イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[23: 匿名さん]

モデルルームで価格表配っているんでは？

[24: 匿名さん]

予定価格表ですが、偶数階だか奇数階だったか、約半数の東面の部屋に
価格がついた表をモデルルームで受け取れます。
南に比べると面積も70-75㎡前後中心とちょっとだけ削り気味坪単価も
低めなので、価格面ではかなり割安感を押し出している感じです。

1LDK からあって、57平米が2500万円台の半ばあたりからでした。
3800-4000万あれば、中層以上の 75㎡あたりに手が届く感じですから
かなりの割安感はありますが、東側の家具工場は将来マンションに
化ける可能性も高いかなとか思えます。実際に、西隣のマンションの
住人からここは訴訟を起こされているそうですし。
低層階で狙うのだったらかなり道路に近いほうでしょうか。

[25: 上等]

桜橋からでも川の中央に出来上がっていく様子が良く見て取れます。
「ほら、あれが私の住んでるマンションだよ＾＾」
と、隅田川界隈でも目立つ存在になりそうですね。

[26: 契約済みさん]

>東側の家具工場は将来マンションに
>化ける可能性も高いかなとか思えます。

まったく同感です。
リバーサイド・ほぼ南向き・駅から歩いて5分程度と、
マンション用地として優れた特性を持つあれだけの土地が、
いつまでもあのままの状態だなんて、考えるのが甘すぎます。

このマンションの東側を購入する場合には、あの家具工場に将来、
このマンションと同程度か、もしくは、
それより大きなマンションが建って、
眺望ゼロ、日照もほとんど無くなる可能性を、充分考慮すべきでしょう。

まあ、だから自分は、このマンションの東側の棟は、
はじめから眼中に無かったのですが。
訴訟を起こしているシ○・○ーブの人たちも、
イニシアの土地に何かが建つ可能性は、
はじめから分かっていたはずなので、
あんな訴訟は、まったくの言いがかり、嫌がらせでしかありません。

裁判官も＊＊じゃないから、あっというまに棄却でしょう（藁。

それにしても、「将来眺望ゼロになる可能性」があるにしては、
東側の値段、南側と変わらなさ過ぎるようにも思えます。
ちゃんと売れるのかな…。
東側が順調に売れないと、南側を購入した私も、
色々と困ることになってしまいます。

[27: 匿名さん]

24です。　私も南を契約済みなのですが、やはり早期完売してほしいですから気にはなりますね。　実際にシテヌーブの脇を通って（ここと同じで川にでる通路部分が公開空地になってますね）イニシアの建設現場のほうを見ると相当な威圧感がありますね。

　もともと東は一割ちょっと程度坪単価で安くだしますといっていたので思っていた程度かなという感じです。　真ん中あたりの高さで、角部屋でなければ、4000万未満/75㎡程度がたくさんあって、これは坪180万未満ですから。　直近のライバル的な大型物件に対して、価格面で伍していけないほどに無理した値つけとも思いません。　

南面は、平均でも200万オーバーで既に60%近く契約されているようですしね。

[28: 周辺住民さん]

今日のイニシア千住曙町です。

[29: 内閣府高官]

メキシコで大洪水、数十万人避難　ライフライン寸断
2007年11月03日17時23分

　メキシコ南部タバスコ州で豪雨が降り続いて洪水が発生し、２日までに多くの家屋が浸水し、住民数十万人が避難する騒ぎになっている。

　これまでに１人が死亡。州人口の半数近い９０万人に被害が及んだと見られ、コレラの心配が出ている。水道や交通も寸断され、石油施設への影響も懸念されている。

　現地を視察したカルデロン大統領は「近年で最悪の災害」と述べ、全面的支援を約束した。

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地球温暖化が進行する中、従来考えられなかった災害が世界各地で
起きています。
川べりに住む人はそのリスクを十分に認識しましょう。

[30: 物件比較中さん]

まだ、昔の堤防は手付かずの状態ですね．．．
以前の書き込み
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/res/907-907
にもありますが、堤防側がどうなるのかが気になります。

[31: ご近所さん]

先日足立区役所からハザードマップが配られた。
千住地区は大洪水のときは浸水５ｍ以上。想像しただけでぞっとする。
電気系統は故障するだろうから上層階からの避難は難儀じゃろうな。

[32: 契約済みさん]

先日現場を見てきましたが堤防の工事かどうかわかりませんが、スーパー堤防の基礎部分の地均しをしていました。いずれにせよ、堤防工事は、2009年の入居後も２，３ヶ月残工事があるようです。

[33: 契約済みさん]

市川駅前の「ザ・タワーズ・ウエスト　プレミアレジデンス」の、
鉄骨不足の件、正直、ガクブルものです。
タワーマンションのような超高層は、チェック体制が厳しくて、
偽装なんて起こらないはずと信じていたのに…。

