに4LDKある4部屋の部屋の形状が
非常にいいので、リビングインの居室が多くて、リビングにどうものを置けばよいかという
問題を解決できる4人家族にはいい間取りなんじゃないかと思います。　
あの間取り、廊下との距離をちょっと大きくなるように作ってあるので、よほど悪意の
人がいない限り、わざわざ窓際にきてうるさいというのは気にしなくてもいいのではない
でしょうか。　もともと北向きですし、採光についてはあきらめるってのもありかなとは
思いました。

採光の問題よりは、リビングインの部屋が両側にあって、リビングの家具配置が制限される
のがうちには合わないので、値下がりした角の部屋のほうにうつって契約しましたけど、
それでもずいぶん高くなっちゃいました。

[268: 契約済みさん]

値下の部屋があるか？

[269: 契約済みさん]

２６７さん、値下げではなく予定価格が正式価格になった時に下がったんですよね？！我が家も角にしました。

[270: 267]

予定価格→正式価格でも値下げには違いないような気もしますけど
(最初からかよっていると予定価格段階でも一度価格変更があったので２度下がったわけ
ですし）最終的に購入した値段がちゃんと最終版の価格表にでていますから、別にそっと
おまけしてくれたわけではないですよ。　
　2度目の値下げで、角を契約する決心をしたわけですから一定の効果はあったわけですね。
もともとがちょっと高すぎたので、今の価格でも割安感はないとは思いましたけど、買えない
ことはないのできめてしまいました。

[271: 契約済みさん]

なるほどそうですか、私は１０月頃から通い始めたものでそんなプロセスが有ったとは知らず

[272: 契約済みさん]

北西側にサービスルームがあるタイプですが、寝室と割り切っています。窓や各扉を開放すればリビング側の窓から（またはSR側から）入った風が抜けてくれないかな？と期待しており、時には一気に換気できるといいなと思っています（北側に建物が立っていても、風の入口と出口があれば大丈夫かなと…）。
SRがある分、リビングはスパンいっぱいの広さですので、日中はそちらで過ごす想定です。

なお人通りについては、エレベータ近くではないのと通路と部屋との間にポーチがあるタイプなので、あまり気にしませんでした。

[273: 265]

サービスルームは寝室と割り切ってしまうしかないですかね。うちはこども部屋と寝室と思っているので、こどもがかわいそうかなと。。。
それにしてもパークフロント棟は直近ですね。図面集を見るたびに、無理やりキツキツに建ててるよなぁと思います。残念。

[274: 267]

271さん

まぁ値下げしても本気の購入者は誰も怒らないですけど、値上げすると怒りますから。
初期の想定価格段階では高めに出して様子見してちょっとだけ値下げってのはどこの
マンションでも定番ですから、ここに限った話ではないですよ。
700万近く下がると、さすがに、安くなったのではないかと錯覚しますね。
もう契約してしまったので、まぁ一定の効果はあったわけですね。

[275: 匿名はん]

現状での出来うる限りの利益の最大化を目指すスケベ根性商売、ファンド傘下でなくても業界の慣習、そんな中でお客様第一主義で薄利多売の高品質マンション販売を出し抜けに仕掛けてくるデベが現れてきてもよさそうな現状

[276: 契約済みさん]

>275

5年ほど前、取引先の会社の専務が江東区に新居（マンション）を購入したということで、
その年末パーティーに招かれました。

専務は、「このマンションは、無駄なコストを一切省くことを徹底している、
新興のデベロッパーの手で企画・販売されたものなんです。
都心近くのこの場所（江東区）で、この広さ（100㎡超え）で、
この値段（3000万円台）を実現できたのは、デベロッパーのそういう姿勢が、
実を結んだものなんですよね。」と、デベのことをべた褒めしていました。

僕は、「確かに、この場所でこの広さで、この安さはすごいけど…大丈夫？」と、
感じたものでした。

で、そのデベってのは、結局、あのヒューザーでした。
耐震偽装が発覚した後、専務は、マンション管理組合の理事の1人になって、
今後の対策を行政などと交渉しているようですが、とても大変そうです。

安すぎるものは、やっぱりヤバイとつくづく思い知らされました。
「薄利多売の高品質マンション」なんて、あり得ないと考えたほうが安全です。

[277: 購入検討中さん]

>>>>>700万近く下がると
このマンション〜700万も下がったの？？？

[278: 匿名さん]

ヒューザーがあって建築の品質に対して一般消費者の見る目は厳しくなって改正建築基準法ができて着工が遅れ供給は先細り、原油高・プチバブル状態の中で地価も物価も上がってマンション価格も当然それなりの高止まり価格の中で２７５の言うようなデベが現れれば相当に支持を受けるかも

[279: 契約済みさん]

契約済みの皆さんに聞きたいのですがフロアコーティングはしますか？我が家は犬を飼っていて引っ越したときにマーキングおしっこが怖いのと犬が走って滑って転ぶんじゃないかとか何よりワックスがけをしないで済むということでコーティングしようと思ってるんですが、ツヤが出過ぎたら嫌だし値段高いしどんなもんかなーと

[280: 契約済みさん]

279さん

うちはフロアコーティングします（リビングのみ）。
オプションは高いので、外注予定です。

[281: 契約済みさん]

２８０さんは過去にフロアコーティングした経験ありますか？

[282: 匿名さん]

フロアコーティングは、オプション会案内のものだと、上限で水性ウレタン加工のものまで
しかありませんね。　これは、経験者によると決して10年はもたないそうです。
水周りコーティングも、3年もつってのはまぁありえなくって、よくて１年とか。
やや過大な表現になっていると思ったほうががっかりしないかもしれません。

フロアコーティングはもしやるならUVまでいって、かつ外注すべきだと思います。
あのテカテカな感じが好きなのであればですけれども。

数年しかもたないものに、リビングだけで10万以上も払うのだったら、
同じく外注で、10年ちょっとたったところで、最初の外壁の足場組んでの大規模修繕
のときにでも（騒音の問題が起こりにくい）フローリングそのものを張り替えたほうが
ましかもしれません。　どのみち消耗品には違いないわけですから、その寿命を
ちょっとだけ伸ばすのにそれほど意味があるのかなと最近は疑問です。

それにしても、Option 価格って高いですね。　ここと同じ同じジーグフィルムは、
半値で施工してくれる会社をみつけました。　ある程度の面積をやるなら出張費は不要
ってことなので、Option会中に注文しないと2万別途とかいっているコスモスモアよりも
はるかに好条件です。　マンションそのものよりも、あとから追加するものの利幅が大きく
て、高いもの買って気が大きくなっているところで儲ける構図なんですね。
思わず 1/15までにキャンセルしないと確定とかのオプション注文をしそうになって
いましたけど、冷静になって正解だったかなと。

（また、コスモスモアに頼まないと、いやがらせされるとか許可がでないとか
いう人が現れるかな )

[283: 契約済みさん]

２８２さん参考になりました、ありがとうございます。