イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[174: 契約済みさん]

昨日はクレーンが22:00過ぎまで
動いていましたよ。
何かあったのでしょうか？

[175: 契約済みさん]

フロアコーティングだシーグフィルムだ食洗機だそんなもん標準で最初から付けとけ！リクルートコスモスさん！マンション自体の値段が値段なんだから！来年以降デヴェロッパーは生き残りを賭けた戦いに突入するんだから生き残っていけませんよ。

[176: 購入検討中さん]

Ｐ棟ってお徳かなぁ？？？
日当たりも良くない、道路に面している、ちょっと割り高気がするけど・・・

[177: 匿名さん]

もう会社名が変わってリクルートコスモスなんですけどねー

[178: 170]

173さんへ

ちょっと私も書きすぎました。　

　鍵の受け渡しあとだったら、たとえば室内から貼るフィルム
なんかは業者に入ってやってもらっても率直にいってまったく
わかりませんよね。　
（専有部分で、他の所有者に一切迷惑がかかりませんので、禁止
すべき根拠がそもそもないですし）
　
　たとえばここのフィルム価格は、軽く2万円/㎡を超えていると
思いますが、同等品を、1万円程度で施工までする会社は、ちょっと
探すと見つかりますし、私は、今の価格水準だったら、あくまでも
見本として見にいくだけで、実際にはほとんどなにも頼まないと
思います。

　まぁ価格の安さをとるか、手間がかからないほうを選ぶかだけの差
なので、これは個々人の自由でしょう。　

　引っ越しを幹事会社をはずしたら不利益があるかというのを例に
あげていますけれども、どうでしょう。
　幹事会社による養生費用の一部負担ってのは起こる場合はあります
けれども、別に不利益なく会社は選べるのが普通ですよ。

[179: 173]

178さんへ

またまた、私の表現ぶりで誤解をされているようなのでお詫びいたします。

（専有部分で、他の所有者に一切迷惑がかかりませんので、禁止
すべき根拠がそもそもないですし）

step４については、今回の契約上、一連の流れの中にありますから、工事を行う場合は、委託管理会社の承認は必要がないと思われますが、個人で他の業者を選択して工事を行う場合は、管理規約に則って承認を求める必要があるということです。ですから、工事そのものを禁止されるということは当然ありませんが、工事の内容によっては、建物の躯体に影響が無いのかどうかなど、承認をもらうにあたっては色々な手続きをする必要が出てくるのではないかと思われます。

また、引越しについては、色々な会社を選べるのは当然ことです。
しかし、不利益があるかないかは、実際に、引越しのときに、不利益があったか、なかったのかでわかると思います。自分の希望日、希望時間に引越しができるのかどうか。
養生費用も気になりますが、私は、希望日、希望時間の方を優先していますので。

あくまでも、ここの委託管理会社ということではなく、一般的なお話ということでご理解いただければ幸いです。

[180: 購入検討中さん]

ここは当初より結構値下げしたという噂が聞いたんだけど・・・ほんとうですか？

[181: 契約済みさん]

予定価格7000万以上の部屋だけ正式価格で１割位、下方修正されたって話じゃないの？

[182: 購入検討中さん]

１８１さんへ
そうですか・・・ありがとう
来年から値引きしてくれるかなぁ・・・

[183: 契約済みさん]

駐車場の場所決まりましたね。皆さん希望通りでしたか？自動車はいいのですが、バイク置き場が不服です。。

[184: 購入検討中さん]

家はＰ棟を狙っているけど、川向きの棟まだ沢山残っている？？？
値引きしてくれれば川向きの棟をしてもいいかな．．．

[185: 購入検討中さん]

沢山といっていいのかどうかわかりませんけど、まだ階さえ選ばなければ
もうなくなってしまったという間取りはまだほとんどないかも。
マンションの常として、すごく高層階と、すごく低層階から埋まって
きてて、確か23/24階はほとんど完売状態だったと思います。
中層階は、1-2週前にはまだ結構残っていましたよ。
全体で、70-75% 程度の売れ行きって感じでしょうか。

低層階は、色とか、キッチン高さとかがどんどん選べなくなってきて
いますから、そのあたりにこだわりのある人は、中層から上限定に
なりますね。

[186: 契約済みさん]