イニシア千住曙町は大丈夫なんでしょうか。
今ならまだ、3〜4階を建築中みたいだから、
偽装がわかってもダメージ小で済むのかな…。

イニシアさんは、この件について、
何かコメントを出してくれるんでしょうか。

[34: 物件比較中さん]

これは偽装ではなく，単純なミスじゃないかと思われます。

[35: 匿名さん]

ここは第三者機関の検査というのは入ってましたっけ。
大手の清水でもいいかげんということはどこも危ないですからね。

[36: 契約済みさん]

第三者機関の検査は入りますよ。でも、みなさん仰る通り清水であれじゃあ、ホントどこも危ないですよね。
所で東側は売れ行きどうなんでしょう？

[37: 匿名さん]

東側はまだ予定価格がでただけ。
実際の販売開始は来年からとかいっていましたよ。

[38: 物件比較中さん]

このマンション値引きを始めたと聞いたんですけど、ほんとですか？

[39: 購入検討中さん]

いくらくらい引いてくれるのですか？南向きは諦めていたのでラッキーです。

[40: 匿名さん]

前にも話題になってたけど、売り出し価格が予定価格から
プレミア住戸中心に少し下がっていたってことじゃない？。
予定では7000万が6000万台になっただけだったよ。

[41: 物件比較中さん]

そんな、古いネタを今頃書き込んだんですか？
ちょっと期待したのに残念です。

[42: 匿名さん]

南側は価格表の”予定価格”ってのの”予定”の文字が外れてからは
一回も価格改定はないですね。　これはプレミアム住戸もそうでした。
（最後まで予定のままで残っていた、角部屋の価格はもう一回価格調整
したので、部屋によっては800万近くさげていますけど、これはもともと
の価格設定があまりにも高すぎただけでしょうから下がったところで
こんなものかなという水準だと私は思います）

　日照・眺望面のこだわりがうすければ、東側は10%以上安いですけど、
ナロースパンな部屋が多いところが悩みです。

[43: 匿名さん]

南側の現状での売れ具合はどうなのでしょう？

ここと、ヴィークステージと、リバーフェイスと３つのマンション
だけで、すごい戸数が同時に売っているかたちになりますが、
うちはリバーフェイスとの間で悩んでいます。

[44: 購入検討中さん]

ヴィークステージよりは、イニシアの方がいいでしょうね。　牛田駅の側はさみしいので、あまり駅近でも意味ないし。　リバーフェースとイニシアだとどちらでしょうね。　うーん・・・

[45: 匿名さん]

車必須と思うなら、イニシアのみが残るのでしょうが、車が
なくても耐えられると思うのだと、リバーフェイスとは一長一短。
難しいなと思います。

[46: 匿名さん]

>一長一短

具体的にはどの様なことでしょうか？

[47: 契約済みさん]

>45

イニシア購入者の自分が言うのもなんですが、
リバーフェイスとイニシアとじゃ、
完全にイニシアのほうが上だと思いますが。

イニシアvsリバーフェイス
駅近（徒歩3分）⇔駅遠（徒歩17分）
南向きで川に面している⇔南向きだが川に面していない
前面の眺望が永久に確保⇔眺望をさえぎる建築物が立つ可能性あり

そして言うまでも無く、
自走式駐車場100％⇔機械式駐車場でしかも100％じゃない

自分の場合は、駐車場の違いが決め手になってイニシアにしましたが、
それ以外の条件を比べても、勝負にならないと思いました。
（イニシア購入時、すでにリバーフェイスも広告が出ていたので、
比較・検討はしましたが、一瞬で結論が出ました）。

リバーフェイスを考えている人、車もってるなら、
考え直したほうがいいです。
絶対、自走式のイニシアのほうが良いです。

皆さんあまり知らないことですが、
機械式駐車場は、メンテナンス費用が＊＊にならないんです。
現在自分が居住しているマンション、機械式駐車場なんですが、
去年から管理組合の理事をさせられていて、
機械式駐車場のメンテ費用の大きさを知って、驚きました。

故障でギアやチェーン交換が必要になると、
20万円くらい掛かることも、珍しくありません。
しかも、故障が頻繁に起こります。
昨年は、メンテ費用が年間で150万円掛かりました。
機械式駐車場は、まさに金食い虫です。

[48: 47]

工業地帯だったり倉庫だったりする環境面の差は無視できないと
思いますけれども。　まぁ人それぞれですけれども、
ここ10年ほどあんまり動きのない既成街区の千住曙町と、
南千住だったら、将来の環境面ではリバーフェイス有利と考える
うちみたいな人がいてもおかしくはないと思いますよ。　

　ここは東側は安いですから、うちは同じ予算で90㎡オーバーまで
いけます。　車はもってませんので、駐車場関連はどちらでも同じかな。

　ところでイニシアの駅距離は4分ですよ。　自分に有利なように
書き換えてはいけません。

[50: 匿名さん]

