イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

[アケボノ]

再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。



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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2

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過去スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44553/

[121: 匿名さん]

現場見学会って、今日だけでも3回あったはず。　私が見にいった会も
50-60人ほどの参加者が来ていました。　今日だけで150人程度はきて
いたんじゃないでしょうか。　大抵夫婦でやってくるから、80戸分程度
かな。

　R棟の既契約率は70%は超えてきた程度じゃなかったでしょうか。
1-2週前にMRに行った時に価格表で数えました。
住宅情報ナビや、物件のホームページでも、そろそろ東棟に重点を
移してきている感じですね。

　高値掴みってのは、そら数年前と比較してしまうと思わないでも
ないですが、現実問題として、ヴィークステージに、南千住の
リバーフェイスや、西新井のレコシティに、東武の工場跡のマンション
まで、軒並み200万/坪もしくはかなりそれより上ときているので、
数年待ちとかの覚悟がないと、坪単価的に購入可能な、駅徒歩距離の
大規模物件って存在しません。　

　この価格レベルで高値掴みだと思って手を出せない人はみな最低
でも数年は待つことになりそうな気がしますね。　
そういう人は、きっとアクアテラあたりでも憂さ晴らしをしている
のでしょう。

[122: 契約済みさん]

直近在住の購入者です。今日午後の現場説明会にはいきました。

　北千住地元の人は、北千住駅徒歩距離で、かつ西側４号線手前までをありがたがって、そのあたりは借地権物件が多いのを通常物件並みの価格で購入していたりしますけれども、500戸ともなると、うちみたいな客を相手に地縁だけでは売れません。ほかからやってくる人にとってはそのこだわりはどうでしょう。

　実質京成沿線となると、もっと下げてくれないと売りにくいということなのでしょうか。14分歩いて北千住にでる間に（実際にはたいていの場合踏切を渡らないといけなくて、これ閉っている時間のほうが長い） 4+8分で日暮里にでてしまいます。　広告上ではあくまで北千住駅物件として扱っていますけれど、牛田/京成関屋を最寄り駅に考える人が多数派だと思います。山の手線の最終が遅れても、必ず常磐線に接続されて北千住まで戻ってこられるので、私は終電近くの場合だけは北千住を使っています。

　R棟の平均坪単価は、205程度でしたが、これは真南側の眺望と、ずっと確保された日照を考えたもので、東側は180万未満とかが中心で、全戸平均では190万代程度でしょうか。　北千住駅距離だと思っても、あと4分近いヴィークステージが、ここの平均と同じ10F程度なら、215万/坪とかで1期を出してきていますし。　4分歩いて 5% のダウンってのはまぁ標準的な価格差じゃないでしょうか。
　
　地価は、都心は上げどまってきていますが、実際にもし下がりはじめたとしても、その効果が実際にマンションに波及するにはかなりのタイムラグがあるとみなければなりません。大型物件だと土地入札から、竣工までには3年近くかかったりするわけで、京成沿線でみても、すでに都内駅数分圏内に今販売中の物件で坪200万下は殆ど存在しません。　公表されている青砥での入札価格などの例をみても、もうしばらくはこの地区でのマンション価格としては緩やかな上げ基調ではないかと思います。　無論あと数年以上待てるというのなら、これは誰にもわかりませんが、まだこの地区の価格はすごく高値掴みとはいえないのではないでしょうか。　お隣のシテヌーブは、新築時は南側はほとんど1億オーバーだった（確か最上階は4億だったか）わけで、底値よりはずっと上がっていますが、それでも一時の価格にまで戻ったというわけでもないですしね。　数年前に戻ってアトラスタワーを坪220くらいで買っておけばと思わないでもないですが、そんな、数十年に一回しかなかったような価格の調整が次に何年後にやってくるか。　買えるなら買うってのもありかなと思いました。

[123: とおりすがり]

121さん
2年前の西新井のステージオが、170万円/坪
今販売苦戦中でほぼ同じ立地の西新井のレコが、230万円/坪
2年間で60万円上昇した。
ということは、相場が反転すれば、2年間で60万円下落しても
何ら不思議ではないということ。
おそらく、この物件も半年先には大量に売れ残り、30万円/坪
以上水面下で値引きして販売されていることでしょう。
相場の潮目が変わると、買い手は一斉に手を引くからね。

[124: 契約済みさん]

みなさん現場見学会にいかれたようですね。
私は、次回もあるということなので、今回は、パスしました。
もう少し、立ち上がってからの方が、眺望も体感できるかなと。
購入価格が、高いか安いかは、実際に入居してみないとわからないのではないでしょうか。住んでみて、いい買い物だったか、悪いものだったか。
契約済みの方で、悩んでおられるなら、他の物件を見て回ったらいかがでしょうか。
ここと比較して、同じような価格、あるいは、これよりも低い価格でどんな物件があるのか。足しげくいろんな所を見て回れば、２３区内の大規模マンションで交通の便も良い、この価格帯はそんなにないと思います。
ここは、なんとか地下鉄の駅まで徒歩でいけることは評価できるのでは。
常磐線や小田急は、よく人身事故などで直通運転が止まりますが、北千住は東京メトロの駅なのでなんとかなりそうですから。
それよりも、入居後の自治会活動や入居者同士のお付き合いなど、価格では判断できない材料もありますから。

