イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[121: 匿名さん]

現場見学会って、今日だけでも3回あったはず。　私が見にいった会も
50-60人ほどの参加者が来ていました。　今日だけで150人程度はきて
いたんじゃないでしょうか。　大抵夫婦でやってくるから、80戸分程度
かな。

　R棟の既契約率は70%は超えてきた程度じゃなかったでしょうか。
1-2週前にMRに行った時に価格表で数えました。
住宅情報ナビや、物件のホームページでも、そろそろ東棟に重点を
移してきている感じですね。

　高値掴みってのは、そら数年前と比較してしまうと思わないでも
ないですが、現実問題として、ヴィークステージに、南千住の
リバーフェイスや、西新井のレコシティに、東武の工場跡のマンション
まで、軒並み200万/坪もしくはかなりそれより上ときているので、
数年待ちとかの覚悟がないと、坪単価的に購入可能な、駅徒歩距離の
大規模物件って存在しません。　

　この価格レベルで高値掴みだと思って手を出せない人はみな最低
でも数年は待つことになりそうな気がしますね。　
そういう人は、きっとアクアテラあたりでも憂さ晴らしをしている
のでしょう。

[122: 契約済みさん]

直近在住の購入者です。今日午後の現場説明会にはいきました。

　北千住地元の人は、北千住駅徒歩距離で、かつ西側４号線手前までをありがたがって、そのあたりは借地権物件が多いのを通常物件並みの価格で購入していたりしますけれども、500戸ともなると、うちみたいな客を相手に地縁だけでは売れません。ほかからやってくる人にとってはそのこだわりはどうでしょう。

　実質京成沿線となると、もっと下げてくれないと売りにくいということなのでしょうか。14分歩いて北千住にでる間に（実際にはたいていの場合踏切を渡らないといけなくて、これ閉っている時間のほうが長い） 4+8分で日暮里にでてしまいます。　広告上ではあくまで北千住駅物件として扱っていますけれど、牛田/京成関屋を最寄り駅に考える人が多数派だと思います。山の手線の最終が遅れても、必ず常磐線に接続されて北千住まで戻ってこられるので、私は終電近くの場合だけは北千住を使っています。

　R棟の平均坪単価は、205程度でしたが、これは真南側の眺望と、ずっと確保された日照を考えたもので、東側は180万未満とかが中心で、全戸平均では190万代程度でしょうか。　北千住駅距離だと思っても、あと4分近いヴィークステージが、ここの平均と同じ10F程度なら、215万/坪とかで1期を出してきていますし。　4分歩いて 5% のダウンってのはまぁ標準的な価格差じゃないでしょうか。
　
　地価は、都心は上げどまってきていますが、実際にもし下がりはじめたとしても、その効果が実際にマンションに波及するにはかなりのタイムラグがあるとみなければなりません。大型物件だと土地入札から、竣工までには3年近くかかったりするわけで、京成沿線でみても、すでに都内駅数分圏内に今販売中の物件で坪200万下は殆ど存在しません。　公表されている青砥での入札価格などの例をみても、もうしばらくはこの地区でのマンション価格としては緩やかな上げ基調ではないかと思います。　無論あと数年以上待てるというのなら、これは誰にもわかりませんが、まだこの地区の価格はすごく高値掴みとはいえないのではないでしょうか。　お隣のシテヌーブは、新築時は南側はほとんど1億オーバーだった（確か最上階は4億だったか）わけで、底値よりはずっと上がっていますが、それでも一時の価格にまで戻ったというわけでもないですしね。　数年前に戻ってアトラスタワーを坪220くらいで買っておけばと思わないでもないですが、そんな、数十年に一回しかなかったような価格の調整が次に何年後にやってくるか。　買えるなら買うってのもありかなと思いました。

[123: とおりすがり]

121さん
2年前の西新井のステージオが、170万円/坪
今販売苦戦中でほぼ同じ立地の西新井のレコが、230万円/坪
2年間で60万円上昇した。
ということは、相場が反転すれば、2年間で60万円下落しても
何ら不思議ではないということ。
おそらく、この物件も半年先には大量に売れ残り、30万円/坪
以上水面下で値引きして販売されていることでしょう。
相場の潮目が変わると、買い手は一斉に手を引くからね。

[124: 契約済みさん]