イニシアとリバーフェイスについて
小学校や中学校という面からも考えたら、いかがでしょうか。

イニシアは、千寿第八小学校だったかな。
リバーフェイスは？
千八は、歴史ある学校であるし、いいんじゃないかな。

それから、お隣のマンションのグレードが高いことは
地区環境的にもいいような気がします。

[51: 契約済みさん]

現地見学会の案内が届きました。うちは参加予定です。皆さんどうされますか？

[52: 匿名さん]

>>47

リバーフェイスの駅距離は14分ですよ。　自分に有利なように
書き換えてはいけません。

[53: 48]

は 45でした。　失礼。　駅距離は80m/分で割り算して、端数切り上げた
決まった数字なので、勝手にかえちゃまずいですね。

千寿第八小は、確かに足立区のなかではすこしましな進学成績ですけれど
わざわざ越境してくるほどのレベルの小学校ではないってのは、毎年の
入学希望者が示していますね。　その小学校だからってんでどのマンションにするかを決めるほどの要素ではないと思います。

[54: 買い換え検討中]

リバーフェイスは駅から遠すぎます。
なので、我が家では選考からはずしました。

トキアスの中古はけっこう高かったような記があります。


リゾート気分でイニシアにしようか
北千住徒歩圏でヴィークにしようか悩ましい。
清水建設も市川ではこけてしまいましたが、竹中も強度不足鉄筋使用が発覚。
スーパー・ゼネコンでもこれじゃ、準大手や中小はどうなっているんだろうと不安になります。
ここは錢高さんでしたか？

[55: 匿名さん]

小学校のレベルの差より、行政区のレベルの差の方が大きいと思う。
足立区と荒川区…。

[58: 匿名さん]

どこだって自分の気に入ったとこがいいと思うんでね。
言い合っても結論は出ないよ。相手を言い負かしたって
それで価値が上がるわけでもないしね。人間は自分の
言い分を認めてもらいたい悲しい生き物だね。

評価なんてその人の考え方事情で違ってくるのだから、
相手をけなすような言い方は建設的じゃないよ。

[59: 契約済みさん]

私はここに決めました。何年もひやかしであちこち見て
ましたけど、ここは気に入っちゃったんですね。
価格ではないんです。どんなに出したってこんな立地は
手に入らないと思って。南がずっと抜けてて、隅田川
が右手から正面に向かって抜てくなんてね。東京タワー
も正面になりそうだし、京成と東武が使えるのも丸。

ゼネコンも色々怖い話が出てるんで、あとはしっかり
建ててほしいです。

[60: 契約済みさん]

>>51 さん

＞　現地見学会の案内が届きました。うちは参加予定です。皆さんどうされますか？

　うちも参加予定です。　やっぱりせっかくの機会ですから。
同様に、その翌週のオプション会 とかの案内も来ていて、これも
マルイの上までいってくる予定でいます。

[61: 購入経験者さん]

５５さん。

行政区のレベルの差の方が大きいと思う。
足立区と荒川区…。

具体的にどうレベルの差があるのですか？

[62: 匿名さん]

財務状況とかでは？

[63: 物件比較中さん]

どっちの区も下層を競っているのでは。あまり期待しないほうが良い。
都心の私学に子供を通わせるのが良いか、それとも色んな家庭の子供が
集まる区立に通わせるのか良いか。小学校だったら後者で良いのでは。

[64: 物件比較中さん]

ここの東向きの部屋は結構安いといわれているですが・・・・おいくら位でしょうか？

[65: 匿名さん]

>　おいくら位でしょうか？

できれば、おなじ掲示板の上のほうくらい読んでから書き込みしましょう。　

>>24
>>27

　坪170-180と読み取れますね。
モデルルームですでに予定価格表を配っているようですから
実際に訪ねていったらどうでしょう。

[66: 匿名はん]

工事関係者ですが、躯体工事の施工状況は良くないです。

[67: 匿名さん]

>>66

詳細希望

[68: 匿名さん]

内部告発ならもっと具体的でないと信憑性がないな。

[69: 匿名さん]

同感

[70: 匿名はん]

工事に関係して失敗したら”上司にも同僚にも言わない”

[71: 買い換え検討中]

錢高さんも千葉でやってしまいました。

主柱の不具合とか（？）で、取り壊しをしているようです。
千葉セントラルタワーのスレッドをご覧ください。施工ミスでも、スーパー・ゼネコンの「清水建設」はメディアに叩かれ、ＪＶの戸田・五洋などのサブは名前も出ず。

千葉の施工ミス「錢高」も、報道されず。

だって、そうですよね。
施工ミスをいちいち報道していたら、メディア関係者もタイヘン忙しい。


我家は、買いかえ検討中。
イニシアとヴィークを比較検討しています。
いろいろあって悩ましい。

[72: 買い換え検討中]

＞工事関係者ですが、躯体工事の施工状況は良くないです。


千葉のタワーの件とも関連ありますか？
同じ下請けだったとか・・・などなど・・・。