[126: 匿名さん]

踏み切り通らなくても、手前からなら線路の下くぐって行けるよ。自転車ならぜんぜん問題ない。踏み切りも昼間なら開いてる時間は長いし、朝の通勤時間でなきゃどうってことないけど。

[127: 契約済みさん]

最寄駅が京成かメトロかで、
そんなに価値に差がでるものなんでしょうか？

自分の場合、平日は通勤で電車を使いますが、
どうせ朝は同じ時間にしか乗りませんし、
帰りも、メトロか京成かで特に何か違うというわけではないので、
そんなに価値に差があるというのがよくわかりません。

また、足立区ということも、
なぜ皆さんがそんなに気にするかよくわかりません。
世田谷、杉並、練馬などと比較して、さほど違いがあるとは思えません。
特に、千住地区は都心も近く、よい場所だと思っています。
自分は関西の出身で、東京に土地鑑が無いためかもしれませんが。

それより、自分の場合、休日は自動車を使うことが多いので、
駅近大規模で、自走式駐車場100％というのがスゴイと思いました。
加えて、南が隅田川に面し、対岸は公園という、この眺望。

ここ数年、あちこちのマンション購入を検討し続けてきましたが、
イニシア千住が出たとき、自分にとってこれ以上の条件は無いと思い、
販売価格を見てそれほど高価とも思わず、すぐ高層階を契約しました。

眺望も悪く、駐車場も機械式でしかも100%ではない、
ヴィークのほうがここより平均坪単価が高いというのは、
自分には、正直、全然理解できません。

[128: 契約済みさん]

こことリバーフェとヴィーク販売、苦戦しているようだ。今後のマンション価格の下落傾向がはっきり見てとれるし来年以降、タイミング次第で値引き販売も有りそうな気配、デベにはエンパシーと言うスローガンのもと社員一丸となって既契約者に対する裏切り行為をしない様にして欲しいものだ。不動産は一物一価ではあるが中古と違い新築に関してだけは違うと思う。

[129: 物件比較中さん]

どこでも苦戦しているようだ！！！
正直俺もヴィークの価格設定に理解できません。

[130: 物件比較中さん]

心配するのは地盤ですね・・・向こう（新大陸）よりもやばそう！
みなさんどうおいますか？一生に住むことなので・・・

[131: 物件比較中さん]

リバーフェースとヴィークと合わせて狭い地区に 1000戸超えて一気に
供給されましたからね。　どのみち年末はマンションの売れ行きは細る
時期なので、どこも真価を問われるのは来年以降でしょう。　
少なくとも近隣物件中で＊＊＊でないことを確認してから動くので
間に合う感じの動きですね。　東棟の坪170万代中心には、かなりの
価格的魅力を感じています。　東の高層階かなと。

[132: 匿名さん]

>>130

過去に既出。
>>104　のコメントを参照

[133: とおりすがり]

128さん
不動産も商品である以上、需要と供給によって成約価格は決定
されます。デベは売れなきゃ値下げするしかない。
デベの言い値で高い値段で買った人は、自己責任です。

[137: 匿名さん]

>>136

リバーフェイスは荒川区、イニシア千住曙町は足立区

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[138: 匿名さん]

他人の空似
イニシア千住曙町をマイページに登録した人は、他にこんな物件も登録しています。
東京フロンティアシティ　パーク＆パークス
レコシティ東京
ヴィークステージ北千住
東京フロンティアシティ　アーバンフォート
ステーションプラザタワー
「ＴＯＫＹＯ　Ｗ．Ｗ．Ｗ．」　ワンダーワイド　アクアテラ
（仮称）ブランズタワー駅前再開発プロジェクト
リバーフェイス

by住まいサーフィン

[139: 契約済みさん]

イニシアはファミリー層にはもってこいの物件だと思います。
実際、小さい子供がいると世間でいう資産価値の高いタワー物件なんか現実的じゃなくなりますから。

駅近で、目の前が公園で、駐車場自走式１００％、かつサラリーマンの手が出る限界の坪単価２００万ってことだけで決めました。

[140: 匿名さん]

>>137

荒川区平均が高いのは、日暮里とかが加わるから。
あくまでメインの駅として表記しているもの同士だと、
両方とも駅距離はほとんど同じで、北千住 .vs. 南千住の
駅別のマンション平均坪単価でみると、北千住のほうが平均
では高いですよ。