みなさん現場見学会にいかれたようですね。
私は、次回もあるということなので、今回は、パスしました。
もう少し、立ち上がってからの方が、眺望も体感できるかなと。
購入価格が、高いか安いかは、実際に入居してみないとわからないのではないでしょうか。住んでみて、いい買い物だったか、悪いものだったか。
契約済みの方で、悩んでおられるなら、他の物件を見て回ったらいかがでしょうか。
ここと比較して、同じような価格、あるいは、これよりも低い価格でどんな物件があるのか。足しげくいろんな所を見て回れば、２３区内の大規模マンションで交通の便も良い、この価格帯はそんなにないと思います。
ここは、なんとか地下鉄の駅まで徒歩でいけることは評価できるのでは。
常磐線や小田急は、よく人身事故などで直通運転が止まりますが、北千住は東京メトロの駅なのでなんとかなりそうですから。
それよりも、入居後の自治会活動や入居者同士のお付き合いなど、価格では判断できない材料もありますから。

[126: 匿名さん]

踏み切り通らなくても、手前からなら線路の下くぐって行けるよ。自転車ならぜんぜん問題ない。踏み切りも昼間なら開いてる時間は長いし、朝の通勤時間でなきゃどうってことないけど。

[127: 契約済みさん]

最寄駅が京成かメトロかで、
そんなに価値に差がでるものなんでしょうか？

自分の場合、平日は通勤で電車を使いますが、
どうせ朝は同じ時間にしか乗りませんし、
帰りも、メトロか京成かで特に何か違うというわけではないので、
そんなに価値に差があるというのがよくわかりません。

また、足立区ということも、
なぜ皆さんがそんなに気にするかよくわかりません。
世田谷、杉並、練馬などと比較して、さほど違いがあるとは思えません。
特に、千住地区は都心も近く、よい場所だと思っています。
自分は関西の出身で、東京に土地鑑が無いためかもしれませんが。

それより、自分の場合、休日は自動車を使うことが多いので、
駅近大規模で、自走式駐車場100％というのがスゴイと思いました。
加えて、南が隅田川に面し、対岸は公園という、この眺望。

ここ数年、あちこちのマンション購入を検討し続けてきましたが、
イニシア千住が出たとき、自分にとってこれ以上の条件は無いと思い、
販売価格を見てそれほど高価とも思わず、すぐ高層階を契約しました。

眺望も悪く、駐車場も機械式でしかも100%ではない、
ヴィークのほうがここより平均坪単価が高いというのは、
自分には、正直、全然理解できません。

[128: 契約済みさん]

こことリバーフェとヴィーク販売、苦戦しているようだ。今後のマンション価格の下落傾向がはっきり見てとれるし来年以降、タイミング次第で値引き販売も有りそうな気配、デベにはエンパシーと言うスローガンのもと社員一丸となって既契約者に対する裏切り行為をしない様にして欲しいものだ。不動産は一物一価ではあるが中古と違い新築に関してだけは違うと思う。

[129: 物件比較中さん]

どこでも苦戦しているようだ！！！
正直俺もヴィークの価格設定に理解できません。

[130: 物件比較中さん]

心配するのは地盤ですね・・・向こう（新大陸）よりもやばそう！
みなさんどうおいますか？一生に住むことなので・・・

[131: 物件比較中さん]

リバーフェースとヴィークと合わせて狭い地区に 1000戸超えて一気に
供給されましたからね。　どのみち年末はマンションの売れ行きは細る
時期なので、どこも真価を問われるのは来年以降でしょう。　
少なくとも近隣物件中で＊＊＊でないことを確認してから動くので
間に合う感じの動きですね。　東棟の坪170万代中心には、かなりの
価格的魅力を感じています。　東の高層階かなと。

[132: 匿名さん]

>>130

過去に既出。
>>104　のコメントを参照

[133: とおりすがり]

128さん
不動産も商品である以上、需要と供給によって成約価格は決定
されます。デベは売れなきゃ値下げするしかない。
デベの言い値で高い値段で買った人は、自己責任です。

[137: 匿名さん]

>>136

リバーフェイスは荒川区、イニシア千住曙町は足立区

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[138: 匿名さん]

他人の空似
イニシア千住曙町をマイページに登録した人は、他にこんな物件も登録しています。
東京フロンティアシティ　パーク＆パークス
レコシティ東京
ヴィークステージ北千住
東京フロンティアシティ　アーバンフォート
ステーションプラザタワー
「ＴＯＫＹＯ　Ｗ．Ｗ．Ｗ．」　ワンダーワイド　アクアテラ
（仮称）ブランズタワー駅前再開発プロジェクト
リバーフェイス

by住まいサーフィン

[139: 契約済みさん]