>>173
>>178

これはデベ側の論理ですよね。　購入者だったら、
　　手間がかかっても安いってのと、
　　手間いらずだけど高いってのの
両方ができることがいいと思うのがごくあたりまえだから。

173/178氏は、一般論がお好きなようだから、以下あくまで一般的な
話ということでご理解いただければ幸いです。

　普通だったら、自分の好きな業者に任せてガラスにシール貼ったり、
フローリングにコーティングしたりするのに、圧力かけて嫌がらせ
したりはしないですよ。　”一般的には”ね。

179には、大きな誤解があって、STEP4は、引き渡し日からの納品なので、
STEP1-3が、鍵引き渡し前の状態で
（つまりは、部屋がデベの持ち物である状態で）
やるのに対して、STEP4 は、すでに購入者のものになってから
鍵を購入者から借りて施工しているんで、　支払方法も支払い先も
違っているうえに、アフターサービス窓口も違っていて、連続している
のは名前だけで、どうみても　「一連の流れの中にありますから」って
のには無理ですね。　STEP4の内容のほとんどを、鍵引き渡し前にやる
デベロッパーもあるけど、リクルートコスモスはそうではないようです
から。　単なるリフォーム業者なみの扱いにしては、100% 先払いって
のも、できが悪ければ納得するまでは残金払わんぞってのが使えない
から、リスク要因になります。　　

マンション本体は10^15%ほどしか儲けにはならないけど、オプション会
は50%以上抜けるから、そらなんとなく嫌がらせしたくなるって気は
まぁわかるけど、許可書がいるんなら、そんなもん２−３日まってやる
から出せとか、がんがん文句いえばいいだけでしょうに。　

150円のガソリンスタンドに、客が2-3人待っているのがいやだから、
300円のガソリンスタンドでさくっと入れる人がいたって別にいかない
自由が行使できるからいいけど、これを高速道路の上につくっちゃって
必ずここでいれてくださいねってやったら、これはまずいでしょ。
それと同じだと思うな。

173/178さんがそいいう意見なのは一向にかまいませんけど、この手の
安価な代替案の情報交換の邪魔だけは、できればしないでほしいですね。

[187: 契約済みさん]

あれ...　なぜか昔の名前に変換される

こすもす　いにしあ　　→　リクルートコスモス
りくるーと　こすもす　→　リクリートコスモス

[188: 178]

私も、186さんの意見に近いです。

ところで、最近の投稿駐車場/売れ行き/価格情報/オプション価格の話題などいったりきたりしている感があります。　よかったら、住民板のほうに、このマンションの入居待ちの人のスレッドを立ち上げて、既契約者はそっちに移りませんか？？

[189: 契約済みさん]

まあ値引きは無理だと思うよ、１００％ってわけじゃないけど、何事もね・・・ここの営業に一人、骨のある奴居るからね・・・

[190: 契約済みさん]

１７３氏は、割高になっても手間いらずを希望しているのでは。

１７０氏や１８６氏は、手間がかかっても割安を希望？

考え方が違うのだから、話が噛み合うはずもない。

まあ、契約者なら、いつかお会いするでしょうから、
仲よくいきましょう。

[191: 186]

まぁ話がかみ合わないのはいいんですけれども、両方のタイプの人が
いていいので、オプション会以外からの同等品に関する購入に関する
やりとりに水を差す的な発言をまめにいれられると、本当に契約者？
って疑いたくもなります。
　少なくとも、シールだのフロアコートだのを自社系でやらないと
ずっと時間がかかるなんて嫌がらせがあるってのは一般的ではない
ですよ。　私は2回しか経験ないですけどね。


オプション会は３回もあって、最終回までに決めればいいこと。

とりあえず、見積もりをもらっておくだけで発注は保留。
その間に手間いらずで割安なのがあるかどうか1年かけて探せばいい
わけで、2倍近い値段をとっているものも多いから、相見積もりとられる
くらいは先方も覚悟の上。　
なにも割安なものに必ず手間がかかるときまったものでもないですよ。

そのためには全く同じものが、そもそもいくらで通常は購入可能なのか
正確な品番とかをもらってきておくのが大事ですね。
で、適当な代替案が見つからなければ、オプション会経由で購入すれば
いいだけでしょう。

[192: 匿名はん]

今夜は、やけに暑いですね。

[193: 匿名さん]