イニシアはファミリー層にはもってこいの物件だと思います。
実際、小さい子供がいると世間でいう資産価値の高いタワー物件なんか現実的じゃなくなりますから。

駅近で、目の前が公園で、駐車場自走式１００％、かつサラリーマンの手が出る限界の坪単価２００万ってことだけで決めました。

[140: 匿名さん]

>>137

荒川区平均が高いのは、日暮里とかが加わるから。
あくまでメインの駅として表記しているもの同士だと、
両方とも駅距離はほとんど同じで、北千住 .vs. 南千住の
駅別のマンション平均坪単価でみると、北千住のほうが平均
では高いですよ。

[141: 匿名さん]

高いからいいってもんでもないが、北千住の方がいろんな路線が
使えてずっと便利だわな。ましてここは京成も使えるしね。

[142: 契約済みさん]

ここはいいマンションになると思いますよ！汐入大橋を渡れば環境善いし
自転車で買い物も便利だし南面は眺望保証付きだし自走式駐車場１００％だし、まあ値段は相場を踏んだそれなりのものだけど・・・

[143: ビギナーさん]

ここ買えるサラリーマンってすごいと思いますよ・・・。
ましてお子様もいらしゃって・・・
私も２人の子持ちサラリーマンですが、とても手が出ないので
田舎に引き下がろうかと思っています。

とてもいい物件ですよね。
駅近で公園もおおきくて、眺望良くて。

リッチな方がうらやましいです。

[146: 契約済みさん]

オプションは食器棚上下、食洗機、ナショナルのエアコン、ホーローパネル、床のコーティング、結構高くつきそうだ〜皆さんはどんな感じで考えておられますか？

[147: 匿名さん]

エアコンは、やっぱり割高なので、あとつけにしました。

食器棚/食洗機あたりはつける予定ですが、　たぶん床のコーティング
は、これも別途業者にやらせたほうが安そうなので頼まないかも
しれません。　週末最初のオプション会のようなので、値段とかの
詳細を聞いてからかな。

[148: 契約済みさん]

食洗機を注文しました。
あとは、南窓にUVフィルムを検討中です。
（床・家具等の日焼けが避けられそうにないのと、
家族が主にリビング周辺で過ごすことになるため、紫外線対策に）

その他は、オプション会で担当の方に話を伺い
必要に応じて検討でしょうか…。

[149: 契約済みさん]

食洗機、エコカラットを検討中です。エコカラットは北側のサービスルームの湿気が心配で。

[150: 匿名さん]

エコカラットって、どの程度の価格なんでしょう？
Option 設定があることはでているのでわかるのですけど、
値段がでていなかったような気が。　聞かれました？？

[151: 通りすがり]

今日のシテヌーブとイニシアです

[152: 匿名さん]

大分に立ちあがってきましたね。

今日は一回目のオプション会ということで、でかけてきました。
やはり結構値段高めで、わざわざ頼もうってものがあんまりないですね。
見積もりだけはいろいろ受取ってきました。

[153: 匿名さん]

エコカラットは、ほかのマンションでの相場よりは、1-2割安かった
とうな気がしました。　うちは、どのみちつける予定はないです
けれども。

[154: 購入検討中さん]

Ｐ棟はやはり住みにくいでしょうか・・・目の前も大きい道路、日当たりもよくなく・・・価格だけは・・・

Ｐ棟の検討者は多いみたいですけどなぁ・・・

[155: ご近所さん]

現状では、東側は開けていて、直近にはあんまり高い建物ないですので
午前中限定って感じになるでしょうけれども、日は当たるはずかな。
相応に安くなっていて、いまどき都内駅4分で、坪170万からってのは
なかなかないとは思います。

[156: 購入検討中さん]

１５５さんへ
いまどきって...２，３年前は結構安かったわけ？まさか１２０万〜１５０万坪？？

[157: 契約済者]

本日、駐車場の抽選だったかと思いますが、どなたか参加されましたか？
どんな感じだったのでしょうか？

[158: 購入検討中さん]

ここの地盤はすごく心配．．．川に近いからやばり弱いなぁ。。。何にかあったら液状化現象が発生すると気がしますけど・・・みなさんそう思わないですか？

[159: 契約済みさん]

駐車場は、どのみちどこかには必ず当たるし、そんなに値段の差も
ないしで、わざわざくじ引きにいこうという気にはなれませんでした。
きっと参加者はすごくすくなかったんじゃないですかね。

[160: 匿名さん]

オプション会に行きました。
やっぱり、結構お高いですね。
つけたいなぁ〜って思っていた、積水のバルコニータイルもかなり高いんですよね。
ネットでＩＮＡＸのタイルを調べたら、材料費だけなら結構安いんですよね。
そこで、職人さんのが施工したものに比べて、見た目が悪くなっても、自分でＩＮＡＸのタイルを買って敷いちゃおうかと思案中です。
自分でやっちゃおうって思っている方っています？

ご意見をいただければと思いまして。

[161: 入居予定さん]

自分で敷く労力とか、考えるとオプションで
付けたほうが楽ですよ？
家は迷わずオプション購入でした。

[162: 匿名さん]

確かに労力はかかりますね。
それに、オプション施工と自分施工では、出来ばえも違うでしょうしね。

業者から見積りをとって、オプションよりかなり安かったら、入居後に敷くってのも手ですかねぇ〜

[163: 契約済みさん]

基本的にオプションはデベのおいしい収益源、面倒くさがりでないまめな人はほとんど頼まないに越した事は無いのが周知の事実、私は面倒くさがりなので＊＊高い価格を承知で頼む事になりそうです

[164: 契約済みさん]

高いことを承知でも購入できるのがすごいです。
私は物件に相当かけてしまったので、家具などに回す予算が
少ないです・・・それでも欲しい！と思ったマンションなので
少し無理してまで決めました。

オプション会。。。高かったですね。
というわけで、私は床コーティング、ガラスフィルム、ベランダタイルと
一括して引き渡し後に工務店さんに頼もうかと思っています。

[165: 契約済みさん]

まさに164さんのおっしゃっている３点が、別に自分でやらなくて
適当な会社に全部頼んだ２倍とかの値段でしたね。
どこもオプション価格ってのは、こんなに高いのかな。
設計変更とかは、案外お手頃な値段で受けてくれているだけに、
割高感を強く感じます。　

　引き渡しから1-2週入居までに時間とれるなら別に、
リクルートコスモス系列に頼む義理はないですし、2-3回目の
オプション会にはたぶんいかないかな。

[166: 匿名さん]

＞私は床コーティング、ガラスフィルム、ベランダタイルと一括して引き渡し後に工務店さんに頼もうかと思っています。

自分で工務店に頼む場合は、管理組合の許可を取ってから行うのですか？

[167: 契約済みさん]

モデルルームで聞いた話ですが、引渡し後の工事は、すべて管理組合の承認が必要になるようです。ただ、入居後数ヶ月は、組合が機能しないので、管理会社が実権を握ることになるようですね。簡単に承認していただけるのか、わからないので、大掛かりになりそうなものは、割高でも泣く泣くオプションで注文せざるを得ないのかもしれません。私は、床コーティングだけは、頼もうかと考えています。エアコンやガラスフィルムなんかは、後からでもいいかなと。

[168: 匿名さん]

コーティング・フィルム・バルコニータイルは全部 Step4での対応に
なるので、一度鍵を受け取る引き渡し後に業者に鍵を一つ預けての
作業になりますよね。　

　管理組合ができていないとダメというんだと、コスモスモアも施工
できなくなってしまいません？

[169: 匿名さん]

委託管理会社は、コスモスライフですから、コスモスモア（系列会社）の施工を断ることはありえないでしょう。

[170: 匿名さん]

一応別会社なんだから、引き渡し後のこのような細かい変更を
コスモスモアにだけ許して、他の会社には施工を一切認めないなんて
ことはさすがにやらないでしょう。

　上のほうの書き込み、まるで、特定の会社にシール貼りやら、
フローロングのコーティングを認めないだろうから、高くてもある
特定の会社を使わざるを得ないという方向に、話しをもっていこうと
しているようにも読み取れたものですから。　

　この点については、実際にそんなおかしなことを公式にいっている
のかどうかちゃんと確認してみるつもりです。

　唯一専有部分にはならない、バルコニータイルとかは、風の強いとこで
高層階とかだと、飛び防止のために規定がある場合が考えられます。
Option ガイドによると16階以上には端部カバー材を設置するとなって
いるので、同等の処置を義務つけられる可能性はありますね。