>>189
＞ここの営業に一人、骨のある奴居るからね・
そんなの関係ありません

売れ行き次第で値引きはある。
決算期・竣工近く・竣工後などチャンスはあるよ。
営業一人でどうこうなる問題じゃない。
会社の方針次第。

[194: 契約済みさん]

１９３さん、全くその通りだね。

[195: 匿名さん]

193さんの書き込みは正しくて、売れそうもなければ値引きしかないけど、ゴールデンウィークの頃の予定価格から、リバーフロント棟の全戸の価格決定のあった9月まで、プレミアムを除く部屋の価格はせいぜい100万しか調整がなかった。　
その価格のままで、70%強まで売れて、竣工はまだまだ先の再来年。竣工在庫の見込みがでてこない限り値引きはでないですよ。買うか買わないかは自由だけど、値引きを待っていても無理という気がします。　値引くとしたら、値引きしないと難しいパークフロント側を安くするほうが、完売のためには有利でしょうから。　わざわざ、もうそんなに残っていないリバーフロント側を修正して、混乱を招くこともしないと思いますよ。
ここ途中でプレミアム住戸の値段が下がったとかで、ずいぶん責める書き込みが昔あったんですけど、誰も値下げ前の価格で契約した人はいない筈だからアンフェアというわけでもないですしね。

[196: 購入検討中さん]

別にここだけじゃないと思うけど、来年になるとマンション業界はきびしい面に向けて（今も各デベの株は半分に落ちている）、全体的に値下がると思います。

ここのパークフロント側も１割ぐらい値引きするじゃなかと気がします。

だから買うなら来年４月以降．．．いいかなって思いますけど・・・

[197: 匿名さん]

値段だけが高いってので、あと10%ひいてくれるなら購入するってんで
あれば、ずばりそのように交渉すればいいだけではないののに。

10%引きなら購入できるってんであれば、パークフロント棟なら楽に
買えるはずで、すくなくとも高層階なら今後の日照阻害とかの可能性も
低めだと思うんですけどね。　これは新年早々にも販売開始になるよう
ですよ。

[198: 契約済みさん]

デベ株でここが今年一番値下がりしたみたいだね

[199: 匿名さん]

http://company.nikkei.co.jp/chart/chart.aspx?scode=8844&ba=9&t...

[200: 契約済みさん]

193は一般論がお好き？

[201: 契約済みさん]

183>>

Ｐ棟の契約がまだなので駐車場・バイク置き場は、まだまだ空きがあると思います。空いている場所と交換してもらえるんじゃないですか？

[202: 契約済みさん]

いずれにせよ、今夜も暑いですね。

[203: 契約済みさん]

あいてる場所と交換なんてしてもらえるわけないと思います。
それでは抽選している意味がないです。
Ｐ棟やまだ売れていないＲ棟の分は、同率割合になるように
公平に残しているはずです。
常識だと思うのですが・・・。

[204: 契約済みさん]

今夜も暑いですね・・・そうだな！

[205: 購入検討中さん]

P棟は値引きの可能性どのぐらいあるんでしょうか？
うちは１割ぐらい値引きして欲しいなぁ・・・

Ｒ棟はもう完売に近そうなので値引きする可能性は低いと思う。

例え値引きしたら先に契約した人にどうするの？

[206: 匿名さん]

もとの値段で契約した人は、その値段で妥当ってことですから、
一般論としては (笑）　その値引きが、既購入者に及ぶことはない
ですよ。　　まぁ契約者としてはむっとするから、値引きのことは
他言無用って念書はとるでしょうけど。
　竣工は再来年。　R棟の値下げまちなら１年近く待たないと。
P棟は、最初の段階では、R棟の一割引程度くらいのことをいって
いたので、180万円台半ば程度の坪単価のつもりだったのでしょうから、
すでにちょっと弱気で、当初いっていたよりも5%くらいは安くなって
きているかな。

[207: 契約済みさん]

２０６
分かった様な事しらっと言うな

[208: 206]

途中から値上げするのも、値下げするのも基本的には売主の自由
ですよ。
　値上げの例では、大京や住友みたいに、全戸価格表を
ださないところではいくらでも例があるし、値下げは、URが
多摩ニュータウンだかで堂々とやったのを住民が訴えて、
住民側が敗訴しましたね。
　私も竣工近くで売れ残っている場合には、実際に、700万オーバー
とかの値引きを提示された経験があります。 (北区の物件ですが）

　じゃあR棟を待っていて、大幅値下げがあるか？　
数カ月で7割方まできていて、再来年の竣工までにたくさん売れ残る
ような気が私はあまりしないです。　

　ところで、私も 207さんと同じ契約済みの一人です。　
値引いて買う人がいて不愉快なら、自分も値引きでなければ買わない
といえばよかっただけで、ある価格で購入したことへの
責任は自分でとるべきだという考えです。

[209: 参考に見てます]

来年１月上旬まで契約も予約もできないんじゃなかったっけ？

[210: 物件比較中さん]

P1/P2棟は１月から販売開始。
一方で、R1/R2/R3棟は、残りの過半が先着順になっている筈。

[211: 契約済みさん]

２０８さん業界の人それともマンコミマニア？ものわかり良過ぎな発言、デベがそうだそうだと拍手してくれそう。いや、デベが腹割った時言いそうな文言ずらり並べましたって感じですね。あなた様のお考えはよーく分かりました、いろいろな考え方があるから世の中面白い訳ですよ。しかしこのマンコミって面白い、こんな世界があるとはアナログ派の私は全く知りませんでしたよ、ネットって便利な物だと痛感しているパソコン初心者です。

[212: 物件比較中さん]

208は本当のことを書いたって、怒っている相手が納得するわけ
でもないのだから相手にしなければいいのに

75㎡中層で、3600万程度からという、P2の価格は割安感があるかな
1月になったら様子を見にいってみようか

[213: 購入検討中さん]

〉75㎡中層で、3600万程度からという、P2の価格は割安感があるかな
割安？？？ちょっと割り高と思いますけど、今の状況をみるとデベは大変です。

[214: 購入検討中さん]

安いと書くと、必ず割高って人が現れて、デベの回し者扱いされる
ことも多い。　同じレベルの価格でではどこなら購入できるのか？

48万/平米ってのは、住宅情報ナビで価格を明らかにしている物件中
では、ここから半径3Km程度以内の50物件中駅から遠いか、小規模な
ものが数物件あるのみ
全部売れ残るとでも？

[215: 匿名さん]

高いと思う人は下がるのを待ってればいいだけのこと。
いつ買えるかは誰にもわからん。
過去はあんなに安かったてのは誰でも言えるからね。
ほんとに欲しい時が買い時だと思うね。

[216: 匿名さん]

２１２と２１４は営業さんかな〜なんだか宣伝になっちぁってますよ〜

[217: 214]

ほら予告通りにデベだって云うのがでてきた　--> 216
結局、より格安な直近の例はあげられなかったわけだな

次は今日は水曜だから休みなのに書き込みおつとかいうんでしょうな
デベ営業も、こんな掲示板に書き込みするほど暇ではないと思うがね
あまりにつまらん言い争いなので下げとく

[218: 匿名はん]

川側の売れ行き（申込済件数/全体件数（販売時期未到達件数））
※価格表上で空欄になっているものを申込済件数とみなしている。

【11月20日】
　R1 10 / 35（1）
　R2 104 / 210（26）
　R3 32 / 71（5）
　計 146 / 316（32）

【12月21日】
　R1 5 / 35（0）
　R2 98 / 210（14）
　R3 28 / 71（0）
　計 131 / 316（14）

なお、11月に申込済となっていた部屋が12月に選べるようになっているケースも数件あり。
R1棟は他棟に比べて売れ行き好調と思う。

[219: 購入検討中さん]

131 / 316（14）----> 316 - 131 = 185,そんなに残っているの？？？

[220: 匿名さん]

↑
情報ありがとうございます。　
R1が好調といっているのだと、左側の数字が残戸数じゃないでしょうか？

[221: 匿名さん]

７割売れてないんだ！？

[222: 218]

×（申込済件数/全体件数（販売時期未到達件数））
○（残件数/全体件数（販売時期未到達件数））

失礼しました。

[223: 購入検討中さん]

売っている部屋数ベースで
1 - (131-14)/(316-14) = 0.613 で 61% が成約率ということですね。
こういう正確なデータは判断に役立ちます。　どうもありがとうございました。